第一章中国房地产市场发展综述
一房地产业在国民经济总地位持续提升潜力分析
从住宅与房地产业增加值在GDP中的比重看，我们一直在1.69%-1.9%之间，从国外资
料看，美国的房地产业增加值占GDP中的比重是11.8%，而加拿大为15%，日本为11%，
法国和韩国分别为7.1%和9.5%。
房地产业占GPD的比重
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
美国
加
拿
大
日本法
国
韩
国
中国
二房地产业发展概况
1行业投资持续发展
2002年，房地产业总投资额为7790.92亿元，占同期固定资产投资总额的17.9%，占同
期GDP的7.6%。
1995-2002年GDP、固定资产投资及房地产投资总额与增幅单位：亿元
GDP全社会固定资产投资全社会房地产投资
年份总量同比增长（%）总量同比增长（%）总量同比增长（%）
199558478.1010.5020019.3017.473149.0223.29
199667884.609.6022913.5514.463216.442.14
199774462.608.8024941.118.853178.37-1.18
199878345.207.8028406.1713.893614.2313.71
199982067.507.1029854.715.104103.2013.53
200089468.108.0032917.7310.264984.0521.47
200197314.807.5035672.3013.056344.1127.29
2002104790.608.0043499.9116.697790.9222.80
1995-2002年GDP，固定资产投资及房地产投资总额与增幅单位：亿元
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
年
份
1
99
5
1
99
6
1
99
7
1
99
8
1
99
9
2
00
0
2
00
1
2
00
2
GDP
全社会固定资产投
资
全社会房地产投资
GDP、固定资产投资、房地产投资增幅
-10.00
0.00
10.00
20.00
30.00
年份1
995
1
9
96
1
9
97
1
998
1
999
2
0
00
2
001
（
%
）
GDP同比增长
固定资产投资同比
增长
房地产业总投资同
比增长
2商品房的竣工、销售面积逐年增加，增长比例协调。
1995-2002竣工面积销售面积表单位：万平方米
年份竣工面积
竣工面积同
比增长（%）销售面积
销售面积同
比增长（%）
199514873.850.077612.805.29
199615356.710.037900.413.78
199715819.700.039010.1714.05
199817566.600.1112185.3335.24
199921410.860.2214556.5319.46
200025104.860.1718637.1328.03
200129867.360.1922411.9020.25
200234975.800.1726808.2919.62
1995-2002竣工面积销售面积表单位：万平方米
0.00
10000.00
20000.00
30000.00
40000.00
199
5
1
99
6
199
7
1
99
8
199
9
2
00
0
200
1
2
00
2
竣工面积
销售面积
第二章2002年全国房地产市场发展现状
一房地产投资继续高速增长
2000-2002房地产投资月度变化单位（%）
月份1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月
200019.7019.4019.5021.9020.7021.6020.9018.5017.4017.9011.00
200129.0020.4020.8020.8022.4024.1024.3025.0024.6024.1019.50
200230.2036.2038.8036.7032.9030.7030.0029.4029.8028.2022.80
2000-2002房地产投资月度变化
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
1
-2
月
1
-
3
月
1
-4
月
1
-
5
月
1
-6
月
1
-
7
月
1-
8
月
1
-
9
月
1-1
0
月
1
-1
1
月
1-1
2
月
（
%
）
2000
2001
2002
从总量看，东、中、西部的房地产投资在投资总量中的比重分别为72%,14.3%和13.7%。
东部明显高于西部和中部。
东、中、西部的房地产投资在投资总量中的比重
72%
14%
14%
东部
西部
中部
从结构看，商品住宅开发完成投资为5227.76亿元，同比增长23.98%，占投资总额的
比重为67.1%；其中经济适用房的比重11.26%，办公楼为4.9%，商业营业用房为12%。
二土地购置与开发面积大幅增加
2002年全国土地购置31356.8万平方米，同比增长39.95%。其中东部土地购置18728.95
万平方米，同比增长34.98%，西部土地购置5569.23万平方米，同比增长18.17%，中部土
地购置7058.6万平方米，同比增长46.43%。
2002年全国土地开发19415.95万平方米，同比增长26.775%。其中东部土地开发12452.5
万平方米，同比增长29.8%，西部土地开发2698.97万平方米，同比下降3.29%，中部土地
开发4264.48万平方米，同比增长45.39%。
三建筑规模继续扩大
2002年全国商品房施工面积94104万平方米，同比增长18.5%。其中商品住宅施工面
积73208.65万平方米，同比增长18.87%；
2002年全国商品房新开工面积42800.92万平方米，同比增长14.46%；其中商品住宅新
开工面积34719.35万平方米，同比增长13.71%；
2002年全国商品房竣工面积34975.8万平方米，同比增长17.1%。其中商品住宅竣工面
积28524.7万平方米，同比增长15.83%；
2002年全国商品建筑规模
0
20000
40000
60000
80000
100000
商品房施
工面积
商品住宅施工面积商品房新开工面积商品住宅新开工面
积
商品房竣
工面积
万平方米
四销售与需求基本平衡
2002年全国商品房销售面积为2.5亿平方米，同比增长20.2%。其中：销售给个人面积
为2.3亿平方米，比重为91.7%；
2002年全国商品住宅销售面积为2.2亿平方米，同比增长19.6%。其中：销售给个人面
