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刘志强（10）8吴志浩（26）财务报表分析—保利地产
股票代码：600048保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司（S
H600048）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产
开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国
房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"200
8年度中国上市公司优秀管理团队"。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为
中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商
业会展、酒店经营等相关行业。2007—2009年经营业绩概述2007年，报告期内公司结算面积面积110万平方米
，结算房屋销售收入70.08亿元，已售未结转面积达132.95万平方米，金额及116.34亿元。2008年，报告
期内公司结算面积面积192.63万平方米，结算房屋销售收入151.14亿元，已售未结转面积达173.99万平方米，金额计138.8
5亿元，实现利润总额40.23亿元，同比增长67.42%。2009年，报告期内，公司结转面积274.85万平方米
，结转金额223.43亿元。1260.241356.881438.81存货周转期5.344.487.98应收
账款周转期64.5370.0648.67应付账款周转期0.740.670.66速动比率=速动资产/流动负债2
009200820071291.31201.052.732.310.710.700.510.610.990
.991398.12营业周期?2.15流动比率=流动资产/流动负债0.69资产负债率=总负债/总资产0.67
流动负债/总负债0.99流动资产/总资产07~09年各财务指标（未修正）1267.60
1368.101439.68存货周转期365（平均存货+存货减值损失）/营业成本8.45应收账款周转期365/[主
营业务收入/（平均应收票据+平均应收账款）]27.2230.22411.14应付账款周转期365/[（期末存货+主营业务
成本-期初存货）/应付账款]0.7430.6670.66速动资产/流动负债（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债
2009200820074.7599.076?4.295流动资产/流动负债（流动资产-预付账款）/（流动负债-预收账
款）07~09年部分财务指标（已修正）注：07,08年由于没有应收票据，所以不用调整应收
账款周转期07年共同比20.1%121.9%894，324，186733，945，894.61，628，27
0，081净利润9.5%144.8%458，301，229.5316，518，775.6774，820，005.1所
得税-0.4%364.6%-25，059，781.52-6，874，051.1-31，933，832.62财务费用2
.6%99.4%103，811，883.8104，394，240.9208，206，124.7管理费用3.2%51.
9%87，293，111.32168，302，392.4255，595，503.7销售费用38.5%116.3%1，
680，054，4851，444，081，2793，124，135，764毛利61.5%92.9%2，403，968，
1652，587，130，9604，991，099，125营业成本100.00%101.3%4，084，022，650
4，031，212，2398，115，234，889营业收入26.75%122.25%6,017,474,927.00
4,922,380,424.7310,939,855,351.73预收账款2.72%410.85%895,234
,306.16217,897,681.361,113,131,987.52应付账款1.51%-5.63%-36,
890,800.00655,000,000.00618,109,200.00短期借款0.35%240.11%99
,670,386.6341,510,972.85141,181,359.48固定资产68.67%149.31%1
6,819,573,018.6911,264,792,237.3628,084,365,256.05存货15.63%
119.69%3,481,234,438.162,908,576,085.876,389,810,524.03预付
账款0.43%-2.34%-4,201,563.39179,452,900.10175,251,336.71应收
账款11.31%402.57%3,705,522,540.78920,469,923.724,625,992,464
.50货币资金100.00%147.73%24,386,775,877.5516,507,888,340.954
0,894,664,218.50总资产共同比增幅增减额期初余额期末余额项目利润总额增长净利润利润总额增长所
得税业务规模扩大以及本年新增项目公司所管理费用在售楼盘数量增加销售费用收入增加的幅度比成本的大毛利因收入结转增加,相
应成本增加营业成本房产销售结转、其他收入均有较大增加营业收入预售楼盘和销售回笼增加预收账款开发楼盘较多，相应的应付工程
款增加应付账款新增债款以长期借款为主短期借款新增公司较多，合并范围变动所致固定资产加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大
