去香港买房的人创纪录了

内陆市场在经历小阳春的时候

没想到去年一年香港的楼市也在发生着巨变

去年香港撤辣后，我们关注过一阵子香港楼市的变化（撤辣十天后，香港楼市那边到底发生了什么）

十天之后的售楼处依旧是挤爆的状态

中介代理们饭都顾不上吃，只能用“乍起”两个字形容从业以来非常罕见的景象

当时就有评论说期待一个月之后我们再次关注香港楼市

不过一个月未必能反映真实情况

所以时隔一年之后，我们再赴此约，回顾一下撤辣一年之后的香港楼市

又是怎样一番光景

不卖关子，这一年真的可以用“创纪录”来形容

据香港特区政府土地注册处近日通报

香港2024年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）

达到67979宗，较2023年同期增长17.1%

私人住宅方面，一二手成交量也有显著提升

一手住宅攀升至三年以来最高点，几乎赶上2021年的数量

数据整理自：香港土地注册处及美联物业

二手房市场较前两年的下降趋势也有所回升

过去我们经常看到香港人北上内陆购房

但在香港撤辣之后的这一年，内陆人赴港买房的热情至今没有消退

据披露数据显示，2024年内陆买家购房总量达到1.1万套

一举打破了自2010年成交一万套的长达十余年的纪录

但当时的数量虽高，却只占到总成交量的9%

然而2024年已经占到了香港楼市的24%

可以说香港每卖出四套房子，其中就有一套由内陆买家购入

除了内陆买家的交易量让人不禁咋舌，购房总金额也超过1300亿港元（港元，下同）

同比上涨了67%

数据整理自：澎湃新闻

平均每个内陆买家为香港楼市贡献了超过1121万元

这并非是昙花一现，内陆买家对于香港楼市的热情程度一直覆盖了整个春节

到今年前两个月依然不曾消减

2025年前两个月

香港一二手市场总共成交1364套内陆买家入市个案，占到全部成交的23%

更超过2024年同期数据

可谓是在总成交量与总成交价两方面都创下了纪录

所以为什么内陆人在香港买房这么猛

01

到底是哪些地方的楼被内陆人买爆了，又是哪些人在买房呢

香港楼市的爆火，让一些媒体都打出内陆购房客买下半个香港的惊人标题

到底这些内陆买家青睐的是什么楼盘呢

从一二手成交的数据来看，新房与二手房销量持平

内陆买家共实现11638套交易，其中新房交易5723套

但面对15587套的香港新房供应总量来说，内陆买家贡献超过三成

且占据了一手房总成交金额的52.5%

倒也算是对得起“买下半个香港”的标题了

细看购房趋势，香港楼市的塔尖位置，也由内陆购房者牢牢占据

面对一手豪宅是越贵越买，亿元以上的一手豪宅，内陆买家占总体比重近八成

数据整理自：美联物业研究中心

因此，内陆购房客对于新进豪宅的关注趋势非常明显

从区域来看，作为一手供应重镇的启德新区，深受内陆买家的偏爱

2024年一年，启德新区成交2957宗，其中内陆买家就占到了1482宗，占比超过50.1%

数据整理自：中原楼市大数据

另外集中了地铁上盖出行优势、迎山看海景观优势和国际学校资源优势的黄竹坑

也成为内陆购房者热衷的选择

像深水埗这样的老旧城区，已经不再是内陆购房者的首选区域

今年以来启德也有203宗住宅成交，其中96宗被内陆买家买走，比重也接近50%

内陆购房客钟情的启德，到底有什么过人之处

幸运的是前年夏天我们团队去过一趟启德

45公顷绿化的空中花园已经够让人震撼

三面环海的视野也足够对得起香港寸土寸金的房价

与九龙湾四分钟即达的距离，以及全长约1500米的启德地下购物街

一方面享受了香港得天独厚的景观资源

另一方面又排除了“鸽子笼”的压抑，这就是启德吸引购房者的理由

香港土地注册处并未披露到底购房者的城市来源

但在跟一位内陆赴港工作的中介聊天时

也发现如今在香港买房的顾客大多还是集中在上海、广东、北京、福建等地

比较夸张的还有在深圳上班、香港买房的特例

这些购房者中，自住的也比想象中的多，并非只集中在投资一途

频上热搜新闻的“内陆名人”也是香港楼市的一股力量

名人之中不乏企业家和一些内陆明星

足见如今南下香港买房的人更多的也是看中了香港本身的优势资源

02

个人置业之外，房企赴港投资也在赚钱

近几年内陆房企将眼光也放在了香港这块土地之上

单看企业年报，就不难看出，不少房企在香港楼市上确实赚到了钱

好比说保利

2024年保利置业的合约销售均价达到25546元/㎡，同比提高7.3%

剔除香港地区之后，企业合约销售460亿元，同比呈下滑状态

数据来源：保利置业企业公告

也要归功于在港销售金额占比超过15%，创下了近年来的新高

可以看出保利置业在港合约销售金额自2021年起，呈现出逐年上升的趋势

数据来源：保利置业企业公告

