宁波江北区姚江新区项目前期研究宁波江北区姚江新区项目
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前言——我们的研究方法前言我们的研究方法
1.信息挖掘：
在启动项目前，我们会把与项目息息相关的信息从“城市的基本信息”、“城市的发展”、“场地在启动项目前，我们会把与项目息息相关的信息从城市的基本信息、城市的发展、场地
及周边的研究”、“城市的市场情况”以及“案例研究”都会一一挖掘出来。
只有深入的挖掘相关信息，才能对项目操作有更多的认识，同时才能创造出最适合的结果。
2.信息还原：
我们让挖掘出来的信息尽量多的并置出现，在现象信息不够完整的情况下暂时不做深入判断。
当现象还原够深、够广时进行全面回应。
我们本次运究方法先找出部分象信息形成《宁波江姚江新前期我们本次运用“研究方法”先找出一部分“现象信息”形成《宁波江北区姚江新区项目前期研
究》，并希望通过与甲方的互动共同把现象信息还原完整，作为下一阶段的前期条件。
目录
一、项目背景
目录
、项目背景
二、城市概况
三、城市规划发展
四、场地及周边研究
五、宁波市场情况
六案例六、案例
项目背景
项目地块位于——
宁波市江北区姚江新区启动区
目录
一、项目背景
目录
、项目背景
二、城市概况
三、城市规划发展
四、场地及周边研究
五、宁波市场情况
六案例六、案例
城市概况
1、城市概况
宁波，简称甬，浙江省第二大城市，副省级城市，计划单列市，
有制订地方性法规权限的较大的市总面积9816平方公里常住人有制订地方性法规权限的较大的市。总面积平方公里，常住人
口763.9万（2012年）。宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线
中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，
西接绍兴市的嵊州新昌上虞南临三门湾并与台州的三门西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、
天台相连。
宁波是中华人民共和国文化部批准的全国历史文化名城，长三
角五大区域中心之长三角南翼经济中心浙江省经济中心现角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，现
代化国际港口城市，中国大运河最南端出海口，“海上丝绸之路”
东方始发港，中国优秀旅游城市，公众首选宜居城市之一连续三次
蝉联中国文明城市蝉联中国文明城市。
2、宁波分为：
6个区：海曙、江东、江北、镇海、鄞州、北仑区；
3县级市：慈溪市、余姚市、奉化市；
2县：宁海县、象山县；
海曙区、江东区、江北区是宁波市老城区。政机关所在地，宁
波的是政治、文化、商务中心；
镇海是工业重地；鄞州是新秀；北仑是港口为主的区域。
城市概况宁波城市经济
3、经济数据
经初步统计，2013年宁波市实现地区生产总值7128.9亿元，比上年增长8.1%。
其中，第一产业实现增加值276.4亿元，下降1.2%；
第二产业实现增加值3741.7亿元，增长8.2%；
第三产业实现增加值3110.8亿元，增长8.8%。
2013年宁波市完成公共财政预算收入1651.2亿元，比上年增长7.5%。在地方税收中，营业税、增值税、企业所得税、个人所得年波市完成公政预算收元，年增长方税收中，营税增税所得税个所得
税分别增长10.8%、3.0%、9.4%和10.5%。。
工业经济。2013年宁波市实现工业增加值3378亿元，比上年增长8.4%。
