营改增的影响分析2016.4.8目录营改增实施办法摘录对个人购房的影响对企业购房的影响对开发商的影响一.营改增实施办法摘录《营业税改征增
值税试点实施办法》摘录经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地
产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税
人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择
，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余
额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额（当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣
。）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收
率提供不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。一.营
改增实施办法摘录《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》摘录——关于个人购买二手房的相关条款个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照
5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市
之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的
，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述
政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。二.对个人购房的影响新房新房（北上广深）契税个人购买家庭唯一住房90平方米及以下1
%90平方米及以上1.5%个人购买家庭第二套改善性住房-3%-合同印花税0.05%房屋维修基金各地有异其他费用银行按揭费用、产权登
记费、交易手续费用新房（非北上广深）契税个人购买家庭唯一住房90平方米及以下1%90平方米及以上1.5%个人购买家庭第二套改善性住
房90平方米及以下1%90平方米及以上2%合同印花税0.05%房屋维修基金各地有异其他费用银行按揭费用、产权登记费、交易手续费用由
于新房交易，不涉及营业税，所以，营改增后，购买新房的税负无变化。二.对个人购房的影响二手房（非北上广深）营改增前营改增后二手房
（非北上广深）契税个人购买家庭唯一住房90平方米及以下1%90平方米及以上1.5%个人购买家庭第二套改善性住房90平方米及以下1%
90平方米及以上2%营业税个人将购买不足2年的住房全额征收5%个人将购买2年以上（含2年）的住房免征附加税以实缴的营业税为计税依据
而征收的城市维护建设税和教育费附加税（约为营业税的11%）11%个人所得税自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征非满5唯一住房转让
收入1%-3%合同印花税0.05%其他费用产权登记费、交易手续费用二手房（非北上广深）契税个人购买家庭唯一住房90平方米及以下1%
90平方米及以上1.5%个人购买家庭第二套改善性住房90平方米及以下1%90平方米及以上2%增值税个人将购买不足2年的住房全额征收
5%个人将购买2年以上（含2年）的住房免征附加税以实缴的增值税为计税依据而征收的城市维护建设税和教育费附加税（约为增值税的11%）
11%个人所得税自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征非满5唯一住房转让收入1%-3%合同印花税0.05%其他费用产权登记费、交易
手续费用二.对个人购房的影响二手房（北上广深）营改增前营改增后二手房（北上广深）契税个人购买家庭唯一住房90平方米及以下1%9
0平方米及以上1.5%个人购买家庭第二套改善性住房-3%-营业税个人将购买不足2年的住房全额征收5%个人将购买2年以上（含2年）的
非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收个人将购买2年以上（含2年）的普通住房免征附加税以实缴的营业税为计税依据而征
收的城市维护建设税和教育费附加税（约为营业税的11%）11%个人所得税自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征非满5唯一差额20%合
同印花税0.05%其他费用产权登记费、交易手续费用二手房（北上广深）契税个人购买家庭唯一住房90平方米及以下1%90平方米及以上1
.5%个人购买家庭第二套改善性住房-3%-增值税个人将购买不足2年的住房全额征收5%个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房按照其
销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收个人将购买2年以上（含2年）的普通住房免征附加税以实缴的增值税为计税依据而征收的城市维护建设
税和教育费附加税（约为增值税的11%）11%个人所得税自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征非满5唯一差额20%合同印花税0.05
%其他费用产权登记费、交易手续费用二.对个人购房的影响可以看出，营改增后，由缴纳营业税改为缴纳增值税，税率无变化，均为5%。
但是，营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会有所下降。另外，附加税也相应会降低。以石家庄
城市为例，2015年1月购进一套住房，2016年6月卖出，不满2年，售价100万（含税）。营改增后税费对比如下：营改增前营改增后营
业税1,000,000×5%=50,000元增值税1,000,000÷（1+5%）×5%=47,619元附加税50,000×11%
=5,500元附加税47,619×11%=5,238元小计55,500元小计52,857元营改增后，税费减少2643元，减少约5%
。营改增后，购买二手房的税负降低。三.对企业购房的影响营改增后，不动产纳入抵扣范围，企业购买不动产可以抵扣增值税。但规定是5
月1日起新投资的部分，以往的投资不能抵扣。举例说明：按房地产11%增值税率计算，企业购买1000万的写字楼（含税），能抵
扣增值税额约99万，即企业节省税费99万，具体如下述公式，1000万÷（1+11%）×11%=99万元营改增后，企业（适用一般计税
方法的企业）购房可降低税费。但是，企业购房比较理性，营改增对企业购房的刺激作用有限。四.对开发商的影响营改增后，房地产开发企
业的销项税率11%是确定的，在明确销售额的情况下，销项税额是固定的。开发商的税负是增还是降，将取决于进项税额的抵扣情况，即主要
看进项发票的获取情况。相较之前5%的营业税，如果能取得更多的合法合理的增值税专票来抵扣，那么相应的缴纳的税费会降低，否则，税费增加
。应纳税额=销项税额-进项税额多档税率：材料17%工程11%服务6%小规模纳税人3%……税率11%销项税额=（全部价款
和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%注：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。营改增后，开发商的税负是增还是降，将取决于开发商自身的税务筹划能力。THANKS! |
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