XXX房产面积实测技术报告
一、项目概况
1、委托方为XXX。
2、X座落于X。XX为钢混结构的十八层商住楼。
3、XX占地面积为2855.04平方米，总建筑面积为41126.28平方
米（含地下层建筑面积3800.53平方米）。
4、作业内容：整栋房屋建筑面积和占地面积的测算；分户套内
建筑面积的计算；共有共用建筑面积分摊计算；占地面积分摊计算。
二、测算依据
（一）、国家和地方现行技术标准：
1、国标《房产测量规范》（GB/T17986-2000）；
2、《武汉市房产测绘实施细则》（武房产【2004】115号文）；
3、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通
知》（建住房【2002】74号）等。
（二）、整个绘图、计算过程中所采用的数据来自于测绘技术工作人
员在现场实测的数据。采用AutoCAD成图。
三、作业测绘及调查方法
1、测量器具：玻璃纤维尺、手持式激光测距仪、钢卷尺等。
2、外业测量其建筑面积时，按建筑物外墙勒脚以上的外围水平
投影面积计算。
3、外业测量方法及房产调查方法
外业测量方法：逐一量取房屋四周各边长（含抹灰层）读数取位
批注[蓝悦明1]:（缺测量精
度，应该注明采用的测量精
度等级）
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是0.01米。采取对应边相等的原则，在限差范围内采取简单平差，
使尺寸完全闭合，分户测量采取量净空加墙厚的办法。
房产调查方法：甲方现场指界说明。
四、功能区的确定及分户方法
1、功能区划分：XX一、二层为商铺，三至十八层为住宅，中
间为设备层。
2、整栋楼均按墙体外侧进行分户。
五、计算方法
（一）、分摊方法及分摊原则
XXX为商住楼，适用于共有建筑面积二级分摊的方法。
共有建筑面积分摊系数=全栋共有建筑面积÷全栋建筑面积之和
分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积
（二）、共有建筑面积的分摊与计算
地下层的建筑面积为3800.53平方米，人防办批文要求其防空地
下室建筑面积为1927.00平方米，故先在地下层进行预分摊计算。
地下层内参与整栋楼分摊的共用部位有生活水池、消防水池、发
电机房、配电房、变压器、风机房和楼梯。预分摊后，这些参与整栋
楼分摊的共用部位的建筑面积之和为768.20平方米。
第一级分摊区域由一层、二层、设备层的楼梯间、电梯间及公共
门厅（为790.88平方米）、平台层（为317.81平方米）和地下层内参
加整栋楼分摊的部位（为768.20平方米）所组成。第一级分摊的共
有建筑面积为1876.99平方米。
批注[蓝悦明2]:甲方现场指
界说明和规划审批的图纸文
件
批注[蓝悦明3]:中轴线
批注[蓝悦明4]:全栋套内建
筑面积之和
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参与第一级分摊的区域面积为一层建筑面积减去参与第一级分
摊的共有建筑面积部分（为2354.62平方米）、二层建筑面积减去参
与第一级分摊的共有建筑面积部分（为2565.73平方米）及设备层建
筑面积减去参与第一级分摊的共有建筑面积部分（为1747.19平方米）
三部分所组成。住宅区域自有建筑面积由四部分A1建筑面积9223.30
平方米、A2筑面积9355.30平方米、B1建筑面积5443.03平方米和
B2建筑面积5527.79平方米所组成，总和为29549.42平方米。
第一级分摊系数=商铺（包括设备层）和住宅间共有建筑面积÷
商铺区域（包括设备层）建筑面积与住宅区域建筑面积之和
第一级分摊系数计算结果为1876.99÷36216.96=0.051826271
一级分摊后，进行二级分摊：
商业区域（包括设备层）自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参
与第二级的共有建筑面积为345.55平方米。商铺区域（包括设备层）
总套内建筑面积和为6462.42平方米，则第二级分摊的共有建筑面积
为550.67平方米。
第二级分摊系数计算结果为550.67÷6462.42=0.85211112
住宅区域由四部分组成，单独计算：
A1自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有
建筑面积为478.01平方米。住宅区域总套内建筑面积和为7506.20平
方米，则第二级分摊的共有建筑面积为2195.11平方米。
第二级分摊系数计算结果为2195.11÷7506.20=0.292429583
A2自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有
批注[蓝悦明5]:0.085211112
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建筑面积为484.85平方米。住宅区域总套内建筑面积和为7634.02平
方米，则第二级分摊的共有建筑面积为2206.13平方米。
第二级分摊系数计算结果为2206.13÷7634.02=0.288986668
B1自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有
建筑面积为282.09平方米。住宅区域总套内建筑面积和为4353.81平
方米，则第二级分摊的共有建筑面积为1371.31平方米。
第二级分摊系数计算结果为1371.31÷4353.81=0.31496781
B2自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有
建筑面积为286.49平方米。住宅区域总套内建筑面积和为4211.48平
方米，则第二级分摊的共有建筑面积为1602.80平方米。
第二级分摊系数计算结果为1602.80÷4211.48=0.380578799
(三)、占地面积的分摊与计算
占地面积分摊系数=占地面积÷总建筑面积
其计算结果为2855.26÷41126.28=0.069426653
六、质量检查与结论
（一）、质量检查
（1）、在委托方的配合下，对公用部位进行核准并检查全部边长。
（2）、对计算资料、图纸进行95%的检查。
（3）、全部资料由专职审核人员进行了全面检查，并配合甲方进行了
资料验收。
（二）、结论
本资料的计算成果和图纸经检查符合国家标准及技术规范的要
批注[蓝悦明6]:100%
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求，可用于其办理房屋产权证的需要。
七、提交资料
1、XXX房产面积实测技术报告书一份
2、XXX成果图纸包括房屋土地测量表、房产分户平面图和房产
权证附图（分层平面图和分户平面图）
简答题
1.房产图的特点有哪些？
1.房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；
2.房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示
结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；
3.房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主
要地物点的点位中误差不超过图上0.5mm，次要地物点的点位中误差不超过图上0.5mm；
4.房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设
施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称
和数字注记等；
5.为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1:1000、1:500
甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定）；
6.房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使
用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图
来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值；
7.同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、
塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。
2.不动产测量与一般的地形测量的差别是什么？
1.对房屋用地界址点及相关地物点的点位精度要求较高。
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2.不动产测量是在权属调查的基础上进行的，所以调查表和测量草图的质量直接关系
到房产测量的质量，丈量精度要求高。
3.不动产测量是为“土地产权，房籍管理，房地产开发，征收税费”等服务的，有一定的
法律性，这就要求测量成果必须达到权界清楚，面积准确”这一要求。
3.房产图、地籍图与地形图的共性是什么？
1.控制测量的等级要求、方法手段基本相同甚至一致；
2.碎部测量成图所使用的仪器、方法手段基本相同；
3.你中有我，我中有你。三种图中可能有相同或类似的地形、地物、房屋道路等。
实际上，目前城市中的房产图和地籍图都是基于地形图而成图的。特别是那些已将规划
部门、土地部门和房产部门合并为一个部门的城市，可以很方便将城市的地形图编辑成房产
图或地籍图，也可以直接测绘成现代地籍图（多用途地籍图），共各个不同专业和用途的人
员使用。因此，只要掌握了基本的测量方法，再加上了解和熟悉房地产行业的特殊要求就可
以很好地胜任不动产测量工作了。
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