港口生产。2013年宁波港货物吞吐量4.96亿吨，比上年增长9.5%，增幅比上年提高5.0个百分点，其中外贸货物吞吐量2.76亿吨港口生产。年宁波港货物吞吐量亿吨，比上年增长，增幅比上年提高个百分点，其中外贸货物吞吐量亿吨
，增长12.7%。
城市概况宁波城市交通
4、城市交通现状
宁波是浙江交通枢纽之一，形成了以港口为龙头，铁路、公路、水运、民航以及市内
便捷的出行方式四通八达栎社国际机场与中国各地主要城市之间和海外许多城市架设有便捷的出行方式四通八达。栎社国际机场与中国各地主要城市之间和海外许多城市架设有
空中桥梁。随着对外贸易快速的发展，尤以“东方大港”之称北仑港响誉国内外。
海洋运输
作为国家大型港口的宁波港设备先进运力充足担负起宁波水路运输的重任成为作为国家大型港口的宁波港设备先进，运力充足，担负起宁波水路运输的重任，成为
浙江省乃至华东地区海运远洋贸易的集散地和物流中心。
高速公路
杭州湾跨海大桥的落成，宁波到上海的时间从原先的4个小时缩短为2个小时。
同时，随着宁波绕城高速公路（G1501）、杭甬高速（杭州湾环线高速，G92）、甬
台温高速公路（沈海高速，G15）、甬金高速公路（G1512）、甬舟高速公路（舟山跨海
大桥，G9211）、象山港跨海大桥等多条高速公路的相继落成，宁波已成为浙江东部的交
通枢纽。
高架快速路
机场快速路，纵贯宁波中心城区中西部，南起34省道立交，北至青林湾大桥，全长约
11公里。
铁路
萧甬铁路复线和甬台温铁路为宁波的主干铁路，北仑线、洪镇线、余慈线、白沙线为
支线，外连浙赣线、沪杭线，内通宁波港区，接通中国的铁路网。
航空
不仅有发往中国各大城市的航班，更包括发往海外许多城市的航班；
东方航空将浙江分公司设在宁波，栎社机场为该公司的重要基地。
城市概况城市文化
第一，有先进的浙东学术文化
浙东学术是中国学术的精华，“要研究中国学术思想史，必须研究浙东学术史”。明清中国学术史上的几个坐标点，都是
浙东学人开创的国家思想对现状是维护的民间学术对现状是批判的浙东学术的特征就在于批判性浙东学术的魅力浙东学人开创的。国家思想对现状是维护的，民间学术对现状是批判的，浙东学术的特征就在于批判性。浙东学术的魅力
就在于它时常处于时代最前沿位置。浙东学术代表了当时人类思维的最高成果，这种成果符合人类历史发展的规律。
第有富有活力的宁波商帮文化第二，有富有活力的宁波商帮文化
宁波人经商的历史很早，在明末，已开始出名。在当时的首都北京，宁波商人控制着北京的中药业、成衣业、钱庄业等行
业。近代以后，他们又凭沙船业、钱庄业等，挤身中外贸易。明清时候的十大商帮，发展到20世纪初，有九大商帮淘汰出
局，唯独留下了宁波帮，并一直薪火相传，成为浙商的主干力量。宁波帮所具有的开放心态、合作精神、创新意识、诚信
务实等人文精神，支撑着宁波帮一直走在时代的前沿。
城市概况城市文化
第三，有中外贸易港口文化
宁波作为中国三大始发港之一，宁波与日本、高丽等国贸易交往比较密切，形成了海上丝路文化。宁波海上丝路文化，包
括了商贾佛教绘画雕刻工艺瓷器思想学说茶叶七大方面内容括了商贾、佛教、绘画、雕刻工艺、瓷器、思想学说、茶叶七大方面内容。
第四，中国南方青瓷文化中心
越窑是我青瓷的起源地越窑青瓷以其众多的品种间接或直接传播到大江南北影响着内众多的窑场越窑是我国青瓷的起源地，越窑青瓷以其众多的品种，间接或直接传播到大江南北，影响着国内众多的窑场。
城市概况城市文化
第五，中国藏书文化中心之一
宁波历史上藏书家、藏书楼众多，最著名的是范钦之天一阁。天一阁是国内现存最古老的私人藏书楼，又是世界最古老三
大藏书楼之一。目前，已经成为中国古代藏书楼文化研究中心。大藏书楼之。目前，已经成为中国古代藏书楼文化研究中心。
第六，东南宗教文化发达之区
