|
“回首越深邃，前瞻愈智慧。 ” ——温斯顿·丘吉尔    《美食家》剧照 终日与美食相伴的“顶级吃货”朱自冶是老苏州作家陆文夫巅峰之作《美食家》中的主人公，不过他还有另外一个身份——“包租公”。 作品在开篇中便介绍了朱自冶“被迫”继承苏州亿万家产，住在一套西式高配套的两层小洋房内，靠收租为生的缘故：朱父曾为“一个很精明的房地产商人，抗日战争之前在上海开房地产交易所，家住在上海，却在苏州买下了偌大的家私……这条巷子里的房屋差不多全是他的。” 陆老所言不虚，浓缩了民国时期苏州地产商的三大特征：规模成片开发、海派风情高配以及长期持有租赁。 规模成片开发 近代苏州最早的房地产项目可追溯至1923年，一位阙姓巨商在繁华的阊门内下塘，成片开发了首个地产项目——志仁里，东接仓桥浜，西至浒溪仓，南北长77米，东西宽55米。  百年前的“阙总”已有规划开发意识，志仁里建筑群坐北朝南，共分为三排：  南排 平房  中排 楼房  北排 花园洋房 南排为带单元石库门的六套平房，各自独立成院，中间为水泥地天井，单元门洞为西式，但整体建筑形制偏苏式；中排为海派风格的六套石库门两层楼房，典型的上海里弄式布局；北排为两幢中西合璧的花园洋房，外墙青砖立面，雕工精细，内置苏式亭堂楼轩，其中东户原为大业主自住私宅。 三排建筑布局紧凑，用骑楼相互连接，整体性连贯，选址和布局符合江南民居临水而建的特征，居住排布上则借鉴了上海里弄式格局，同时综合考虑了不同租客的产品需求以提升经济效益。 20世纪20年代末，凭借全国经济中心地位、城市化进程带来的人口红利以及彼时世界经济萧条导致钢材、水泥等进口建材价格暴跌等利好因素，上海地产行业迎来爆发式发展，地价随之暴涨，不少“望地兴叹” 的上海地产商便将目光投向了苏州。 就在志仁里西南侧数百米处，南起包衙前、北至三茅观巷，上海商人李云程随后投建了约百米的敦仁里项目，红砖勾缝立面，花岗石地面铺装，南北两处弄堂口均有仿罗马式红砖门楼。 民国16年（1927），观前北局兴建开明大戏院（最初冠名为“东吴乾坤大戏院”），为节约土方运输成本，就近将取土直接倾倒在草桥弄西、干将路南侧废鱼塘内，将鱼塘填为平地。上海大亨杜月笙一眼看中了此处，在北段大兴土木建房出租，取意于“共沐德泽”，故名“同德里”；国民政府财政次长贾士毅则相中了南段，建造与同德里平行的洋房群落用于收租，取为“同益里”，寓意为“共同受益”。    规模化开发、长期持有出租，这种典型的重资产模式，自然离不开金融资本的参与，各大银行也纷纷下场。 1931年，上海中法银行买办、苏州东山“首富”、庆泰钱庄老板叶振民发起投资，组建“承德银团”并入股集资兴建位于观前街西北角的承德里，5年后9幢双层红砖石库门洋房落成并对外出租。  本土信孚银行于民国 1929年4月开业，总行设在观前街，在上海、常州设有分行。1933年，信孚银行购下十梓街北、五卅路东地块，建设高端洋房项目——信孚里。 民国时期赫赫有名的“北四行”金城银行也不甘落后，在20世纪30年代中期于五卅路北端东侧开发金城新村，建造十余幢单体建筑与一列联体建筑，面积段从180—600平方米不等，基本算当年的顶级豪宅。 海派风情高配 银行资本纷纷参与地产项目，除了可以实现资产升值以及稳定收益之外，还有个不得已的苦衷：留才。 民国时期，本土金融业刚刚崛起，而当时金融专业人才稀缺，基本以海外留学归来以及在外资银行有过从业经验的人士为主。为了留住这些“海归”“金领”，银行不得不斥重金，在黄金地段兴建洋房、公寓乃至别墅，解决这些金融精英的住宿问题。 银行为了留得住人才、地产商为了实现高收益，在产品面子（欧式外观）和里子（高档配置）上自然也都不吝投入。 苏州这些民国风情的里弄，与同时期上海石库门建筑水准相差无几，普遍采用艾欧尼柱、雕花券门、清水砖墙、半圆形罗马式拱形石库门，浓郁的西式立面美学拔高了建筑的调性和颜值。 在陆文夫的笔下，朱自冶自己的住所是这样的： “这房子是二十年代末期的建筑，西式的，有纱门、纱窗和地毯，还有全套的卫生设备。晒台上有两个大水箱，水是用电泵从井里抽上来的。这座两层楼的小洋房坐落在一个大天井的后面，前面是一排六间的平房；门堂、厨房、马达间、贮藏室以及佣人的住所都在这里。” 艺术源于现实，小说中的这些细节在这些民国建筑中不难寻觅，如同德里、同益里、金城新村等，在近百年前已配置了排水系统、自来水设施；在起居功能上，同德里、同益里、信孚里配有天井、主厅、厢房、亭子间、卫生间、厨房等完善的功能区间，堪比当年“顶配”。 长期持有租赁 民国时期的地产商更青睐于自持长期出租的营收模式，从规划开始，很多业主方已经考虑匹配未来的租户不同需求，如志仁里既有高档楼房，也有普通平房，是民国苏州房产租赁规模化的典型代表。而承德里也分为三种房屋格局：三上三下、二上二下、一上一下，满足不同收入群体的住房需求。 与彼时其他城市一样，除非出现资金链断裂之类等万不得已的情况，地产商基本无意出售物业，剖析原因，主要有三方面因素： 其一，从主观上来看，购房置业与出售动机都不强。 彼时，时局多变、战乱频发、社会动荡，导致城市居民普遍产生了朝不保夕的不安感，置业动机不强，毕竟谁都不想耗费毕生积蓄置业，结果毁于战乱或被征用。 受农耕时代思维定势影响，这些地产商普遍有较强的“地主”思维，出售物业某种程度等同于“变卖家产”，民国时期将卖方称为“破方”，卖房约等于“破家”，比较遭人忌讳，普通房东都更倾向于细水长流地收租，更何况这些资本雄厚的地产大佬呢？ 其二，虽然城市化进程加速，但整体开发量较少，在“房荒”这样供不应求的卖方市场，地产商自然不舍得直接卖掉能孵出金蛋的“金鸡”。 其三，民国销售环节税种繁多、税赋过重，除了契税，还得缴纳过户费、中证费、市政经费、建设特捐、地保盖戳费等各种苛捐杂税，这些费用能达到总房款的23%，高昂的交易成本大大削弱了买卖双方的交易意愿。 随着抗战爆发以及战乱加剧 民国苏城地产开发无奈“寿终正寝” 不过，这些散落在街头巷尾的民国建筑遗珠 展示出苏州兼容并蓄的城市内涵 也成为如今的网红取景打卡胜地 为粉墙黛瓦的素雅姑苏 平添了几抹海派亮色 原创：沈昶 时代人居公众号 24.9.11 |
|
|
