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最近，美国发生了一件有意思的房产纠纷案件，丽莎想和大家聊聊。美国一位电子业大亨以7900万美元的价格（大约6000万英镑左右）成功出售他在迈阿密的豪宅。然而，他发现买家原来是世界富豪杰夫·贝佐斯(Jeff Bezos)后火冒三丈——立刻状告代理其出售的房产中介，称这位代理人隐瞒了亿万富翁买家的身份，导致他房产价格卖低了。 最近几年，美国媒体基本都在传，亚马逊老板杰夫·贝佐斯(Jeff Bezos)在全世界疯狂买房。但是，里奥·克里斯（Leo
Kryss）没想到，这位世界富豪竟然看中了自己的豪宅。
其实，里奥也不是什么小人物，他也是一名非常有钱的商人，通过经营巴西电子公司发家致富。2014年，他以2800万美元的价格在迈阿密印地安溪岛购买了一栋七居室住宅，面积19,000平方英尺。据了解，迈阿密印地安溪岛被称之为“亿万富翁群居地”，这座岛占地124英亩，总共有41处房产，全部给知名人士给买了，其中包括特朗普的千金伊万卡和汤姆·布雷迪。该岛只能通过一座有人看守的桥进入，并受到私人警察部队的保护，这些人每天都会通过步行、空中和陆地全天候巡逻该社区。业主们还可以享用专属乡村俱乐部和私人高尔夫球场。几十年来，这座岛屿的房价一直飙升。里奥说，他的邻居在1982年以140万美元购买的房产，现在出售价为6800万美元。去年5月，里奥也把自己的这套房产放入市场。多年来，他已经重新打造了这栋豪宅，包括在房产内安装酒窖、图书馆、剧院和游泳池，他有信心自己的房产可以拿到8500万美元的要价。接下来，他把这栋房产交给了一家名叫“道格拉斯艾丽曼公司”的房产代理人全权负责。没多久，该中介回复称，他们终于找到一位买家，并劝说里奥降低600万美元，因为7900万美元是最终报价。在房地产中介的各种劝说下，里奥同意了降低的价格。然而，他后来确定这套房产的买家正是身价超2000亿美元的亚马逊的老板！！里奥接受了该报价，但是立刻起诉这一名房地产经纪人。代理里奥的律师称，买家的身份以及他买房子的目的对于双方的谈判以及最终销售价格的决定起着至关重要的作用，但是，房地产中介竟然隐瞒了这些信息。
里奥说，去年6月杰夫·贝佐斯以6800万美元的价格购买了位于印第安溪岛路11号的住宅，这已经引起新闻头条。由于这是邻居的房产，里奥早就得知了这则消息。当他知道有人对自己位于12号的房产提出报价时，他特意向这位中介询问买家的身份——是否是同一人。然而，埃丽曼佛罗里达公司首席执行官杰伊·帕克断然否认了这一点。据《华尔街日报》报道，道格拉斯艾丽曼公司在里奥的房屋销售中同时代表买方和卖方，并从中获得了4%的佣金，相当于约300万美元。该公司发言人并没有对此发表任何评论。不过，迈阿密房地产经纪人丹尼·赫茨伯格向《华尔街日报》表示， “许多亿万富翁在购买房产时担心卖家知道他们的身份后会索要更大的数字。”但克里斯的律师达娜·克莱顿(Dana Clayton) 表示：“不管他们对于买家的责任是什么，道格拉斯艾丽曼公司未能履行对卖家的职责。他们知道或者应该知道最终的受益购买者是谁，但却向我们的客户歪曲了这一非常重要的事实。”房产代理商应该对卖家有什么义务？ 很多卖家或者买家看到该案件可能比较好奇在英国会是什么情况。在英国，不管房产中介代表哪一方，他们都需要把客户的利益放在首位，其中包括保密义务。也就是说，如果买家聘请中介代理来帮助买房，他们有责任保护好买家的相关信息的。在非业务必要情况下，房产代理不能用这些信息作其他用途，尤其是损害客户利益的情况。如果买家特别指示中介代理不要透露自己的身份，中介代理也是有责任保护其客户的信息资料。