中国的宗教，主要是佛教与道教，尤以佛教影响最大。宁波佛教历史悠久，早在佛教传人东南地区之时，宁波就成为承受中国的宗教，主要是佛教与道教，尤以佛教影响最大。宁波佛教历史悠久，早在佛教传人东南地区之时，宁波就成为承受
佛光之地。由于政府干预及自然因素，宁波佛教的发展历程曲折，剩下的寺院数量有限。但即便如此，就现存著名寺院数
量来说，仍居江南首位。
第七，有着灿烂悠久的建筑文化
建筑既是实用物，又是科学艺术。宁波的建筑非常丰富，在各个历史时期都有遗存，大家到此不能感受到灿烂悠久建筑文
化的存在如七千年前的河姆渡人的干栏式建筑唐代的它山堰宋代的保国寺建筑艺术号称无梁殿正是《营造法式》化的存在。如七千年前的河姆渡人的干栏式建筑、唐代的它山堰、宋代的保国寺建筑艺术号称无梁殿，正是《营造法式》
建筑艺术的实物见证；元朝的永丰库，曾成为2003年全国十大考古新发现之一；明代的天一阁、范宅、是典型的宁波建筑。
城市概况城市民俗文化
甬剧：始于清乾隆后期，初称“串客”。系由田头
山歌、马灯调、唱新闻等滩簧类民间小戏、曲调演
甬剧姚剧
变而来。演唱的内容主要为新闻和民间生活故事，
无表演动作，无乐器伴奏。
姚剧：起源于清乾隆年间。由当地的农民、手工业
者闲季组班演出，有“灯班”、“灯戏”、“串
客”、“花鼓”、“鹦哥班”等称呼。其主要特点
是表演朴实、粗犷、自然，动作来自生活，节奏轻
快有力，对白用生活语言，杂以插科打诨。
宁海平调四明南词
宁海平调：宁海县地方剧种，始于明末清初。其唱
腔特点、表演、伴奏手法近似新昌高腔，声调高亢
而婉约，一唱众帮，对白以宁海书面官话为主，吐
词文雅。
四明南词：也称四明文书，属弹词类。主要流行于四明南词也称四明文书，属弹词类。主要流行于
浙东地区，是由民间小调发展而来，清道光年间进
入鼎盛时期。一般以堂会形式进行演唱，弹唱时，
多为三人一档，常用乐器以三弦、扬琴为主。多为三人档，常用乐器以三弦、扬琴为主。
城市民俗文化城市民俗文化
宁波走书：又称犁铧文书、莲花文书。最早产生于佃工
在农作时的一唱一和中曲调和乐器十分简单演唱形
宁波走书舞狮
在农作时的唱和中，曲调和乐器十分简单。演唱形
式也是由坐唱发展到表演，动作幅度较大，“宁波走书”
也由此得名。
舞狮：在宁波市宁海县一带较为流行，一般在夏历正月
或佛教有关节日，数十名农民组队，去各村轮流舞狮，
以示敬祖迎神辟邪祛妖以示敬祖迎神、辟邪祛妖。
赛龙舟：民间习俗。城乡赛龙舟主要在池塘、河流和湖
泊中举行赛龙舟般在每年农历五月初五和八月十六
赛龙舟梁祝文化公园
泊中举行；赛龙舟一般在每年农历五月初五和八月十六
举行。宁波东钱湖的龙舟最负盛名。
梁山伯祝英台故事梁祝的民间传说最见南北朝梁山伯祝英台故事：梁祝的民间传说，最早见于南北朝
梁元帝时期的《金缕子》一书。现宁波西乡有梁祝合葬
墓及梁山伯庙。宁波有“若要夫妻同到老，梁山伯庙到
一到”的谚语。现梁祝故事以电影、戏剧、曲艺等各种
艺术形式流传，范围非常之广，涉及并流传到欧美各国，
被称为东方的《罗密欧与朱丽叶》。
总结：总结：
“文化”是一个国家的软实力，是一个国家对内的凝聚力和对外的影响力。城市文化则
是一个城市的软实力。
如果说，经济是一个城市腾飞的翅膀，那么文化就是这个城市搏动的心脏。城市文化的
外显是城市形象，它包括政治、经济、文化、生态以及市容市貌、市民素质、社会秩序、历
史文化等诸多方面史文化等诸多方面。
思考：
在宁波本身良好的文化底蕴背景下，保留有建筑工艺精湛绝伦的保国寺，有中国现存年
代最早的私家藏书楼天一阁，还有天童寺、招宝山、越窑遗址、慈城、梁祝文化公园等著名
的文化旅游景点的文化旅游景点。
我们如何用于其城市拥有的文化底蕴用现代的规划设计手法，打造一个具有宁波城市文
化特色的项目？从而提升宁波的城市文化品位。
目录
一、项目背景
目录
、项目背景
二、城市概况
