关于小产权房保全和执行的实务研究

【小结】由于司法解释规定的模糊性，实践中法院对于小产权房的保全和执行存在明显差异，有的不予查封，有的查封但不予执行，有的查封并执行。如果债务人的主要资产为小产权房，债权人应加强与法院的沟通，争取法院对房产进行查封、评估和拍卖。如果发现债务人在查封期间擅自出售房产，债权人可向法院申请对债务人采取罚款、拘留措施或向公安机关提出刑事控告。

一、我国的土地制度与小产权房

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（一）二元土地制度

根据《民法典》第249条、第361条[1]，《土地管理法》第59条、第44条、第60-62条[2]，和《城市房地产管理法》第9条[3]的规定，我国土地可以分为国家所有土地和集体所有土地。国家所有土地一般位于城市市区，也可位于农村和城市郊区；集体所有土地位于农村和城市郊区，包括农用地、非农用地和未用地。集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，进行房地产开发。集体所有的土地如果不转化为国有土地，则一般不允许改变农业用途。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。比如，将农用地征收转化为国有土地后，再进行房地产开发。如果是因为兴办乡镇企业，建设乡村公共设施、公益设施，需要在集体所有土地上进行建设，则需要经县级以上人民政府批准，确定其建设用地使用权。如果是农村村民建设住宅，则由乡（镇）人民政府审核批准。如下图所示：

图：我国的土地类型

（二）小产权房的兴起

实践中，在农村建设的房地产并不都严格按照上述程序完成审批手续，小产权房应运而生。小产权房通常指未经依法批准，在集体所有土地上建设的住房。小产权房的产生有深刻的历史原因。在城乡二元体制下，城市房产价格长期居高不下，许多地方政府以较低价格从农民手中征收集体土地后再高价出售给房地产商，农民未能获得合理的补偿。在利益的驱使下，有的农民私建小产权房进行出租或出售并从中获益。

2007年6月，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的乡产权、小产权，均不符合法律规定，不受法律保护。

小产权房可以大致分为三类：第一类是农民将自家宅基地上的房屋出售给他人，这类小产权房可称为农民房。第二类是因进行新农村建设、征地等原因重新安置村民，由集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，原本用来安置本集体经济组织成员的房屋却被售予本集体经济组织以外的成员，这类小产权房可称为农民安置房。第三类是在集体土地上成片开发小产权房，这类小产权房可称为商业小产权房。

由于小产权房没有国家颁发的产权证，在本质上属于一种违法建筑，其是否属于可被法院强制执行的财产，在理论和实践中存有争议。为此，本文试图对小产权房的保全和执行问题进行法律实务研究：第一部分是引言，介绍我国的土地制度与小产权房的产生；第二部分对我国关于小产权房的执行规定进行梳理；第三部分通过裁判文书检索，总结实践中小产权房执行的不同做法；第四部分站在债权人角度，提出如何保全和执行债务人小产权房的建议。

二、我国对小产权房执行的规定梳理*

（一）司法解释及各地法院的意见

2012年6月15日，最高人民法院发布《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法〔2012〕151号），该通知有如下三条：

一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

上述规定颁布后，广东、北京、江苏等地的高级人民法院也陆续出台相关意见。

2016年3月3日，《广东省高级人民法院关于执行案件法律适用疑难问题的解答意见》规定：针对产权证件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房产产权证件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责；如具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

针对未经报建的建筑能否拍卖的问题，执行法院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违章建筑责令拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；如行政机关对建筑行为作出行政处罚决定并责令补办手续，而被执行人又不配合的，法院可商请申请执行人或拍卖人先行垫付补办手续费用，再进行拍卖。

2018年2月6日，北京市高级人民法院实施《北京法院执行办案规范——不动产的执行》，该规范第三十条至三十二条完全照抄了《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》中三条的规定。

2018年6月12日，江苏省高级人民法院实施了《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》，该解答第一条第（一）款规定：“在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行'现状处置’。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。”

（二）解释存在的问题

可以看到，各地高院的规定与最高院的司法解释具有内在的一致性，上述规定的合理之处在于区分了产权的行政管理和私权保护两个不同的维度，认为小产权房在行政管理法律下存在瑕疵，但仍然具有按照“现状分配”的可能性，这体现了“占有保护说”的观点，即认为违法建筑虽然没有取得相关合法审批手续，但建筑所需的建筑材料投入及合法劳动投入的物化成果应当予以保护，换言之，虽然违法建筑没有法律意义上的所有权，但违法建筑本身体现了一种利益，对于公民享有的财产之外的利益，在法律上也应该予以保护。