存货加大项目拓展，主要是预付土地款增加预付账款公司规模扩大，本年销售楼盘回款增加所致货币资产主要原因项目08年共同
比20%87%1，415，401，5771，628，270，0813，043，671，658净利润6%26%20
4，793，167.1774，820，005.1979，613，172.2所得税0%4%-1，282，613.67-
31，933，832.62-33，216，446.29财务费用2%49%103，001，392.8208，206，12
4.7311，207，517.5管理费用3%81%206，807，402.9255，595，503.7462，402
，906.6销售费用41%103%3，207，534，4153，124，135，7646，331，670，179毛利
59%84%4，197，131，7724，991，099，1259，188，230，897.40营业成本100%9
1%7，404，666，1878，115，234，88915，519，901，076营业收入100%31%12,73
7,498,528.1740,894,664,218.5053,632,162,746.67总资产0%-89%-54
8,109,200.00618,109,200.0070,000,000.00短期借款18%-10%-1,141,3
17,866.8110,939,855,351.739,798,537,484.92预收账款5%117%1,301,
221,232.781,113,131,987.522,414,353,220.30应付账款0%34%47,479,
489.06141,181,359.48188,660,848.54固定资产75%43%12,111,253,226
.2728,084,365,256.0540,195,618,482.32存货13%9%579,619,467.36
6,389,810,524.036,969,429,991.39预付账款0%17%30,294,775.4917
5,251,336.71205,546,112.20应收账款10%18%843,768,060.864,625,99
2,464.505,469,760,525.36货币资金共同比增幅增减额期初余额期末余额科目利润总额增长净利润
利润总额增长所得税公司规模扩大，相应管理成本增加管理费用销售收入增长，销售费用随之增加销售费用公司业务增长，利润增加
毛利营业收入增长，相应成本结转所致营业成本公司业务增长，收入结转增加营业收入调整借款结构，增加长期借款，减少短期借款所
致短期借款开发规模扩大，应付工程款等应付账款增加应付账款自用物业转入固定资产固定资产公司房地产项目开发投入增加存货
主要原因科目09年共同比17,4%24%964,055,574.243,043,671,657.774,007,
727,232.01净利润5,97%29%391,707,058.13979,613,172.211,371,320
,230.34所得税0%50%-32,956,457.45-33,216,446.29-66,172,903.74
财务费用1.99%32%145,509,664.62311,207,517.51456,717,182.13管理费用
2.57%22%128,378,562.63462,402,906.62590,781,469.25销售费用37%
25%2,130,882,251.076,331,670,178.878,462,552,429.94毛利63,
9%37%5,335,824,273.169,188,230,897.4014,524,055,170.56营业成本
100%32%7,466,706,524.2315,519,901,076.2722,986,607,600.50营业
收入13.6%76%5,265,564,553.096,969,429,991.3912,234,994,544.48
预付账款100%67%36,198,561,114.6753,632,162,746.6789,830,723,86
1.34总资产33%204%20,031,895,529.279,798,537,484.9229,830,433,
014.19预收账款3%13%306,789,664.512,414,353,220.302,721,142,884
.81应付账款0%340%238,019,786.7770,000,000.00308,019,786.77短期借
款0%9%17,553,928.42188,660,848.54206,214,776.96固定资产67%50%
19,903,301,219.9740,195,618,482.3260,098,919,702.29存货1%127
%261,502,458.52205,546,112.20467,048,570.72应收账款17%178%9,7
58,151,441.855,469,760,525.3615,227,911,967.21货币资金09共同比%增幅增减额期初余额期末余额科目利润总额增长净利润利润总额增长所得税公司规模扩大，相应管理成本增加管理费用销售收入增长，销售费用随之增加销售费用收入增加，利润增加毛利营业收入增长，相应成本结转所致营业成本公司业务增长，收入结转增加营业收入预付地价和项目合作款增加预付账款销售状况良好，相应房款回笼增加预收账款根据经营规模扩大的资金需求，适当增加借款规模短期借款加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大存货营业收入大幅增加，应收账款相应增加应收账款销售回笼资金增加货币资金主要原因科目 |
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