三、城市规划发展
四、场地及周边研究
五、宁波市场情况
六案例六、案例
宁波城市总体规划
中心城空间结构
空间结构
2014年新修改的《宁波城市总体规划》指出：中心城市空间呈“中心城+组团”的“一主二副四组团”的结构。一主即三江片，二副
即镇海片和北仑片，四组团为东部滨海组团、慈城组团、东钱湖组团、九龙湖-澥浦组团。
慈城组团
九龙湖组团
三江片区
北仑片区
镇海片区
湖
东部组团东部组团
东钱湖组团
宁波城市总体规划
中心城空间结构
宁波城市发展方向
新《宁波城市总体规划》指出重点发展三江片西部与北部，适度发展南部；镇海片、北仑片沿海岸线发展。
姚江新区缘起：
根据《宁波城市总
体规划》以及市委、
市政府的“六个加
快”的战略部署，
三江北部
三
江
推进两江北岸的开
发建设，进一步完
善城市功能布局，
西
部
南部
善城市功能布局，
拓展城市发展空间，
特编制姚江新区规
划
南部
划。
姚江新区姚江新区发展背景
姚江新区地理位置：
姚江新区位于宁波市西北侧，距三江口核心区约6公里，距宁波栎社机场约13公里。南临姚江，北靠慈城保国寺风景区，东南毗邻弯
头RBD和三江口核心区，往西北可达余慈地区。区域地理位置优越，是近几年宁波发展打造的重点区域，未来宁波城市升级的战略头和三江口核心区，往西北可达余慈地区。区域地理位置优越，是近几年宁波发展打造的重点区域，未来宁波城市升级的战略
价值高地。
姚江新区规划姚江新区道路交通
姚江新区交通
向北：通过甬金高速和机场高速可到达镇海、北仑区；
向南：通过甬金高速和机场高速北接线转通途路可到达机场河三江口核心区；
思考：
姚江新区交通区位优势明显，一条高速公路，三
条快速路大大加强了基地与宁海核心区域以及周
向西：通过北外环路和北环西路转杭州湾大桥可到达上海、杭州；
向东：通过北外环路和北环西路可达机场新区和镇海区。
条快速路大大加强了基地与宁海核心区域以及周
边功能区的联系。优越的交通素质也为我们未来
的规划设计提供了有力基础。
目录
一、项目背景
目录
、项目背景
二、城市概况
三、城市规划发展
四、场地及周边研究
五、宁波市场情况
六案例六、案例
场地及周边研究场地周边区域开发背景
项目地块位于：
姚江新区启动，宁波西北门户、
姚江新区北部，北至北环西快速姚江新区北部，北至北环西快速
路，东临机场快速路，西接长阳
路南延段，南抵规划次干路。
启动区功能定位为：
城市级体育休闲中心、江北区行
政文化中心和低碳型生态宜居新政文化中心和低碳型生态宜居新
城。
启动区规划结构：启动区规划结构：
以路为轴、一脉连湾、两心联动。
北环西路为东西向城市发展轴，
广元路和机场路为南北向城市发广元路和机场路为南北向城市发
展轴；利用自然水系引脉营城、
理水成岛，形成一脉连两湾的新
区格局城市体育休闲中心与江区格局；城市体育休闲中心与江
北行政文化中心相互联动，高效
促动新区发展。
场地及周边研究项目地块周边规划
新区公共服务设施规划按配套
主要包括：
教育医疗卫生文化体育教育、医疗卫生、文化体育、
商贸服务、金融邮电、社区服
务以及市政公用七项设施。
思考：
如何利用新区的如何利用新区的
高端定位、区域
规划配套与我们
项目做好衔接？
场地及周边研究项目地块基本指标
1#用地面：4.52
公顷
容积率：20
2#用地面积：5.73公顷
3#用地面积：9.28公顷
4#用地面积：943公顷容积率：2.0
绿化率：20%
建筑密度：30%
建筑高度：40米
用地面积：9.43公顷
5#用地面积：9.28公顷
容积率：1.8
绿化率：30%建筑高度：米
用地性质：为商业
商务混合用地，允
许建设多高层商
绿化率：
建筑密度：30%
建筑高度：60M
用地性质本地块性质为二类居住用地
