办理建设项目选址意见书以成都市建设工程为例.受理单位：成都市规划局综合处受理时间：15个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书
》申请表;土地权属证明文件;扩建项目需提供产权证
复印件;联建项目需提交联建协议;1:500地形
图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。取得《建设项目选址意见书》前期
主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权
开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设
工程规划许可证办理施工许可证办理建设用地规划许可证以成都市建设工程为例.受理单位：成都市规划局综合处受理时间：
12个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》;《建设用地规划许可证》申请表;
经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地形图;
拨地红线成果图;拨地红线备案通知书;
涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函;
工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。取得《建设用地规划许可证》前
期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用
权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理
建设工程规划许可证办理施工许可证开发项目立项登记受理单位：成都市发改委受理时间：5个工作日所需主要资料：项目申请报
告;营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明;
投资意向书;银行出具的融资意向书;
规划行政部门出具的项目用地意见书;环境保护行政主管部门出具的审批意见
。以成都市建设工程为例.编制项目建议书申报项目建议书审批项目建议书（代可行性研究报告）取得立项批
复前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使
用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审
批办理建设工程规划许可证办理施工许可证项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场
调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的
市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。项目深度市场调查了解地块所在区域的
市场状况研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查消费市场的研究和目标客户的定位前期主要工
作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立
项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证
办理施工许可证项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定
位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要是项目SWOT分析和项目竞争力分析。在这一阶段，需根据项目资源
的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项
目概念草案。前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地
使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑
方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证项目产品策划在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门(
公司)的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计
单位之间互相配合，最后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，
最终确定项目的产品方案。前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可
证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设
计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证项目产品设计概念设计规划概念设计景观概念设计规划
时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计前期主要工
作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登
记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办
理施工许可证建筑方案审批以成都市建设工程为例.受理单位：成都市规划局受理时间：8个工作日所需主要资料：建筑方
案总平面图(1:500或1000)四份；建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街
正立面效果图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图;光盘一张，含
所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含建筑物底层外墙轮廓线)。取得核发核定的建筑方案总平面图前期主要工作
办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记
项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办
理施工许可证办理建设工程规划许可证受理单位：成都市规划局综合处受理时间：10个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在
成都市建委设计处、审图中心办理施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划
等审核)，17至22个工作日；在成都市建委城建二处办理市政设施配
套费核定单，3个工作日；在成都市文物管理部门办理
文物挖掘完毕通知单；在成都市建委建管处缴纳报建费用；
在成都市勘察设计院办理正式坐标放线资料。以成都市建设工程为例.取得《建设工程规划许可证》正、副本盖有规划
管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书前期主要工作办理房地产开发
企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调
研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证
办理施工许可证以成都市建设工程为例.受理单位：成都市建委建管处受理时间：5个工作日事前需办理事项或所需主要资料：建设
单位填写的施工许可证申请表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件
审查(表)；中标通知书、施工合同及中标备案(表)；施工图审查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单
位三方会审合格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和派遣书，总
监证(原件压证)、监理证；项目经理证(原件压证);质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物
勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得《建设工程施工许可证》前期其它工
作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标
办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目
保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段
中国房地产开发程序2008年6月中国房地产开发程序房地产开发的涵义房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产企业主流
产品开发流程图房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要
整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产开发模式香港模式：以开发商
为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化
资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业房地产开发模式物业管理销售盖房子
取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式中国的房地产开发
程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择
与决策分析中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段S
tep1.投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找
投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，
怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的确定投资机会
选择与决策分析在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的
改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部
分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。进行项目资源评估投资机会选择与决策分析中观经济评估指标商
品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地
貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目
区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居
民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综
合竞争力历史文脉的研究进行项目资源评估投资机会选择与决策分析可持续性前瞻性整体性纵深性风险最小利润
最大进行项目资源评估投资机会选择与决策分析分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究
工作。初步可行性研究投资机会选择与决策分析对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开
发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。可行性方案研究投资决策流程确定意向地块成立项目研
究小组投资、策划人员设计人员财务人员进行项目资源评估经济层面评估城市发展层面评估城市文化层面
评估自身价值层面评估初步可行性研究制定研究计划静态经济指标分析可行性方案研究用于银行贷款的地块发展可行
性方案制定研究计划动态经济指标分析动态资金缺口分析项目风险分析用于政府报建的地块发展可行性方案中国
的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投
资机会选择与决策分析前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证
取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设
计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质
办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定
位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证企业取得土
地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发
土地市场企业取得土地的方式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政
府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商
企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本
上是控制在政府手里。???企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为:■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司
，以解决有钱没地形式。■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花
税、契税等税费。■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主
要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲
收购顺驰。企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式土地市场
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。从目前来看，不管是招标、
拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参
与者的其它相关条件。办理国土使用证以成都市建设工程为例.受理单位：成都市国土局地产处受理时间：12个工作日所需主要
资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；土地权属证明文件；
建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；
建设项目批准或备案文件；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；
招标、拍卖、挂牌成交确认书；土地出让金缴纳情况审核表；
契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得《国土使用证》前期主要工作办理房地
产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度
市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证办理房地产开发企业资质以成都市建设工程为例.受理单位：成都市建委开发处受理时间：20个工作日所需主要资料：申请资质等级的报告；填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申报表》；企业营业执照；企业税务登记证；验资报告；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；专业技术人员的职称证书。取得《房地产开发企业资质》前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证 |
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