2020年本章重要考点预测：1.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的会计处理2.成本模式下投资性房地产转换计量的有关规定3.公允价值模式下投资性房地产转换产生差额的会计处理4.是否属于投资性房地产的辨析5.投资性房地产后续计量模式变更的会计处理6.投资性房地产资本化后续支出的会计处理
第一节投资性房地产概述
一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并（以经营租赁方式）出租的土地使用权。对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。2.持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。3.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并出租的房屋等建筑物。（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，租出的建筑物才作为已出租的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆。（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列关于企业土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。A.工业企业将出租的自有土地使用权作为无形资产核算B.房地产开发企业将购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算C.工业企业将持有并准备增值后转让的自有土地使用权作为投资性房地产核算D.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算 ?? 『正确答案』BCD『答案解析』选项A，应作为投资性房地产核算。
【例题·判断题】甲公司将其自有写字楼的部分楼层对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。（） ?? 『正确答案』√『答案解析』如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，应确认为固定资产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业出租的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 ?? 『正确答案』BD『答案解析』选项A，应作为固定资产核算；选项C，属于房地产开发企业的存货。
【例题·判断题】企业将租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（） ?? 『正确答案』×『答案解析』对于企业租入土地使用权再转租给其他单位的，由于对该土地使用权没有控制权，不能确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。A.已出租的土地使用权B.租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 ?? 『正确答案』AC『答案解析』选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题·判断题】企业租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（） ?? 『正确答案』√
第二节投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量（一）外购投资性房地产的确认条件和初始计量企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目；采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目（三级明细），贷记“银行存款”等科目。
（二）自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”（“开发成本”）科目。采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”（“开发成本”）科目。
【例6－3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房（建造自用房屋地价不计入成本）。2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，至2×18年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，至2×18年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。【分析】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房12000000投资性房地产——厂房12000000贷：在建工程——厂房24000000借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000累计摊销82500贷：无形资产——土地使用权（9000000÷2）4500000投资性房地产累计摊销（165000÷2）82500
二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，（再开发期间）不计提折旧或摊销。使用科目为：投资性房地产——在建。
【例6－4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。
甲公司的账务处理如下：（1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产——厂房——在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产——厂房50000000注意：不应通过“在建工程”科目核算。（2）2×18年5月31日至2×18年12月31日，发生改扩建支出。借：投资性房地产——厂房——在建5000000贷：银行存款5000000（3）2×18年12月31日，改扩建工程完工。借：投资性房地产——厂房45000000贷：投资性房地产——厂房——在建45000000
【例6－5】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2×18年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。2×18年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。
甲公司的账务处理如下：（1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产——厂房——在建20000000贷：投资性房地产——厂房——成本16000000——公允价值变动4000000（2）2×18年5月31日至2×18年11月30日，发生改建支出。借：投资性房地产——厂房——在建3000000贷：银行存款3000000（3）2×18年11月30日，改扩建工程完工。借：投资性房地产——厂房——成本23000000贷：投资性房地产——厂房——在建23000000
（二）费用化的后续支出如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。
【例题·判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应当对此资产继续计提折旧或摊销。（） ?? 『正确答案』×『答案解析』以成本模式计量的投资性房地产再开发期间的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样，暂停计提折旧或摊销。
【例题·单选题】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目是（）。A.管理费用B.营业外支出C.营业成本D.投资收益 ?? 『正确答案』C『答案解析』投资性房地产日常维护所发生的相关支出，应计入其他业务成本科目，在利润表中列示于“营业成本”项目。
第三节投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 ?? 『正确答案』ABD『答案解析』选项C，投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产（允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回（非流动资产）。
【例6－6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为0。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧。每月计提的折旧＝（72000000÷20）÷12＝300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000（2）每月确认租金收入。借：银行存款（或其他应收款）400000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400000
