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这篇专栏写于2024年7月18日。这几天，我身边不止一位在银行工作的朋友们向我透露，下周三7月24日，加拿大央行很可能宣布减息0.25%，这将是本轮减息周期开始后的第二次减息，目的是预防经济衰退，尤其是防止失业率上升。 在大多伦多地区长期居住并买了房子的人，都明白减息对房价意味着什么。再加上联邦政府大量接纳新移民的政策发挥作用，我们可以预期，过去一年多房价向下调整15%至20% 的过程，很可能在未来几个月里变成逆转回升。
我多年工作在为客户买房卖房的第一线，更了解到，大多数有家庭有孩子的买家朋友都希望买到一间带院子的独立屋。最近这次的房价向下调整，正好给想以小换大买独立屋的朋友造成了一次上车的机会！ 其实，在整个大多伦多地区，由于建造年代不同，所在区域不同，独立屋还可以细分成不同的类型不同的台阶。想买独立屋的朋友，可以根据现在有的资金实力登上不同的台阶。然后，再用”以房换房” 的方法逐级登上更高一个台阶的独立屋。 独立屋的初级台阶---平房 (Bungalow)
在大多伦多地区，独立屋最初级的台阶就是平房(Bungalow) 。在多伦多旧市区，尤其是在华人朋友聚居的北约克和士嘉堡两个区内，平房(Bungalow) 通常是最容易负担的独立屋，而且，占地大，价位也容易负担。这种房型通常建造于1950或是更早的年代，价钱相对低一些。 一般的平房可分为地面和地下共两层，大部分平房的地下室是分门出入的。通常，地上这层进门去就是连成一体的客厅加饭厅，比较宽敞，转过客饭厅是厨房和早餐间。距门口稍远的另一半面积会布置成一大两小共三间卧室，再加一个四件套洗手间。地上这层面积通常为1200平方呎左右。地下那一层在房子刚建成时并不装修，依照北美的建筑面积计算规范，这一层暂时不计入建筑面积。但市场上绝大多数二手平房地下室都是装修完成的，通常会有一到两间卧室，一个洗手间，再加上一大间活动室，也有屋主会在地下做出第二个厨房。这样一来，地下就多了800到900平方呎的使用面积，整栋平房的可用面积达到2000平方呎左右。 现在，有些华人朋友买这种类型的房子，主要是为了投资土地，准备拆旧房建新房。甚至是分别买入连在一起的几间旧平房，然后重新规划成镇屋/联排别墅项目。 第二个台阶---侧复式和后复式
如果说平房(Bungalow) 是地上地下两个平层的话，侧复式(Sidesplit 4)或后复式四层(Backsplit 4) 可说是将平房从中间一截两段，并将居住区的卧室和洗手间向上提升半层楼高度。这样做的好处至少有两个，一是居住区与客饭厅分层而置，增强隐私性，第二是可以让上文中提到的地下室大活动室露出地面，成为计入建筑面积的家庭厅(Family Room) 。所以，复式的房子通常比平房更值钱一些，至少是因为有更多厅室的自然采光与通风条件比平房好。很多这类型的房子是建于1950到1970年代。 后复式/侧复式的房子通常有多个出入口，方便屋主将部分房间/楼层出租，还能做到屋主与租客互不干扰各自的生活。这类房子在华人聚居的北约克和士嘉堡两个区有很多，我也多次帮助客户买卖这样的房子。如果是邻近好学校，这样的房子会很抢手一些。 第三个台阶--朴素的的标准两层式
最受华人朋友们喜爱的独立屋还是标准两层式四睡房双车库独立屋。通常，这种独立屋的建筑面积(不计地下室)都在2000平方呎以上。首层会有客厅/饭厅/厨房/早餐间，会有家庭厅，大一点的还会有一间书房。二楼通常会有四间睡房，2到3个洗手间，主人套房内有专用洗手间和衣帽间。在1995年以前，大部分标准两层式独立屋的首层还是8呎高天花，房间也不是很大，开放式大空间还没有开始流行，总体的设计风格也比较朴素。目前，在北约克和士嘉堡两区，加上16街以南的万锦市和列治文山地区，这一类比较朴素的独立屋比较多见，价格的高低主要看位置和校区。 第四个台阶--新式的标准两层式 进入90年代中后期，直到2010年前后，建筑材料更新了，买家的品味也有变化，较新式的独立屋设计风格也明显不同了。近年流行的是，首层9呎高天花，开放式设计，空间通透，显得房子比实际尺寸更大。客饭厅打通，形成较大的开放式空间。而且，讲究将厨房、早餐间、家庭厅联成一体，形成另一个可以容纳20至30人的大空间，可以开Party。与上述的朴素型比较，新式房屋的主要区别更多地体现在住人的第二层上，较新的房子二楼的洗手间就比老式房子面积大，功能也更齐全。 在Hwy 7和16街以北很容易买到这一类较新式的标准两层式独立屋，价格比平房、复式、朴素型都更贵一点，却依然很受我们中产阶级的华人朋友们欢迎。很多较新的标准两层式四睡房双车库独立屋面积在2500至3000呎，价格从150万起步，将来还会更贵，因为，这是最多人喜欢的独立屋。 第五个台阶--最新型的”高大上”
过去几年，发展商开始推出最新型的”高大上” 式独立屋。首层起码10呎高，房型照着3500呎以上那么大去造，售价也很上档次，没有200万加币就无法涉足。看来，这些”高大上” 型的独立屋是拥有独立屋的终极目标，大多数买家朋友需要先走完独立屋的前几步作为铺垫之后才能实现。 双土地房升值战术 购买独立屋，很大程度上是一种积累家庭核心资产的方法。这也正是我们要一步一步实现独立屋升级换代的理由。 我今天要特别向读者朋友们介绍过”双土地房升值战术” 。具体的操作是这样的: 假设您现在的独立屋是单车库独立屋，您可以现在买入双车库独立屋的房花/期房，这个房花/期房将在未来一年半到两年后交房。我相信，在未来一年半以內，至少减息1个百分点，甚至有可能达到减息幅度1.5%左右。在即将到来的连续减息的这一年半到两年的时间里，您现在正在住的这间土地房现房的市场价会一步步上升。而且，您也会看到，您现在锁定了偏低价格买到的独立屋房花/期房的价格也在升----如果发展商在一年半以后再卖同一小区邻近地块/Lot的房花，价格通常已经升了。一年半以后，把已经升值了的单车库独立屋卖出，正好拿到钱去付双车库独立屋的房价。等于说，两个房子----现房和期房，都升值了。 这样的操作，甚至不需要您手里有多少现金，但希望您的单车库独立屋原来申请房屋贷款时就获批了Equity Line of Credit。 具体操作，您可以交给我。因为，近期就有发展商在万锦市(Markham)和列治文山(Richmond
Hill)这两个华人区陆续推出无管理费镇屋和独立屋的房花，大约一年半左右交房。感兴趣的朋友可以私信我，索取资料。这正是使用”双土地房升值战术”实现独立屋升级上台阶的好时机。 其实，现在住公寓的朋友，如果想升级到镇屋/联排别墅，具体操作模式也很相似。如有疑问，欢迎私信查询细节和要点。 (作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。) |
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