 本文共计6002字，建议阅读40分钟 如何理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”中的“合法占有”？  引言 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条规定主要针对于解决一般房屋买卖合同的买受人对“物权期待权”的实现条件问题。买受人意欲排除对登记在被执行人名下不动产的强制执行，需要同时满足该规定的四种情形，否则不能排除执行。其中，第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”中的“占有”应当作何理解？其修饰词“合法”又应当如何认定？笔者结合最高人民法院相关案例，对“合法占有”的判断标准进行浅要分析。厘清对“合法占有”的认识，对一般房屋买卖合同的买受人在排除执行相关不动产的条件认定中起着至关重要的作用。 “占有”制度规定在《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第二编物权编第五分编第二十章（第四百五十八至四百六十二条，共五条）。判断“合法占有”之情形认定，应建立在对《民法典》“占有”制度的认知基础之上。 一 《民法典》关于“占有”制度的规定 首先，占有只是一种“事实状态”或“事实管领力”，而非一种权利，是一种“准物权”。占有是对物的支配，支配可基于不同的法律关系，但占有本身并不足以成为一项权利，只是对物的单纯事实支配状态。民法上确立占有制度的目的主要在于保护对物的事实支配状态，进而维护社会秩序与和平。 以是否存在占有的本权，占有可以分为有权占有与无权占有。其中，无权占有又分为善意占有与恶意占有。而若能达到排除《执行异议和复议规定》第二十八条不动产执行中的占有，断然不可能是无权占有，更不会涉及善意与恶意的区分，因为有权占有不存在善意与恶意的问题。此条款中排除不动产执行中的占有应为有条件的有权占有，即占有时间在人民法院查封之前且需合法。细述有权占有，则是指基于合法原因而取得的占有，其中的合法原因可以理解为法律规定或民事法律行为等，例如基于买卖合同、赠与合同、租赁合同等模式。 根据在事实上是否直接管领标的物，占有可以分为直接占有与间接占有。直接占有是指直接对标的物有事实上的管领力的占有，间接占有是指以他人的占有为媒介并基于一定的法律关系享有返还请求权的占有。其中，占有媒介关系可以是物权关系，也可以是债权关系。间接占有人对占有物具有事实上的管领力，即间接占有人虽然失去了控制、管领物的外观，但却依然能够对该标的物行使相应的返还请求权。从最高人民法院司法案例中可以明确，买受人在排除不动产执行中的占有，囊括了直接占有与间接占有，间接占有也是买受人实际控制房屋的标准之一。 对占有的判断即为事实管领状态的认定，占有需要满足何种“权利外观”，最高人民法院的诸多司法案例在“本院认为”部分，较为详细地进行了解释与认定，笔者通过罗列典型案例的方式，以直接占有与间接占有为分类，在后文中会针对案外人对排除不动产执行案件中的占有问题进行分析。 二 “合法”之判断 买受人的占有是否“合法”，笔者认为应当从两方面进行判断。一方面，从买受人与出卖人的买卖行为来看，应当判断买受人的占有原因是否具有法律依据，例如买受人与出卖人通过意思表示一致达成合意的民事法律行为，以签订买卖合同的方式出卖不动产，此为法律允许范围内的意思自治，是合法占有的一种表现形式。另一方面，应当从占有行为本身是否合法进行评价，举反例如买受人未经出卖人同意擅自占有其不动产的，应属恶意无权占有之范围，即并非“合法占有”。 当然，“合法占有”应当区分于“有权占有”，合法占有的范围较之更广，可以分为有权占有与无权占有。例如在买卖合同中，善意第三人对房屋无权占有时，仍可以认定为“合法占有”。但具体到本文所探讨之《执行异议和复议规定》第二十八条中能够排除不动产执行的“合法占有”情形，因为买受人还需同时满足第（一）、（三）、（四）项之情形，则第（二）项的情形中必然不会涵盖无权占有，不在本文的讨论范围内，但仍应说清。 以上，判断买受人是否完成“合法占有”，应当从买受人是否实际控制案涉不动产与占有行为是否合法进行综合判断。 三 最高人民法院关于“合法占有”的认定与表现 笔者以直接占有与间接占有为分类，结合最高人民法院的相关案例，对“合法占有”的事实认定与举证思路进行罗列说明。 （一）直接占有 最高人民法院在认定直接占有时，根据交易习惯一般认为，买受人领取不动产的钥匙，办理验房入住交接手续、签订物业服务合同、缴纳水电费等，应当视为对不动产具有事实上的支配权与管理权，即可以认定为“合法占有”。但是人民法院对判断标准存在一定程度的差异性，这是因为要结合当事人提供的证据具体案件具体分析，结合证据进行全面分析是为了增强法官的内心确信，从而更准确地分析占有事实，这些文书的认定均属于自由裁量权的范围之内。笔者只是通过最高人民法院“本院认为”部分的结论进行总结，以在面临类似案件的司法实践中提供更多的举证经验，为证据的完善提供更为全面的论证。 