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农村宅基地是农村村民生产生活的基础，具有较强的保障功能和身份属性，其设立初衷就是为了满足农村村民基本的住房需要，保障村民户有所居，从而安心进行农业生产。 这些年随着农村人口“融城”战略的深入实施，农村出现了大量的“空心村”“闲置房”。国家为了使农村这类闲置土地资源再次得以高效合理利用，这些年一直在深入推进农村宅基地的“三权分置”改革，指出在村集体拥有所有权，村民保留资格权的前提下，将土地使用权盘活利用，这样村民还可以获得闲置资源的盘活收益。 日前召开的农村工作会议中指出：探索闲置农房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式，创新乡村振兴投融资机制，激发乡村振兴动力活力。  可是受宅基地集体公有属性和基础保障功能等影响，农村闲置资源的盘活利用是有条件限制的，不可能像国有土地那样可以自由上市交易。 日前自然资源部和农业农村部联合下发《关于严格遵守“八不准”要求 坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》，针对当下农村建房用地乱象，再次明确农村用地建房法律政策的“4严禁”“6不得”底线红线，用以指导和规范今后农村用地建房问题。 农村用地建房“4严禁” 1.严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房 农村宅基地具有较强的身份属性，是具有集体经济组织成员身份且符合分户条件的村民申请使用。目前宅基地有偿变现的途径有宅基地的转让、有偿退出和使用权转让等。 但是宅基地的有偿转让是有条件限制的，只限于同一集体内部且受让人须符合宅基地申请资格、符合一户一宅条件。 也就是说宅基地不能转让给外人。城镇居民、社会资本等租赁农户住房居住或开展经营的，要严格遵守法律规定，租赁期限不得超过20年，不允许“明租实买”等行为。 城乡居民合作建房必须依法申请、依规建设，不得违反宅基地管理法律政策规定，不得改变宅基地住宅用地性质，不得搞房地产开发；宅基地使用权和房屋所有权属于农户，合作建房人可以按照法律规定和合同约定，以租赁方式取得相应农户住房的使用权，期限不得超过20年。 2.严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房 宅基地是农村村民的基本居住保障，城镇居民的介入可能会影响这一权益。城镇居民通常不具备合法的土地使用权，因此禁止他们购买宅基地有助于防止非法交易和土地滥用。 虽说农房属村民私人财产，但是受房下土地使用权限的影响，农房也不可以自由上市交易。但是农房可以租赁给城镇居民使用，租赁期限不能超过20年。另外农房可以被城镇居民依法继承，继承农房后城镇居民还可以凭房使用宅基地，并确权下来。 3.严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证 严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证是对“严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房”在法治层面的保障，这一政策旨在保护农村土地资源的合理使用，防止农村土地被非集体经济组织成员占用，确保农村土地资源的集体所有制和农村社会的稳定。 4.严禁下乡利用农村宅基地建设别 墅大院和私人会馆 严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆是为了维护农村宅基地制度的稳定性和公平性，保护村民的合法权益，确保农村宅基地主要用于解决村民的居住问题，防止非农村户籍人员占用农村宅基地资源。 新发通知中做此强调，另一层意思是为了保护耕地资源和维护国家耕地红线，防止大量耕地被转变为建设用地，进而影响到国家的粮食安全和农业生产。 农村用地建房“6不得” 不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。 法律面前人人平等，对于农村宅基地也应严格按照国家法律政策加以利用，无论什么特殊身份、特殊资格，只要不属于村集体成员，不符合宅基地申请条件，都不能特殊地分配到宅基地使用。 当然，新的《农村集体经济组织法》中将曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民吸纳入农村集体经济组织成员。但是要想重新获得集体成员身份还需要满足“稳定权利义务关系”、“以集体所有的土地等财产为基本生活保障”等要素，回乡干部等不满足这些条件自然无法成为集体成员。 另外《农村集体经济组织法》对为村里作出重要贡献的非集体成员，也给出部分农村权益，比如分配集体收益权利，但是不包括宅基地分配权利。 也就是说任何试图通过村民决议或特殊资格权等形式将宅基地分配给非农村户口人员的行为都是不被允许的，这一政策旨在确保土地资源的合理利用和分配的公平性，防止非农业户口的人员通过不正当手段占用农村宅基地。 不得超面积占地、不得超规模建。 村民应按照“一户一宅”原则，严格按照批准的面积和规划许可建设农房，不能超出规定的占地面积和建筑规模，这一规定旨在保障土地资源的合理利用，避免资源的浪费和非法占用。 不得以各种名义违背农民发的意愿强制退出宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。这三个“不得”是对农民土地权益的维护，在村庄撤并、土地综合整治和“农民进城”等情形下，采取行政命令，树Z绩“一刀切”，忽视并侵害农民土地权利的大有存在。此次通知明确，旨在保护农民的合法权益，确保农民的居住权和财产权不受侵犯。  另外需要指出的是，农村土地利用国家有相应的用途管制，强调“专地专用”，每一类土地都有其特定用途，不能随意改变用途。比如耕地就该农化利用，基本农田就应该粮化利用，不能擅自在自家承包耕地上置宅建房。  |
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