但上述规定存在内容的模糊性和效力的不确定性两个问题。

一方面，上述规定模糊不清，甚至有自相矛盾之嫌。以最高院司法解释为例，其第二条规定“不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋”，毋庸置疑，这是一种肯定性的表述。然而，其第一条却有一个总纲性质的宣言：“要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化”，这似乎又让人感觉是一种否定性的表述。上述内容结合在一起，就存在矛盾的两种解释。

另一方面，上述规定是否仍然有效存在争议。虽然无论是北大法宝，还是威科先行，均标注上述规定为“现行有效”。但是，最高院所援引的住房和城乡建设部于2012年5月30日实施的《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》却于2019年5月15日被住房和城乡建设部自己废止，有关废止的原因并未披露。虽然最高院并未宣布自己出台的通知失效，但皮之不存，毛将焉附？《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》是否仍然有效，存在不确定性。

关于小产权房执行规定的模糊性和效力的不确定性对司法实践产生了直接影响，以下内容将基于司法判例对小产权房的保全和执行进行类型化分析，由此我们将看到：各地法院对小产权房采取了不同的查封方式和不同的处理态度。

三、小产权房保全和执行的类型化分析

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（一）查封小产权房的不同方式

实践中，存在不予查封、现状查封、公告查封和发送协助执行通知书四种做法。

1、不予查封

有的法院在实践中不配合小产权房的查封。从裁判文书中还可以看出法院有时会与申请执行人沟通，晓明小产权房将来难以执行的利害，从而说服申请执行人不进行保全措施。例如，在《大冶市东风路街道办事处叶家坝社区居民委员会、叶宗星首次执行执行裁定书》（(2022)鄂0281执3424号）中，法院称：“本院通过线下调查，查询到被执行人叶宗星有小产权房两套，申请执行人同意暂不予查封。”

2、现状查封

实践中，有的法院采取贴封条的方式，进行现状查封。例如，在《刘善鲁、刘传仓不当得利纠纷首次执行执行裁定书》（(2023)鲁1703执53号），法院称：“查询到被执行人刘传仓名下位于菏泽市定陶区××镇××村××村的院落一处，本院于2023年2月18日作出的（2023）鲁1703执53号执行裁定对其查封，因该房产属于小产权房产，没有登记，故张贴于院落内。”

有时法院除了张贴封条，还会向村委会送达查封手续。例如，在《黄坤礼、王士银等借款合同纠纷执行异议执行裁定书》（(2023)鲁1392执异6号）中，法院称：“于2023年1月31日依法现场张贴查封公告、封条等查封被申请人王士华名下位于××房产，并向临沂市河东区朝阳街道伏庄村村民委员会送达相关查封手续且其村主任确认签收。”

3、公告查封

由于小产权房并未在国家正规的机关进行登记，故有的法院采取公告查封的方式。例如，在《直钰芳、山西凯鹏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷首次执行执行裁定书》（(2021)晋0802执2120号之一）中，法院称：“本院于2021年6月1日公告查封了被执行人山西凯鹏房地产开发有限公司名下位于运城市中银大道南端财苑华庭1号楼4号门面房（查封期限为三年，续封申请则需在到期日前30日内向本院书面提交）。该门面房系小产权房，暂时未处置。”

再如，在《徐志军、张桃小等执行异议之诉民事一审民事判决书》（(2022)冀0523民初565号）中，法院称：“本院于2022年1月30日作出（2022）冀0523执恢10号之二执行裁定，裁定：查封被执行人吴卫民购买的位于邢台市房产一处（该房屋为小产权房屋，没有产权证），查封期限为三年。2022年2月8日，本院通过张贴公告的方式对邢台市房产进行了查封。”

4、发送协助执行通知书

法院有时会以发送协助执行通知书的方式进行查封，发送对象有时是政府相关部门。例如，在《申文进申请复议一案执行裁定书》（(2017)晋05执复21号）中，法院称：“泽州法院于2016年1月25日依法查封被告申文进位于晋城市城区秀水苑小区*号楼*单元*室的房屋一套。因该房屋系小产权房，泽州法院于2016年1月25日向晋城市人民政府机关事务管理局送达了协助执行通知书。”

法院也可能向房产出卖人或开发商发送协助执行通知书。例如，在《张青峰、侯静华等案外人执行异议之诉一审民事判决书》（(2018)晋1081民初379号）中，法院称：“2017年12月13日，本院作出（2017）晋1081执45号之一执行裁定，裁定查封被执行人侯静华、刘增虎相当价值（2010000元及利息）的家庭财产，并于同日向太原华泰医院有限公司、太原银海房地产开发有限公司送达了协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人侯静华、刘增虎之子刘海名下的华泰御景湾1座1306号房产。”

