房屋交易费用一览表
税费项目
收取单位 项目 收费依据 收费标准 住宅 非住宅 营业税 备注1 5.6％ 税务部门 个人所得税 备注2 全额1％or差额20％ 税务部门 契税 1.5％ 3％（包括单位住宅） 税务部门 印花税 0.1％（鄞州区0.05％） 税务部门 房屋转让手续费 根据房屋建筑面积 6元/平方 12元/平方 房管局 房屋产权登记费
房屋权证工本费 房管局规定标准 80元(鄞州区85元)单位住宅205元 200元(鄞州区205元)单位住宅205元 房管局 共有权证工本费 有共有人/每人 10元 房管局 土地转让费 133元/套（鄞州区33元） 210元/套 土地局 土地出让金 根据土地证面积 备注3 土地局 中介费 宁波市物价局 10万内收取1.6％
＋10万上收取0.9％ 2%---3% 鼎业 代办费 220元/套 鼎业 按揭服务费 10万内440元，10万以上（含10万）550元 鼎业 保险费 0.07％ 保险公司 他项权证 10元/件 房管局 备注1
营业税：
普通住宅：购买不足5年对外出售，全额征收营业税。超过5年免征营业税；
非普通住宅：购买不足5年对外出售，全额征收营业税。超过五年，征收差额营业税；
非住宅：无时间约束，征收差额营业税；
单位房：无时间约束，征收差额营业税；
（以契证上的标注的购置时间为准；无契证的房改房以房改款收据的开具时间为准）
备注2
个人所得税：
1.5年以上家庭生活唯一用房，免征个人所得税。
2.5年内出售家庭生活唯一用房的，先以纳税保证金形式缴纳，如在该房出售前后1年内重新购置新的房屋，凭其与原住房销售金额的关系，全部或者部分退还纳税保证金。
3.非家庭生活唯一用房，征收个人所得税。
4.房屋出售价格与原房屋购买价格（包括营业税）的差额等于或小于零，可凭原购置发票，免征个人所得税。
备注3
不同等级的土地出让金缴纳标准（元/平方）土地等级/缴纳标准：
土地等级 一 二 三 四 五 六 缴纳标准 733 603 421 243 172 108 权证知识
房屋交易基本流程
合同签署注意事项
过户流程及注意事项
贷款流程及注意事项
易犯错误及规避
细节问题
房屋交易基本流程
二.合同签署注意事项
买卖双方是否本人到场或委托：
卖方如委托：
a是直系（如夫妇，父子等）或是共有人关系一方无法到场的；手写（或格式）委托书（按手印）；
b不是直系关系的，必须经公证处公证过的专用格式的委托书；
买方如委托：
有委托人填写的手写（或格式）委托书即可（按手印），公司要留下委托书。
签订合同需准备的资料：
1.三证，买卖（产权人）双方的身份证原件
2.存量房屋买卖中介合同
3.收据，权证收取凭证
4.空白A4纸
5.印泥，大信封，计算器，签字笔，台历
6.合同签署范本
7.三折页（过户，按揭资料）
注：过户资料和按揭资料
过户资料：
房产证（如有共有权，提供共有权证），土地证，契证原件各1份
买卖双方身份证原件各1份，复印件5份
买卖双方私章各1枚
合同1份
按揭资料：
收入证明（固定格式：公积金和商业）
户籍证明原件或户口本复印件
结婚证复印件/离婚证复印件/单身证明原件（离婚后需出具单身证明）
定金收据复印件
首付款收据复印件
买卖双方身份证复印件2份
注意事项：
1.房屋证件是否齐全，产权是否清晰，是否存在共有产权等情况；
2.核实身份证和产权证，土地证上的姓名是否一致；
3.如有共有权证，在合同上要写上所有共有人姓名；共有人要到场签字；
4.一定要让买卖双方当事人多留几个电话，以便售后服务以及权证工作的开展；
5.所出售的房屋是否在银行办理按揭和抵押，是否要用买方的放款去还贷？
6.了解出售的房屋本身性质和产权性质：
是房改房，拆迁安置房还是经济适用房或是企业单位非个人的房子等。不同类型的房子在交易过程中会有不同现象，要一一告知客户。
?是否可以随时交易还是暂时不能过户？
??过户时要买卖双方准备哪些资料？
?需要哪些人到场签字？
?是否产生营业税？将产生多少营业税？有哪一方承担？
?是否产生个人所得税？将产生多少个人所得税？有哪一方承担？
?是否产生出让金？将产生多少出让金？有哪一方承担？
7.协议时认可的房屋现状及附属设施要一一列举并详细注明。
