  【20250314 每日一税】 销售或者租赁不动产按属地原则确定增值税纳税义务 文/李冼 这是《每日一税》为您服务的3978天，愿今天又是美好的一天。 编者按：2024年12月25日，国家正式公布《增值税法》，每日一税试与大家一起学习，并分享学习体会。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。 《中华人民共和国增值税法》第四条第（二）项规定明确了"销售或者租赁不动产、转让自然资源使用权境内应税交易"的判定标准。该判断规则与财税〔2016〕36号文的规定一致，仅表述顺序略有调整。 一句话：销售或者租赁不动产、转让自然资源使用权，其增值税纳税义务的判定标准为标的物的物理存在位置。 只要不动产或自然资源位于中国境内（不含港澳台），无论交易双方是否为境内主体，均构成增值税应税行为。 该规定体现了税收"属地管辖"原则，与OECD国际税收规则中的"经济实质地"原则相呼应。 【案例01】新加坡A公司将其拥有的苏州工业园区办公楼出租给日本B公司。 虽然交易双方均为境外企业，但因标的物位于境内，A公司需就租金收入缴纳增值税，适用增值税税率为9%。若A公司在境内无机构场所，应由承租人B公司履行代扣代缴义务。 【案例02】澳大利亚C矿业公司将内蒙古某稀土矿的采矿权转让给加拿大D公司。 尽管交易双方均为非居民企业，但因矿产资源位于境内，C公司应将取得的转让采矿权收入申报缴纳增值税，自然资源使用权转让适用9%的增值税税率。 【案例03】境内E公司（增值税一般纳税人）2024年1月将深圳厂房出售给开曼群岛F基金后回租。 虽然购买产房方和出租厂房均为境外主体，但因厂房位置在境内，销售环节需按销售不动产适用9%税率申报缴纳增值税，租赁环节按租赁不动产适用9%税率缴纳增值税。 实务中，需要注意以下几点： 1.适用税率 销售不动产：非住房为9%；住房为5%。 租赁不动产：非住房为9%；住房为5%。 转让自然资源使用权：9% 2.纳税申报 境内纳税人正常申报纳税即可，境外纳税人需办理临时税务登记自行申报纳税或由扣缴义务人申报纳税。 3.扣缴义务人认定 不动产为购买方或承租方，自然资源使用权受让方。 4.跨境交易须知 （1）跨境支付需完成税务备案； （2）完税凭证作为权属变更前置条件； （3）避免通过虚拟交割规避纳税义务。 提醒：对于标的物位置认定存在争议的，可提请自然资源主管部门出具权属证明。涉及跨境争议的，可依据税收协定启动相互协商程序。 综上所述，本条款的适用关键在于标的物的物理位置判定，与交易双方身份无直接关联。纳税人应建立不动产及自然资源台账管理系统，对跨境资产交易实施全流程税务管控。 欢迎您给我留言讨论。 |
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