积为20727.37平方米，同比增长21.6%，比重为93.7%；
2002年全国商品房销售额为5721.22亿元，同比增长23.7%。其中：销售给个人5223.32
亿元，同比增长29.9%，比重为91.3%；
2002年全国商品住宅销售额为4709.9亿元，同比增长23.1%。其中：销售给个人4489.15
亿元，同比增长26.9%，比重为95.3%；
第三章2002年主要城市房地产市场发展现状
一北京
（一）基本情况
1房地产投资情况
2000年-2002年北京市房地产开发投资分别为522.1亿元，783.8亿元，989.4亿元。
1998-2002北京市房地产投资总额
0
200
400
600
800
1000
1200
19981999200020012002
亿元
1998-2002北京市房地产投资总额
0
200
400
600
800
1000
1200
19981999200020012002
亿元
2建设情况
年
商品房
施工
商品房
竣工
商品住
宅施工
商品住宅
竣工
经济适用
房施工
经济适用
房竣工
200044551365.629721013.66359184.9
200159671707.443501393.43633235.7
200275112384.453981926.17724316.4
2000-2002北京市商品房建设单位：万平方米
0
2000
4000
6000
8000
200020012002
商品房施工
商品房竣工
2000-2002北京市商品房建设单位：万平方米
0
2000
4000
6000
200020012002
商品住宅施工
商品住宅竣工
2000-2002北京市商品房建设单位：万平方
米
0
2000
4000
6000
200020012002
经济适用房施工
商品住宅竣工
3交易情况
2000-2002北京市商品房成交买卖情况面积单位：万平方米金额单位：亿元
商品房商品住宅经济适用房
年面积金额面积金额面积金额
2000956.9470.7898.2409.3
20011205609.91127.5513.7185.2
20021708.3813.81604.4716.7220.3
2000-2002北京市商品房成交买卖情况
0
500
1000
1500
2000
200020012002
单位：万平方米
商品房面积
商品住宅面积
经济适用房面积
2000-2002北京市商品房成交买卖情况
0
200
400
600
800
1000
200020012002
单位：亿元
商品房金额
商品住宅金额
经济适用房金额
2000-2002北京市存量房成交买卖情况面积单位：万平方米金额单位：亿元
存量房存量住房已购公有住房
年份套数面积金额面积金额套数面积金额
200015760267.463.68236.3856.1613849.081.98
200124031300.1276.72241.9354.8546.5828.97.83
200227896311.5284.59266.8268.6579.7851.2614.2
2000-2002北京市存量房成交买卖情况
0
100
200
300
400
200020012002
面积单位：万平方米
存量房面积
存量住房面积
已购公有住房面积
2000-2002北京市存量房成交买卖情况
0
20
40
60
80
100
200020012002
金额单位：亿元
存量房金额
存量住房金额
已购公有住房金额
4商品房价格情况
1999-2002北京市各类商品房价格单位：s元/平方米
类型1999200020012002
新建商品房5647491950624764
新建住宅4787455947164467
存量住房2927237522672572
1999-2002北京市各类商品房价格
0
2000
4000
6000
1999200020012002
单位：元
/
平方米新建商品房
新建住宅
存量住房
5土地供应使用情况
2002年，北京市房地产商品住宅用地占开发总量用地的57.6%。
2000-2002北京市各类房地产开发用地情况
0
500
1000
1500
200020012002
单位：万平方米
经济适用房
其他
商品住宅
6商品房空置情况
1998-2002年北京市房地产业商品房空置面积分别为334.8万平方米，623.3万平方米，
627.4万平方米，724.0万平方米，919万平方米。其中空置一年以上的分别为：133.6万平
方米，267.5万平方米，299.2万平方米，336万平方米，406.3万平方米。
空置面积有所上升，但是相对当年销售业务的比例有所下降。
7资金来源情况
2002年北京市房地产业资金来源情况
28%
1%
21%
50%
国内贷款
利用外资
自筹资金
其他
1999-2002年，北京市个人住房贷款余额逐年上升，2000年，2001年，2002年同比增
长分别为378%，93%和49%。
个人贷款余额
0
500
1000
1999200020012002
单位：亿元
个人贷款余额
（二）存在的主要问题
1商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。
2住宅的二级市场发展滞后。
3商品住房供应结构性问题较突出。
4存量开发用地过大。
5房地产市场不规范。
（三）市场及未来发展预测
1新增人口的住房需求
2002年北京市常住人口1423万，人口的增长率为24%，如果按1/3的新增家庭需要住
房计划，则每年需要住房3.33万套，约330万平方米。
2改善型住房需求
2002年北京市存量住房成交面积266.82万平方米。预计以后每年的成交在2万套以上，
约150万平方米改善型住房。
3外来人口的购房需求
2002年，北京市外来人口购房占总量的35%，约560万平方米。预计未来3-5年，年
购房量不少于560万平方米。
4拆迁安置住房需求
未来5年，平均每年拆迁160万平方米，涉及17万人，约5.5万个家庭。按80%的拆
迁家庭需要新购住房，每户的住房面积为100平方米计算，则每年拆迁安置住房需求为440
万平方米左右。
5无房职工的解困需求
北京市无房职工占职工总数的30%，约170万人。按双职工计算，合85万户。到2010
年解决住房问题，则每年需要安置12万户。其中购新房、存量房、租赁房各按1/3计算，
则对新建房需求为300万平方米，对存量房需求为280万平方米，对租赁房需求为280万平
方米。（其中，新建住房按每套80平方米，存量住房和租赁住房按每套70平方米）
6其他需求
申奥时，北京市承诺，2008年，北京市的涉外酒店800家，客房数量13万间。
总体而言，需求空间很大。
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