|
一、建设工程价款优先受偿权是否具有追及力 需要明确的是，就建设工程价款优先受偿权追及效力，截止目前并未有明确的法律规定。最高人民法院编著的《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解和适用》对建设工程价款优先受偿权追及效力的论述：①建设工程被转让，受让人实际取得发包人的地位。其次，法定优先权具有担保属性，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响工程价款优先受偿权的实现；②鉴于承包人的建设工程价款优先权具有优先于抵押权的效力，该优先受偿权也应当具有物上追及力。 经检索相关案例，在（2018）最高法民申1281号案中，法院认为涉案主债权并未消灭，优先受偿权没有实现，大连筑成公司亦未放弃优先受偿权，且优先受偿权已经过查封登记的方式进行公示，故盘锦鑫诚公司受让案涉房产，大连筑成公司的优先受偿权仍应予保护。盘锦鑫诚公司声称向原发包人支付了对价，进而否认承包人的建设工程价款优先受偿权，于法无据。 因此结合上述的案例，对于“具有一定的追及效力”可以理解为“附条件的追及效力”，即并不是所有的建设工程价款优先受偿权均具有追及力，在具有能够产生公示效力情况下，例如承包人提起诉讼、已申请法院对工程资产采取查封保全措施或在第三人受让之时向其下发正式函件告知资产附有建工优先权的事宜，致使第三人无法构成善意受让人，那么此时就可以认定该建设工程价款优先受偿权具有“一定的追及效力”。  另外我们认为，若未起到公示的效果或受让方构成善意受让人，法院可能基于保护交易安全的原则，难以认定承包人的建设工程优先权具有追及效力。在（2013）民申字第40号案中，法院认为《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”依照上述规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式有二种：一是承包人与发包人协议将该工程折价，二是承包人申请人民法院将该工程依法拍卖。本案中，涉案的建设工程标的物已经被发包人抵偿了债务，申请人主张优先受偿权缺乏事实及法律依据。 二、若确定具有追及力，那么施工单位的建设工程价款优先受偿权追及力主张对象是否具有限制？ 我们认为，如上阐述，能够明确的是若确定具有追及力，那么建设单位的建设工程价款优先受偿权一般来说可以向第一手的商业房产的买受人主张，那么存在的问题是，施工单位是否可以向下一手的商业房产买受人主张，以及是否可以向普通商品房消费者主张。 （一）施工单位是否可以向下一手买受人主张建设工程工程价款优先受偿权的追及力 相比于第一手买受人直接向开发商购买商业房产，第二手买受人是基于网签或不动产权证而与第一手买受人进行的交易，对抗施工方建设工程优先受偿权的依据更为充足，有观点认为“对于真实的交易关系且无恶意串通损害承包人工程款债权的情形，对于已经办理过户登记的不动产，建设工程优先权并无追及效力，不能就已经登记的房屋优先受偿。”我们认为此观点是有法律依据的。 另外根据《重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第十七条的规定，“建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，行使主体应限定为与发包人形成建设工程施工合同关系的承包人，  建设工程价款债权转让后，受让人主张对建设工程享有优先受偿权的，人民法院不予支持。” （二）若消费者购买建设的商品房，并且已经办理预告登记或过户登记 最高人民法院于2023年4月20日发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号[7]中规定，尽管商品房未办理过户登记或交付，商品房消费者支付全部价款，或者一审法庭辩论终结前支付剩余价款的，其具有主张交付房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权。由此可见，无论该房屋是否已经办理过户登记或预告登记，在其交付了全部价款后，其房产交付请求权能够优先于建设工程价款优先受偿权，那么在办理了过户登记或者预告登记之后，更无法赋予承包人的建设工程价款优先受偿权追及效力。因此建设工程价款的优先受偿权无法追及消费者。 |
|
|