2#4#5#配套设施：
许建设多、高层商
业、商务建筑
用地性质：本地块性质为二类居住用地，
允许建设多、高层住宅建筑
、、配套设施：
这些块所需的社区配套依托北侧1#地块内规划新建的社区中
心；菜场依托北化西路以南、洪塘中路移动的规划新建超市；
幼儿园依托北侧5#地块内的规划新建幼儿园；中小学依托滨幼儿园依托北侧地块内的规划新建幼儿园；中小学依托滨
江路以北、洪塘中路以东新建九年一贯制学校。
3#配套设施：
地块需配套12班幼儿园1所用地需单独设置建设用地面积地块需配套班幼儿园所，用地需单独设置，建设用地面积
不小于6010㎡；配套邮政所1处，建筑面积不小于150㎡。
结合地块参数来看，在不仅满足地块基本要求外，我们需要
思考如何规划设计项目地块，让地块的价值发挥最大化？
场地及周边研究各地块分析
5#地块素质较好，但因靠近规划的小学会有一定因素的干
扰；扰；
3#与4#地块素质最好两地块西南方向临江景观开阔与地块素质最好，两地块西南方向临江，。
另外3#地块东南面和4#地块西北方均有河流穿过大大增加
了两地块附加值；并且离快速路较远噪音小；
2#地块东面紧邻机场北路地块素质一般，后期设计需要考
虑到此方面的因素从其他角度弥补先天劣势的不足；
1#地块紧邻机场北路地块素质一般，但地块为商用用地对
开发价值影响不大。
场地及周边研究地块优劣势简析
项目优势：
地块平整，景观视线开阔，
紧邻江边资源稀缺；
周边城市主赶到路网完善；
与万达广场距离为1.5千米；
距离宁波市中心仅15分钟车
程；
距离宁波机场仅20分钟车程；
城市发展重点区域，价值增
万达广场
城市发展重点区域，价值增
长潜力绝大。
项目劣势：
项目周边配套暂不完善；
局部路网暂不完善；
区域内需要一定时间开发完善
宁波中心区
思考：
如何根据我们本身地块的质素如何根据我们本身地块的质素，
结合区域发展前景，打造具有
区域标杆符号的特色项目是我
们后期深入究的话们后期要深入研究的话题。
场地及周边研究
从用地规划图可以看出地块西南方一大部分待开
发区域为市政公园，对我们项目未来景观视线有
着绝佳的规划视角。着绝佳的规划视角。
目录
一、项目背景
目录
、项目背景
二、城市概况
三、城市规划发展
四、场地及周边研究
五、宁波市场情况
六案例六、案例
宁波地产市场序言
市场风险显现——
2013年整个六区市场成交282.05万方，较去年增长了13%，达到了近4年的历史新高；但靓丽数据背后是市场供应量的大幅增长，
这意味着库存的积压，相应所带来的市场风险将会在2014年逐步体现。
不光是体现在数字上，更多是体现在直接竞争上，比如江北区的新三江口板块今年供应集中，包括世茂首府、海外滩、铂翠湾、
世茂城、钰鼎园几个项目同时销售，这与前几年江北仅有1-2项目的局面大不相同，大量的房源供应相对的是有限的客户量，而这种
局面将会在2014年愈发激烈。
开发商改变销售策略——
从今年六区新开盘项目的表现来看，据统计今年新开盘或加推的项目开盘预订量超过200套的不足10个，面对客户积累量的不足，
更多项目采取小步快跑的推盘策略；高赠送产品，超低总价别墅，拥有强势产品力的项目胜出，也充分体现市场的严峻性，随着市场
不断成熟未来单纯靠产品力打天下也很难拥有不败地位不断成熟，未来单纯靠产品力打天下也很难拥有不败地位。
总结——
调控后的几年市场洗礼，房地产已经不再是热钱流入下的赚钱神器，回归居住属性后的房地产市场更加成熟、竞争更加激烈、
客户也更加成熟和理性，这种趋势的变化所带来的影响要远远大于单纯数字上的存量积压。
土地市场土地成交区域结构
鄞州区土地成交量为2013年宁波各区域之首，成交面积达310.02万方，占总成交面积的22%；其次是北仑区，成交面积共257.07万方，
