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目录 一、“房之后续支出”的会计规定 （一）《企业会计准则》 （二）《小企业会计准则》 二、“房之后续支出”的企业所得税规定 三、“房之后续支出”的房产税规定 四、“房之后续支出”税会处理学习总结 （一）“房之后续支出”日常修理费 （二）“房之后续支出”大修理费 （三）“房之后续支出”改建支出 （四）“房之后续支出”装修费用 （五）“房之后续支出”推倒重建 五、常勇说“房之后续支出”税会处理 （一）日常修理费在于“日常”： （二）大修理费用在于“大”： （三）改建支出在于“改”： （四）房屋的装修费用在于“单独”区分： （五）推倒重置在于推倒+重置 六、常勇说“房之后续支出”房产税处理 （一）“房之后续支出”房产税处理原则 （二）“房之后续支出”房产税处理二看 一、“房之后续支出”的会计规定 （一）《企业会计准则》 《企业会计准则第4号——固定资产》第六条规定，与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 《企业会计准则第4号——固定资产》解释对固定资产的后续支出进行了说明，固定资产的后续支出通常包括固定资产在使用过程中发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房屋的装修费用等。 固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。 （二）《小企业会计准则》 《小企业会计准则》第三十二条 固定资产的日常修理费，应当在发生时根据固定资产的受益对象计入相关资产成本或者当期损益。 《小企业会计准则》第三十三条 固定资产的改建支出，应当计入固定资产的成本，但已提足折旧的固定资产和经营租入的固定资产发生的改建支出应当计入长期待摊费用。 前款所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。 二、“房之后续支出”的企业所得税规定
三、“房之后续支出”的房产税规定 根据《房产税暂行条例》的规定，房产税的计税依据是房产原值，而房产原值根据(86)财税第字第008号文的规定，是指纳税人根据会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。 根据国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发〔2005〕173号）的规定， 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 四、“房之后续支出”税会处理学习总结 仔细梳理会计准则以及税法规定，“房之后续支出”包括日常修理费、大修理费用、改建支出、房屋的装修费用、推倒重置。 （一）“房之后续支出”日常修理费 1、日常修理费定义 日常修理费相关会计以及税法无明确定义，我们可以理解为日常经常发生的小额修理费，不能延长房屋建筑物使用寿命的支出，可以与大修理费对应的理解。 2、日常修理费税会处理 《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业所得税税法》以及《企业所得税税法实施条例》“房之后续支出”日常修理费均规定可直接计入当期损益。 （二）“房之后续支出”大修理费 1、大修理费定义 大修理费《企业会计准则》、《小企业会计准则》无明确的定义，结合《企业所得税税法》、《企业所得税税法实施条例》大修理费为：固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出： (1)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上； (2)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。 2、大修理费税会处理 （1）企业会计准则 根据企业会计准则规定，房屋建筑物大修理费支出应计入“固定资产账面价值”，并增加固定资产使用年限。 （2）小企业会计准则 小企业会计准则，房屋建筑物大修理费支出无明确的规定，参照企业所得税规定，房屋建筑物大修理费支出应计入“长期待摊费用”按照房屋建筑物尚可使用年限分期摊销。 （3）企业所得税规定 根据企业所得税相关规定，房屋建筑物大修理费支出应计入“长期待摊费用”按照房屋建筑物尚可使用年限分期摊销。 （三）“房之后续支出”改建支出 1、改建支出定义 改建支出《企业会计准则》无明确定义，结合《小企业会计准则》、《企业所得税税法》、《企业所得税税法实施条例》改建支出是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。 2、改建支出税会处理 （1）企业会计准则 根据企业会计准则规定，房屋建筑物改建支出应计入“固定资产账面价值”，并增加固定资产使用年限。 （2）小企业会计准则 小企业会计准则，房屋建筑物改建支出处理与企业所得税处理一致，即： （1）已足额提取折旧的房屋建筑物的改建支出，应计入“长期待摊费用”按照房屋建筑物尚可使用年限分期摊销。 （2）尚未足额提取折旧的房屋建筑物的改建支出，应计入“固定资产账面价值”，并增加固定资产使用年限。 （3）企业所得税规定 根据企业所得税相关规定，房屋建筑物改建支出按照以下规定处理： （1）已足额提取折旧的房屋建筑物的改建支出，应计入“长期待摊费用”按照房屋建筑物尚可使用年限分期摊销。 （2）尚未足额提取折旧的房屋建筑物的改建支出，应计入“固定资产账面价值”，并增加固定资产使用年限。 （四）“房之后续支出”装修费用 1、装修费用定义 装修费用《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业所得税税法》、《企业所得税税法实施条例》均无明确定义，装修费用既不同于改扩建支出，又不同于修理费用，是对房屋建筑物的外部或内部装修所产生的支出，可能属于日常修理费、大修理费、改建支出等后续支出范围。 2、投入使用后装修费用税会处理 一般情况下，装修费用税会处理均根据装修费的受益期限决定的。 （1）属于日常修理费 如果是每年都要发生的装修费用，则可以视为日常的修理支出，直接计入当期的损益。 （2）属于大修理费、改建支出 如果本次装修与下次装修间隔期在一年以上，应当区别是否属于大修理费、改建支出等后续支出范围进行相应的税会处理。 （3）不属于日常修理费、大修理费、改建支出 如果不属于日常修理费、大修理费、改建支出则根据长期待摊费用的支出的规定，应计入长期待摊费用。摊销期限按照条例第七十条规定，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销期限不得低于3年。 3、投入使用前装修费用税会处理 如果属于投入使用前装修费，如自建房产以及外购房产初次投入使用前装修费，投入使用前装修费属于固定资产达到使用状态前支出，需要计入“固定资产原值”。 （五）“房之后续支出”推倒重建 1、推倒重建定义 推倒重建《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业所得税税法》、《企业所得税税法实施条例》均无明确定义，推倒重建在于字面理解即：推倒+重建。 2、推倒重建税会处理 （1）《企业会计准则》、《小企业会计准则》 《企业会计准则》以及《小企业会计准则》未明确规定推倒重建如何处理，即根据一般规定进行处理，即推倒按照账面净值进行清理，重建按照重建成本进行房屋建筑物重新入账。 （2）企业所得税规定 企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。 五、常勇说“房之后续支出”税会处理 （一）日常修理费在于“日常”： 日常计入当期损益。 （二）大修理费用在于“大”： 1、投入原值50%+延长使用年限2年以上； 2、大修理“企业会计准则”计原值并延长使用年限； 3、“小企业会计准则”以及“企业所得税”计“长期待摊费用”。 （三）改建支出在于“改”： 1、改变结构+延长使用年限； 2、改建支出“企业会计准则”、“小企业会计准则”以及“企业所得税”规定均计原值并延长使用年限； 3、已足额提取折旧改建支出“小企业会计准则”以及“企业所得税”规定计“长期待摊费用”，“企业会计准则”不区分是否已经足额提取折旧。 （四）房屋的装修费用在于“单独”区分： 1、单独区分是否属于投入使用前，如属于投入使用前一律计入“固定资产原值”； 2、投入使用后装修费单独区分是否属于日常修理、大修理、改建支出并按照对应的规定处理，无法区分计“长期待摊费用”。 （五）推倒重置在于推倒+重置 1、“企业会计准则”、“小企业会计准则”会计处理：推倒按照账面净值进行清理，重建按照重建成本进行房屋建筑物重新入账； 2、企业所得税规定，属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本。 六、常勇说“房之后续支出”房产税处理 （一）“房之后续支出”房产税处理原则 “房之后续支出”房产税处理需要考虑两个方面，一、看后续支出中是否属于依附房屋且不可移动的房屋附属设施和配套设施的部分，二、看后续支出会计处理：计入固定资产、长期待摊费用、一次性费用化。 （二）“房之后续支出”房产税处理二看 第一看： 对于后续支出中属于依附房屋且不可移动的房屋附属设施和配套设施的部分，比如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，对此类费用化支出，不计入房产原值不缴纳房产税。 第二看： 若是你会计上计入了“固定资产-房屋”的，则需要计入房产原值缴纳房产税，若是你会计上计入了“长期待摊费用”或者“一次性费用化”的，则不需要计入房产原值缴纳房产税。 |
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