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11月13号（上周三）上午，走访了已经卸任的上海杨浦区恒联新天地花园第四届业委会主任-杜刚，杜刚主任是一名从事环保行业生意的企业主，我来到他位于内环内500平左右的公司办公室里面，一起喝茶，畅谈曾经的过往经历，酸甜苦辣，感慨颇多！ 恒联新天地第四届业委会，任期内完成了物业选聘、包干制改酬金制，开发商维权、小区停车管理制度修订等多项大事，特别是和开发商打了官司，把架空层商铺的所有权从开发商手中夺回，每年可以为小区额外增加20万左右的经营性收入，极大改善了小区资金状况，维修资金也得到大幅补充，如今杜刚主任已经卸任，故可以轻松的聊天对话！  (中国物业管理公众号报道了小区案例) 离去与解脱篇  韩冰：为什么不继续干下一届？ 杜刚： 第四届业委会的任期，其实规定是三年，由于疫情等因素，实际上一直干了5-6年。期间我发现，对于做得不错的业委会，政府方面是希望你继续留任的，甚至会刻意延迟换届的时间。当时居委会也不希望我们离开，最后我们有五个委员坚持要求尽快换届，甚至是以辞职要挟，才得以推动换届的进程。 对于我个人而言，一方面是因为工作实在太忙，另一方面，更重要的是，业委会工作真的不是人干的活！你也曾当过业委会主任，你应该知道，就比如每个小区都有自己的业主群吧，里面的声音五花八门，各种意见和干扰不绝于耳。你不能因为这些声音就退群，又很难做到视而不见，这就成了一个很大的困扰。 我现在就比较轻松，做业委会主任的时候，在群里有点压抑，只要有人反映什么问题，我本身又是急性子，马上要去协调，不管他是对错我们都要去了解或解决，甚至有时候他抱怨物业，我们都会有“未尽到责”的感觉。 韩冰：有不少业委会都反应任期内有点神经紧张！ 杜刚： 互联网时代，业主群里真正发声的人往往是少数，实际上，我心里很清楚，支持我们做法的，往往是绝大多数人，只不过这些人通常保持沉默。然而，一旦有些决策影响到个别人的利益，尤其是那些因我们制度调整而受到影响的少数人，他们就会在群里发出强烈的声音，甚至有些人故意挑起事端，发表一些阴阳怪气的言论。 事实上，群里往往会有那么几个人，起初他们的声音可能不太引人注意，但一旦他们发声，就会引起一些“不知情人”的跟风。而那些赞成和受益的人，通常不会主动发声，大家习惯了做“老好人”，不想在群里引起矛盾或冲突。虽然大家心里都清楚，那些提出问题的人可能背后有自己的动机，但一旦这种情绪在群里蔓延，就会形成一种气势，尤其是当少数人利益受到损害时，他们的反应会引发其他人的共鸣。 有时候，虽然我们知道这些声音只代表极少数人的意见，但因为他们的持续发声，总是会给大家心理上带来不小的烦恼和压力。 韩冰：我是不是可以理解是这样，其实我们每一个比如说我们做业委会，特别是业委会主任的人，我们投入大量的精力，我们本能的其实还是希望在某个地方有一种获得感，经济利益上没有，总在某个地方找寻到获得感！ 杜刚： 我们参与业委会，最初的动机还是希望可以改善小区，这其实也是某种获得感。经济上就从来没想有任何回报，对吧？最起码希望能够得到一些肯定和尊重。 这几年下来，在业委会全体委员共同努力下，小区总体面貌和管理也逐步走入“正轨”，我们的确有一定的“成就感”。 但同时也必须面对各种烦心事，对业委会的误解，对物业的不满，尤其当多数人的决议受到少数人反对，他们就会把“矛头”指向业委会！让人有时候会在想，我到底是图什么？ 而且，小区里还有很多人只是吃瓜群众。有些人并不了解真实情况，很多时候他们的判断只是根据表面现象，根本不了解事情的真相。 韩冰：业主群里面怎么样回应一些不实的谣言？ 杜刚： 一开始我在群里和人辩论过，但这真的非常耗费时间，曾经在外地坐火车出差，和人在业主群辩论了4个小时。微信群里的沟通，由于文字和语境的限制，稍有不慎，有些话还容易被别人断章取义，被故意曲解，辩论的主题会从原来的问题演化出更多的话题需要辩论，导致你可能会陷入没完没了的辩论漩涡中！ 