8.核实定金＋首付款＋按揭款＝总房款
9.合同上尽量不要体现有公司承诺客户的条款：
?明确的出件日期
?明确的放贷日期
?保证按揭申报金额的足额批下
?如果客户真要承诺，应咨询权证后把日期写的尽量宽裕些
10.代收税费尽量取整多收，公司不可能垫资，二次补缴会给客户带来麻烦，怨言。
面积问题：
房屋面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
注意：产权证上的建筑面积有两种体现形式；
建筑面积已包含分摊的公用建筑面积
建筑面积尚未包含分摊的公用建筑面积
签订合同时，请仔细阅房产证附记页。
（注：已包含公用面积：在附记页上标明了其中共有部分面积：
未包含公用面积：在附记页上只写了共有部分面积；）
在看了房产证上面积尚有疑惑，请在看契证上的面积，仔细核对。
如何判断房改房
如是房改房则在产权证的附记页有明确标注：
出售单位：
购房金额：
出售日期：
三．过户流程及注意事项
房屋出件时间：
出件时间表（办理周期――以过户受理日算起）
过户当然出受理单单位：工作日/正常日
住宅类型 契证 房产证 土地证 出三证 备注 抵押时间：
出件后三个工作日
老三区 住宅 7/10 7/10 7/10 7/10 三证同步受理 非住宅 7/10 7/10 20/30 27/40 房，契证同步受理，出两证后再受理土地证。 鄞州区 住宅 7/10 15/30 7/10 29/45 按顺序依次受理 非住宅 5/10 15/30 7/10 29/45 按顺序依次受理 科技园区 住宅 7/10 7/10 10/15 17/22 房，契证同步受理，出两证后再受理土地证 非住宅 7/10 7/10 20/30 27/32 房，契证同步受理，出两证后再受理土地证 注：鄞州古林镇，衡街镇，集仕港等地（需要去集仕港房管所过户的房子）出契证（需要7/10天），然后先办理房产证（需要35/50天），等房产证出件后，再办理土地证（需要30/45天）：（三证出件总共需要3个月时间）。 注意事项：
房屋性质不同性质过户
房改房
拆迁安置房
经济适用房
集资房
自建房
a.房改房
定义：房改房即为已购公有住房，是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。
房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样缴纳土地使用费。因而。房改房的产权中的土地产权部分实际仍就属于国家，购房者只占有房屋产权部分（即建筑物部分）。
房改房过户注意事项
a).产权人户口在所出售房改房内，过户时产权人及产权人户口本上年满18周岁的公民必须到场签字，不能到场的，需出具公证过的委托书。
b).产权人户口不在所出售房改房内，过户时产权人需提供现有户口本，只需夫妻双方到场校对签字，户口本上另外的人不需要到场（必须提供公有住房审批表复印件）。
c).如产权人的配偶已故或离异：过户时，需提供派出所出具的死亡证明（注明死亡时间），属房改后死亡的，需要办理继承公证手续。不是房改后死亡的，则不需要公证。离异的，需要提供离婚协议书或离婚司法文书，另还需提供公有住房审批表（无契证的也需提供）。
b.拆迁安置房
定义：拆迁安置房是指政府部门专门为再城市改造中住房被拆迁或土地被征用的老百姓建造的住宅小区，主要特点为中小户型为主且单价相对较低。
土地使用权类型一般为国有划拨
拆迁安置放再出售时，
拆迁安置房免契税所需资料：
货币安置：
拆迁协议原件及复印件1份
被拆迁房评估表原件及复印件1份
拆迁补偿资金核算单原件及复印件1件
被拆迁人随带本人身份证亲自到场签字。
直接安置：（属于直接安置再出售时，其原被拆迁面积部分营业税可以抵扣）
拆迁协议原件及复印件1份
安置房评估报告复印件1份
被拆迁房评估报告复印件1份
拆迁安置差价结算单复印件1份
拆迁补偿资金核算清单复印件
付款凭证复印件
被拆迁房产权证复印件1份
契税中心根据实际情况，可能还需增加相关资料，个别被拆迁房原产权人与协议上的被拆迁人不一致的（夫妻关系除外）可能还需补缴契税。
拆迁安置房过户注意事项：
