潍坊市物业服务收费管理实施办法

    第一章  总则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法价格权益，依据《中华人民共和国价格法》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》《潍坊市物业管理条例》等，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于潍坊市行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。

本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

第三条 市发改部门会同住建部门制定全市物业服务收费政策和市区统一执行的政府指导价物业服务收费标准。各县市发改部门会同住建部门制定本行政区域内政府指导价物业服务收费标准。

发改、住建、城管、市场监管部门按照各自职责，做好物业服务收费管理相关工作。

第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点实行政府指导价或市场调节价。

第五条 政府指导价物业服务收费标准，由发改部门会同住建部门制定基准价格和浮动幅度，每三年进行一次评估，根据经济社会发展水平和物业服务成本变动等情况适时调整，并报本级人民政府批准后向社会公布执行。

第六条 市场调节价物业服务收费标准，由业主或物业使用人与物业服务人通过物业服务合同约定。

鼓励、支持业主或物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务人，并约定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。

第七条　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

第二章  物业公共服务费

第八条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内从事房屋及其配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第九条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。

第十条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

普通住宅前期物业服务等级标准由市住建部门会同发改部门制定并向社会公布。

第十一条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业服务区域的显著位置公示。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。

第十二条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务人应当在政府指导价范围内作相应调整。

因服务成本变化需要调整物业公共服务费标准的，物业服务人应将真实、完整的物业服务成本向业主公开，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条 普通住宅物业公共服务费按房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收。未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。

普通住宅的储藏室、车库等不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。

第十四条 房屋以及储藏室、车库依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务人与业主或者物业使用人约定。

第十五条 业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。

经业主或物业使用人同意，物业服务人可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；双方对预收时间另有约定的，从其约定。

物业产权发生转移的，原业主或物业使用人应当结清物业公共服务费。

第十六条 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，普通住宅前期物业公共服务费减半收取，差额部分由建设单位补偿给物业服务人。其他物业由建设单位与物业服务人、业主或物业使用人约定。

第十七条 普通住宅交付后连续空置六个月（含）以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务人，经双方共同确认后，自空置之日起，其前期物业公共服务费按不高于实际执行标准的60%收取。房屋空置的衡量标准，以水、电、气计量情况为准，具体由双方协商约定，原则上应当给予一定合理计量变化范围。

其他物业交付后空置的，其物业公共服务费收费标准由物业服务人与业主或物业使用人约定。

第十八条 普通住宅尚未出售、出租或因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。符合交付条件的物业，自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起，物业公共服务费由物业买受人交纳。

第三章  机动车停放费

第十九条 本办法所称机动车停放费，是指在物业服务区域内租赁建设单位的车位、使用物业服务区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。

第二十条 普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费和车位场地使用费实行政府指导价。其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

第二十一条 业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费。

普通住宅的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务人在政府指导价范围内约定；其他物业的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务人约定。

车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务人管理并收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务人不得收取。建设单位不得以整体或部分转移车位所有权或使用权的形式规避政府指导价管理。

第二十二条 使用物业服务区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务人提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车位设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归物业服务人所有。

普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务人在政府指导价范围内约定。其他物业的停车服务费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务人约定。

普通住宅前期物业服务期间，车位连续未停放机动车一个月（含）以上的，由车位使用人提前书面告知物业服务人，经双方共同确认后，车位未停放机动车期间免收停车服务费。

第二十三条 对占用物业服务区域内业主共有道路或其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。车位场地使用费扣除合理成本后归全体业主共有。

普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体标准由物业服务人在政府指导价范围内确定；其他物业的车位场地使用费标准由业主大会或其授权的业主委员会确定。

第二十四条 长期停放机动车的，停车服务费或车位场地使用费可以按月收取。经业主或物业使用人同意，机动车停放费可以预收，预收时间不得超过一年。

普通住宅前期物业服务期间，临时停放机动车，未超过2小时的免费；超过2小时的部分可以收费，具体收费标准由市、县发改部门会同住建部门制定。

第二十五条  对进入物业服务区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的机动车，以及为业主或物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。

第四章  其他服务收费

第二十六条 本办法所称其他服务收费，是指除物业公共服务费、机动车停放费之外，由物业服务人向业主或物业使用人提供服务并收取的相应费用，以及涉及物业服务人、业主和物业使用人的其他收费。

第二十七条 其他服务收费实行市场调节价，由当事方协商约定；国家、省和我市对其他服务收费有规定的，从其规定。

第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务人的书面同意，并依法办理有关手续。

物业服务人代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其公共收益在扣除合理成本后归业主共有，其用途、使用办法由业主共同决定。

物业服务人代为收取、保管公共收益的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费可按20%的比例扣除。

第三十条 业主或物业使用人对其房屋进行装修时，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当书面告知房屋装修禁止行为及有关注意事项。装修产生的垃圾，业主或物业使用人自行清运的，物业服务人不得强行收取垃圾清运费；业主或物业使用人委托物业服务人代为清运的，应当按照物业服务人指定的地点存放，并承担清运费用，收费标准由双方约定。

第三十一条 物业服务人对人员、机动车实行出入证（卡）管理的，应当为每户家庭免费配置五张出入证（卡），对有车位（车库）的业主按一车一证免费配置车辆出入证（卡）。业主申请多配置或因遗失、损坏等需要补办的，可按成本价收取办卡费用。采用智能识别门禁系统的，应免费为业主或物业使用人录入相关信息。

提供其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主或物业使用人自愿选择，物业服务人不得强制使用和收取费用。

第三十二条 物业服务人可以按照与业主或物业使用人的约定，提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。收费标准由双方约定。

第三十三条 供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照签订的服务合同，向终端用户收取费用。

物业服务人接受专业经营单位和环卫管理单位委托代收费用的，可以根据约定向专业经营单位和环卫管理单位收取报酬，不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位和环卫管理单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向终端用户提供服务。

第三十四条 物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由建设单位负担；超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。

第五章  监督管理

第三十五条 物业服务人应当健全内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务人同时服务于多个物业服务区域的，物业服务成本和收支应当按物业服务区域分别核算。

第三十六条 市场监督管理部门对物业服务人不执行政府指导价、超出政府指导价浮动幅度等价格违法行为依法予以处理。

第三十七条 发改部门应当建立物业服务收费成本调查制度，适时调整物业服务收费政府指导价标准。

物业服务人应当按照发改部门要求，如实反映情况,提供必要的账簿、文件和其他资料，不得弄虚作假。

第三十八条 住建部门应当会同有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务人进行重点监督检查，并可以采取限期整改、建议召开业主大会降低收费标准等措施。

物业服务人应当严格遵守价格法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。

第三十九条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务人应当在物业服务区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，不得收取任何未予标明的费用。

物业服务人收取保证金、押金等应当符合有关规定，不得以保证金、押金等形式变相收费。

第四十条  公共收益应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月，公示记录留存备查。

第四十一条 物业服务人违反物业服务合同和有关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝交纳。

物业服务人依照约定履行义务的，业主或物业使用人应当按时足额交纳物业费。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务人应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

第四十二条 物业服务人有超标准收费、强制或变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信名单并给予相应惩戒。业主或物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录，并对其共同管理权的行使予以限制。

第六章  附则

第四十三条 既有多层增设电梯的，物业公共服务费按未配备电梯收费标准执行；增设电梯的管理维护费用，由相关业主共同承担，协商约定。

第四十四条 本办法自2024年6月1日起施行，有效期至2029年5月31日。《潍坊市物业服务收费管理实施办法》（潍发改物价﹝2018﹞428号）即行废止。

附件：《潍坊市物业服务收费管理实施办法》的政策解读