最后，由于太耗费时间和精力，我实在扛不住了，只能宣布以后不再群里回答或辩论任何问题，业主如有问题，可以走业委会接待通道，也可以把意见文字形式给业委会。 对于个别业主在群里以“泼脏水”的方式对业委会所提出的问题，我提议我们可以组织一次正式的辩论，由居委会牵头，大家把所有问题拿出来讨论。我会逐一回答，但我没有时间在群里和每个人逐条回应。 当然，这件事最终不了了之。其实没有多少人会来线下的，就我个人来说，其实还是非常希望有线下辩论的机会，这样可以更多业主知晓，省的一个个去解释。 韩冰：能顺利到站不容易的,杜主任您能全身而退，属于成功的，业委会有点政治属性，大部分业委会特别主任很难顺利脱身。 杜刚： 可能我是做企业的缘故，本能的判断一些东西，觉得业委会，尤其是主任这个位置不宜一直做。感觉这个不对，不是对与错，就是不能再干下去了，本能感觉这里存在某种风险。同时也是希望有更多的业主在做过业委会工作，体会到这个工作的不易后，会对业委会工作有更多的理解和体谅！ 至少有一点让我欣慰的是我“撤退”至今很多业主对我们这一届业委会的工作还是相当肯定的！也没有被小区的人骂，虽然有个别的人，大家都知道是怎么回事。 韩冰：这段经历，有后悔么？ 杜刚： 经历了这些事情之后，我觉得这是一次非常宝贵的经历。通过几年的业委会主任工作，确实让我意识到，跟我们做公司管理还是有很大区别的。 我们对很多事情的看法，也变得更加宽容和体谅。 经验分享篇 韩冰：为什么选择酬金制？ 杜刚： 当时我们刚开始接触这些工作，很多方面都不太懂。所以，我们专门请金鑫主任担任我们业委会的高级顾问。你看，我们这个小区能最终推行酬金制，如果没有金主任的指导，我们绝对不敢这么做。幸运的是，有一个高手在背后支持，我们才敢大胆尝试。 当时，基本上是金主任手把手地教我们，如何处理文件，如何一步步落实制度。最终我们能够顺利推行这一制度。  (选聘文件中关于管理模式的特别说明)   ✦ 左右滑动，查看更多 ✦ 韩冰：你们小区酬金制运作的如何？ 杜刚： 我认为我们小区是非常成功的。而且，下一届业委会也认为这个酬金制非常好，得到了他们的认可。 其实，说实话，我们小区的物业公司并没有从我们这里赚到多少钱。我们把控得很严格，物业的年酬金只有12万。当然，我也知道其中可能有一些“水分”，比如税务问题等。尽管如此，这些钱也许远远不是物业公司所期望的回报。但是，实际上，如果物业公司服务的小区都像我们小区这样，它也是一个比较稳定、没有太多风险的生意。 不过，如果物业公司想要从中获取额外收益，至少在我们实施的酬金制下，想要做到这一点几乎是不可能的（当然前提是业委会要尽责！）。现在很多物业公司号称上市了，现金流很大，但换个角度来看，其实很多时候这些现金流背后，都是包干制导致的问题。物业公司通过资金挪用、占用和周转来“赚取”这些资金。实际上，这些钱并不是物业公司的正当收入，许多物业公司甚至可以说是“轻资产”运作，根本没有实际资产。所谓的收购与并购，实际上也不过是“收”和“并”而已。 老老实实做好服务，才是物业公司最应该关注的事情。 (摘自《上海物业》官方报道文章截图) 韩冰：酬金制应该蛮辛苦吧？ 杜刚： 业委会其实有大量的事务性工作。以我们这一届为例，尤其是在最初的一年，我记得我们大概每周要开2到3次会议，那时候真有点“百废待兴”的味道，急需要我们处理的事情实在太多了。除了会议本身，还要安排记录、写会议纪要、做授信资料等等，很多细节工作都需要去处理。 说实话，这一些重要会议的会议纪要等应该书面整理、存档的资料这些方面我们做得并不好。金主任也一直提醒我，要做好保护自己，确保一切都有记录和凭证，但当时真的没有时间顾及这些。我个人是建议业委会可以考虑聘请一位专业的秘书。秘书可以拿一定的酬金，这样业委会就不需要承担额外的费用，而秘书拿了报酬，完成这些任务就成为他本职工作。 业委会的工作对于我这样的“上班族”来说，毕竟利用业余时间来做，哪有那么多时间去处理繁琐的事务？有了专职秘书，所有的工作就能有专人负责，秘书可以管理会议纪要、整理文件、撰写报告等。这样一来，业委会的工作流程会更加规范，也能减轻委员们的负担。 