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2025年5月1日起，山东，包含济南及青岛新增土地供应，或将彻底告别大高层！ 济南及青岛未来新房市场，将不再存在17层以上产品！ 5月1日起，山东新报规项目将必须同时符合国家住宅新规及山东好房子建设标准指引，层高必须大于等于3米，容积率不大于2.5，层数不大于17层，建筑高度不大于54米……等等 大高层真的迎来了自己的”诺基亚时刻”！ 1、大高层的历史意思 在城市发展的进程中，大高层住宅曾如诺基亚手机在功能机时代那般，风光无限，是城市天际线的主角。它们凭借着对土地资源的高效利用，在有限的土地上容纳了大量人口，成为城市化浪潮中不可或缺的部分，承载着无数家庭的居住梦想，一度被视为现代都市生活的标杆。 但如今，就像诺基亚在智能手机的冲击下迅速衰败，大高层住宅也正面临着属于自己的“诺基亚时刻”，尤其是在国家住宅新规、山东省好房子建设标准指引以及济南容积率新规的多重影响下，其劣势愈发凸显。 回顾往昔，济南2008到2018年的10年间，无论是怀揣梦想扎根城市的年轻人，还是追求安稳生活的家庭，都将大高层住宅作为安家的首选。在城市的各个角落，大高层住宅拔地而起，见证着城市的扩张与繁荣。然而，时代的变革总是迅猛而无情。当下的大高层住宅，也正遭受着来自各方的冲击，在新规的浪潮下，优势不再，困境重重。 2、新规后的产品要求 国家住宅新规将于今年 5 月 1 日起正式施行，这一规定对住宅建设提出了新的底线要求。 ①新建住宅层高被提升至不低于3米； ②4 层及以上住宅设置电梯，12层及以上要设置2部电梯 ③新规还大幅提高了墙体、楼板的隔声性能，降低邻里噪声干扰，甚至要求在住宅建筑的公共空间如地下车库和电梯轿厢内能随时接听和拨打手机，提升住户安全感。 山东省住房城乡建设厅出台的好房子建设标准指引，同样对住宅品质提出了更高要求。 ①将住宅全屋层高不低于 3 米设为 “标配”。 ②新小区要求容积率不大于2.5，层数不大于17层，建筑高度不大于54米。预计未来小区很难突破18层。如果要突破，我们预计最多也就出现在类似于CBD这种区域，并且需要单独汇报申请。  ③鼓励设置风雨连廊、架空层等空间场景，既能丰富景观绿化层次，又可以满足居民休憩娱乐需求。预计未来架空层会客厅，小区酒店式入户大堂将成为标配。 ④在建造工艺上，要求建造高品质住宅必须达到绿色建筑二星级及以上或 3A 级住宅性能认定标准，绿色建材应用比例达到 50% 以上。在隔音、排水、防止渗水、人车分流、反味串味等各个方面，都有具体的量化要求，不是建议，而是有具体的可核实的量化指标。比如隔音方面， 分户墙应采用不小于 200mm 厚混凝土墙体或其他能达到 50dB以上隔声效果的构造措施。  国家住宅新规要求 3、大高层的尴尬处境 在这些新规的映照下，大高层住宅的弊端愈发明显。由于户数众多、人口密集，大高层住宅在居住体验上大打折扣。上下班高峰期电梯拥堵，等待时间漫长，严重影响居民的日常出行效率；公共区域人来人往，嘈杂喧闹，难以保证居住的私密性和安静度。在建筑质量方面，过去房地产行业高速发展时期，部分开发商采用高周转模式，缩短建设周期，导致一些大高层住宅建筑质量存在隐患，外墙脱落、墙体裂缝、管道漏水等问题频发。而且，大高层住宅的维护成本高昂，随着时间推移，电梯老化、设备更新等问题接踵而至，维修基金往往难以满足需求，进一步加重了业主的负担。与新规倡导的高品质住宅相比，大高层住宅在空间舒适度、配套设施、建筑质量和绿色环保等方面，都存在较大差距。 与此同时，市场需求也在发生深刻变化。随着人们生活水平的提高，对居住品质的要求越来越高，再加上人口结构的变化，如老龄化加剧、家庭小型化等，市场对住宅的需求逐渐从满足基本居住需求向追求个性化、舒适化的居住体验转变。大高层住宅在这种新形势下，愈发难以适应市场需求。就如同诺基亚手机未能及时洞察市场需求变化，未能调整产品策略，最终被市场抛弃一样。 4、诺基亚时刻来临 如今，站在房地产市场的新十字路口，大高层住宅“诺基亚时刻”已经到来！ 曾经的辉煌已难以重现，在住宅新规及新产品不断推出的背景下，成为房地产发展历程中的一段记忆。 而从2008到2018年入手大高层的我们，又该如何是好？ 济南楼市老猫 个人微信：jnlslm001 济南 | 地产 | 美屋 | 人文 | 作者老猫从事房地产营销策划工作15年，原2家上市公司、1家央企项目策划负责人。 原主要担任工作为宏观政策分析及济南区域内土地研究、楼市分析、产品定位、营销策略制定等。具备系统的楼市分析框架体系，累计参与项目过千亿，累计实操销售额近百亿，对济南楼市有非常深刻的理解认识。 |
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