（二）执行小产权房的不同态度

1、查封小产权房但未明确执行问题

有的法院仅裁定查封，但并未评价未来可否执行的问题。例如，在《陈有智与吴建民民间借贷纠纷一案执行裁定书》（晋0802执异19号）中，法院称：“本案所争议的位于永济虞乡穗鑫苑小区10#房屋未在房产部门进行登记，本院在2015年4月15日对被执行人吴建民进行询问，吴建民向本院报告其在永济虞乡盖得小产权房未卖出，故本院查封在永济虞乡镇穗鑫苑小区A6、A7、A8、A9、A10、B9、B10的房屋，并告知其如有卖出必须告知本院。”

2、查封小产权房并表态不宜处置

有的法院说得比较委婉，称小产权房“不宜处置”或“暂不宜处置”。例如，在《李交印、张兰先、李飞艳与赵俊波执行裁定书》（晋04执224号之一）中，法院称：“被执行人赵俊波在山东莘县前炉村有一套约130平方米的房产，经调查该房产属小产权房，常年无人居住且欠开发商孙军华5万元，被执行人赵俊波的妻子卢秋霞无法联系，我院对该房产依法查封，目前该房产不宜处置。”最后法院终结本次执行。又如，在《李务忠与艾勇利民间借贷纠纷执行裁定书》（(2019)晋1125执82号）中，法院称：“本院于2019年3月12日，在柳林县不动产登记中心发现被执行人艾勇利在柳林县柳林镇青龙狼嚎沟有一处房产，该房产已于2017年被刘宏恩保全（该案标的为100万），我院于2019年3月22日轮候查封，因该房产系小产权房，暂不宜处置。”最后法院终结本次执行。

有的法院说得比较绝对和肯定，称小产权房“不具备处置条件”。例如，在《田新华、田文利等继承纠纷首次执行执行裁定书》（(2022)鲁0112执5753号）中法院称：“查封上述房产，查封期限为三年，自2022年11月2日起至2025年11月1日止。因系小产权房，不具备处置条件。”

3、查封小产权房并陈述因他人阻碍等原因而无法执行

有时法院在裁判文书中陈述小产权房是因为他人阻碍而无法执行。例如，在《黄泽民事执行实施类执行裁定书》（(2020)晋0105执4179号）中，法院称：“在进行传统查控中，依据案件受害人潘强提供的财产线索，被执行人黄泽名下在太原市小店区双塔南路白云小区有狄村社区分配的小产权房屋一套，该房屋现由黄泽母亲居住，本院要求腾出房屋，其母表示无处居住拒绝腾房，现不具备执行条件，已经在狄村社区办理该房屋的查封手续。”

实践中，小产权房还可能因为抵押给他人而无法执行。接受小产权抵押的并非实力雄厚的国有商业银行或股份制商业银行，而是实力相对较弱的村镇银行和融资担保公司。例如，在《晋城银行股份有限公司晋城分行与高平市嘉鑫粮油贸易有限公司、高平市瑞丰源粮油食品贸易有限公司、刘振亭、张喜玲、张亚璐、刘洋洋借款合同纠纷一案执行裁定书》（(2020)晋05执恢55号）中，法院称：“本院通过线下调查,发现被执行人刘洋洋名下位于高平市国税小区1号楼2单元301室有小产权房屋一套，本院已依法查封，但该房屋已于2018年8月28日抵押于高平市中小企业融资担保公司，其他被执行人名下未发现有房屋、土地等不动产登记信息。”最后法院终结了本次执行程序。

4、可查封、评估、拍卖和变卖，但不能抵债

在《官丛丛、曲善臣等提供劳务者致害责任纠纷恢复执行执行裁定书》（(2022)鲁1425执恢248号之四）中，法院称：“本院于2022年6月28日依法对查封的被执行人孙超、杨双双名下位于齐河县龙泉社区的房产进行评估拍卖，经过两次拍卖后流拍，进入变卖程序，变卖未成交，因被拍卖的房产属于小产权房产，无法以物抵债，未执行到财产。”之所以出现上述情况，可能是法官坚持认为小产权房建造于集体土地之上，只能流转于本集体经济组织的成员，由于权利人并非本集体经济组织成员，故在拍卖变卖失败的情况下，无法直接以物抵债。

