第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理
解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算
资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估基本途径和方法成
本法市场法收益法收益途径成本途径市场途径过去未来评估基准日资产评估方法体系直接法市场法间接法重置核算法价格指数法重置成本成本法生
产能力比例法统计分析法成新率修复费用法观察法使用年限法收益额收益法折现率收益期市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场
上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资
产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价
值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。市场
法评估估价对象价值，其主要步骤：1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例；2
、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例修正成估价对象情况下的价值；3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值
，按照一定方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等；例：要评估一商品房在2015年9月30日转让价值，在选择案例上，就
要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到
估价对象情况下，最终计算估价对象价值。即：选择可比性强的案例。二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场；（可以搜集最近时期、
与估价对象类似的估价比较案例；（市场要求））2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照
物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物：应3个以上。（二
）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。如：房地产-地理位置
、环境状况机器设备-技术水平企业-收入、盈利、规模?交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D评估对象坐落略略略略略所处
地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.3200
6.10.42006.12.52007.10.3单位价格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2?地块面积225M
2380M2320M2450M2600M2地块形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通
基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年
30年30年评估单项资产应考虑的可比因素主要有：资产的功能：功能越好，价值越大。在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可
比性；如商铺价值评估！资产的实体特征和质量市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间
等。比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响；（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经
量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果类似地区区域因素B?CD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（稍差）
7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离
（稍远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10(稍近)12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）12（稍好）12公
共设施完备状况（相同）10（稍好）12（相同）10水、大气、嗓音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（相同）
8（相同）10（稍差）8综合打分88108100区域因素比较表1：资产评估和市场的关系是（）A.以市场为基础但高于市场B
.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关2：在资产评估中，市场法较适用于（）A
、专用设备B、大部分无形资产C、通用性较强的资产D、受地域、环境等严格限制的资产3：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是（
）A.专有技术 B.商业用房C.专用设备 D.公益性用地四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物
的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参
照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值＝参照物成交价格×评估对象修正指数÷参照物修正指数或评估对
象价值＝参照物成交价格优点：直观简洁、便于操作；缺点：要求的可比性较高。参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：1.现行市
价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现
行市场价格作为评估对象的评估价值。适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘
价为评估价值；批量生产的设备、汽车等2.市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）适用范围：评估对象与参照物之间仅
存在交易条件方面差异的情况。例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变
现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。资产评估价值＝10×（1-40％）＝6（万元）例2：某企业因严重的资不抵
债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新
旧程度基本相同，成交时间为2015年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2015年8月。则待估资产的评估值为？分析：待估资
产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的
价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）3、成本市价法成本市
价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：资产评估价值=评估对象现行合
理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成
本为20万元，则其价值为30万元。资产评估价值=20×150％=30（万元）4、功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在功
能差异的情况。（1）生产能力比例法（资产价值与功能线性相关）资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价
值＝10×90／120＝7.5（万元）案例：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2015年2月1日。评估
人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待
估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价
格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取
，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=
160×150/210=114.29(万元)（2）规模经济效益指数法（资产价值与功能呈指数关系）资产评估价值＝参照物成交价格×（
评估对象生产能力÷参照物生产能力）x例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值＝10×（90／12
0）0.7＝8.18（万元）5.价格指数法（亦称物价指数法）适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。资产评估价
值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了
5%，则：资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万元）案例：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为2
009年，位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58
000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析：由于可以找
到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算
出被估资产的市场价值。经调查，2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=
63394(元)6.成新率价格调整法适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对
象成新率÷参照物成新率）其中：成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）案例：待估资产为某机器设
备，其生产时间为2000年，评估基准日为2013年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为
