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司法现状？如果车位使用权转让合同中使用了“租金”、“租赁”等字眼，但是使用权期限超过了20年，即车位使用权期限与土地使用权期限一致，那么法院就认为这属于一次性买断，认定该合同的性质名为车位租赁合同实为车位使用权转让合同。那么《民法典》第七百零五条对租赁期限不得超过20年的强制性规定，是否还有意义？ 我国《民法典》第七百零五条明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 另外，我国《民法典》第一百五十条明确规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还...... 那么问题来了：当业主在购买商品房时，与开发商签订的《地下车位使用权转让合同》中，约定：业主应当一次性向开发商支付具体车位的使用权转让费。有偿使用期限为20年。期限届满后，开发商自愿同意该车位由业主再免费继续使用50年，但该车位总使用年限不应超过所属建筑工程使用年限或所占土地使用权年限。 这样的约定，是否属于“名为使用权转让，实为租赁合同”呢？ 为此，本律师搜集了相关案例，且看各地法院对此问题的评价看法： 1、河南省驻马店市中级人民法院（2024）豫17民终2822号案件，法院认为车位使用权转让不等于租赁。 理由：1）案涉协议约定的标的物是未办理物权登记的车位，被告公司即是案涉车位所在土地使用权人，亦是系案涉小区的开发建设单位，其对案涉地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式转让车位。2）案涉协议载明的内容虽有租赁、租金、租赁价款，但从协议的整体内容看，被告公司在其享有土地使用权的期限内将案涉车位使用权一次性转让给孙某，孙某对案涉车位只享有使用权，即双方真实意思表示系转让车位的使用权归属。3）租赁合同是指出租人不改变物的归属，只向承租人有偿让渡一定期限的使用权等权益，期限届满则承租人须返还原物。虽然案涉合同出现了“租金”等内容，但亦出现了“使用权转让费”“乙方转让时”“乙方所支付的停车位使用权”等内容，且交易价格亦与当时车位市场买卖价格相当。 综上，从案涉协议约定内容可以看出，孙某依约取得了案涉车位的使用权，不需要到期向某某公司返还车位，该协议与租赁合同存在本质区别。案涉协议系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。 因此，一审判决认定案涉协议名为租赁车位，实质为车位使用权转让，对孙某关于案涉《车位协议》系租赁合同的意见不予采纳，并进而对孙某要求认定该协议约定的车位使用期间超过二十年的部分期间无效而返还车位租赁款及资金占用费的诉讼请求不予支持，并无不当。 2、湖南省张家界市中级人民法院（2023）湘08民终746号案件，法院认为协议是对车位使用权的转让，双方不存在租赁合同关系。 理由：某某公司与郑某于2020年5月19日签订的《地下车位使用权出让协议》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。郑某应当按照合同约定支付车位转让费余款。某某公司提交的建设规划许可相关材料能够证明其对案涉车位享有支配性的财产权利，某某公司有权转让车位使用权；从案涉协议约定的权利义务内容来看，协议是对车位使用权的转让，双方不存在租赁合同关系。 因此，郑某上诉提出案涉协议属于无效协议的理由不能成立，本院不予支持。郑某在二审中还提出被上诉人公司销售人员承诺能够办理车位产权登记，但其未提交证据予以证实，经查，案涉协议第六条明确约定所受让的车位不能办理车位产权登记和国土证，故对该上诉理由，本院亦不予支持。 3、浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初3985号案件，法院认为案涉车位使用权转让协议与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，该协议并非租赁合同性质。 理由：1）关于被告是否享有对车位进行处置的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 本案涉及项目的规划车位情况经过规划部门确认，本案涉及的编号为A161的车位属于规划车位。被告转让的车位相互独立，并能通过划线和编号进行区分，具备利用上的独立性，可以排他使用，属于专有部分。《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。与此相对应，双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》第四条约定：“所有地面、地下的、地下的汽车等机动车和非机动车的停车位属于被告所有，被告可以另行出售、附赠或者出租”。由此可以证明被告享有通过出售、附赠或者出租的方式对本案诉争的停车位进行处置的权利。 2）关于《汽车停车位使用权转让协议》合同性质问题。根据双方在协议中的约定“原告已知悉本协议的汽车停车位无产权证，原告仅享有使用权，其使用权转让年限与原告所购买的22幢1单元1102室商品房使用年限一致。原告已了解该汽车停车位目前不能办理产权登记，将来如果按车位性质依法可以办理产权登记时，原告自行办理车位产权登记，登记费用由原告承担”。而租赁合同中承租人享有的仅是租赁期内的使用权，且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。因此，案涉《汽车停车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，该协议并非租赁合同性质。 综上，原告要求被告返还超过20年期限的转让费178571元的诉讼请求，不符合法律规定，亦不符合双方合同约定，本院不予支持。 4、江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3874号案件，法院认为案涉协议约定了车位的使用权期限与住宅同年限以及车位的总价，符合转让的特征，故双方签订的协议名为租赁实为使用权转让。 