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资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估自身的运作规律和行业特点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。 一、成本法的概念 成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。从被评估资产重建或重置的角度考虑是成本法的基本思路，因为在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。如果该投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的现行购建成本的基础上再扣除各种贬值。上述评估思路可用公式表述为： 评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 成本法是以评估对象的重置成本为基础的评估方法。由于评估对象的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因此成本法也是一种被广泛应用的评估方法。 二、应用前提 成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。只有当评估对象处于继续使用状态下，再取得评估对象的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，还包含着有效使用资产的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。采用成本法评估资产的前提条件是： 1、评估对象能正常使用或者在用。即评估对象处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。持续使用假设又分为现状续用、转用续用和移地续用假设。 2、评估对象能够通过重置途径获得。否则，从重置或者重建的角度计算其成本就不具有理论上和现实上的意义。 3、评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。 三、基本步骤 资产评估专业人员运用成本法对评估对象进行评估时，应当遵循以下步骤： 1、确定评估对象，并估算重置成本。 2、确定评估对象的使用年限。 3、测算评估对象的各项损耗或贬值额。 4、测算评估对象的价值。 四、主要参数 运用成本法涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。在评估实践中，或者说在具体运用成本法评估资产的项目中，不是所有的评估项目一定都存在三种贬值，需要根据评估项目的具体情形来定。 1、资产的重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本的构成要素一般包括建造或者购置评估对象的直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。重置成本应当是社会一般生产力水平的客观必要成本，而不是个别成本。具体来说，重置成本可区分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。复原重置成本适用于评估对象的效用只能通过按原条件重新复制评估对象的方式提供。 更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。更新重置成本通常适用于使用当前条件所重置的资产可以提供与评估对象相似或者相同的功能，并且更新重置成本通常低于其复原重置成本。 2、资产的实体性贬值 资产的实体性贬值，也称有形损耗，是指资产由于使用和自然力的作用导致资产的物理性能损耗或下降引起的资产价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即资产实体性贬值率。 3、资产的功能性贬值 功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。功能性贬值主要体现为新工艺、新材料和新技术的采用使被评估资产在原有方式下的建造成本超过了现行建造成本，也称超额投资成本；或者被评估资产继续运营会出现超过现有技术进步的同类资产的运营成本，也称超额运营成本。 从功能性贬值的定义可以得出，功能性贬值主要体现在资产的市场价值中，因此，在采用重置成本法评估资产市场价值时是否需要考虑功能性贬值，应该主要看重置成本的确定中是否已经包含功能性贬值的因素，如果重置成本中已经包含了功能性贬值因素，则在评估中就不需要另行扣除功能性贬值；如果在重置成本中没有考虑或者没有充分考虑功能性贬值因素，则需要另行扣除功能性贬值。 估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。 4、资产的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产收益、资产利用率发生持续减少、下降或者闲置等而造成的资产价值损失。主要有市场竞争性因素引起的经济性贬值和政策因素引起的经济性贬值。 经济性贬值实质就是由于某一种产品供过于求，造成该产品价格降低，或者由于政策因素的影响，如税收政策、环保政策的改变，造成该产品生产经营成本上涨，但是该成本上涨因素又无法转嫁给消费者，因此，生产经营该产品的企业投资收益降低，社会上该领域的投资减少，最终造成生产该产品的企业资产价格降低。 五、各参数的估算方法 通过成本法评估资产的价值不可避免地要涉及评估对象的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素。成本法中的各种具体方法实际上都是在成本法总的评估思路基础上，围绕着上述因素采用不同的方式方法测算形成的。在评估实务中，人们可能会采用不同的具体方式估算成本法中的各个参数，以及根据采用不同具体方式估算的各个参数的性质、特点来考虑与成本法中其他参数的相互关系。
