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房地产开发贷一般是按建设进度提款，按销售进度还款。提款条件是四证齐全，提款额度主要视以下情况而定：一是资本金到位比例，因为资本金不是一次性到位的，多是分批到位的，资本金比例一般不得低于20%（各行根据客户层级对资本金的比例有更加细化的要求）；二是提款是按照项目的施工进度比例进行。比如完成建设30%，贷款就投放30%。根据项目工程进度合理安排投放进度，放款时应至少提供项目监理报告以及能直观体现项目整体施工进度的现场照片等相关资料，禁止超进度或不满足放款条件的情况下放款。现将房地产开发贷提款时需要注意的要点简要梳理一下，希望能帮助到各位对公小伙伴。 项目的总投资额度在可研报告、投资项目备案证明、尽调报告等多个资料中可能会有不同金额，如何更加合理的确定项目的总投资额呢？笔者认为，总投资额应通过已签订的总包合同倒推、土地出让合同、项目周边的竞品以及调查评估进行合理核定。有的项目为了追求外部所谓的“政绩”，可研报告、立项备案证明中总投资额度往往水分很大，但银行在调查评估时往往不会认可。因此，需要重新压缩项目总投资额度的水分，重新核定总投资额度。收入端，要查看验资报告和最新财务报表，审核财报的所有者权益科目（一般情况下为“实收资本 资本公积”）金额能否满足审批意见要求的自有资金。借款人自有资金须为股东投资款，放款时须提交股东向借款人支付投资款的银行转账凭证；支出端，应核实自有资金是否放款前全部投入项目使用，即收集自有资金使用的付款凭证（如支付土地出让金、税费、建设支出等缴费凭证）。自有资金到位后须全部先行投入项目建设，由借款人提供投入使用的银行转账凭证、合同及发票等证明材料，并填写自有资金使用情况表。要特别注意的是：①自有资金到位时间应早于投入使用时间；②自有资金到位应与借款人资产负债表所有者权益等相关会计科目保持一致。建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。上述四证是按照办证的一般逻辑顺序来排列的。应审查：四证上的权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容是否相互对应，且占地面积与土地出让合同上记载的面积是否匹配；建设工程规划许可证与施工许可证应收集完整，二者的建设规模、开发期数、栋楼应一致。所谓“四证”内容一致是指：“四证”中开发人名称必须一致，且与借款人名称一致；“建设用地规划许可证”中的用地规划，与“土地证”中用地位置、用地面积一致；“施工许可证”允许开工总面积（可累计）最终与“建设工程规划许可证”规划的总建筑面积一致。收集并比对国有土地出让合同及土地出让价款缴纳凭证、税费缴交凭证，查看出让价款及税费是否已缴清。对于土地出让合同，应查看出让价款、受让人、地价保证金、分期缴交计划，以核对土地出让缴款凭证，受让人如与融资人不一致，需收集相关变更合同。对取得的土地使用权，要分析土地使用权取得方式，出让合同是否存在限制性条款，限制性条款是否得到落实，土地出让金是否足额交纳，要求审查土地出让（或转让）合同复印件，土地付款凭证复印件。经有权部门批准的投资项目备案证明、可研报告、建设项目环境影响登记表（如有）。收集监理报告、施工合同等贸易合同等贸易背景资料及财务报表（如需）等，确定提款的合理性，工程进度是否满足提款要求。
久有凌云志，重上井冈山。
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