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针对闲置存量土地存在的开发难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门总结地方实践探索，研究出台了3方面18条政策措施，推动稳妥处置闲置存量房地产用地。为指导各地精准适用政策措施，本期刊发10个处置闲置存量房地产用地的典型案例，支持各地更好依法处置闲置土地，盘活存量土地，谨供参考交流。更多案例，请持续关注！ 案例一：
一是通过仲裁方式明确因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金及利息问题。 二是由B公司先行缴齐住宅部分土地出让金，办理住宅部分相关不动产登记和预售许可。 案例二： C企业于2018年3月15日取得A市某宗地土地使用权，出让合同约定土地出让金总额46亿元，且地块应于2022年6月15日前竣工。但是多方面影响叠加导致项目开发受阻、施工进度缓慢、无法按期竣工。
一方面，协助企业完善相关手续。该项目需取得考古报告并完成文评审批及备案后办理规划审批手续。另一方面，确定项目受影响时间。经B区人民政府批准同意，认定该项目延期原因为：大运河管控政策、大运河文物保护建设控制、重污染天气应急响应启动和重大活动保障工作、新冠肺炎疫情等影响，延误项目竣工时间共计939天，拟将该项目竣工时间延至2025年1月9日，并免除其最新约定竣工日期前的竣工违约责任。 案例三： 2021年12月，B公司取得位于A市某地块国有建设用地使用权，由南北侧两地块组成。目前，南侧地块已开工基本封顶并进行了预售，北侧地块尚未开工。根据南侧地块预售情况来看，当地消费者偏好南向大面宽户型，但小户型销售欠佳。为满足市场需求，加快产品去库存化速度，B公司希望调整北侧住宅建筑层高，将地块建筑高度由不高于24米调整为低于26.4米。但是，该地块规划条件已明确建筑高度，且已签订土地出让合同，B公司无法对方案进行如此重大调整。
一是C区自然资源主管部门主动指导B公司对北侧地块按照高品质住宅要求进行方案调整。 二是C区政府向A市政府申请将北侧地块建筑高度由不高于24米调整为低于26.4米。 案例四： 2015年，B公司和C公司通过招拍挂方式竞得A市6宗国有建设用地使用权，土地用途均为城镇住宅用地，土地出让价款均已缴清。后因6宗土地位于海岸带陆域200米范围内，无法继续开发建设。近期，A市自然资源和规划局与土地使用权人协商达成一致意见，通过“容积率漂移”方式，收回因政府原因导致无法开发的闲置土地。
通过“容积率漂移”方式，即A市政府对两家公司名下其他房地产用地增加与收回地块等价值的建筑容量作为补偿。将B公司3宗土地“容积率漂移”至其名下某宗土地，C公司1宗土地“容积率漂移”至其名下某宗土地，C公司另2宗土地“容积率漂移”至其名下另宗土地，最终6宗闲置土地由政府收回，3宗土地容积率提升。 案例五： 2015年，A公司竞得B市C县一宗商服用地，合同约定竣工时间为2018年11月18日。2018年，C县建设口岸货运通道联检楼项目需占用该地块，导致地块无法正常开发。2019年，联检楼项目选址进行了调整，该地块可正常开发，然而，A公司因资金困难无力继续开发。同时，由于未按时归还银行抵押贷款，该宗地于2019年、2021年、2022年相继被B市中级人民法院轮候查封，查封期限最晚至2025年3月24日。
一是主动协商。对于因片区规划功能调整导致项目受影响，主动与企业协商达成一致，在消除开发障碍后，签订补充协议重新约定开竣工时间。 二是配合推进司法处置。在用地被法院查封后，政府部门积极配合，推动闲置地块进入司法拍卖程序，加快闲置土地处置。 三是维护竞得人权益。竞得人取得法拍土地后，依申请从速办理相关审批手续。 案例六： 2020年，A公司取得B市C区1号地块、2号地块的国有建设用地使用权，土地用途为城镇住宅用地。两宗土地均已达动工开发标准，不属于闲置土地，但存在项目后续建设资金不足、不能按期竣工的风险。目前，项目主要面临以下困难：一是继续动工难。