一、建房用地核心问题：农用地能否建房？答案：符合条件可以，但需先转用！
根据《土地管理法》第四十四条，农民建房占用农用地需分情况审批：
1️⃣ 规划内转用 - 范围：土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模内。
- 流程：
- 永久基本农田以外的农用地，按年度计划分批次，由原批规划的机关或其授权机关批准。
- 具体项目可由市、县人民政府批准。
2️⃣ 规划外转用 - 范围：规划确定的建设用地规模外。
- 流程：永久基本农田以外的农用地，需由国务院或其授权的省、自治区、直辖市政府批准。
3️⃣ 特殊规定 - 永久基本农田转用：无论规划内外，均需国务院批准。
- 审批权下放：2020年国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）将部分审批权下放至省级政府，试点省份（北京、天津、上海等8省市）可批准永久基本农田以外的农用地转用。
二、宅基地转让与再申请：卖了还能再要吗？答案：不能！法律明确禁止。
《土地管理法》第六十二条明确规定：
⚠️ 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
例外情形：因自然灾害、征地拆迁等不可抗力导致住宅灭失的，可重新申请。 三、宅基地使用权性质：用益物权如何行使？答案：用益物权，户为单位使用。
《民法典》第362条规定：
宅基地使用权人依法对集体土地享有占有、使用权，可建造住宅及附属设施。
权利主体：以“户”为单位，家庭成员共享权利。
限制：不得转让给非本集体经济组织成员，城镇居民购买宅基地房屋无效。 四、进城落户农民权益：宅基地能保留吗？答案：可以保留，政策明确保障！
中央文件精神： - 《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）强调：不得将退出承包地和宅基地作为进城落户条件。
确权登记依据： - 《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定：进城落户农民原合法宅基地使用权应确权登记。
五、宅基地与农房继承：房地如何分离？答案：宅基地不继承，农房可继承。
权利归属原则： - 宅基地所有权：归集体所有。
- 宅基地使用权：以户为单位，户内成员共享，户消亡则权利灭失。
- 房屋所有权：可依法继承，继承人取得房屋后，可继续使用宅基地，但无单独处置权。
六、“房地一体”产权证：什么是？有何用？答案：统一确权凭证，保障权益关键。
法律依据： - 《不动产登记暂行条例》等规定，宅基地、集体建设用地及其建筑物实行统一登记，颁发“房地一体”不动产权证。
作用： - 征地补偿依据：凭证书计算补偿金额。
- 流转前提：经营性集体建设用地使用权流转需先确权。
- 纠纷解决：产权明晰，减少争议。
七、确权发证全流程：材料、超标、一户一宅1. 申请材料清单 - 首次登记：身份证、权属证明、规划许可、权籍调查表等。
- 转移登记：权属证书、继承/分家/互换协议等。
2. 超标宅基地处理 - 历史阶段划分：
- 1982年前：按实际面积登记。
- 1982-1987年：超面积部分处理后登记。
- 1987年后：按批准面积登记，超面积部分备注，待后续处理。
3. “一户一宅”认定 - 基本原则：以公安户籍为准，一户一宅。
- 特殊情形：已婚分家、成年独居、继承房屋等可单独成户。
4. “一户多宅”处理 5. 不予登记情形 - 规划不符、一户多宅、非成员购买、权属争议等7类情况不予发证。
八、特殊问题解答：小产权房、新农村建设1. 小产权房能发证吗？
❌ 不能！ 小产权房属违法用地，国土部明确禁止通过登记合法化。 2. 新农村建设宅基地如何发证？
✅ 原村址建设：可申报确权。
✅ 耕地建设：需先办农转用手续，否则不予登记。 结语：守法用地，权益有保障宅基地和建房问题涉及农民切身利益，务必遵守《土地管理法》《民法典》等法律规定。关键要点总结：
1️⃣ 农用地建房需转用审批，规划内外流程不同。
2️⃣ 宅基地转让后不可再申请，继承仅限房屋。
3️⃣ 进城落户可保留宅基地，政策明确保护。
4️⃣ 确权登记是权益保障基础，材料需齐全。
5️⃣ 小产权房、一户多宅等违法情形不予确权。 建议农民朋友在涉及宅基地和建房问题时，及时咨询当地自然资源部门，确保合法合规，避免权益受损。
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