【例题·单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（）万元。A.240B.220C.217.25D.237 ?? 『正确答案』C『答案解析』2017年年末计提折旧金额＝（9600－120）/40/12×11＝217.25（万元）。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（一）采用公允价值模式计量的条件采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式计量的会计处理规定采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定：不对投资性房地产计提折旧或摊销。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的账务处理。
【例6－7】2×18年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2×18年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2×18年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。甲公司的账务处理如下：（1）2×18年12月1日，甲公司出租写字楼。借：投资性房地产——写字楼——成本80000000贷：固定资产——写字楼80000000（2）2×18年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益——投资性房地产4000000
【例题·单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失 ?? 『正确答案』B『答案解析』公允价值模式计量的投资性房地产的后续公允价值变动，应通过“公允价值变动损益”科目核算。
【例题·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（） ?? 『正确答案』×『答案解析』采用公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
三、投资性房地产后续计量模式的变更（单向变更）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润和盈余公积）。①借：投资性房地产——XX——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产——XX利润分配——未分配利润（倒挤）②借：利润分配——未分配利润贷：盈余公积已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【极特殊情况】在极少数情况下，①采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
【例题·多选题】投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。A.资本公积B.盈余公积C.其他综合收益D.未分配利润 ?? 『正确答案』BD『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，所以变更当日公允价值与原账面价值的差额，应当计入留存收益（盈余公积和未分配利润）。
【例题·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 ?? 『正确答案』D『答案解析』选项A，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时也应考虑计提减值损失；选项B，已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式核算，而采用成本模式核算的投资性房地产符合一定的条件可以转为公允价值模式计量。选项C应是计入公允价值变动损益。
【例题·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益 ?? 『正确答案』C『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益（盈余公积和未分配利润）。所以选择C选项。
【例题·多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化 ?? 『正确答案』AD『答案解析』选项B，计提的减值准备以后期间不能转回；选项C，应作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
第四节投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换（双向转换、重分类）（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换是指房地产用途的变更。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才应当①将投资性房地产转换为其他资产或者②将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。3.自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。4.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（） ?? 『正确答案』×『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。
【例题·判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（） ?? 『正确答案』√『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。所以本题的表述正确。
（二）房地产转换的会计处理1.成本模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产。应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。【口诀】成本模式下不涉及存货,单一科目转单一科目。
【例6－8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作。2×18年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，2×18年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2×18年8月31日，账面余额为80000000元，已计提累计折旧金额为20000000元。假定不考虑其他因素。甲公司的账务处理如下：2×18年9月1日。借：固定资产——厂房80000000投资性房地产累计折旧20000000贷：投资性房地产——厂房80000000累计折旧——厂房20000000
（2）投资性房地产转换为存货（特殊）。应当按照该项房地产在转换日的账面价值（倒挤），借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。（3）自用房地产转换为投资性房地产。应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
【例6－9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额500000000元，已计提折旧5000000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。甲公司的账务处理如下：2×18年5月1日。借：投资性房地产——办公楼500000000累计折旧5000000贷：固定资产——办公楼500000000投资性房地产累计折旧5000000
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产（特殊）。应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。
【例6－10】甲公司是从事房地产开发的企业，2×18年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年，2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：2×18年5月1日。借：投资性房地产——写字楼500000000贷：开发产品500000000
2.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转换为自用房地产。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。【口诀】采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“公允价值变动损益”的贷方。