例如，（2020）最高法民终253号中国农业银行股份有限公司安宁市支行、执行案外人申请执行人执行异议之诉二审案中：“关于查封前是否已合法占有房屋的问题。2017年2月11日，昆都公司相关人员与苍莉在《壹号广场接房流程卡》上签名，办理了验房、钥匙领取等交接手续，足以证明苍莉在查封前已经合法占有案涉房屋。农行安宁支行虽不认可交付证据的真实性，但也未能举示出相反的证据否定其真实性，或证明查封前苍莉并未占有房屋。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定案涉房屋在查封前已由苍莉占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。”最高人民法院认为本案办理了验房、钥匙领取、签名等交接手续，足以证明查封前已经合法占有案涉房屋。且对方当事人并未提交相反证据推翻人民法院查封前合法占有房屋的事实，这是人民法院对合法占有认定中相对宽松的标准。笔者认为，在案外人执行异议之诉的司法实践中，排除执行的举证责任虽然在案外人一方，但若申请执行人无法提供推翻执行的相反证据，人民法院在案外人有足够证据证明排除执行时便会进行认定，被执行人便需要面临承担“举证不能”即案外人可以排除执行的不利后果。 再如，在（2018）最高法民申5812号北京首钢建设集团有限公司与刘熙、鞍山市宏昊房产开发有限公司、王汉群案外人执行异议之诉再审案中：“关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包洪根确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定刘熙采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，有事实依据。”最高人民法院在结合案涉收款收据及证人证言的前提下，并以查封前已实际交付钥匙的标准认定了合法占有，针对“交钥匙”这一主要行为便对合法占有进行了相对宽松的认定。 而在(2021)最高法民终992号支献军、西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉民事二审案中：“关于支献军是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。《枫丹白鹭案涉房屋实际入住情况统计表》载明：案涉101、103房屋开具《入住通知单》和领取房屋钥匙时间为2015年8月3日，但首次缴纳物业费时间为2016年6月13日。支献军主张应以领取房屋钥匙时间作为认定合法占有的时间，但是结合支献军与盘锦龙驿公司之前签订的借据、房屋备注的'抵押’、'还款后收回’字样，本院认为，依据现有证据不足以认定支献军等人领取房屋钥匙时已合法占有案涉房屋。其提供的水、电费清单显示的时间也均在2016年1月4日案涉房屋查封之后。故一审法院据此认定现有证据不足以证明支献军在查封前已经合法占有案涉101、103房屋并无不当，支献军该部分上诉理由不能成立。”、“案涉102房屋办理入住手续、领取房屋钥匙及缴纳物业管理费的时间均为2015年11月12日，在一审法院查封之前，一审法院据此认定支献军已于查封前合法占有该房产并无不当，本院对此予以确认。”本案中，针对案涉101、103号房屋，仅在人民法院查封之前领取入住通知单与“交钥匙”的行为不足以认定为合法占有，还需要像案涉102号房屋一样在人民法院查封前缴纳物业费、水电费。最高人民法院对案涉三套房屋进行了更为精确的区分，认定要求则更加细致、严苛。 （二）间接占有 除买受人对不动产的直接占有外，其对房屋开展准备活动或利用活动，诸如出租房屋、委托装饰装修等，最高人民法院也进行了肯定，对于判断“合法占有”，最高人民法院的诸多案例均明确了“应以买受人实际控制不动产为标准，其是否实际入住或使用，不是对不动产占有的必要条件”这一原则。 直接体现这一原则的(2021)最高法民终721号富滇银行股份有限公司昆明西山支行、莫诗国等申请执行人执行异议之诉二审案：“关于莫诗国是否在人民法院查封前合法占有案涉写字楼问题。富滇银行西山支行上诉称，莫诗国并未实际使用案涉写字楼，不符合占有的一般判定标准，且案涉写字楼的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件。据一审查明，2016年11月11日，广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就案涉写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了案涉写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。莫诗国依据合法有效的《认购协议》有权要求广福公司交付案涉写字楼，且其已经根据广福公司的交房通知办理了接房手续，富滇银行西山支行未提供证据证明莫诗国接房时案涉写字楼不具备入驻及使用条件。