拆迁安置房（直接安置）的购置日期以其被拆迁房的拆迁协议书上的签订日期为准，少数拆迁户（如钉子户）其拆迁协议日期较晚，有可能存在营业税，一定要仔细审查其拆迁日期，以免存在营业税。
c.经济适用房
定义：是指政府提供政策优惠，限定建设指标，供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
经济适用房具有经济性和适用性的特点，经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住房因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。
经济适用房过户注意事项：
经济适用房上市受到一定限制，是否可以过户分有章和无章：
1.2005年9月9日之后办出产权证的，房产证上会盖章，写明了办证时间，并写明了何时（即几年后）才能转让过户。
2.2005年9月9日（包括9月9日）之前办出的，不会在房产证上盖章，即可立即转让过户。
e.自建房
自建房就是一群志同道合的人或者个人在法律许可的范围内出资购买土地，然后招标盖房给自己住，自己的物业自己做主，这所有的一切都按照一套章程的制度来运行，保证大家的权益。自建方在交易时必须出俱产权证和土地证两证，若缺其一证就不可交易。个人自建自住房出售时（一般仅限城乡结合区域农民自建），可免征营业税。
d.集资房
集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。集资房在取得房产证后可以上市交易。
注意事项：
特殊产权人过户
买方：a.未成年人及共有人是未成年人
b.拆迁户
c.单位
卖方：a.未成年人及共有人是未成年人
b.单位
c.产权证上的产权人弱智对事情没有判断能力
d.产权人或共有人已过世
买方：a.未成年人及共有人是未成年人
过户时，此未成年人的监护人（父母双方）必须一人到场，此未成年人不用到场，但需提供其户口本（证明：到场人是其监护人――父母）
b.拆迁户
拆迁免相应契税需提供：
拆迁协议原件及其复印件2份
被拆迁房评估表原件及其复印件2份
拆迁补偿资金核算单原件及其复印件2份
被拆迁房房产证复印件2份
交税时，被拆迁人本人凭身份证到场签字
c.单位
需提供法人资格证书（法人代码证或营业执照）
卖方：a.未成年人及共有人是未成年人
过户时，此未成年人不用到场，但此未成年人的监护人（父母双方）必须一方到场，另需要提供公证书，公证内容大意未：所卖房屋全部财产或部分财产是属于此未成年人所有。房款必须放在公证处，只有到此未成年人年满18周岁或此未成年人另去购买房子（凭有效证件）才能向公证处领取。
b.单位
需要提供一下资料：
出让方法人资格证书（法人代码或营业执照）及复印件1份：出让方属国有企业，事业单位及集体企业的，应有上级主管单位同意出让的书面证明：属有限责任公司或股份制公司的，应有企业章程复印件（加盖骑缝章）及董事会决议或股东大会决议（均为亲笔签名原件）：委托办理的需提供授权委托书，委托人及受托人的身份证及复印件各一份。根据房号分割出售的，需房屋建筑面积测绘成果报告和房屋分层平面图。
c.产权证上的产权人弱智对事情没有判断能力
过户时，必须先去公证处做公证，所卖房屋房款必须放在公证处，只有到此人另去购买房子（凭有效证件）或重大变故（如生病，结婚，死亡等）才能向公证处领取。
d.产权人或共有人已过世
过户时，先要在公证处做继承公证，凭着继承公证书到房产局，将原产权证上的产权人或共有人过户给继承人，此房才可以出售。
不能上市交易的房子：
期房，2.抵押房，3.法院查封的房，4.危房，5.三证不全的房子，6.拆迁范围内的房子等。
若出售的房屋是在银行抵押的则需在过户前先还贷注销，注销后一般隔天才能过户（老三区原则上要注销后隔6个小才能过户）。
申请加共有权证
是夫妻关系：凭着结婚证和夫妻二人的身份证就可以办理，不用交契税，只要交证件工本费；
不是夫妻关系的，需经过公证处公证，证明你有多少的产权份额，然后按照产权的份额缴纳相应税费（和一般产权转移的税费项目一样）。
若该房产已办抵押，申请加共有权证，需要经过银行的同意。
四.贷款流程及注意事项
