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君子务本，本立而道生 01“四证”概述及其法律依据 （一）建设用地规划许可证 根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证。”此规定强调了建设用地规划许可证的重要性，它是确保建设用地符合城市规划要求，从而实现资源合理配置和利用的关键文件。 （二）建设工程规划许可证 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”此证是确保工程项目符合规划标准的重要手段，直接关系到工程项目的合法性。 （三）国有土地使用权证 依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。”该证书是对土地使用权利的确权文件，但其性质属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。 （四）建设工程施工许可证 《中华人民共和国建筑法》第七条指出：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”此外，《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定：“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：……（五）已经确定施工企业。” 02“四证”不齐对建设工程施工合同效力的影响 （一）未取得建设用地规划许可证与建设工程规划许可证 1. 法律依据： 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条第一款规定：“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。” 《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条和第四十条进一步明确了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的法定地位。 2. 影响分析： 建设用地规划许可证是建设工程规划许可证的前提,而建设工程规划许可证同样涉及社会公共利益。因此,未办理建设用地规划许可证与建设工程规划许可证的行为违反了《土地管理法》《城乡规划法》等关于建设单位申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的规定,属于违反法律效力性强制性规定的范畴。 同时,在未取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证的情形下,建筑物的合法性存疑,订立的建设工程施工合同自属无效。由于建设单位取得建设用地规划许可证是申办建设工程规划许可证的前提条件,未取得建设用地规划许可证,必然就不可能取得建设工程规划许可证,故若缺乏上述两证，则施工合同可能被判定为无效。这是因为建设用地规划许可证制度的目的在于通过对建设用地进行事先控制，消除未来城市规划的不确定性，从而实现国家资源的有效配置和合理利用，该证的审批关乎国家和社会公共利益。 （二）未取得国有土地使用权证 1. 法律依据： 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条明确规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。” 2. 影响分析： 对于未取得国有土地使用权证的情况，由于该规定仅属确权性质的管理性强制规定，而非效力性强制规定，因此即使未办理国有土地使用权证，也不会侵害国家、集体和社会公共利益，故不影响建设工程施工合同的效力。 （三）未取得建设工程施工许可证 1. 法律依据： 《中华人民共和国建筑法》第七条规定的施工许可证规范系管理性强制性规定。 《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定，办理施工许可证的前提条件之一就是已确定项目的施工单位，而此时建设工程施工合同已经成立并生效。 2. 影响分析： 因此，无论是否取得施工许可证，都不会影响到建设工程施工合同的效力。例如，最高人民法院(2013)民申字第1615号生效民事裁定书明确指出，《建筑法》第七条规定的施工许可证规范系管理性强制性规定，涉案工程是否办理施工许可证并不影响合同效力。 03案例分析(2016)苏民终996号、(2017)民申2443号、(2013)民申字第1615号 江苏省高级人民法院(2016)苏民终996号生效判决书认为,根据《土地管理法》及《城乡规划法》的规定,工程建设应取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和土地使用权证。经查,涉案工程未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,违反了法律强制性效力性规定,故双方签订的《建设工程施工合同》依法应认定为无效。 该案当事人向最高人民法院申请再审后,最高人民法院在(2017)民申2443号生效裁定书中再次确认,涉案工程未取得建设用地规划许可证建设工程规划许可证,发包人与承包人所签订的《建设工程施工合同》应为无效。关于国有土地使用权证。《土地管理法实施条例》第5条规定:“单位和个人依法使用的国有土地,由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上人民政府登记造册,核发国有土地使用权证书,确认使用权……”该关于国有土地使用权证的规定仅属确权性质的管理性强制规定,而非效力性强制规定,未办理国有土地使用权证并不会侵害国家、集体和社会公共利益,国家应当尊重当事人的意思自治,无须对当事人签订的建设工程施工合同的效力进行过多干预,因此,建设单位尚未取得国有土地使用权证,并不影响建设工程施工合同的效力。 是否取得建设工程施工许可不影响建设工程施工合同的效力。至于原因,最高人民法院法官王毓莹、陈亚在《〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二))逐条解读》一文中解读为“建设工程施工许可,属于行政管理范畴,并不影响建设工程施工合同的效力”。 最高人民法院(2013)民申字第1615号生效民事裁定书认为，建筑法》第7条虽然规定建设单位在开工前应当向有关主管部门申请领取施工许可证,但该规范系管理性强制性规定(而非效力性强制性规定),因此,涉案工程是否办理建设工程施工许可证并不影响涉案合同的效力。 建设工程施工许可证并不影响建设工程施工合同效力的原因,从建设工程施工许可证办理流程中能得到清晰的解释。根据《建筑工程施工许可管理办法》第4条的规定,建设单位办理施工许可证的条件之一即是已确定项目的施工单位,建设工程施工合同成立并生效在前,而办理施工许可证在其之后,故有无施工许可证自然不影响建设工程施工合同的效力。 04 结语 “四证”中建设用地规划许可证和建设工程规划许可证对建设工程施工合同效力有着直接且重要的影响，而国有土地使用权证和建设工程施工许可证则相对独立于合同效力判断之外。 律师简介 赖村谋律师毕业于厦门大学，系北京市京师律师事务所总部合伙人、北京市京师（泉州）律师事务所创始合伙人、合委会副主任、股权法律事务部主任、京师律所（全国）商事仲裁专委会副主任、泉州市人大常委会监察司法工委法律专家、泉州市律师协会建设工程委员会委员、泉州市高层次人才、泉州新的社会阶层人士联谊会理事、华侨大学京师法律产品研究中心讲师、仰恩大学兼职讲师、福建省建筑业协会法务工作委员会委员、福建省建筑房地产、公司法专业律师、泉州市建筑行业协会法律顾问、福建省中小企业促进会常务副会长、京师泉州优秀公益律师、海峡股权交易中心入会律师、福建省建设工程与房地产专业律师、福建省中小企业互助商会常务副会长、泉州市洛江区公安分局特邀监督员、泉州市丰泽区法治监督员、洛江区公安分局廉政监督员、丰泽区人民政府法治监督员、泉州市丰泽区涉案企业第三方监督评估机构专业人员、泉州电视台《新闻广角》《新闻相拍报》《收藏泉州》栏目的特邀嘉宾、《对话律师》封面人物，且曾接受福建电视台《公共频道》、中央电视台《法治天下》栏目采访 |
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