麻烦了，侵占的小区公共收益要吐出来

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目前俨然刮起了一股子风。

原来业委会成立之后是干两件事：

降物业费、换物业公司，最近从多地发生的案例来看。

很多业委会换了物业还不甘心，还要追查老物业侵占的公共收益。

当然，没有换物业的小区，也有业委会揪住公共收益不放的。

听说有大项目要退赔历年侵占的公共收益上千万。

这日子没法过了哈。

说好的拿公共收益补充物业费不足的呢，怎么突然就不行了？

其实，倒不是法律、法规发生了什么大变化。

主要是业主们较起真来了。

公共收益归谁，这很清楚。

《民法典》第二百八十二条：

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有‌。

但接下来，第二百八十三条：

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

问题是，你要有合同约定才行哈。

这些年，有些物业公司搞“多种经营”搞疯了，晕了头。

有合同约定的拿走了，没有约定的也拿走了，账目还不清楚。

停车收费隐瞒收入，摆摊设点进私人账户，广告收入阴阳合同，这些伎俩不要搞了。

有些物业公司的侥幸是：业主们很难取证。

其实不仅精明的业主知道怎么取证，还有业委会直接报经侦队立案，你的那点花样，已经不够看了。

同志们，不要说黎叔没有提醒你，环境真的变了。

是时候把你的“多种经营”体系规范起来了。

不要再拍脑袋：就这么干。

再拍胸脯：我没有问题。

在课堂上我提示过很多同学：

吹牛说他们的公共收益分配没有硬伤的，回去再自查一下。

免得到时候拍大腿。

举个例子，你允许商家在小区里面摆摊设点搞促销，收益要归业主，这个你知道了。

你想分点钱，分成方案要经过业主大会同意，你也知道了。

但是你可能不知道，要怎么才能把“合理成本”扣出来。

成本的计算，怎么才能做到证据清晰、依据明确。

这还只是一方面，另一方面：

有哪些地方可以用于摆摊设点，从事经营活动，业主大会有决议吗？

如果没有，你就违反了《民法典》第二百七十八条的规定。