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10月29日，越南金价来到了8700万越南盾一两，河内50-60平方米左右的房子，估计要40两黄金才能买到。注意，这个「两」，不是中国的两，越南的1两，约等于37.5克。40两，也就是40*37.5=1500克。 10年前，越南黄金的价格，大概是3600万越南盾一两，还不到如今黄金价格的一半。当然，要算十年前，河内某些地段的房价，也只有现如今的一半。所以，有朋友讲，如果按照黄金的价格计算，越南房价其实没涨多少，只是越南盾愈发贬值了，通胀太厉害，手里的钱已经不值钱了。 OK，不扯黄金的闲篇，咱们直接来讲房价。
10年前，10亿越南盾（30万元）可以选择很多新开盘的公寓，但现在只够买半个蜗居的mini套间，甚至30亿越南盾买个普通的小房子都不容易。 十多年前，河内河东地区，购买了一套新的两居室公寓，面积为75平方米。当时的价格为9.7亿越南盾（29万元），即每平方米约1300万越南盾（3900元）。 当时，凭借手里握着的10 亿越南盾的资金，买房刚需的人可以选择的很多，至少 60 平方米的公寓，不管是在河东还是在怀德，又或者是在黄梅，都可以挑到花眼，随便买。 这也被认为是河内经济适用房的「黄金时代」。因为根据世邦魏理仕越南的数据，2014年，3500万越南盾（1万元）以内的公寓在市场新增供应中排名第一，约占40%。 即使在2016年，廉价住房仍然在河内和胡志明市引发抢购热潮。当时，在河内的一些楼盘项目中，由于买家的需求量很大，每次新出的楼盘上市，房地产开发商都要组织抽签决定购房资格，或者加价数千万越南盾一平方米卖出。
按照购房价，越南平价房指的是3500万越南盾一平米以下，中端房是3500万-6000万越南盾一平米之间，高端房是6000万-1.2亿越南盾之间，轻奢房是1.2亿-3亿越南盾之间。 然而，目前手握10亿越南盾的资金，只够购买新出楼盘的一个蜗居小套间公寓面积（28-32平方米）的一半。根据越南快讯网在外三环的西部城区进行的一项调查显示，这些公寓在一级市场上的售价为 16亿-20 亿越南盾，而一居室公寓（面积 43-48 平方米）的价格，最低也要24-25亿越南盾。 事实上，河内价格在10亿越南盾左右的公寓供应量，在2018年至2020年期间已陆续减少了。从新冠疫情在越南爆发的2020年至今，河内的廉价商业公寓几乎已经在楼市绝迹了。 那时，新公寓的供应量与两年前相比突然减少了一半，降至不足18000套，其中中端楼盘住宅（每平方米3500万-6000万越南盾）超过13000套。这也是房地产开发商不再对开发经济适用房感兴趣，并投身于楼市房价水涨船高的开发商抬高价格竞赛。 造成这种情况的原因有很多，例如土地价格和建筑成本上涨，推高了售价。最重要的是，许多项目遇到长期的法律问题，使得新楼盘供应日益稀缺，导致新项目房价上涨。 继廉价住宅之后，到2022年初，售价约20亿越南盾（60万元）的两居室公寓也开始稀缺，并于2023年在河内郊区消失匿迹。当时，房地产一级市场的平均价格水平为每平方米4600万越南盾（1.3万元）。相应地，一套60平方米的公寓必须花费近28亿越南盾。 虽然这种经济适用的新公寓在2年前就消失了，但时至今日，它仍然是越南大多数人能够满足其财务需求的类型。越南快讯网最近的一项调查显示，3100名参与调查的人中超过一半的人回答说,他们只能以总价低于20亿越南盾的价格买房。
越南公寓市场的廉价房消失已经不是新闻，而中端楼盘也不多了。今年前9个月，高端住宅（价格为每平方米6000万-1.2亿越南盾）占市场总供应量的近70%。自今年第二季度末以来，价格在每平方米5000万越南盾（1.4万元）以下的新建公寓在河内几乎消失。这个价格，目前只有在河内周边的卫星省市，如仅兴安省、北宁省和河南省的楼盘。 这使得今天在河内及其周边省市不可能以 30 亿越南盾购买一套新的两居室公寓。这笔钱甚至不足以在河内东英县刚刚推出的项目中拥有一个小套单间公寓。该项目的开发商表示，首批出售的单间公寓（面积30.5-31平方米）的预售价格为32.6亿越南盾至36.8亿越南盾（93万元-105万元）。 在短短4年多的时间里，适合人们购房预算的10亿、20亿甚至30亿越南盾的公寓类型纷纷消失。
根据世邦魏理仕的数据，截至第三季度末，一手楼盘公寓的平均售价（不含增值税和维护费）已达到每平方米6400万越南盾（1.8万元），比10年前增长了3倍。然而，这类房地产产品的价格从2020年开始才真正出现剧烈波动，涨幅接近100%。与胡志明市相比，河内在此期间的增幅高出4倍。 世邦魏理仕河内高级总监Nguyen Hoai An表示，从2019年起，河内公寓价格波动并不剧烈，仅平均每年上涨10%。她表示，公寓价格在短时间内大幅上涨的原因有很多，其中之一就是公寓越来越为河内人所熟悉。同时，房地产市场也有潜在企业和外国投资者的参与，帮助市场得到更多发展。此外，年初以来推出的新楼盘项目也主要是位于房价本来就高的城市中心地区。
同样，越南房地产经纪人协会（VARS）也评估称，由于销售价格的持续上涨，投资公寓作为负债的刻板印象已经被打破。在度假地产等产品崩盘、多地土地价格下滑的背景下，公寓可以以高于储蓄的速度产生稳定的月租金现金流，具有上涨的潜力。 VARS代表Pham Thi Mien表示，最近的公寓领域也通过不断在一级和二级市场上建立新的价格水平而引领市场。最近，公寓项目的价格即使高达每平方米8000-9000万越南盾，但仍然卖得很好。 越北一家专门从事房地产项目开发咨询的公司负责人表示，10年前住房市场的博弈，投资者更加多元化，其中很多廉租房项目来自国资企业或中档企业，甚至是非房地产行业的企业。 然而，近年来，房地产市场大浪淘沙，几乎只剩下少数有潜力且定位于高端产品领域的开发商。外资企业进入市场还需要进行土地资金并购，增加了额外成本，为了保证利润空间无法将产品价格定在较低水平。 随着一系列高端和豪华项目不断登陆市场，每平方米1亿越南盾（2.8万元）的价格对于河内公寓市场来说并不陌生，甚至一些公寓项目的价格已高达每平方米2亿越南盾（5.6万元）——与郊区邻近别墅的价格持平。 许多研究机构预测，河内的公寓供应量可能从明年开始再次大幅增加。未来两年，该市场可迎来近5万套新建公寓，主要来自城市的西部和东部地区。但是，在高端细分市场仍能保持新增供应总量70%左右的比例的情况下，经济适用房和廉价房仍将继续缺席。 |
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