【例6－11】2×18年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。2×18年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70000000元，其中，成本为67000000元，公允价值变动为增值3000000元。甲公司的账务处理如下：借：固定资产——写字楼72000000贷：投资性房地产——写字楼——成本67000000——公允价值变动3000000公允价值变动损益——投资性房地产2000000（有利差额）
（2）投资性房地产转换为存货[口诀同（1）]。（3）自用房地产转换为投资性房地产。【口诀】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“其他综合收益”的贷方。处置时，有利差额计入的“其他综合收益”要从相反的方向结转入当期损益：借：其他综合收益贷：其他业务成本
【例6－12】2×18年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。2×18年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×19年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×19年1月1日，租赁期为3年。假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2×19年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。甲公司的账务处理如下：2×19年1月1日。借：投资性房地产——办公楼——成本380000000公允价值变动损益——投资性房地产20000000（不利差额）累计折旧150000000贷：固定资产——办公楼550000000
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产[口诀同（3）]。【例6－13】2×18年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂于乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。甲公司的账务处理如下：2×18年5月1日。借：投资性房地产——写字楼——成本430000000贷：开发产品400000000其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产30000000（有利差额）
【例题·单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积 ?? 『正确答案』B『答案解析』企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。
【例题·多选题】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有（）。A.资本公积B.投资收益C.公允价值变动收益D.其他综合收益 ?? 『正确答案』CD『答案解析』企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，则计入其他综合收益。
【例题·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益 ?? 『正确答案』A『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入“其他综合收益”科目。
二、投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。（一）成本模式计量的投资性房地产的处置
【例6－14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200000000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180000000元，已计提折旧20000000元，不考虑相关税费。甲公司的账务处理如下：借：银行存款200000000贷：其他业务收入200000000借：其他业务成本160000000投资性房地产累计折旧20000000贷：投资性房地产——写字楼180000000
（二）公允价值模式计量的投资性房地产的处置
【补充例题】甲企业为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本470000000（转换日的公允价值）贷：开发产品450000000其他综合收益20000000（有利差额）（2）20×7年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000（3）20×8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550000000贷：其他业务收入550000000借：其他业务成本480000000贷：投资性房地产——成本470000000——公允价值变动10000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：借：公允价值变动损益10000000贷：其他业务成本10000000同时，将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本：借：其他综合收益20000000贷：其他业务成本20000000
【例题·计算分析题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2×16年至2×18年与A办公楼相关的交易或事项如下：资料一，2×16年6月30日，甲公司以银行存款12000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用，且已办妥相关手续，租期两年，每年租金500万元，租金每半年收一次。资料二，2×16年12月31日，甲公司收到首期租金250万元，并存入银行，2×16年12月31日，该办公楼公允价值为11800万元。资料三，2×18年6月30日，租赁期满，甲公司收回并交付本公司行政管理部门使用，当日，该办公楼账面价值与公允价值均为11500万元，预计尚可使用20年，预计净残值为零。采用年限平均法计提折旧。本题不考虑增值税及其他因素。
要求：（1）编制甲公司2×16年6月30日购入A办公楼的会计分录。 ?? 『正确答案』（1）2×16年6月30日，购入办公楼：借：投资性房地产——成本12000贷：银行存款12000
（2）编制甲公司2×16年12月31日收到租金的会计分录。 ?? 『正确答案』（2）2×16年12月31日，确认租金收入：借：银行存款250贷：其他业务收入250
（3）编制甲公司2×16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。 ?? 『正确答案』（3）2×16年12月31日，确认公允价值变动：借：公允价值变动损益200贷：投资性房地产——公允价值变动200
（4）2×18年12月31日，编制甲公司收回A办公楼并交付本公司使用的会计分录。 ?? 『正确答案』（4）2×18年12月31日，收回办公楼转为自用：借：固定资产11500投资性房地产——公允价值变动500贷：投资性房地产——成本12000
（5）计算甲公司对A办公楼应计提的2×18年下半年折旧总额，并编制会计分录。 ?? 『正确答案』（5）2×18年下半年固定资产应计提折旧额＝11500/20/2＝287.5（万元）借：管理费用287.5贷：累计折旧287.5
【例题·计算分析题】甲公司以公允价值模式对投资性房地产进行计量。2017年到2018年相关资料如下:资料一：2017年3月1日，甲公司将原作为固定资产核算的写字楼，以经营租赁的方式租给乙公司，租期18个月，当日该写字楼的公允价值16000万元，账面原值15000万元，已计提折旧3000万元。资料二：2017年3月31日，甲公司收到第一个月租金收入125万元，存入银行。12月31日，该写字楼的公允价值17000万元。资料三：2018年9月1日，租赁期届满，甲公司以17500万元的价格出售该写字楼。要求:
（1）写出出租写字楼的分录； ?? 『正确答案』2017年3月1日出租写字楼：借：投资性房地产——成本16000累计折旧3000贷：固定资产15000其他综合收益4000
（2）写出2017年3月31日收到租金的分录； ?? 『正确答案』2017年3月31日收到租金：借：银行存款125贷：其他业务收入125
（3）写出2017年12月31日公允价值变动的分录； ?? 『正确答案』2017年12月31日公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动1000贷：公允价值变动损益1000
（4）写出处置该写字楼的分录。 ?? 『正确答案』2018年9月1日处置写字楼：借：银行存款17500贷：其他业务收入17500借：其他业务成本17000贷：投资性房地产——成本16000——公允价值变动1000借：公允价值变动损益1000贷：其他业务成本1000借：其他综合收益4000贷：其他业务成本4000
2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产
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