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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 本文作者：张春光律师【锦天城律所】 个人专著：《<民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版 人民法院案例库2023-07-2-091-001号案例裁判要旨认为，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。 我赞同上述观点。 一、业主委员会具备诉讼主体资格 《民事诉讼法》第五十一条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。” 《最高人民法院针对安徽省高级人民法院〈关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告〉的答复》规定：“根据《民事诉讼法》第49条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。” 《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》规定：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。” 业主委员会属于《民事诉讼法》第五十一条第一款规定中的“其他组织”，具有诉讼主体资格，但是业主委员会能起诉的事项是有限的，并非所有的诉讼业主委员会都可以提起。 二、业主委员会可起诉事项限于全体业主公共利益和物业管理相关事项 《民法典》第二百七十七条第一款规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”第二百八十条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”第二百八十一条第二款规定：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”第二百八十六条第二款规定：“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。” 《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。” 第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。” 根据上述规定，业主委员会可以提起诉讼的事项仅限于全体业主公共利益和物业管理相关事项。这些事项甚至不宜由个别业主起诉（以防止因个别业主的认识、能力、立场等原因而导致其他业主利益受损），只能由业主委员会提起诉讼。 虽然开发商逾期交房或逾期办理产证是对全体业主或部分业主的违约，业主们可能都想诉讼主张开发商逾期交房或逾期办理产证的违约金，甚至业主们也想委托业委会或请业委会代表想起诉的业主们起诉开发商，但是，起诉开发商主张逾期交房或逾期办产证的权利本质上是特定业主的私权利和诉讼权利，虽然具有普遍性，但是并不属于全体业主的公共利益，更非单个业主不可起诉，并不属于业主委员会权利范畴。 《民事诉讼法》第六十一条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”根据该规定，业主委员会也不具备作为诉讼代理人资格，不得作为诉讼代理人代理业主起诉。 附：某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案 案情简介：案涉小区由某公司和某房地产开发公司合作开发，由某建筑公司施工建设。案涉小区工程于2014年11月21日竣工并经五方验收合格，工程质保期已届满。 2020年9月，案涉小区召开第一届业主大会，成立某小区业主委员会，并向E镇人民政府备案。在该次业主大会上，业主大会授权某小区业主委员会代表案涉小区业主开展以下法律维权工作：（1）房屋不动产权证问题的维权；（2）公共配套设施不健全问题的维权；（3）开发商延期交房违约金未赔付问题的维权；（4）房屋质量存在缺陷问题的维权；（5）规范合格的物业服务问题的维权。 2019年7月13日，某建筑公司起诉某房地产开发公司、某公司，请求两公司共同支付工程款及利息，经人民法院生效判决确认，某房地产开发公司和某公司共同向某建筑公司支付工程款及利息。某公司不服申请再审，最高人民法院驳回其再审申请。2021年1月2日，某公司起诉某房地产开发公司、某建筑公司，请求两公司共同承担案涉小区办公用房质量缺陷修复所需费用和应建未建工程施工费用并支付违约金，请求某房地产开发公司履行案涉房产不动产确权登记义务并支付违约金，该案正在审理中。 新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2020年12月10日作出（2020）新40民初49号民事裁定：驳回某小区业主委员会的起诉。宣判后，某小区业主委员会不服一审裁定，提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法 院于2021年3月9日作出（2021）新民终48号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。某小区业主委员会不服二审裁定，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2021年9月28日作出（2021）最高法民申3481号民事裁定：提审本案。最高人民法院于2021年12月17日作出（2021）最高法民再344号民事裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民终48号民事裁定及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2020）新40民初49号民事裁定；二、指令新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院对本案进行审理。 裁判观点：《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第19条第1款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》载明：“金湖新村业主委员会符合'其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》载明：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。 1.关于某小区业主委员会的第一项诉讼请求，即请求某房地产开发公司、某建筑公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程施工费用（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、业主小区内安防监控系统安装工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）共计56215829.3元及逾期违约金。根据《民事诉讼法》（2017年修正）第119条第1款的规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。虽然某小区业主委员会并非案涉小区业主与宏基房地产公司《商品房买卖合同》的双方当事人，但是某小区业主委员会一审诉讼请求涉及案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，涉及案涉小区业主共有部分及业主共有利益，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，而是基于小区业主共有部分物权产生的法定之债。故某小区业主委员会有权代表案涉小区业主就该项诉讼请求提起诉讼。 2.关于某小区业主委员会的第二项和第三项诉讼请求，即请求某房地产开发公司履行240户业主商品房不动产权确权登记义务、向业主发放《不动产权证书》及承担逾期办理房地产权属证书违约金162.92万元。因该两项诉讼请求是基于《商品房买卖合同》而主张的，合同之债具有相对性，业主是《商品房买卖合同》的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。某小区业主委员会与《商品房买卖合同》没有直接利害关系，业主的授权不会使某小区业主委员会与《商品房买卖合同》发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。且业主委员会的诉讼权利能力只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项，该两项诉讼请求涉及的事项不属于业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作的决议超出了业主大会自身的职责和权限，也同样超出了业主委员会的职责和权限。二审法院裁定驳回某小区业主委员会针对该两项诉讼请求的起诉并无不当。 3.关于某小区业主委员会的第四项诉讼请求，即请求某房地产开发公司终止未实施前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的所谓物业费541967.4元。根据《案涉小区第一届业主大会决议》第3条第5项的规定，对于未按国家规定，履行规范合格的物业服务问题的维权，可以由某小区业主委员会代表案涉小区业主开展法律维权工作。本案中，某小区业主委员会第四项诉讼请求源于某房地产开发公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费，该事项属于业主委员会应当依法履行职责的与物业管理有关的活动，且某房地产开发公司的行为属于损害全体业主公共利益的情形，故某小区业主委员会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。 综上，对于某小区业主委员会一审诉讼请求涉及案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项的，某小区业主委员会为适格原告，一审、二审法院认定某小区业主委员会不是本案适格原告，适用法律错误，应予纠正。 房屋的所有权人为业主，业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”此外，一个物业管理区域成立一个业主大会。《物业管理条例》第9条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”如果建筑区划内业主人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，故《民法典》第277条第1款中规定，业主可以选举业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会决议的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。” 因此，业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。因其没有自己独立的财产，无法承担法律责任，不具有法人资格，关于其主体资格及权利能力学界和实务上争议颇多。但是，业主委员会具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以纳入我国《民事诉讼法》规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。赋予业主委员会民事诉讼主体资格，与《物业管理条例》等法规规定业主委员会具有的独立职责相对应，为其履行职责提供了充分的司法救济，亦使业主的合法权益尤其是公共性利益能得到及时、有效的保障。 具体到本案中，某小区业主委员会因案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等问题提起诉讼，是为全体业主的公共利益以原告的身份参与诉讼，因此，不能否认该业主委员会的诉讼主体资格。但是，业主委员会的诉讼主体资格具有“限缩性”，不能突破合同相对性原则。对基于《商品房买卖合同》而主张的相关权利，应由签订《商品房买卖合同》的主体即业主作为原告来主张，某小区业主委员会不宜作为原告就该部分诉讼请求提起诉讼。 |
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