房屋拆迁货币补偿计算方法.doc

房屋拆迁货币补偿计算方法

1.住宅房屋拆迁补偿公式：

补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积

该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。

2.营业用房拆迁补偿公式：

补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×临街深度修正系数×楼层修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积

该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。

土地出让金＝货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×临街深度修正系数×20%

3.其它用途房屋拆迁补偿公式

由于其它用途房屋状况、价格差异较大,故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：

能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。

难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。

难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。

说明：

1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿;

2、房屋(建筑物)综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行;

3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。



补偿金额＝[货币补偿基准价格×（1±区段综合因素修正系数）×容积率修正系数+建筑物重置价格×（1±建筑物综合因素修正系数）×成新率]×建筑面积



住宅区段综合因素修正系数表

区段 货币补偿基准价格（元/m2） 各区段综合因素修正系数（%） Ⅰ 916 -19.74—7.2 Ⅱ 603 -8.43—5.49 Ⅲ 394 -31.38—15.38 容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 1.0 1.50 1.8 1.10 3.6 0.70 1.1 1.45 1.9 1.05 3.7 0.65 1.2 1.40 2-3 1.00 3.8 0.60 1.3 1.35 3.1 0.95 3.9 0.55 1.4 1.30 3.2 0.90 4.0 0.50 1.5 1.25 3.3 0.85 4.1 0.45 1.6 1.20 3.4 0.80 4.2 0.40 1.7 1.15 3.5 0.75 说明：1、估价对象容积率小于1的按容积率为1的修正系数进行修正；

2、估价对象容积率小于1的，其用地面积大于建筑面积的部分按院落另计。

院落补偿金额=货币补偿基准价格×（1±区位综合因素修正系数）×（用地面积-建筑面积）

住宅朝向调节系数表

东 朝东向，居室全部东晒，没有西晒 -3% 朝南向，居室全部东晒或部分东晒 -2% 西 朝西向，居室全部西晒 -5% 朝西向，居室部分西晒 -4% 朝南向，居室全部西晒或部分西晒 -3% 南 居室全部朝南或部分朝南 0 北 朝北向，居室全部北阴 -4%

注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节



商业用房区位综合因素修正系数表

区段 区域范围 货币补偿基准价格

（元/m2） 区段综合因素修正系数（%） I 北大街（中学巷以北-劳动东路以南） 14568 0 II 莲湖路路北（北大街以西-天汉大道以东） 12584 0 III 天汉大道（虎桥路以南-莲湖路以北） 10209 0 IV 莲湖路（北大街以东-文化街以西）、石马路（批发市场）、北大街（中学巷以南-东大街以北） 6941 -2.9～4.3 V 天汉大道（西大街以南-将坛路以北）、劳动东路、中心广场餐饮一条街 4977

-8.1～0 VI 川前街、人民路、天台路、东大街、西大街、太白路、文化街 3210 -12.15～0

VII

明珠路中段、前进中路、西环路、兴汉路、站前路、虎桥路、前进西路、将坛路、天汉大道（将坛路以南-桥头广场以北）、莲湖路（北团结街以东-王家巷）

2198

-24.53～0 VIII 前进东路、天汉西路、民主街、中山街、望江路、劳动西路、北团结街（莲湖路以南-东门桥）、东关正街、中学巷 1193 -22.75～0 IX 将坛西路、康复路、伞铺街、风景路、挂匾巷、青年路 677 -43.33～0 X 梁州路、宗营坝巷 412 -57.69～0 备

注 1、商业用房是指其房屋位置沿街并直接用于商业、餐饮、娱乐等经营活动的房屋；

2、商业用房所处地段不在本表之列的，其年租金均值接近临近地段价格标准的，可按接近地段的基准价格的标准修正后执行。

商业用房楼层修正系数表

层次 第一层 第二层 第三层 修正系数（%） 100 40 25 ?

商业用房临街深度修正系数表

临街深度 深度修正率(%) 临街深度 深度修正率(%) ≤7.50m 100.00 ≤30.00m 44.60 ≤10.00m 87.2 ≤32.50m 41.40 ≤12.50m 78.00 ≤35.00m 38.40 ≤15.00m 70.80 ≤37.50m 35.50 ≤17.50m 65.00 ≤40.00m 32.71 ≤20.00m 60.00 ≤42.50m 30.00 ≤22.50m 55.60 ≤45.00m 27.37 ≤25.00m 51.64 ≤47.50m 24.80 ≤27.50m 48.00 ≤50.00m 22．29