房地产基础知识
房产：房屋产权的简称。
地产：是指土地财产。
房地产：是房产和地产的总称。
房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
集体土地：是指农村集体所有的土地。
征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
生地：不具备开发条件的土地。
熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。
宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。
住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。
房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。
建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般不能直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
商品房预售：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。
经济适用房：经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。
安居房的种类：安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
低层住宅：低层住宅为1-3层的住宅。
多层住宅：多层住宅为4-6层的住宅。
小高层住宅：小高层住宅为7-11层的住宅。
中高层住宅：中高层住宅为12-16层的住宅。
高层住宅：16层以上为高层住宅。
超高层建筑：总高度超过100米的建筑。
商品房的结构：指房屋主体所使用的施工工艺和用材。
钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
钢混结构：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
开间：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
净高：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
占地面积：地块的总面积。
亩与平方的换算：1亩≈666.66㎡
居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
住宅总用地：住宅用地面积的总和。
公建总用地：小区内部公共建筑占地面积的总和。
建筑用地面积：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。
建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
道路面积：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
广场面积：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
人均总占地面积（㎡/人）：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
人均住宅用地面积（㎡/人）：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
总建筑面积：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
住宅建筑面积：指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
套建筑面积：指一套房屋的整体面积。
套建筑面积的构成：套内建筑面积＋套分摊的公用建筑面积
幢：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
架空房屋：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
夹层：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
技术层：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
技术层计算：经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米以上的计算层数。
结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
跃层式住宅：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
阁楼：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
地上层数的表示：地上层数用自然数表示。即1层2层。
地下层数：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
地下层数的表示：地下的层数用负数表示。即－1层－2层。
房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。
哪些层不算在房屋总层数内：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
柱廊：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
骑楼：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
挑廊：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
门廊：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
门斗：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
檐廊：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
天棚：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
晒台：又称露台，指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
阳台的分类：封闭式阳台和半封闭式阳台。
封闭阳台：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。
半封闭阳台：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。
楼梯：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，
室外楼梯：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
屋顶楼梯间：指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。
屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。
设备间：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。
功能区：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。
连廊：连接两幢房屋的走廊。
连楼：连接两幢房屋的楼房。
过街楼：底层局部为通道的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。
架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。
围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。
基地面积：一个小区总的占地面积。
间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。
间距标准：国家标准是楼高:间距＝1:1.2。
日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。
结构面积：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。
公用面积的分摊：按栋或单元户数面积按比率分摊。
套内建筑面积：套门内范围的建筑面积。
套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。
套内使用面积：指套内住户独自使用的面积。
套内使用面积的计算：一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。
套内墙体面积的计算：各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
阳台面积计算：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
人口毛密度：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。
平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。
使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。
绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。
公共绿地面积计算：公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%。
哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙米和道路边线1米以内的用地地下车库、化粪池地表覆土达不到3米深度不能计入。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证是建设单位在向土地管理部门申请征用划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证千分之0.5。2008年12月8日起首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金（组合）贷款时，可给予担保服务费减免40%的优惠购房入户购买市区成套住房90平方米以上，取得房屋所有权证1年以上，由单位合法聘录用2年以上（或在市区经商、兴办企业2年以上，累计纳税5万元以上），按规定参加社保2年以上，允许其本人配偶及其未成年子女整户迁入。放宽住房公积金贷款政策住房公积金贷款最高额度由32万元提高到50万元，其中一人符合贷款条件的最高额度由20万元提高到30万元；降低住房公积金贷款首付比例，购买90平方米以内（含）商品住房由30%降低至20%，存量成套住房首付款比例由40%降低至30%；恢复对购、建住房的借款申请人申请第二次（含）以上住房公积金贷款的办理，借款申请人还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款。实行购买商品住房契税减半对个人购买市区内（吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区、苏州高新区，下同）商品住房可减半征收契税苏州市现执行的标准是144平方米以下适用1%的契税税率，144平方米以上适用2%的税率界定购买第二套住房的对象对一户家庭中年满?18?周岁子女购买第二套住房，其贷款可比照首套住房贷款政策执行。实行“买新卖旧”的成套存量住房交易契税减半对个人购买市区内商品住房后再出让其原有市区内成套存量住房的，该存量住房交易可减半征收契税。加大税费优惠政策的执行力度对出售自有住房，并在一年内新购住房的纳税人，先按现行规定缴纳个人所得税纳税保证金，待其换购住房后，可凭正式发票按规定办理退还保证金。代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公司负责公司来承担广告费用
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