占总成交面积的18.3%，江北、镇海、慈城成交土地也有大幅提升
土地市场土地成交区域均价排行
江北区今年共计成交60.31万方住宅土地，较去年增长了178%，主要集中在新兴板块——新三江口，其中地产大鳄云集，世
茂、招商、复地均有大手笔之作。
土地市场土地成交楼面价TOP10
土地市场土地成交总价TOP10
土地市场小结
?随着宁波城镇化建设加速，越来越多城市周边地块逐渐入市、成交地价稳步上升；
?商服用地成交量巨大，2014年商住及办公类产品竞争也非常激烈；商服用地成交量巨大，；
?从地价上看江北区优质区域楼面价将突破万元大关，预计未来内各楼盘价格竞争将进入二万时代；
?未来江北区地产市场竞争激烈，我们地块项目需要定位明确，尽量避免与其他项目同质化竞争。未来江北区地产市场竞争激烈，，。
住宅市场宁波市住宅市场供求走势
2013年宁波住宅供应30524套供应面积32626万方较12年增幅22%；成交22401套增幅年宁波住宅供应套，.26万方，较；套，增幅
11%；成交均价14019元/㎡，较12年增加689元/㎡，增幅5.1%，2014年将有大量的存量产品形成
竞争局势。
住宅市场各区域住宅成交分析
从成交区域来看，整体依然是呈鄞州、镇海、北
仑三分天下的局面；
江北区2013年推量是去年的4.26倍，这和往年江北供应少有关，今年
包括海外滩世茂首府世茂城铂翠湾等项目的开盘带动了整个市
仑三分天下的局面；
三个区域全年共计成交16669套。占六区成交总
量的72%；
成交均价方面江东区成交均价23132元/㎡
包括、、、
场的供应量；
江北区市场在供应量增长的情况下出现成交增长，数据增长背后隐含
着一定危机在售项目存量以及区域内的直接竞争都会对今年的江北
成交均价方面，江东区成交均价元㎡，
为歌曲最高；北仑区以9886元/㎡居最末。
着一定危机，在售项目存量以及区域内的直接竞争都会对今年的江北
市场产生消极影响；
住宅市场住宅产品面积段分析
从成交面积看，宁波住宅市场仍以刚需、首改为主，占总量的48%。90㎡一下小户型的市场份额开始减少，刚需消费者开始
把目光投向100㎡左右较舒适的两房或者三房户型。
相比较2012年，120-150㎡的改善房开始减少，150平米以上的平层项目成交量有所上升。
住宅市场住宅成交排行
住宅市场小结
?宁波住宅市场13年下半年供应放量，促成了成交回暖；住宅成交均价依然以稳为主；
?首置刚需依然是市场主角，但成交比例已略有下滑，改善性产品成交略有提升；首置刚需依然是市场主角，，；
?2014年住宅产品市场存量将非常大，竞争非常激烈；
?品质大盘、性价比高，附加值高的项目相对去化速度较快；根据此市场去化特点，关于品质大盘、性价比高，；，
未来我们的规划设计也需要从以上特点出发。
江北区楼盘项目信息
地块周边区域楼
盘项目
绿地·海外滩
占地面积：89108平方米
建筑面积：260000平方米
容积率：2.4
绿化率：30%
开发商：绿地控股集团宁波江北置业有限公司
产权年限:70年
户数:总户数1250户当期户数1250户
车位：1300
均价：一期均价约17000元/平米左右，二期均价约
19000元/平米左右。
绿地海外滩位于江北大桥北大道西侧，云飞路以南，绿地海外滩位于江北大桥北大道西侧，云飞路以南，
南临一线姚江，定位宁波最稀缺的一线南向江景豪宅。
项目分南北两块区块，北区10幢18—25F高层住宅，
面积段81—207平米；南区为3万平米的商业产品和2万平面积段平米；南区为万平米的商业产品和万平
米的江景豪宅
项目采用新古典主义建筑风格，外立面全石材干挂，
打造一线江景豪宅标杆打造线江景豪宅标杆。
地块周边区域楼
盘项目
世茂城
占地面积：124061平方米