2012年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2005年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备
的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待
估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用
年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用
年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参
照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格
×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)如果参
照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特征修正系数的计算了。主要有以下
修正系数：交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况）功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力）交易时间修正系数（评
估对象的定基价格指数/参照物的定基价格指数）成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）（二）类比调整法1.市场售价类比法市场
售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算
出评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物售价十功能差异额十时间差异值十……十交易情况差异额资产评估价值＝参照物售价
×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数2.价值比率法价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相
比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的相关财务指标指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。（主要适用于企业价值的评
估）P24市场法的优缺点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机
器设备和大部分的无形资产等。第二节收益法一、收益法的基本含义收益法又称收益现值法，是指通过估测被评估资产未来预期收益，并
按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。（例：货币的时间价值）基本思路将被估资产能够带来的预期收益，
以折现率和资本化率作为收益率，反推在一定收益率下能够带来一定量收益的本金数额。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意
支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本前提被评估对象可持续使用或经营；被评估资产的未来
预期收益可以预测并可以用货币来衡量；（关键：被估资产的继续使用和未来收益之间的内在联系能够把握）资产拥有者获得预期收益所承担的
风险也可以预测并可以用货币来衡量；（关键：折现率或资本化率能够测算）被评估资产预期获利年限可以预测。三、基本程序基本程序1.搜
集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；
3.确定折现率或资本化率；4.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。四、收益法的基本变量参
数1、预期收益额（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢出额。（2）主要特点①收益额是资产未来预期收益额
，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②收益额是资产的主客观收益，而不是资产的实际收益；③收益额是资产超出自身价值的溢出额。（3
）有关收益额的选择①税后净利润（权责发生制）②净现金流量（收付实现制）=净利润+折旧-追加投资③利润总额（包含税收）净现金流
量适宜作为预期收益指标：准确反映资产的预期收益（折旧是为取得收益而发生的贬值；折旧所形成的价值被企业以收益形式获得）。体现了资金的
时间价值（动态指标，与发生数额的时间密不可分）。（4）收益额预测方法时间序列法：建立资产以往收益收益的时间序列方程，假定该时间序
列将会持续。因素分析法（间接法）：一元线性回归多元线性回归2、折现率（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投
资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率——有期限（无风险报酬率加风险报酬率）资本化率——无期限（反映长期资产
前景）综合考虑各种风险因素进行判断同期国库券利率（3）折现率的估算方法基本方法—加和法：无风险报酬率＋风险报酬率行业风险、经营风
险、财务风险、其他风险资本资产定价模型：R=Rf+（Rm-Rf）β资本成本加权法市场法3、收益期（1）基本含义是资产具有获利能
力持续的时间。（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测预期收益额
折现率收益年期五、收益法中的技术方法评估值（P）＝?Ri/ri收益法应用案例：例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估
师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万
元）1、未来各年收益额相等且无限期评估值＝A/r年金（各年相等的收益额）本金化率2、未来各年收益额相等且有限期评估值＝（A/
r）×[1－1/(1+r)n]年金现值系数年金(各年相等的收益额)（年金现值系数表）例题：某被估资产预计未来每年可为企业
带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10％，则该资产的评估值最接近于()A.100万元 B.123万元 C.
175万元D.200万元收益法应用案例：例：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益额为
900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.
59（万元）3、未来收益额在若干年后保持不变--无限期评估值＝?Ri/(1+r)i+A/r(1+r)n后期收益额(各年相等无限
年期)前期收益额(各年不等)复利年金现值系数4、未来收益额在若干年后保持不变--有限期评估值＝?Ri/(1+r)i+A/[r(
1+r)t][1-1/(1+r)N-t]后期收益额(各年相等有限年期)前期收益额(各年不等)年金：题目强调，每年年初或每年年末支
付多少。复利：题目强调，到某年某月某日的收入金额是多少，或某年某月某日的支出金额是多少等等。既：年金算的是期间；而复利算的是时点。
例.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万
无，确定的折现率和本金化率为10％。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。1.永续经营条件下P＝12/
（1+10％）1+15/（1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14／
[10％×(1+10％)5]＝136.17（万元）2.经营50年条件下P=2/(1+10％)1+15/(1+10％）2+13
/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)
50-5]=134.98（万元）收益法：适宜—企业价值、无形资产、资源型资产的评估。对于没有收益或收益无法用货币计量的资产，
无法用该方法。第三节成本法一、成本法的基本含义成本法——是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬
值因素，并将其从重置成本中予以扣而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功
能性贬值-资产经济性贬值基本思路:以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的
评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得
成本越高，相应的资产的价值越高。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。二、基
本前提被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。有可用的历史资料；可再生，可复制。形成资产价值的耗费是必须的。(耗费越大
，资产价值越低)例题1：成本法应用的前提条件有()A、应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评
估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产D、形成资产价值的耗费是必需的E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的成本法的
基本要素1.重置成本的含义重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本：运用与原来相同的材料、建筑或制造
标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本：采用新型材料、现代建筑或制造标
准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。2.实体性贬值：资产由于使用及自然力
的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。3.功能性贬值：技术进步引起的资产功能相对落后而造
成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。4.经济性贬值：外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。三、
各个参数的评估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法4.统计分析法（二）实体性贬值的测
算方法1.观察法（成新率法）2.使用年限法3.修复费用法（三）功能性贬值的测算方法（四）经济性贬值的估算（一）重置成本的估算
方法1.重置核算法（细节分析法、核算法）（1）购买型——是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买