贷款流程：
二手房按揭贷款申请条件：
年满十八周岁的公民
具有稳定的职业和收入，信誉好，有按期偿还本息的能力
首付30％（购置第二套最起码40％），贷款额度70％（购置第二套住房60％）。银行规定贷款额度不以房屋成交价为标准，以计税价格为依据。
贷款期限最高20年（银行规定借款人贷款期限不能超过国家法定退休年龄：男60周岁，女55周岁）。
所按揭房产不在拆迁范围内，房产按揭年限一般在20年以内。
按揭贷款的三种形式
商业贷款
公积金贷款
组合贷款
商业贷款
房屋面积超过60平米且房屋年限不超过5年的，最高贷款额度为契税价格的7成20年；房屋面积低于60平米且在50平米以上的，可以贷款6成20年。
公积金贷款
在市住房公积金管理中心连续按月缴存公积金12个月以上，在老三区和北伦，镇海，鄞州六区范围内，方可申请市区住房公积金贷款。
公积金贷款的最高额度
借款人住房公积金月缴存基数×40％×12月×贷款年限
宁波老三区最高贷款额度40万20年，镇海，北伦最高贷款额度为30万20年，鄞州区最高贷款额度为40万15年。
房屋契税价格的60%（砖混），60％（钢混）
最高贷款额度6成（国有划拨可贷6成）
如用公积金申请第二次公积金贷款，第一次必须还清
组合按揭
组合贷款的最高额度
公积金部分＋商业部分小于70％（砖混），70％（钢混）
单身公积金成数可能会减少
非夫妻关系的，不是直属关系的做共有产权人，不能办理公积金按揭也不能办理组合按揭。
提前还贷：
按揭可以提前解除，但是要提前跟银行预约。具体以各银行规定为准。要提醒房主预先与银行沟通（约定还贷时间和准确查询尚欠贷款金额），现在银行一般不对提前还贷征收贷款违约金。
按揭和抵押的区别：
抵押是已拥有三证（房产证，土地证，契证）的房子，房东拿三证去银行抵押。
按揭是客户在买房的过程中，支付不出全额房款故向银行贷款，银行考核，认可，放贷。
抵押和按揭的要求
抵押：面积必须≥60平方，最高贷款额度60％；利率一般基准利率上浮20％；抵押期限，最长5年。
按揭：一般房龄15年以内房子都可以办理。但是面积≤50平方米的需要担保人；利率基准利率下调15％（只针对第一次购买住房享受按揭贷款的客户）；按揭期限，最长20年。
哪几种情况银行不提供按揭
在同一家银行按揭第三套的住房
在银行有显示黑名单
在银行定为不良客户
五．易犯错误及规避
1.土地出让金问题
土地国有出让：
是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金，土地使用者在足额缴纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让出租或抵押，
土地国有划拨
是指国家在符合土地划拨条件下，将国有土地使用权无偿交付予土地使用者使用，土地使用者无需为次支付土地出让金，但该土地只限于土地使用者自己使用。因此，二手房交易时，土地性质为划拨取得的，要补交土地出让金。
不同等级的土地出让金缴纳标准（元/平方）土地等级/缴纳标准：
土地等级 一 二 三 四 五 六 缴纳标准 733 603 421 243 172 108
以土地证上面积×按等级缴纳标准＝土地出让金
注意：物业地址在宁波老三区的房子允许使用权类型不转化，银行也可以办理按揭。但在鄞州，科技园区的房子土地使用权一定要转化成国有出让，否则土地证就不能过户。
六：细节问题
1.客户的资料要用原件复印，一定要清晰
2.如果身份证丢失或过期，要到户口所在地派出所开具带照片的身份证明；如果没有户口本，要到户口所在地派出所开具户籍证明；如果结婚证丢失，要到居委会或街道办开具婚姻状况证明。开具的证明和缺失的证件是相对应的。
按揭贷款审核
首付款交接
准备过户，贷款资料
贷款买房
送件
出件
送抵押
出抵押
放贷
物业交接
卖方领款，买方领证
全现金买房
准备过户资料
首付款交接
送件
过户
出件
卖方领款，买方领证
物业交接
过户
签订合同
银行放贷
贷款资料准备
银行面签
审核完毕
送抵押
出抵押（他项权证）
3个工作日
3个工作日
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