调研报告：关于中心城区棚户区改造工作现状、存在的问题及对策建议一、基本情况近年来，市政府及住建等部门认真贯彻落实中央及省市委有关棚改工作决策
部署，紧紧抓住国家实施棚改政策的良好机遇，采取有效措施，积极稳步推进中心城区棚改工作，有力促进经济发展，改善民生福祉，提升城市形象
，取得了明显成效。主要情况如下：（一）工作组织情况，2016年成立中心城区棚户改造和老旧小区整治提升指挥部，指挥长由市委市政府主要
领导担任，副指挥长为分管副市长、市人大和市政协联系领导等。2019年成立中心城区棚户区改造征迁组，定期召开棚改征迁工作调度会。市棚
改办、市土地储备中心、屯溪区政府、市城投集团宜居公司各司其职，分别负责组织协调、土地收储、征迁安置、融资等工作。（二）征迁出让情况
，2016年至2020年7月底，中心城区启动棚改项目地块23个，已完成15个，签约5559户，签约率97.39%。已出让地块10个
，出让面积371.24亩，土地收入20.29亿元。（三）资金使用情况，截至7月底，已到位资金80.42亿元，其中，银行融资54.1
1亿元，棚改债5.76亿元，资管计划贷款（项目配套资本金）6.8亿元，市财政安排资金13.75亿元（地方债7.28亿元、土地出让金
4.86亿元、上级补助资金1.6亿元、市财政资金拨付工作经费0.01亿元）。已支出资金75.11亿元（含城投集团在天目药业地块支出
的非到位资金约0.5亿元），其中直接补偿资金62.47亿元，支付建设期利息4.35亿元，还本付息6.23亿元，及其他支出约2.06
亿元。账面余额资金5.81亿元。（四）棚改效益情况，在去库存方面，有效落实中央及省级房地产宏观调控政策，加快房地产去库存，2015
年末，中心城区商品房库存为116.5万平方米，去化周期达30个月，到2019年末，分别减至44.33万平方米、5.3个月。在创税收
方面，2015年至2019年，中心城区建筑业企业由132家增加到194家，建筑业产值由50.8亿元增加到86.53亿元，房地产直接
税收由5.74亿元增加到10.37亿元，占税收收入比例达到32.6%。经测算，23个棚改地块可产生房地产直接税收约19亿元。在改民
生方面，拆除中心城区15处连片棚户区，有效改善2万多居民的居住条件，进一步优化城市道路网，新增公园、绿地，改善教育、医疗设施，等等
。二、存在问题（一）工作推进还不够有力。一是拆迁周期过长，从全省来看，我市棚改工作进度滞后，目前开展清零攻坚的地块均是2016、2
017年启动的项目，有5个地块均剩余1户未签约，地块清零不及时，导致成本剧增。同时房价的上涨，给扫尾地块的签约也带来一定阻力。二是
节点攻坚较慢，公产房征收工作滞后，如老街片区的工行，以及皖储、长线局等垂直管理部门的公产房，谈判签约进展迟缓。城中村集体土地上房屋
征收难度大，单靠屯溪区难以推进。部分党员干部户未签约，负面影响较大。三是工作协调不足。司法与地方协同不够，对于部分拆迁诉讼案件，司
法判决与地方工作推进缺乏有效衔接，对个别地块的扫尾工作造成消极影响。征收一线激励不够，乡镇街道等基层一线，征收任务重，人力紧，多地
块连续启动，且时间跨度长，导致基层疲于应对。（二）协调机制还不够完善。一是项目统筹上，公益类项目投入较大，根据测算，用于公益类项目
土地将达到426.78亩，与用于出让土地总面积1206.88亩相比约1:3。公益类项目房屋征收成本约20.28亿元，占棚改总投入的
102.82亿元的19.7%。二是资金调度上，棚改资金调度不够，资金结余和资金缺口并存，截至2020年7月底，账面余额资金5.81
亿元，其中，宜居公司4.36亿元，屯溪区房屋征收局1.44亿元。棚改专项债支出进度慢，资金结余问题受省财政厅通报。三是部门联动上，
化债责任需要压实，国家、省要求的十年化债期限与我市棚改债务的协议还款期限时间错配问题还需进一步推动解决，同时化债主体、土地用途规划
、土地出让金调度等职责分属不同部门，缺少统筹，造成化债主体责任虚化、弱化情况。（三）债务化解还不够持续。从征迁成本看，据测算统计，
完成23个棚改地块总投入资金102.82亿元，包括融资金额本息96.07亿元（其中本金72.93亿元、十年期利息23.14亿元）、
棚改专项债等其他财政资金投入等6.75亿元。从收益回报看，预计23个棚改地块土地出让总收入为95.14亿元，另财政实际到账收入还要
扣除国有土地收益基金、农开基金等需缴纳资金。从收支相抵看，完成23个地块，土地出让收入无法覆盖债务（含公益类项目征收成本）。按照去
年确定的十年化债方案，化债资金需求逐年攀升，当年化债额最低6亿元，最高达16亿元。目前土地出让金收入为20.29亿元，占预期土地出
让总收入的21.3%，若以当前项目推进和土地收储情况，土地出让收入难以满足年度化债和政府投资项目资金需求，财政收支矛盾进一步加大。
三、意见建议（一）加大攻坚力度。一要强化目标意识，加强攻坚收尾工作，确保按期完成目标任务，为下一年度争取新的棚改项目和专项债份额打
好基础。二要提高征收效率，全面梳理现有棚改地块，加大征收清零和土地收储工作力度，强化对个别党员干部户、公产房、垂直管理部门、集体土
地产权房屋征收工作，采取有效措施，加快谈判签约，争取实现土地早交付、早出让。三要强化审判执行，注重学习借鉴外地关于棚改、拆迁等先进
做法，着眼工作推进和地方发展，对拆迁有关案件做到快审、快判、快执行。四要创新安置方式，有针对性调整完善安置政策，进一步科学合理制定
棚改安置方式，加大安置补偿公开透明力度，同时要做好安置小区各类服务机构设置和服务设施完善，引导被征收户选择实物安置，让群众消除顾虑
，放心签约。（二）压实工作责任。一要压实化债主体责任，加强部门间协调联动，明晰化债渠道，建立符合实际、切实可行的化债机制。二要压实
投资监管责任，加强对投资效益的监督，把控好经营类项目和公益类项目比例，最大限度发挥资金的投资效益。三要压实资金管理责任，加强棚改资
金管理，严把资金申请、审核、审批和支付流程，不断提升资金使用效率，提高资金使用效益。（三）防范债务风险。一要提高风险意识，加强棚改
专项债项目收益管理，优先保障偿付本息，确保不发生债务风险。二要强化项目主管部门的资金效益意识、债务成本意识，要努力做到资金使用规范
高效，项目推进迅速紧凑。三要积极盘活现有土地存量，加大招商引资力度，引入有实力、社会责任感强、信誉好的企业参与棚户区建设和改造，实
现棚改地块土地收益最大化。（四）营造工作氛围。一要加大宣传力度，提高棚改片区居民的政策知晓率和支持度，为棚改项目的顺利实施营造良好
的社会氛围，同时要注重加强党员干部思想工作，督促党员干部带头配合做好征收工作。二要强化司法协作，要加强与司法部门的沟通，在坚持保障群众合法利益的同时，形成司法拆迁合力，在处理征收诉讼案件时，加大理解与支持，共同推动问题解决。三要提升基层干劲，建立健全征收工作的激励奖惩机制，充分激发基层征收一线工作人员工作热情。 |
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