建筑面积：300000平方米
容积率：1.8
绿化率：30%
开发商：宁波世茂新世纪房地产开发有限公司
物业管理公司：世茂物业
产权年限：70年产权年限：年
户数：总户数1709户
车位：2230
均价：17万元/㎡均价：1.7万元㎡
世茂城，地处姚江北岸，江北新三江片区中心，江北万达
北，三面环水，地段。新法式花园住区，为区域内最大的
楼盘之一贴新三江片区的规划定位及宁波人的居住喜好楼盘之一。贴新三江片区的规划定位及宁波人的居住喜好，
并结合片区“三江两岸”的天然属性，以世茂独创的“滨
江模式”为基础，将建筑间的花园景观和公共沿河绿地有
机的结合使社区景观与建筑有机融为体创造更私密机的结合，使社区景观与建筑有机融为一体，创造更私密
的花园式生活。
地块周边区域楼
盘项目
青林湾八期
占地面积:62200平方米建筑面积:171400平方米
容积率：2.79绿化率：30%
产权年限:70年户数:总户数1050户产权年限年户数总户数户
车位：1575
均价：15000元/㎡
青林湾8期ARTDECO建筑风格考究材质与色彩使建筑散发浓郁的生活青林湾期-建筑风格，考究材质与色彩使建筑散发浓郁的生活
气息。
其主力户型为88㎡-280㎡南向户型，约2.9米-3.0米层高阳光无遮挡，
大开间客厅设计超舒适主卧开间动静分区全明亮间套房设计等大开间客厅设计，超舒适主卧开间；动静分区、全明亮间、套房设计等，
更舒适空间，提高大家庭生活舒适度。
地块周边区域楼
盘项目
雅戈尔·铂翠湾
占地面积：48704平方米
建筑面积：106616平方米
容积率：1.6容积率
绿化率：30
产权年限：70年
户数：总户数438户数：总户数
车位：731
均价：15113元/㎡
铂翠湾位于新三江口片区江北万达广场以南直线距离约铂翠湾位于新三江口片区，江北万达广场以南直线距离约
200米，项目涵盖8幢15-23层的高层住宅，一幢社区配套
幼儿园。项目以简约的城市古典主义为指向，从现代建筑
精神中吸取精髓强调现代建筑中所蕴含的简洁纯粹的体精神中吸取精髓，强调现代建筑中所蕴含的简洁纯粹的体
量感。
地块周边区域楼盘小结
?项目地块周边楼盘均价为1.6万元/㎡，高于宁波整体市场1.4万元/㎡的均价，属于宁波的豪宅区
位；
?区域内楼盘多以高层社区为主，建筑形式丰富；
?项目地块区域楼盘多为临江项目江景景观资源，交通区位便捷；
?在政府重点支持的大环境背景下，打造区域内高端社区是我们明确规划设计的导向；
?在众多大开发商相继进入本区域并进行开发的背景下，我们要找到自己的特点形成差异化。
目录
一、项目背景
目录
、项目背景
二、城市概况
三、城市规划发展
四、场地及周边研究
五、宁波市场情况
六案例六、案例
案例特征描述：
每个大型项目都需要根据项目的”信息”找到最适合他们的接入点,包括：
1.拿地顺序：
2.开发顺序：
3.用地现状；
4.周边资源；
5.周边配套；
域市场6.区域市场；
7.品牌建设；
8政府要求；.政府要求；
9.销售策略；
……
以下案例根据不同项目的不同接入点，经过深入信息挖掘与还原后进行规划设计。
公司项目案例金科·星耀西城
公司项目案例金科·星耀西城
公司项目案例金科·星耀西城
公司项目案例烟台·力高北寨项目旧改
技术经济指标总表
序号名称单位指标序号名称单位指标
1
总用地面积公顷65.172325
其中
可建设用地面积公顷48.983366
其中
城市道路和绿化用地面积公顷16.188959
总建筑面积㎡1616927.77
地上建筑面积㎡1249075.83
2
其中
建筑面积
其
住宅建筑面积㎡1019125.18
公寓建筑面积㎡52000.00
商业和配套建筑面积㎡17795065其中
中
商业和配套建筑面积㎡.