5、查封小产权房，且可以执行或抵债

实践中，也有相当数量的裁判文书认为小产权房可以执行。例如，在《梁红兵、陈建会与梁孔军合同纠纷执行裁定书》（(2021)晋0522执异9号）中，法院称：“在执行该案中，在查封梁孔军名下的岳庄梁桥7号房屋的同时，还查封了梁孔军位于阳城县凤城镇岳庄村怡和苑小区2号楼1单元501室房屋的另一处小产权房屋，这套小产权房屋的价款能够偿还申请执行人的绝大部分债务，应优先执行被执行人梁孔军的这套小产权房。”

对于小产权房的受让人是否必须是本集体经济组织的成员，不同法院有不同态度。有的法院在对小产权房进行评估和拍卖后，直接裁定现状交付非集体经济组织成员的买受人。例如，在《陈学勤与张忠尚、淮安市诚誉置业有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书》（(2018)苏执复164号）中，法院称：“2013年11月26日，淮安中院作出（2013）淮中执字第0065-1号民事裁定，拍卖诚誉公司上述评估房屋。2013年12月30日，淮安中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，于2014年1月15日10时至1月16日10时公开拍卖已查封的房产。第一次拍卖流拍，淮安中院于2014年6月5日发布第二次拍卖公告，于2014年6月20日10时至6月21日10时公开拍卖已查封的房产。公告第二项载明：'竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。’第七项载明：'本标的物为小产权房，不办理过户登记手续，如遇国家清理所涉及的一切税、费及其有可能产生的一切法律后果均由买受人承担。’该次拍卖由陈学勤以98万元的价格竞得浦南小区2号楼西头圆弧部位一至五层房屋，该部分房屋建筑面积为958.80平方米。2014年6月30日，淮安中院向陈学勤出具收到购房款98万元的票据。同日，淮安中院将98万元拍卖款拨付到申请执行人张忠尚在中国银行淮安城中支行的账户。2014年7月2日，淮安中院作出（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定，被执行人诚誉公司开发的浦南小区2号楼西头圆弧部位一至五层房屋归陈学勤所有，上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，法院不负责办理过户登记。该裁定书于2014年7月3日送达买受人陈学勤。”

从裁判文书中，我们还可以看到，有的法院之所以认定小产权房的执行没有障碍，是因为买受人取得了自然资源和规划局颁发的房产证。例如，在《董庆来、任广红等建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书》（(2023)鲁11执复28号）中，法院认为，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》的规定，人民法院对集体土地上的房屋，可以进行现状处置。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”本案中，岚山法院依法拍卖案涉房屋后，临沂市自然资源和规划局向买受人孙耀魁颁发了案涉房屋的产权证书。因此，岚山法院将案涉房屋拍卖过户给非案涉房屋所在的集体组织成员，并无不当。

图：赵晨拍摄

四、保全和执行小产权房的建议

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在有的案件中，债务人的主要资产就是小产权房。此种情况下，如果能够保全和执行小产权房，对于维护债权人的权利具有重要意义。为此，我们对债权人提出如下建议：

（一）与法院加强沟通

通过上述分析可以看到，由于司法解释规定的模糊性，实践中法院对于小产权房的保全和执行存在明显差异，有的不予查封，有的查封但不予执行，有的查封并执行。无论法院对于后续执行是否支持，查封可能会促使债务人积极与债权人达成和解。因此，债权人宜加强与法院的沟通，使其明白保全和执行小产权房对于维护其利益的重要意义。促使法院采取查封措施是实现权利的重要一步。

（二）证明债务人是小产权房的权利人

债权人不仅要向法院提出保全申请书，还要向法院举证证明债务人就是小产权房的权利人，以消除法院对查封错误的顾虑。需要注意的是，法院可能会将小产权房的实际建造人作为权利人。例如，在《康宏亮、梅金果等借款合同纠纷执行异议执行裁定书》（(2023)豫0325执异39号）中，法院称：“本案案涉查封的房屋所在的楼房系无证房产，不具备开发建设条件，没有建设工程规划许可、施工许可等相关手续，应根据原始建造情况确定其权利人，根据查明的证据，应当认定本院查封的黄庄乡黄庄街禹龙小区二楼现禹龙超市占用的房产系郭心常、邓雪芳等共同所有的财产。”债权人可以通过房屋出售合同，房屋所在地居委会或村委会以及物业公司出具的说明，来证明债务人就是小产权房的权利人。

（三）协助法院采取查封措施

由于小产权房没有在国土资源管理部门登记，故实践中法院只能采取现状查封（贴封条）、公告查封或发送协助执行通知书的方式。为此，债权人应全力配合执行法官到当地贴封条，在有关报纸上发出查封公告，或者提供村委会、居委会或物业公司地址和联系方式，以便于向上述主体发出协助执行通知书。

