营改增后的物业公司身份选择的重要性
王志会????2016年11月2日
物业公司指根据《物业服务企业资质管理办法》进行登记的从事物业管理的公司。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
一、物业公司从事的物业的各类业务的税率和征收率，根据财税【2016】36和《增值税暂行条例》分别如下：
商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。商务辅助服务属于现代服务，税率6%；小规模的征收率为3%。
（二）房屋租赁
经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
1、对于物业公司将墙体或电梯进行出租发布广告，按经营租赁服务11%交纳增值税。（将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。）
2、物业公司将自持2016年4月30日的小区房产出租，可以选择简单计税按5%的征收率（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。）
3.物业公司将自持2016年5月1日后的小区房产出租，可以选择简单计税按5%的征收率对于营改增之后取得的，按11%交纳增值税。（一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。）
4、小规模的物业公司将小区房产出租，按照5%的征收率计算应纳税额。
（三）水电费转售
营改增前，大部分的物业公司使用水电费分割单，供用公司和供水公司统一将电费和水费开具给物业公司，物业公司根据各个业主或租户的实际使用量开具水电费分割单，业主或租房进行税前扣除。
营改增后，水费和电费的转售是商品销售，需要开具发票。
对于电费的转售行为，销售电的税率为17%。销售自来水的税率为13%。取得的进项税率中对于自来水公司可以选择简易按3%交纳。对于水电的转售行为，根据纳税人身份的不同，会产生较大影响。
对于自来水水费，根据总局公告2016年第54号：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。如果是平价转让的话，水费部分基本没有增值税额。
对于电费的转售，一般纳税人平价转售的税负基本为0，小规模纳税人要按售价的3%交纳增值税。
（四）销售零星建材、货物
对于物业公司附属的小卖部等，销售零星建材、货物，小规模纳税人的征收率为3%，一般纳税人的货物大多数税率为17%。对于一般纳税人身份的物业公司，需注意建材、货物等进项专用发票的取得。
收入项目 税率 征收率 物业管理 6% 3% 房屋出租 11% 5% 墙体及电梯广告位出租 11% 5% 电费转售 17% 3% 水费转售 13%（可以差额简易计税） 3%（可以差额简易计税） 建材、货物销售 17% 3% 成本费用项目 税率 其他 办公用品、维修设备 17% 小规模公司也可以代开3%专票 公共设施修缮 11% 小规模公司也可以代开3%专票 花草树木等 13%（计算抵扣） 农产品销售发票 安保服务 6% 可以选择差额5%简易征收
二、小规模和一般纳税人身份选择的重要性
物业公司主要以人工服务为主，可以取得的发票有办公用品、维修设备、绿植、公共水电费、小区的设施修缮、安保发票等。
（二）身份的选择
营改增后物业公司根据规模大小，年销售额超过500万的为一般规模纳税人，低于500万的为小规模纳税人。
对于小规模纳税人物业公司，营改增前交纳5%的营业税，营改增后交纳3%的增值税，折合成营业税的税负为2.91%，税负下降明显。
对于一般纳税人的物业公司，基础的物业管理服务适用税率为6%，可以取得办公用品等的进项。税负率的高低取决于可以取得进项的比例。如果统一进项按11%的税率测算，取得的可以抵扣的发票占收入的比例为27.8%时，与小规模纳税人税负率相等；取得的增值税专用发票占收入的比例为6.67%与原营业税时代持平。
对于以提供居民物业公司为主的公司，由于对最终消费者的居民个人或家庭不能增值税专用发票，可根据规模的大小，适当的进行分拆，以降低税负。
三、其他事项
2、对于花草树木等绿植，可以取得农产品销售发票或增值税专用发票，按13%的扣除率计算抵扣。
3、聘请的小区的保安服务，保安公司可以扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。即选择差额5%交纳增值税。
4、水费发票的开具。根据河北营改增问题解答七，发票开具为：提供物业管理服务的纳税人，扣除其对外支付的自来水水费以发票为合法有效凭证；向服务接受方随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费全额选择3%征收率，收取的污水处理费选择“免税”，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。
注：其他省份的为水资源费，开具规范以当地税务局规定为准。
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