共用管道堵塞使得污水倒灌致财产受损，怎么维权？一次性讲清楚

大家好，我是专注物业纠纷的唐律。

物业服务过程中，共用水管发生堵塞导致污水倒灌，业主财产受损的事件时有发生，根据《民法典》和《物业管理条例》的相关规定，物业公司对共用的公共管道具有管理、维护的义务，故受损业主通常会要求物业公司承担赔偿责任。那么，哪些情况下物业公司会承担赔偿责任？业主损失的范围应如何确定？赔偿范围如何认定？

今天我们就一次性的把这些问题讲清楚，记得点赞收藏，以备不时之需。

一、关于案由的选择，首先需要明晰究竟要起诉谁以及应当以何种方式起诉的问题。

共用水管发生堵塞导致污水倒灌，业主财产受损的事件，至少存在三种案由选择：

1、侵权责任纠纷

基于《中华人民共和国民法典》侵权责任编，主张因物业公司或其他业主的行为导致您的财产受损。选择这种起诉案由的优点是责任主体广泛，可同时起诉物业公司和楼上业主，要求共同承担责任。同时适用范围广，无需证明物业或业主存在主观故意，只要证明其行为与损害结果之间存在因果关系即可。但这个案由的缺点一是举证责任较重，需证明物业公司未尽管理义务或楼上业主存在不当使用行为；同时责任划分复杂：法院可能根据各方过错程度进行责任划分，可能导致赔偿比例分散。

2、物业服务合同纠纷

基于物业服务合同，主张物业公司未履行合同约定的维护、管理义务，导致公共管道堵塞。

这种起诉案由的优点就是举证相对简单，只需证明物业公司未履行合同义务，如未定期维护公共管道。同时赔偿责任明确，若物业公司违约，需承担全部或主要赔偿责任。但是，这种案由也有如下缺点，那就是责任主体单一，通常只能起诉物业公司，无法追究其他业主责任；同时，物业公司可能以“已尽到部分义务”为由进行抗辩。

3、相邻关系纠纷

• 基于《民法典》相邻关系条款，主张楼上业主因不当使用公共管道导致您的财产受损。

这种案由的优点就是责任主体明确：可直接追究楼上业主的责任，尤其是存在明显不当行为（如乱扔杂物）的业主。同时，适用范围广，即使物业公司无过错，也可要求楼上业主承担部分责任。但缺点是举证难度大，需证明具体业主的不当行为与损害结果之间的直接因果关系。同时存在责任分散的问题，若涉及多户业主，可能需分摊赔偿责任。

那么，具体如何选择案由？

1. 如果主要责任在物业公司：

建议选择“物业服务合同纠纷”，举证相对简单，且责任明确。

2. 如果楼上业主存在明显不当行为：

可选择“侵权责任纠纷”或“相邻关系纠纷”，同时起诉物业公司和其他业主。

3. 如果责任主体不明确：

可选择“侵权责任纠纷”，由法院根据各方过错程度进行责任划分（实务中，选择这种较多）。

二、物业公司是否应当赔偿？并非所有情况都由物业公司承担赔偿责任。

根据《民法典》及相关司法解释，物业公司对小区共用部分负有保养、维护义务，如果因维护不当导致业主财产损失，应承担违约责任。

如果物业公司已履行基本义务，但因不可预见、不可避免的第三人侵权导致损失，物业公司可能免责。

所以，物业公司赔不赔，关键看其对小区共用部分是否尽到保养、维护义务，这是关键点。

比如浙江省杭州市余杭区法院审理的陈某芳诉某物业公司物业服务合同纠纷一案（案号：(2014)杭余民初字第666号），业主以物业服务合同纠纷为由主张赔偿，法院判决物业公司未尽合理义务，应承担相应责任。法院在对物业公司是否应当赔偿的说理部分这样描述：“本案中，双方对于房屋积水的原因没有异议，即后来查到的一个图纸上没有标注的污水井（循着管道开挖后才找到），而经日积月累，淤泥杂物堆积堵塞，污水倒灌至底层的原告家中。物业合同的附件三中约定污水井应每月检查一次，并视检查情况及时清掏。可见，被告物业公司对污水井的检查及清掏负有责任。由于之前未察觉该处有污水井，事实上也不可能清掏过，由此法院认定被告物业公司未尽到其合理管理和维护义务，应对由此造成的合理损失承担相应责任，即应当作出赔偿。”

又比如，业主以财产损害赔偿为由主张赔偿，物业公司存在过错的，也应承担相应赔偿责任。

受损方也可以选择以财产损害赔偿为由主张物业公司或物业公司与其他共用管道的业主承担赔偿责任。若物业公司对损失的发生存在过错，则应承担相应的赔偿责任；若难以确定导致管道堵塞的具体侵权人，可根据《民法典》第1254条的规定判令可能加害的建筑物使用人给予补偿。