理由：本案争议焦点为原告李某与被告公司双方签订的《地下车位使用权租赁协议》是租赁性质还是转让性质。从该协议的内容看，该车位系被告公司独立投资建设，未计入商品房房价或作为公用面积分担，使用权和获益均为被告所有，原、被告签订的协议约定了车位的使用权期限与住宅同年限以及车位的总价，符合转让的特征。故双方签订的协议名为租赁实为使用权转让。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。协议签订后，原告李某按约交付了车位总价12万元，但在被告公司通知后，原告李某未与被告公司办理交接手续，现要求被告公司返还租金，于法无据，本院不予支持。 5、江苏省扬州市中级人民法院（2019）苏10民终3454 号案件，法院认为双方的《地下车位使用权转让协议》不应认定为租赁合同，其约定的期限超过20年的部分不违反法律规定，不应认定无效。 理由：1）宝宇公司就案涉地下车位办理了建设工程规划许可证、商品房销售价格备案，且办理了商品房预售许可证、销售许可证，案涉地下车位的使用权符合与商品房所有权一同转让的条件。2）双方《地下车位使用权转让协议》约定的价款与备案价相符，合同约定的是价款而非租金。3）案涉地下车位具备办理独立的权属证书的条件，而许某主观上不愿办理。 综上，《地下车位使用权转让协议》不符合租赁合同的特征。许松要求确认该合同期限超过20年的部分无效及要求宝宇公司返还70年期限中的50年所对应的价款83285.7元，缺乏依据，不应得到支持。 6、浙江省嘉兴市秀洲区人民法院(2020)浙 0411 民初 2769 号案件，法院认为业主不能以购买后车位使用权降价为由，主张当时购买价款的不合理。 理由：被告公司与原告唐某签订的地下车位使用权转让合同，是双方真实意思的表示，被告公司作为案涉车位的投资建造者，对案涉车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权性权利，其可通过出售、附赠或者出租等方式约定案涉车位的使用、管理及收益，故此，双方间成立的车位使用权转让关系并未违反法律法规的强制性规定。 被告公司向唐某转让案涉小区车位使用权，转让期限与唐某购买的案涉小区土地使用权期限相一致，其实质体现了作为开发商的被告公司将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，双方之间形成的并非原告主张的普通的“租赁关系”，此类合同具有其自身的特殊性，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，原告主张双方系租赁关系，本院不予支持。 原告未举证证明被告提供的格式条款存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形，原告就此主张，本院不予支持。原告未举证证明其当时系以明显高于市场的不公平高价（实际购买价格28万元/个）受让了案涉车位使用权，被告此后对车位使用权降价销售系其自身的营销行为，不能以购买后车位使用权降价为由，主张当时购买价款的不合理，原告就此主张，本院不予支持。 通过对上述案件的裁判规则分析，法院不支持业主方确认超过20年的使用权出让部分无效的主张，理由可以归纳为： 1）开发商作为案涉车位的投资建造者，对案涉车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权性权利，其可通过出售、附赠或者出租等方式约定案涉车位的使用、管理及收益。 2）案涉车位系开发商独立投资建设，未计入商品房房价或作为公用面积分担，使用权和获益均为开发商所有。 3）转让给业主车位使用权，转让期限与业主所购小区土地使用权期限相一致，其实质体现了作为开发商将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，双方之间形成的并非普通的“租赁关系”。 4）案涉合同中约定了，业主在签订车位使用权转让协议时已了解该车位目前不能办理产权登记，将来如果按车位性质依法可以办理产权登记时，业主自行办理车位产权登记，登记费用由业主承担。 5）业主未举证证明其当时系以明显高于市场的不公平高价受让了案涉车位使用权，开发商此后对车位使用权降价销售系其自身的营销行为，不能以购买后车位使用权降价为由，主张当时购买价款的不合理。 另外，在江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07民终886号入库案件中，法院认为，双方当事人签订的《地下集中式车位租赁协议》，从协议内容看，上诉人一次性支付转让费后，取得被上诉人车位的在土地使用年限内的使用权，可以认定该合同的性质名为车位租赁合同实为车位使用权转让合同。 即便是人防车位，只要投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权后，投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。因此，哪怕是开发商对人防车位使用权转让，只要未涉及车位所有权的处置，业主事后再主张合同无效，法院也不予支持。 结论：对于严重偏离市场价的车位使用权转让协议，业主在签约前务必要谨慎。哪怕协议中约定了租金、租赁等字眼，但是涉及到使用期限与土地使用权期限一致的，即相当于买断了具体车位的使用权，法院也不认定为这种带有租赁字眼的合同属于租赁合同，而是认定该合同的性质名为车位租赁合同实为车位使用权转让合同。 建议：鉴于当前各地司法裁判案例对名为车位租赁合同，实为车位使用权转让合同的认定基本一致。对于业主方而言，如果要追究开发商的责任，可能通过政府信息公开方式，例如税票明目、车位价格是否事先进行了备案手续等，或者购买后一年内以重大误解为由提出诉讼撤销合同等方面着手。 |
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