韩冰：有哪些遗憾么？ 杜刚： 有时候我自己会总结我们这一届业委会有哪些有待改善和提高之处（仅限个人想法，不一定对）就在于：不敢花钱！因顾及可能的闲话，我们对花钱的事情扣的非常紧！即：能不花钱尽量不花，必须花的钱也尽量选择低价格的供应商。在这个事情上业委会内部也是有分歧的，但考虑内部的和谐，最终只能选择少数服从多数的原则处理，而不是由主任决定。 韩冰：我也做过业委会主任，我跟我们下一届建议也是：别把钱扣太紧，该花花。 杜刚： 是的，消费理念有差异，小区里面不同的人，大家消费观念不一样，同样的服务每个人的标准和付费意愿都不一样。我们小区整体蛮好的，居住人群的素质还不错，但素质起来之后，大家容易太有主见，都要按照自己的想法来，有时候两派意见间吵得不可开交。 韩冰：有什么管理经验可以分享么？ 杜刚： 专业的事情还是应该要请专业的人做，我们打了两场官司一场胜诉一场结果不理想。我们和开发商关于架空层的商铺这个官司比较重要，我当时强势了一把，主张并力荐专业的宋安成律师来打，最终这场战我们打的很漂亮，拿回了架空层商铺的所有权并追回了部分开发商的非法所得，关键是这个产权明晰之后，可以给小区每年带来几十万的资金收入。 （2021）沪0110民初15252号判决书 再另外一场涉及物业合同纠纷案件的时候，各方面原因导致，最终我们没有达到预期中的效果期望的结果。 如果有建议的话，事情还是希望请专业的人干,还是要改变消费观念，我也跟我们下一届业委会交接的时开玩笑地说，别想着省钱，就省钱你们肯定省不过我们的，我们有点省过头了，有些钱还是要该花花。 相信大多数业主还是希望新一届业委会能把小区建设、管理得更美好。毕竟我们不是为了省钱，我们是要过美好的生活，把小区搞好才是我们的目的！ 思考建议篇 韩冰：假设是你这个领域的政府官员，你想怎么改善这个领域？ 杜刚： 说实话，我没想过这个问题。业主自治这个事情是双刃剑，你指望政府来管，也有利有弊。最终就是看能选出什么样的业委会，委员选的好，小区太平多年，选的不好，就陷入混乱。 社区书记很重要，他投入的精力和他的方法都有影响。我们运气不错，至少我们当时和换届时候的书记还是不错的，所以我们的业委会还有传承。小区里面你要摆官架子肯定不行的，现在业主维权意识都很强，至少我们小区维权意识强的。 说实话，社区治理确实比较难，想找到一个行之有效的一套适用于所有的小区的方案，确实你根本不可能找到。每个人都有自己的心思，只能抓大放小，在不影响大局的前提下，有些小事也许可以“睁一只眼闭一只眼”，但原则性的问题你要把握住。 韩冰：什么样的人适合做业委会主任？ 杜刚： 正直的、经历市场淬炼的人，有包容心，最好是企业主。 首先要人品好，但人品怎么识别？人本身是很复杂的，如果这个人是企业主的话，如果生意做的还不错，一般不会看得上这点钱，同时一般企业做的不错的人，人品不会差，人品差，做生意不太可能成功，当然可能有点片面。 我觉得从政府机关退下来的人反而不适合做业委会特别是主任，习惯于执行或者贯彻领导意志和小区自治容易冲突。往往市场化的人，反而容易干好，小区、业委会有点企业、董事会的意思，当然业委会主任不能类似董事长，没那么大的权利，当然权力滥用那是另外一种说法，所以说要人品好。 同时还要有宽容心、心胸要大，小区里免不了各种闲言碎语，你要有承受力，特别是主任，还要能团结委员，有时候说话不注意，很容易激化矛盾。 花絮对话 韩冰： 我自己还观察一点，我不知道我的判断对不对？ 我现在也发现了，其实小区里面去做业委会的，特别是做业委会主任的人，其实不是太“聪明”，最“聪明”的那群人其实真的不会上台的，他们会喜欢什么？躲在业委会的边上，他可以实现自己的任何目标，而且不担任何责任，还可以左右逢源，而且他把自己立于不败之地。 杜刚： 这个可能看人的，我是很有主见的人。因为毕竟我们在社会待了这么多年了，什么样的人都很清楚，什么对小区有好处我们是知道的。 