图 成本法中各参数测算的具体办法 1、资产的重置成本的估算 资产的重置成本可以通过若干种方法进行估算，这里对在评估实务中应用较为广泛的几种方法介绍如下。 ①重置核算法 重置核算法也称细节分析法、核算法等，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其实际测算过程又具体划分为两种类型，即购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买型的结果一般是资产的购置价，如果评估对象属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果评估对象属于需要运输、安装的资产，资产的重置成本由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。 ②价格指数法 价格指数法也称物价指数法，是利用与资产有关的价格变动指数，将评估对象的历史成本调整为重置成本的一种方法。既无法获得处于全新状态的评估对象的现行市价，也无法获得与评估对象相类似的参照物的现行市价时，可以利用与资产有关的价格变动指数计算评估对象的重置价值。 ③功能价值类比法 功能价值类比法，是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本以及功能价值关系估测被评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦称为类比估价法——指数估价法）。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系条件下的功能价值类比法称为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。 上述三种方法均可用于确定成本法中的重置成本的测算（估测资产重置成本的具体方法并不局限于上述几种方法）。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以收集到的资料来确定。这些方法，对某项资产可能同时都可用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。 2、资产实体性贬值的估算 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 3、资产功能性贬值的估算 资产的功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。 4、资产经济性贬值的估算 就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。资产的经济性贬值有两种：一是资产利用率下降，甚至闲置等；二是资产的运营收益减少。因此，经济性贬值的计算也存在两个途径。当有确切证据表明资产已经存在经济性贬值时，可参考下面两种方法估测其经济性贬值率或经济性贬值额。 ①间接计算法 该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。 ②直接计算法 该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。 5、综合成新率的估算 年限成新率的确定考虑了资产的经济寿命。在使用过程中资产的价值随着使用年限的消耗降低。 勘察成新率是评估专业人员通过现场勘查、查阅资产的历史资料，向操作人员询问资产的使用情形、维修保养情形等，对所获得信息进行分析后综合确定的成新率。 在资产评估实践中，综合成新率可以通过将年限成新率和勘查成新率加权平均得到。 六、收购ZL有限责任公司的部分资产案例 收购的ZL有限责任公司的部分资产中包括房屋建筑1项，建筑总面积20591.50平方米，该建筑物尚未办理房屋所有权证，ZL有限责任公司就此出具了权属证明文件。 该建筑不含税购建成本为：104,501,761.64元，经估价人员查询wind数据，测算获得房屋建成日至评估基准日的房屋竣工造价变化为1.04，建安工程造价税率为9%。前期及其他费用含税费率为6.43%，不含税费率为6.14%。本次评估采用1年期与5年期的综合LPR 4.25%作为贷款利率，合理建设期为2年，假设工程建设资金在建设期内均匀投入。参考《房地产估价规范》，利润应以开发成本为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。因本次评估是以资产对全资子公司出资，委估房屋建筑物的开发利润无法实现，故本次评估开发利润按零计算。该建筑物主体结构截止评估基准日已经使用1.25年，经现场勘查认为该建筑物使用正常，能满足使用要求，尚可使用年限为59年。 根据委估房屋建筑物的特点，本次对房屋建筑物的评估采用重置成本法。 评估过程具体如下： 1、建安工程造价 不含税购建成本为：104,501,761.64元 建安工程造价（不含税）=不含税购建成本×调整系数 =104,501,761.64× 1.04 =108,681,832.11元 建安工程造价（含税）=建安工程造价（不含税）×1.09 =108,681,832.11×1.09 =118,463,197.00元 2、前期费 前期及其他费用（含税价）=建安工程总造价（含税）×费率（含税） =118,463,197.00×6.43% =7,617,184.00元 前期及其他费用（不含税价）=建安工程总造价（含税）×费率（不含税） =118,463,197.00×6.14% =7,273,640.00元 3、资金成本 资金成本=（建安工程造价（含税）+前期及其他费用（含税））×合理工期×贷款利率×50% =（118,463,197.00 +7,617,184.00）×2×4.25%×50% =5,358,416.00元 4、重置全价 重置全价=建安工程造价（不含税）+前期及其他费用（不含税）+资金成本+开发利润 = 108,681,832.11 +7,273,640.00 +5,358,416.00 +0 =121,313,900.00元（取整） 5、成新率 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =59/(1.25+59） =98% 6、重置净值的确定 重置净值=重置全价×成新率 =121,313,900.00×98% = 118,887,622.00元 |
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