所以，从买家的角度和房产中介的义务出发，该案子的房产中介的做法肯定没错。不过，本篇的关键问题在于，这位房产中介既是代表卖方又代表买方，这样的情况就有些复杂了。根据规定，代理商必须将卖方和潜在买方的利益放在首位，避免任何潜在的利益冲突。那么，如果代理商同时代表买方和卖方（双重代理），则代理商必须向双方披露这一事实，并确保交易透明、公平。回到该案件，从卖方的角度来说，这位房产中介确实是没有尽责的。他没有把卖方的利益放在首位。他不仅隐瞒，当被客户发现的时候，他也撒谎了。所以，如果类似的事情发生在英国，卖家确实可以从两个方面来提出诉讼：第一，看代理合同有没有相关的条款规定了相关情况；第二，卖家的中介违反了他的受托准则（Fiduciary Duty）。在英国出售房产，聘请一位房产中介可以帮助您解决很多难题，当然也有一些中介反倒让您极其费心。所以，挑选一家比较靠谱的代理是很重要的。因此，您应该提前了解房地产中介对卖家的法律义务： - 披露和诚实的义务：代理商有义务披露任何可能影响卖家决策的重要信息。这些信息可能是潜在买家的数据、房产的实际市场价值或任何其他相关细节；代理人必须避免对房产做出虚假陈述。夸大房产特点或淡化房产缺点都是违法的。
- 保密：房地产经纪人通常会掌握卖家的机密信息，包括出售某些房产的原因、财务状况或未来计划。他们的法律义务是确保这些信息保持私密，并确保未经卖家潜在买家明确同意，不得披露重要信息。
- 利益冲突和双重代理：代理商必须将卖方和潜在买方的利益放在首位，避免任何潜在的利益冲突。如果代理商同时代表买方和卖方（双重代理），则代理商必须向双方披露这一事实，并确保交易透明、公平。
- 准确估值：虽然当地房地产经纪人不是官方的房产估价师，但卖家依靠他们来估算房产价值。当地房地产经纪人提供现实而准确的估价至关重要，这些估价要有当前市场数据和可比销售数据作为支撑。
- 广告和营销标准：房地产经纪人有法律义务遵守严格的广告标准。所有房产列表和广告必须准确描述房产信息，不得夸大或遗漏重大缺陷。
- 禁止歧视性广告：房地产经纪人在广告中基于种族、性别、宗教或其他受保护阶层进行歧视是违法的。
- 遵守地产代理协议：受聘后，房地产经纪人通常会与卖方签订合同或代理协议。该文件概述了大多数房地产经纪人的服务范围、服务费、服务费和其他条款。经纪人有法律义务告知卖方经纪人遵守本协议中列出的所有条款的法律义务。
- 客户资金的处理：如果房地产经纪人处理存款或其他客户资金，则两个房地产经纪人必须使用独立账户：所有客户资金应存放在独立的信托或托管账户中，与代理人的商业账户区分开；提供及时的会计：代理商必须提供定期更新和账户报表，详细说明与客户资金相关的所有交易。
- 公平交易和消费者权利：代理商有义务提前披露所有费用。隐藏费用或最后一刻增加的费用不仅不道德，而且在许多司法管辖区也是非法的。此外，代理商不得强迫或过度施压卖家接受报价。他们必须尊重卖家的决策自主权。
- 持续沟通：在整个销售过程中，房地产经纪人还必须与卖家保持畅通的沟通渠道。无论是看房反馈、报价更新还是市场状况变化，及时准确的沟通都是法律的首要要求和期望。
- 专业能力：房地产经纪人应具备足够的知识和专业知识来提供相关服务并有效履行职责。他们应该熟悉当地房地产市场、相关法律和最佳实践经验。
- 补救机制：如果卖家认为房地产经纪人没有履行对买家的全部法律义务，他们有权寻求补救。许多国家和地区都设立了监察服务机构或监管委员会，可以在此对房地产经纪人和相关服务提出申诉。
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