浙江省高级人民法院审查的再审申请人邮某某、王某某与被申请人钱某、王某、杭州某物业有限公司财产损害赔偿纠纷一案（案号：(2016)浙民申2380号）就持此观点。本案一审法院(杭州市西湖区人民法院)判决物业公司承担损失及鉴定费的50%，另50%法院酌定作为相邻业主的郦某某、王某某承担1/11的补偿责任(适用涉案同一排污管的住房共有11户，房屋总层数虽为12层，但地下一层不住人)。二审法院(杭州市中级人民法院)予以维持，浙江省高级人民法院经审查也驳回了郦某某、王某某的再审申请。

当然，也存在物业公司不承担赔偿责任的情况。

如果物业公司证明其已经较好地履行了共用管道维护义务，也有判决认定此时物业公司得以免责，如上海市第二中级人民法院审理的上诉人李某某、任某某与被上诉人上海FY物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案（案号：(2015)沪二中民一(民)终字第2133号）。在该案中，法院认为物业公司基于其与该小区业主大会签订的物业服务合同对该小区进行物业服务。现有证据证明，物业公司已根据物业服务合同的约定履行了例行管道疏通的义务，故李某某、任某某关于物业公司未尽到疏通管道义务的上诉理由，依据不足。关于李某某、任某某家中因泛水造成的经济损失，因物业公司对其报修进行了及时处置，已经履行了相应的物业管理服务职能，故原审法院对其要求物业公司赔偿相关经济损失的诉讼请求不予支持，并无不当。

还有判决指出如果业主明确其提出的是“”侵权纠纷”，因物业公司与业主之间系物业服务合同关系，业主虽可依据《民事诉讼法》第122条的规定，以物业公司的违约行为导致其财产损害为由向物业公司提起侵权之诉，但若现有证据证明，物业公司已根据物业服务合同的约定履行了例行管道疏通的义务，对业主的报修进行了及时处置，已经履行了相应的物业管理服务职能，则对业主要求物业公司赔偿相关经济损失的诉讼请求不予支持。例如，南京市中级人民法院审理的上诉人魏某某、许某某、张某某、陈某某、田某与被上诉人南京某物业公司、张某财产损害赔偿纠纷一案（案号：(2016)苏01民终301号）即是如此，该案判决由楼上四户业主各自承担10%的责任，业主本人承担60%的责任。

三、管道堵塞的原因是什么？查明原因才能准确适用法律。

水管堵塞导致污水倒灌，并不都是因为物业公司未及时清理所致。从实践来看，至少还有建设单位施工不规范及楼上业主、受损业主自身装修或使用过程中出现的问题导致。管道堵塞的原因与损失赔偿责任的承担密不可分，而查明管道堵塞的原因有利于正确适用法律。实务中，为了查明管道堵塞的原因，往往会寻求司法鉴定的帮助。

四、业主损失如何确定？赔偿哪些项目以及标准如何确定。

对于损失，由于受损业主一般以重置价作为其损失数额，而对方一般只认可修复费用，因此两者之间不可避免地会有很大的差距。损失的确定是案件处理的关键点，也往往是争议的焦点。实务中通常采用司法鉴定或法院依职权酌定两种方式来处理。通过对同类型案件的裁判的梳理发现，在双方主张的差距很大，达不成一致意见时，业主方的损失确定一般是通过司法鉴定得出的。对于争议金额较小的情形法院一般采用酌情确定的方式来计算损失额，因为委托司法鉴定的费用相对于争议标的较小的情形来说是不经济的。

对于已经装修的房屋因共用水管堵塞导致污水倒灌而造成的损失，往往以物质损失+空置损失(无法使用产生的损失)+其他合理的支出(交通费用等)来计算损失额。而有些装修，如复合型的地板，在被水浸泡之后实际上是无法修复的，此时一般应按重置价计算损失，但应扣除一定的折旧费用。由于涉及装修，显然也会导致房屋暂时不能使用，这部分损失法院通常会参考了同地段房屋的租金标准进行酌定考虑。对于其他合理的支出，如为处理事故而发生的交通费用，法院也通常会酌情予以支持。

总的来讲，从实践来看，发生此类事故，作为物业公司一般是需要承担责任的。虽然中国物业管理协会2004年制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中一级服务标准对于共用雨、污水管道的要求是每年疏通1次，但需要明确的是，该标准亦明确：雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。也就是说，未按月检查也可视为物业公司履行义务不当的表现。就物业公司日常管理追溯性角度而言，完整的检查、维保台账对于证明物业公司尽职履约则大有裨益。

对于业主而言，发生此类事故，一定要第一时间搜集好以下证据：一是物业公司未尽维护义务的证据（如维修记录、通知等）；二是管道堵塞的具体原因（如清理出的杂物等）的证据。三是损失评估报告（如装修、家具受损的金额）的证据。

好了，今天物业法律干货知识就分享到这里。