房地产实务|建设工程价款优先受偿权：基于最高院104份判例的裁判规则总结（下）

建设工程价款优先受偿权是法律对施工方的特殊保护制度，但因其争议多、规则复杂，成为司法实践中的难点。点击回顾上篇 

🔥五、优先受偿权客体范围争议

焦点1：土地使用权是否属优先权客体？

最高院观点：

1.常规情形：优先权客体仅为承包人投入劳力及材料的附着物（即建筑物本身），不包含对应的土地使用权。理由在于土地价值非承包人投入形成

📌(2019)最高法执监470号。 

2.例外情形：若发包人与承包人协议以工程折抵工程款，基于“房地一体”原则，承包人可就土地与房屋一体处置的价款优先受偿

📌(2018)最高法民终497号。 

提示：承包人应尽量在工程价款确认或执行程序中主张同步处置土地，但需注意土地抵押权的顺位劣势。 

焦点2：违章建筑能否主张优先受偿？

司法裁判分歧：

1.主流观点：违章建筑因性质特殊无法合法流转，不宜折价、拍卖，承包人优先权被排除📌(2020)最高法民终905号。 

2.例外突破：若违章建筑未被拆除且可通过现状处置，承包人可主张优先权。但买受人需自行承担后续补证风险📌(2016)最高法执监161号。 

实务建议：违章建筑案件应重点提供质量合格证明文件，执行阶段可申请法院对拍卖款项提前预留。

焦点3：学校、道路等公益工程是否受偿？

最高院观点：
市政工程、公益设施（如学校、医院）原则上不宜折价/拍卖，但可通过特殊方式实现：

1.经济利益转化：如配套年票收费权可被质押，优先权可及于对应收益

📌(2016)最高法民申1281号。 

2.例外允许：拆迁安置房、未涉公共利益的回迁楼可主张优先受偿

📌(2017)最高法民终106号。 

焦点4：装饰装修、分项工程如何认定？

1.装饰装修工程： 

归属：承包人可就装修增值部分优先受偿； 

前提：主体工程未被排除优先权，且装修物与建筑形成紧密附合

📌(2019)最高法民再359号。 

2.分项工程：钢结构、土石方等若与主体工程不可分割，需一并折价；若可独立处分且价值可核算（如基坑支护），可单独受偿

📌(2021)最高法民再188号）。 

风险点：分项工程易因无法单独处置而丧失优先权，建议在施工合同中明确分段结算条款。 

🔥六、优先权行使期限的起算争议

焦点5：行使期限从何时起算？

起算点认定的核心规则：以“应付款日”为准，具体包括以下情形：

情形	起算点认定依据	典型案例
合同有效	约定付款日未履行	（2020）最高法民终1192号
合同解除	协议重新约定付款日或起诉日	（2021）最高法民申4069号
工程未结算	工程交付日或起诉日	（2019）最高法民终1962号

例外：若发包人恶意拖延结算，法院可认定未超过诉讼时效

📌(2017)最高法民申356号

七、优先受偿权的行使方式争议

焦点6：除诉讼外，还能通过哪些方式行使？

最高院明确：承包人可通过以下途径主张优先权：

·协商协议：与发包人达成以房抵债协议📌(2021)最高法民申4574号； 

·执行程序：直接向执行法院申报优先权📌(2019)最高法民终255号； 

·调解确认：法院调解书可直接认定优先权📌(2022)最高法民申22号。 

风险提示：以房抵债协议需实际履行（交房或登记），否则无法对抗法院强制执行📌(2020)最高法民终420号。 

焦点7：能否在执行程序中直接主张？

处理规则：

1.已确权案件：可直接申请参与分配；

2.未确权案件：法院可对工程款提存预留，但不影响继续执行标的物处置

📌(2020)最高法执复122号。 

🔥八、行使条件：合同效力与优先权关联

焦点8：施工合同无效是否影响优先权？

最高院裁判规则：

·原则：只要工程质量合格，即便合同无效，承包人仍享有优先受偿权（(2019)最高法民终314号）； 

·例外：承包人违法转包/分包，导致合同无效且损害工人利益的，优先权被排除（(2021)最高法民申3629号）。 

总结：裁判趋势与风险防范

1.优先权扩张趋势： 

o客体由建筑物扩展至分项工程、新增收益权；

o行使方式强调实质权利实现，突破形式限制。

2.风险防范建议： 

o及时结算并书面固定付款期限；

o争议发生后优先选择协商、调解等快捷方式；

o避免通过虚假确认函放弃权利，否则丧失优先权。

法律依据：结合《民法典》第807条、《建工司法解释一》第38-42条，建议承包人在主张优先权时同步提供工程款结算凭证、质量验收文件及工人工资支付证明，以全面满足裁判要件。 

原创声明：本文由德恒律师团队根据最高院裁判实务整理，转载需授权并注明来源。