学校建筑面积㎡17773.00
商业和其它配套建筑面积㎡160177.65
地下建筑面积㎡367851.94
3容积率2.55
4建筑密度%35建筑密度
5绿地率%35
6居住总户数户8964
7居住总人数人25099
8停车位个12182
公司项目案例烟台·力高北寨项目旧改
公司项目案例烟台·力高北寨项目旧改
公司项目案例中海·济南华山项目
公司项目案例中海·济南华山项目
公司项目案例中海·济南华山项目
公司项目案例中海·济南华山项目
公司项目案例重庆同德·黔江新城项目
公司项目案例
公司项目案例重庆同德·黔江新城项目
其它案例杭州·中海寰宇天下
总占地约：19万平米
总建筑面积约：80万平米总建筑面积约：万平米
物业类别：住宅、普通住宅
建筑类别：塔楼高层
容积率：2.5
绿化率50%绿化率：
总户数：2800
车位数：4600
开发商：中海地产（杭州）有限公司
物业地址滨江滨盛路西兴路交汇处物业地址：滨江滨盛路西兴路交汇处
均价：32000元/平方米
其它案例杭州·中海寰宇天下
项目价值点：项目价值点：
钱江新城CBD、奥体中心CBD、滨江新
城CBD三大城心黄金交叉点城三大城心黄金交叉点
钱江新城CBD、奥体中心CBD、滨
江新城CBD鼎立钱塘江两岸，形成“金
三角”的城市格局寰宇天下正位于这三角的城市格局，寰宇天下正位于这
三大城市中心的黄金交叉点，金三角的
中心。
整合景观价值：钱塘江江景凤凰山山整合景观价值：钱塘江江景，凤凰山山
景，钱江新城城市天际线
寰宇天下地处钱塘江一线，项目坐
拥钱塘江线720壮阔江景东可览奥拥钱塘江一线m壮阔江景，东可览奥
体中心CBD建筑群，北可望钱江新城城
市天际线，西更可观凤凰山绵延山脉，
优势浑然成景观优势浑然天成。
其它案例世茂滨江花园
总占地约：27.6万平米
总建筑面积约：70万平米
物业类别：住宅普通住宅物业类别：住宅、普通住宅
容积率：2.18
绿化率：40%
总总户数：2526
年限：70年
均价：11000元/平方米
世茂江滨花园位于下沙城东，东临钱塘江。世茂江滨花园
的江岸线长达1600米，占据了非常稀缺的一线江景资源。
另外在项目的东南面有宽约200多米的城市景观绿化带另外，。
世茂滨江花园整体建筑东南倾斜25度，270度全景飘窗，
户户可见江景；矩阵户型，2：1的面宽与进深比，提高了
住宅的舒适度；奇偶层阳台设计、露台式双层阳台设计、
前后多阳台设计，阳台上空开阔；同时，世茂滨江花园还
规划有六大主题景区和蓝调休闲会所，会所分两期，一期规划有六大主题景区和蓝调休闲会所，，期
为图书馆、艺术影吧、BLUES爵士吧、室外网球场、健身
房、主题餐厅；二期运动健康会包括精品专业健身会所、
单车基地SPA中心艺术基地迷你高尔夫恒温游泳单车基地、中心、艺术基地、、
池、壁球馆、室内篮球场等。
其它案例广州·万科金域蓝湾
项目开发于07年，位于金沙洲桥北侧，拥有
近480米的水岸线，江面宽约300米。整个近米的水岸线，江面宽约米。
规划采用点式布局，园林通过“外江内湖”
的景观规划，打造户户亲水，将水的资源最
大化
占地14.5万㎡
总建43.4万㎡
大化。
容积率3
物业类型高层、联排别墅
在均价15000元/m
2
在均价元
高层梯户比二梯六户
区内配套多功能会所、便利店
其它案例广州·万科金域蓝湾
?将沿江面最好的区域规划别墅物业，并首期开发
销售别墅树立高端形象、拉升价格。较远区域均
采用点式高层三梯六户的设计其它均为点式采用点式高层，三梯六户的设计。
高层。
一期，07年11月销售，以联排别墅作为项目
首推的产品，主力户型250㎡左右，均价
20000元/㎡，欲通过高端产品树立形象
四期
元，欲通过高端产品树立形象
二期，07年12月销售，洋房产品开始销售，
一
期
主力户型为2房和4房，3梯6户设计，望江单
位设计为2套90㎡以下产品（可打通），非望
江单位设计2房
二期
三期
三期，08年8月销售，小区内的配套大多放置
在此区域，户型全部以2房和紧凑3房
四期，09年3月销售，地块条件优越，户型设
计与二期基本相同，以88㎡2房—130㎡4房为
主力户型主力户型
其它案例广州·万科金域蓝湾
园林通过“外江内湖”的景观规划，将水的资源最大化
其它案例广州·万科金域蓝湾
最好沿江面采用绿化带的处理
根据本报告信息挖掘现状，有以下问题待更深入挖掘：
?项目区域场地的客群构成、年龄结构、心理描摹等状态
?整个区域的整体发展规划速度？
?周边的规划配套建设什么时间入市？
假如配套入市时间早于本项目开发，可以有助于增加项目附加值。
THANKS
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