有些人明显出于个人私利的，我就不一定搭理他，但是就是说业委会，首先你要行得正，你行得正以后说实话身正不怕影子歪，我上次在辩论时候，我说我身正不怕影子，随便你怎么说，我说你如果觉得有任何一个地方有问题你都可以去查，没有任何问题。 当然哦，这里可能得说一下：其实我也知道这，如果有私心的人，他要在这里面想弄钱其实也是有办法的。所以有些小区有些人为什么还想做下去，因为他有利益他愿意当下去，因为有利益，当然有些小恩小惠的东西，比如停车费、物业费减免一类的东西。 但是像我们来说，干这个东西完全就出于公益心。 所以有时候有些业主也出于好心，提出可以给业委会发津贴，我们这一点上我们业委会那个是意见一致的，那就是绝对不会拿这种津贴！包括补贴一分钱也不能发，你发了以后扯不清楚。我们没拿一分钱, 有时候群里还造谣业委会是发工资的， 所以有时候我们为了业委会一些工作，跟外面一些吃饭都是我们个人掏钱，也包括我们出去办事打出租时，都是自己出钱。 韩冰： 关于业委会秘书，其实上海酬金制的小区基本都有，有些小区甚至开出1-2万/月的高薪水，还有一些街道把社工培训一下变成秘书给业委会做秘书，但效果不好！ 杜刚： 这肯定不行的，别人帮忙干活，肯定是你发工资，屁股决定脑袋，社工不拿你工资，怎么会听你业委会的，这肯定走不下去的！从我角度，我是觉得专业的人做专业的事情，我希望用高工资聘专业的人，这点钱肯定可以覆盖的，对小区划算，而且小区越大越划算。 韩冰： 我倒是有个想法，可以出秘书工作指引嘛，业委会秘书现在是一个新的职业，那肯定有职业操守和规范，其实可以通过这种形式来规范，至于业委会要选谁，那是市场化的，毕竟每个小区各不相同，需求也完全不同。 杜刚： 业委会这个工作纯公益性质，关键是在造势方面其实是处于很被动的，比如金鑫主任，就是因为维护小区利益，得罪一些人，他和小区违建业主打官司这事情，我也听说了，这肯定是把这帮业主彻底得罪了，你想想，人家不往死里整你才怪。同时又有很多吃瓜群众，又不知道什么情况，你也不可能一个个去解释，最终他就动员那10%或者更少的一群人，就形成气势。 还有现在二手房换手率那么高，早期受益的人已经搬走，很多新来的也不知道什么情况，就容易被误导起来。 韩冰： 这点我也查过，三湘小区拆违的案子，现在判决文书网上还查的到，有些人可能是违建，还有人可能单纯就是看他不爽。 杜刚： 这很正常，可能某个地方得罪某个人，甚至就是看不顺眼。金主任比较强势，我也比较强势，但没金主任那么强势，因为我没金主任那么了解政策、法规，所以我说话做事都要给自己留余地。 韩冰： 业委会还有一点可怕，当下社会的舆论也是偏负面，如果你的任期长也是原罪！关于规则意识，有些主任，太喜欢较真规则了，我可能觉得小区里面有很多模糊的地方，不是黑与白，我个人觉得很多事，差不多就得了，当然很多人不认可哦！ 杜刚： 是的，可能做企业的缘故，有容忍度，很多小事也是睁一只眼闭一只眼，差不多得了。 杜刚特别强调：最好能在最后的合适位置以我的名义加上一句话： 谨此向三湘世纪花城第二届业委会金主任及全体委员致敬！谢谢你们的“善举”为恒联小区业主所作的贡献！ 信息补充： 杜主任他们在电梯广告上的尝试也算是开创一个先河。他们把电梯里面广告是否安装，装几面广告的决定权，都交给楼道的业主，产生的收益，可以用来抵扣楼道业主的物业费，有些甚至可以达到2-3个月的物业费。一开始有些人觉得有噪音、拉低档次，他们反对安装广告，后来再看到别人有物业费抵扣的时候，改变了立场，这是非常好的自我教育！ 日记心得 “定额酬金制”这种模式目前看，在恒联新天地小区运作良好，也取得了超出预期的成效，目前该小区物业费只有1.5元，每年还有大量的资金结余。但在这个模式原始出生地：杨浦三湘世纪花城，在金鑫主任离任之后，下一届却推倒重来，回到“包干的模式”，真可谓“墙内开花墙外香”，在业主自治模式下，好的经验、好的模式如何可以得到传承，可能是我们各级部门特别是基层社区书记需要特别留意的点，有传承小区才能越来越好！ “恒联新天地花园”主要指标如下：
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