（四）向法院展示查封且执行的大量判例

基于规则的模糊性，对于小产权房法院查封或不查封均有理由，查封后处置或不处置亦皆有依据。此种情况下，债权人宜向法院提供大量查封且执行小产权房的裁判文书，以说服法官小产权房在实践中不但可以查封，还可以评估、拍卖、变卖和抵债，且无论受让人是否属于本集体经济组织成员，皆可以执行。

（五）注意防范债务人转移小产权房

债权人应密切关注小产权房的实际占有使用情况和买卖情况。若发现债务人在房产被查封后擅自处置房产，可以告知执行法官采取妨害民事诉讼的强制措施，例如罚款、拘留,[4]并可以向有关司法机关提出控告。过去存在债务人因擅自处置小产权房被判拒不执行判决、裁定罪或非法处置查封财产罪的先例。

天津高院发布的《马某某、常某某拒不执行判决、裁定案——天津市人民法院8个拒执罪典型案例之八》显示：“2016年7月8日，大港审判管理委员会依法查封了天津滨海亿利建材有限公司所有的小产权厂房及附着物，并张贴查封公告，该查封裁定送达该公司法定代表人马某某，同时告知马某某和公司股东常某某查封期间禁止处分该厂房。2016年12月9日，被执行人马某某、常某某私自将该厂房及附着物、机器设备以人民币524万元的价格转让给不知情的案外人张某某，并签订厂房转让合同。后该转让款由二被执行人分割处理，被执行人常某某分得人民币80万元，被执行人马某某分得100万元，其余部分款项由被执行人马某某私自用于偿还其个人债务。法院在回访时，发现上述情况后，及时采取措施追回转让款人民币360万余元。2017年5月11日，大港审判管理委员会以被执行人马某某、常某某行为涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪，将该案移送天津市滨海新区公安局大港分局追究其刑事责任。”

甘肃高院发布的《私卖查封房法院依法从轻判处——甘肃省高院2015年度公布8起依法惩处拒执罪典型案例之案例四》显示：“2011年6月，执行人员在深圳执行此案时，发现诉讼过程中保全查封的楼房属小产权房，冯某于2010年年底将查封的房产私自出卖。执行人员查明冯某有财产而不履行生效判决的证据后，认为其行为涉嫌构成非法处置财产罪，遂将该案移送公安机关侦查，2014年8月冯某被抓获。经公安机关侦查、检察机关提起公诉，被执行人冯某如实供述了自己的犯罪事实，自愿认罪，其家属积极偿还了黄某的全部损失，同时还偿还了另一执行案件的执行款项。景泰县法院于2014年12月4日以被告人冯某犯非法处置查封财产罪，从轻判处其有期徒刑1年6个月，缓刑2年。”

（六）做好应对执行异议的准备

即使是小产权房，在执行过程中也可能存在被案外人排除执行的风险。例如，在《张某与陈某某、梁某某等借款合同纠纷执行异议裁定书》（(2023)湘1003执异61号）中，法院认为：“案外人余某某在本院查封前已与被执行人某某公司签订《厂房转让协议书（A）》，且交纳了全部款项，已合法占有案涉厂房，非因案外人自身原因未办理过户登记，并不影响其已实际取得该厂房的占有、使用和收益权。故案外人对案涉厂房享有足以排除强制执行的权益；其异议理由成立，本院予以支持。”为此，债权人宜密切关注小产权房的实际使用状况，当案外人提出异议时，聘请律师提出有效抗辩，争取法院作出驳回异议人异议请求的裁定书。

涉及主要法条

[1]《民法典》第二百四十九条：城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。

《民法典》第三百六十一条：集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。

[2]《土地管理法（2019年修正）》第五十九条：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

《土地管理法（2019年修正）》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

《土地管理法（2019年修正）》第六十条：农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

《土地管理法（2019年修正）》第六十一条：乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

《土地管理法（2019年修正）》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

[3]《城市房地产管理法（2019修正）》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

[4]《民事诉讼法》第一百一十四条：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。

人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

团队介绍

刘进一  合伙人律师

北京市中闻律师事务所合伙人，北京大学金融法博士，中国演讲协会理事。从事律师工作十四年，专注于金融法律业务，是银行、保理、金融科技等业务领域的学者型律师。

肖雯  执业律师

北京市中闻律师事务所执业律师，深圳大学法学学士。从事律师工作五年，深耕银行、保理、房地产业务领域，现为中银富登村镇银行股份有限公司提供常年法律顾问服务。

赵晨  实习律师

北京市中闻律师事务所律师助理，辽宁大学法律硕士。主要从事金融法律业务，包括银行、基金、保险、保理等领域。