故一审认定莫诗国在人民法院查封之前已合法占有案涉写字楼并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。”最高人民法院明确了案外人虽并未实际使用，但占有应以实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件，间接占有必然属于合法占有的表现形式之一。另，本案中通过对《“广福城”交房通知单》、《广福城写字楼物业服务合同》、物业管理费、《交接协议》等一系列证据，综合认定了案外人已达到实际控制的标准，系可以排除执行的合法占有。笔者认为，作为具有举证责任的案外人，举证时尽可能地全面列举，更易于人民法院进行事实认定。案涉申请执行人富滇银行西山支行未提供相反证据证明案外人接房时不具备入驻及使用条件的相反证据，也只能承担案外人可以排除执行的不利后果。 再如，（2017）最高法民再243号朱向阳等诉中国建筑装饰工程公司第七分公司执行异议之诉纠纷再审案中：“关于朱向阳是否已合法占有案涉房产的问题。在《商品房买卖合同》和《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议书》签订后，朱向阳将该房屋租赁给世知公司，收取了部分租金，其后还多次催缴世知公司欠付的租金。朱向阳已经通过签订和履行销售返租协议的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为基础的。朱向阳将案涉房产出租的行为足以表明其已经占有该房产，而办理交付钥匙等交接手续并非认定合法占有房屋的唯一依据。二审法院以没有房屋交接通知、房屋交接单等证明办理房屋交接手续为由，认定案涉房产没有交付，是对占有的片面理解，系适用法律错误。朱向阳的再审申请理由成立，其已于法院查封之前合法占有案涉房产，符合执行异议复议规定第二十八条的规定。”前文所述案件中，“交钥匙”行为系判断人民法院查封前合法占有的一个关键标准，但通过本案可知，“交钥匙”原则不应浮于表面地进行理解适用。进一步而言，买受人行使收益权的前提为有权占有，虽然非买受人本人进行使用，但仍应认定为合法占有。 相似案例还有（2021）最高法民终606号任周良、长青建设集团有限公司等申请执行人执行异议之诉二审案：“关于任周良是否已经支付了全部购房款并占有了案涉房屋的问题......占有既包括直接占有，也包括间接占有。长青公司主张案涉房屋的实际交付时间为2017年7月，但并未举示相应的证据予以证明。根据任周良已经收到租金收益的情况，本院认定任周良已经实际占有案涉房屋。”最高人民法院也是以收到租金收益的事实来认定为符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项条件的合法占有。 再如，(2018)最高法民申2361号李剑、黄跃琴申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督案：“合法占有、实际占有要求占有人对不动产的占有本身具有法律依据，同时买受人的占有系以对不动产实际享有控制力、管领力的方式进行。买受人委托他人对不动产进行装修，并不导致买受人对不动产所具有的事实上控制支配状态之丧失，仍然对不动产享有实际的管领力与支配力，仍然处于法律意义上的实际占有状态。本案中，杨浩蔚代理黄跃琴收房后委托他人装修仍然构成黄跃琴对房屋的实际占有。并且，陈晓花从开发商世茂公司处购买讼争房屋，并将房屋出售给黄跃琴，黄跃琴对讼争房屋的占有系合法占有。因此，李剑以委托装修并非实际使用形式的占有而主张黄跃琴不构成合法占有、实际占有为由申请再审，不能成立。”最高人民法院认为，买受人购买房屋占有原因合法，另行委托他人对不动产进行装修，属于间接占有的状态中，仍然可以管控与支配不动产，也当然可以认定为法律意义上的实际占有状态，即整个过程可以认定为“合法占有”。  实务建议 《执行异议和复议规定》第二十八条在司法实践中应用较为广泛，本条款以保护案外人权益为出发点，但同时为了维护市场交易的安全稳定，又对排除执行加以严苛要求，案外人意欲推翻对不动产的执行，需要同时满足四个条件，并非易事。这就要求当事人及其代理人应以极高的证据标准向人民法院进行归纳提交。本文针对性地对本条款第（二）项中的“合法占有”进行了归纳总结，以直接占有与间接占有的判断为出发点，为司法实践中占有事实的关键认定提供了举证思路。 在不动产买受人直接占有房屋时，举证时应注意，在人民法院查封前需完成验房与“交钥匙”的基础行为，同时需要提交不动产的交接材料，若能同时提交不动产查封前支付物业费、水电费的支付凭证，可以更为直观地证明占有事实的存在。而若间接占有，买受人只要拥有对不动产开展准备或利用活动的相关证据，能够证明对房屋具有实际管领力与支配力，即使并非本人实际使用，也仍然可以被认定为“合法占有”。 |
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