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既有住宅增设电梯时业主表决权规则之完善（摘要） 原发表于最高院《人民司法》/2022年第28期 人民司法杂志社 《人民司法》作为最高人民法院机关刊，载文阐述司法解释，分析典型案例，反映审判工作的新情况新问题，报道社会各界所关心的重大案件审理情况，研究解答司法实践中的疑难问题。 作者：曾耀林（成都双流法院党组书记、院长） 山东高院转发/2023.02.08 内容摘要： “在既有住宅中增设电梯，民法典确定了“双2/3+双3/4”的业主表决权规则。这一规则在有力推动适老化改造政策落实的同时，也导致了高低层业主之间的利益失衡，对低层业主造成了新的不公，引发了高低层业主之间的纠纷。为弥补这一不足，建议在现有制度中完善对低层业主的救济机制，即在民法典和地方规范性文件中明确规定，电梯增设后高低层业主之间应该协商确定对低层业主的补偿，无法协商一致的，低层业主有权主张损害赔偿，从而促进既有住宅增设电梯工程的顺利健康推行，提升社会治理效果。” “民法典第二百七十八条在物权法基础上进行了细化完善，规定改建、重建建筑物及其附属设施应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。由此，确定了当下既有住宅增设电梯“双2/3+双3/4”的表决权规则。这一规则更加注重业主的参与度和表决权行使过程的规范性，实质上下调了业主同意意见的占比要求，降低了增设电梯的表决通过难度，有利于更好更快地推进电梯增设进程。” “ 保护低层业主的合法权益，必须保障其知情权，确保所有业主均完全知晓电梯增设事宜，也有平等参与投票表决的权利。我国《住宅建筑设计规范》规定7层及7层以上的住宅楼要设电梯，因此，绝大多数老旧住宅都是6层楼。若把1、2层视为低层，3~6层为高层，则高层业主数量正好符合现有表决权规则中规定的2/3的业主参与比例。也即，若高层业主全部同意增设电梯，则低层业主即使全部缺席表决或在表决中全部表示反对，也不影响最后结果，本文案例1即是如此。” “案例1：2019年，顾某等高层业主欲增设电梯，将加装电梯初步方案予以公示，低层业主李某考虑到可能产生的不利影响明确表示反对。双方多次沟通未果，顾某等人调整方案，将对李某的影响降到最低。新方案公示期间，李某未明确反对。顾某经其他业主委托与电梯公司签订委托书并继续电梯增设进程。后李某发现电梯已进入施工准备阶段，公示材料中自己房号处被冒签“不参与、不反对”内容，并载明“14户均同意”等内容，遂以公示材料与事实不符、自身权益受到侵害为由向法院起诉，要求确认委托书无效。 法院经审理认为，14户业主中有10户均同意委托顾某作为业主代表，符合法律规定，具有合法授权，且其委托行为未违反和超出委托书约定权限。公示材料中载明的“14户业主均同意增设电梯”存在表述瑕疵，但该内容是在李某并未在第二次公示期间书面表示反对、对应签字栏留白的情形下，由电梯公司代为书写了“不参与、不反对”。公示结果显示，14户业主中有12户均同意增设电梯，已符合物权法第七十六条规定，故该瑕疵并不导致委托书中该内容无效。李某主张合同无效的依据不足，法院依法判决驳回李某的诉讼请求。” |
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