1号地块因企业资金链紧张，建设进度受阻；2号地块剩余土地因企业无开发意愿，土地闲置只是时间问题。二是转让难，项目可能出现“烂尾”风险。 应对措施： 一是B市政府发挥中间人作用，对2号地块剩余土地通过挂账收储方式先行收回，待土地出让后再将收回价款返还原土地使用权人，以“收回—供应”并行方式简化程序。 二是充分发挥用地审批联席会议制度和土地信息共享联合监管机制作用，将存量土地信息定期共享给发展改革、工信、商务和园区等部门，落实新建项目优先使用存量土地政策。 三是2号地块剩余建设用地土地出让价款全额汇入“保交房”专项资金监管账户，均用于推进1号地块“保交房”建设工作，共计1.16亿元。 案例七： 2021年10月，B公司通过挂牌方式竞得A市1宗国有建设用地使用权，土地用途为商住用地（商业建筑面积不少于25%）。B公司拿地时正值全国新冠疫情较为严重时期，受疫情及经济形势影响，公司无力按照出让合同约定日期缴纳剩余土地出让价款；商业、办公用地市场需求不大，公司没有能力和意愿继续开发建设；住宅部分无法按期竣工。
一是收回部分商业用地使用权。鉴于B公司确实无力完成全部商业用地开发，经A市政府常务会议研究同意，进行宗地分割后，收回部分商业用地，重新评估确定宗地土地出让价款。 二是支持未收回地块继续建设。为支持剩余未收回部分宗地继续开发建设，减轻B公司资金压力，经A市政府专题会议研究同意，在履行合同约定收取滞纳金和利息的情况下，合理延长出让价款缴纳日期。 案例八： 2018年，A公司竞得B市4宗房地产用地（2号、5号、11号、15号地块），其中2号、5号、11号地块以住宅用地为主，兼有商业用地，15号地块以商业用地为主，兼有住宅用地。上述4宗闲置土地在处置过程中面临两个难题：一是欠缴土地出让金征收难。二是已开工未竣工项目土地收回难。 一是仲裁。对于2号、5号闲置未动工地块，仲裁裁决解除合同，收回土地；11号、15号地块建设有部分建筑物，仲裁裁决继续履行合同，完成开发建设。 二是分割收回。根据项目建设情况和规划要求对11号地块进行分割，B市C区管委会按程序收回未建设部分，收回资金由B市C区管委会指定专户监管，专款用于项目建设。 三是按建筑比例办理登记。对于15号地块，目前已有6栋酒店完工，拟为建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清部分办理不动产登记等手续，后续将与A公司进一步协商。 案例九： 细化收回程序 闲置土地重生 2016年12月26日，A公司通过招拍挂方式取得B市C区3宗国有建设用地使用权，总成交价为59亿元。上述宗地于2019年取得工程项目施工准备函并现场动工，此后几年内反复开工、停工，直至最终停工。受市场下行影响，土地使用权人无力开发，同时，由于3宗闲置土地有偿收回价款较高，政府财政部门短期内难以筹集如此大额的资金。 应对措施： 由C区政府协议有偿收回3宗地块的国有建设用地使用权。具体原则为，收回补偿价格为总成交价格扣除以下两项费用：一是该项目土地总成交价款的百分之二十；二是A公司已持有该项目土地年限的土地使用费。最终，合计收回该项目的价款为46.7亿元。此后，该项目再次入市，由三家公司联合体，以总成交价款89.01亿元竞得。根据与A公司的协商，C区财政局在收到B市财政局返还资金达到46.7亿元后30个工作日内，全额支付予A公司。 案例十： 2020年6月15日，A公司通过挂牌出让方式竞得B市一宗国有建设用地使用权，出让合同约定该项目应于2024年6月14日前竣工。A公司反映，项目在建期间，受疫情、恶劣天气、相关政府活动、安全事故等因素导致项目建设无法正常推进，预计无法按出让合同约定时间竣工。
B市经过调研梳理，合理免除政府原因及不可抗力因素导致不能按时完工产生的违约责任。经核减重叠天数后，延误项目竣工时间共计194天。目前，B市自然资源局已与A公司签订了《变更协议书》，变更竣工期限，办理竣工延期手续。 来源 新媒体编辑 | | i自然APP 赵蕾 |
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