保利在2024年深耕香港，销售达到了82亿元，超越了上海的71亿跃居第一

无独有偶，华润2024年在港销售金额较之2023年也有接近70%的提升

在内陆各个大区销售金额普遍下滑的态势之下

唯有香港地区不降反增，涨势明显

数据来源：华润置地企业公告

由华润与保利联合开发的香港澐璟，就是位于启德新区的楼盘

自2022年底开盘以来，共成交324套

去年一年共成交201套

年初撤辣之后，在四月达到了106套的销量高峰

数据整理自中原地产APP

从659呎的两房到1909呎的四房都有出售记录

成交价最高达到了3.8亿港元，破亿豪宅共售出12套之多

除了一直深耕香港市场的华润和保利之外，陆续也有内陆房企进军香港市场

比如今年与香港本土房企联袂开发北部都会区大型商住项目的招商蛇口

位于新界东北部的粉岭马适路未来也将提供超过2300个住宅单位

华润、保利、招商几大房企，继2017年后再度将眼光聚集于香港

其开发潜质不言而喻

国央企和本土房地产企业的强强联合也是各领域深度融合的体现

03

为什么去香港买楼的人越来越多了

不难看出，赴港个人置业和投资的数量确实在迅速扩张

按照内陆购房的常规逻辑：越跌越不买

而香港似乎逆势而行，内陆人在这里越跌越买

但是深究其原因，到底是为什么呢

香港去年2月之后撤辣的影响必然无法忽略

参考撤辣前11个月和撤辣后11个月的数据

撤辣后11个月成交量是之前的两倍还多，总成交占比也有所提升

数据整理自美联物业香港

成交金额和市场占比，也呈现出大幅度上升趋势

数据整理自美联物业香港

香港撤辣力度之强劲，从印花税30%直接“脚脖子斩”到最低100港币

这种撤辣力度对港外投资者来说是极大的利好，即买即卖的政策一定程度上也提振了市场信心

但除了超强撤辣之外，在我看来，还有一些其他的原因

首先不能忽视的就是连跌之下的香港楼市目前来说已经非常有性价比

较2021年高点下跌超过了26%

如今港岛湾仔的网红豪宅盘囍汇

实用面积913呎，对比内陆面积换算后约为85平

大约可以与内陆117平建面住宅的实际使用面积等同（73%得房率）

也就是说这栋囍汇的三房，按照内陆房价计算是22.4万元/㎡（人民币）

对比上海市中心高端楼盘翠湖天地25.7万元的单方成交价

香港楼盘曾经世界第一的房价如今也显得没有那么高不可攀了

除了性价比的优势

香港购房的租售比也让购房显得更有吸引力了

根据官方数据统计，虽然香港房价一路走跌，但房租水平却在一路上升

以海茵庄园这套为例，图上有几个关键信息

月供12102港币，月租金14300港币，租金是可以完全覆盖月供的

另外根据图上信息计算出的租售比为1：269

远远高于上海1:680的租售比的

一般来说租售比小于1:300，购房就是相对划算的了

所以香港中介常说租不如买，也不完全是促销的话术

上海南京西路附近35年房龄的老破小月租金仅6200元

而香港52年楼龄的铜锣湾“老破小”

同样面积却能租出24000港币的价格

这个租金回报率显而易见的成为了香港买房的又一理由

香港楼市火热的原因，同样也离不开人才政策的支持

2024年香港各类人才入境计划共批准14万总签证申请

大量的人才进入香港的同时，带来更多的家庭人口

人才引进是城市发展的核心力量，在房价走低的情况下

这部分人才进入香港，也成为了香港楼市成交增量的来源之一

此外在市调的过程中，也有不少中介反映

很多内陆购房者也是为了教育投资

内陆购房首要考虑的因素之一，就是学区

让孩子赢在起跑线上的想法，去了香港自然也不会例外

更加便宜优质的国际学校，成为了教育投资的优选

在香港选择一所好的小学，可谓是赢在了起跑线

后续“一条龙”的升学制度，可以完全不担心升中问题

04

香港撤辣已经过去一年

自撤辣之后的第十天到今天，我们也已经关注了一年多

从最开始大家纷纷觉得是短期拉升

到现在长达一年的“创纪录”销售战果，不得不说这个“撤辣”措施

成果斐然

香港在过去一年“抢人”和“撤辣”并举

把人才吸引过去，再把人才留下来

加上原本就有大优势的留学、医疗、教育、购物、签证资源

一串连招确实打得有水平，城市吸引力也还是处在强劲的水平

其实香港也只是一个缩影

对比内陆的更多地方

好比北京、上海，又或是正在发力的杭州和深圳

当你把资产投入核心城市的核心地段

也一定具备长期抗风险的属性和稳健增值的潜力

因为这些城市的竞争力本来就非常强劲

因为核心地段的资源本来就是最稀缺的资源

我们站在内陆去看香港

可以从外围观察分析到一些有价值的东西

或许再过一年之后，我们再回头看看撤辣之后人才涌入的香港

又能够从中获得不少启示

以上为正文，来自灯央

这是真叫卢俊公众号的第6005篇原创文章