价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。（2）自建型——是把自建
资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。基本原理：
是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。计算公式重置成本＝直接成本
＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费
间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装
成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置
成本为：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）间接成本（安装成本）=500元×0.8=400元重置成本
合计=直接成本+间接成本=52200元。例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的
现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用10
00元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他
费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=
180000+5000+20000=205000（元）例3：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设
备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元
，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接
成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6
×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的
直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0
.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13
.30（万元）2.功能价值法是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算
被估资产重置成本的方法。被评资产重置成本参照物功能价值（单位生产能力）理论假设资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成
本也应相同。计算方法A功能成本线性函数法价格P???P=a＋b×F能力F能力F吨3510305080100150价格万元3
335406085115130175例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，
市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：用最小二乘法：求得：a=31.67b=0.98则直线方
程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为F=70吨，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（万元
）3.价格指数法基本原理是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产
账面原值×价格指数定基环比评估基准日物价指数资产购建时物价指数定基指数＝物价变动指数（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……
（1＋an）环比指数＝（其中an表示第n年环比价格指数）例1：某待估资产购建于2014年，账面原值为50,000元，当时该类资产的
价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则：待估资产重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％
≈84,211（元）例2：某机床于2010年购置安装，账面原值为16万元。2012年进行一次改造，改造费用为4万元；2014年又进
行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2010年为1.05，2012年为1.28，2014年为1.35，2015年为1.60
。要求：计算该机床2015年的重置成本.时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2010161.
051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32201241.281.60/1.28=1.254×1.25=520142
1.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382015?1.601.60/1.60=1合计???31.7重置成本计算表
4、统计分析法基本原理被评估资产的重置成本某类抽样资产的重置成本计算公式被评估资产的重置成本＝∑某类资产的历史成本某类抽样资产
的重置成本某类抽样资产的历史成本×例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使
用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50
万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）
各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法二、实体性贬值及其估算方法是资产
由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度估算方法1.观察
法（成新率法）资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率2.使用年限法资产实体性贬值＝（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使用
年限其中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时
间总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限3.修复费用法：恢复资产功能所支出的费用金额。（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重
置成本×（1—成新率）主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度通过观察确定新旧程度P23形体物理变化程度机器设备评
估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度
、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值
）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止
评估日资产累计法定利用时间×100％1：某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（）A．66.7%
B．50.0%C．33.3%D．25.0%2：某资产于2005年5月购进，2015年5月评估时名义已使
用年限为10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确
定该资产实际已使用年限约为()A、8.8年B、9.4年C、9.6年D、10.0年实际已使用年限=（1015360/
1016360）10=9.4年（3）修复费用法假设设备所发生的实体性损耗是可以通过修理或更换损坏部分得到补偿；如果资产可以
通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用
20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大
约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经
估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗。计算过程：可修复部分实体性贬值：35000
0元不可修复部分实体性贬值率：10/（10/20）×100%=33.3%不可修复部分复原重置成本：2000000-3500
00=1650000不可修复部分实体性贬值：1650000×33.3%=549450油罐全部实体性损耗率：350000+
549450=899450（三）功能性贬值及其估算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损
耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额运营成本（2）产出能力低下（1）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使
原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数分析设备的超额运营成本，应考
虑下列因素：?生产效率是否提高?维护保养费用是否降低?材料消耗是否降低?能源消耗是否降低?操作工人数量是否降低由超额运营成本造成的
功能性贬值的测算方法：（1）计算年超额运营成本;年超额运营成本=被评估资产年运营成本-参照物年运营成本（2）计算年净超额运营成
本;年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1-T）（3）估计被评估资产的剩余寿命（n);（4）将年净超额运营成本在剩余寿命期内折现
并求和。资产功能性贬值额=Σ(年净超额运营成本×折现系数)该折现值之和就是被评估资产的由超额运营成本造成的功能性贬值。例：某
被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运
营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现
率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000
=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产
控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060×(P/A，10%，3)=12060×2
.4869=29992（元）（2）由超额投资成本造成的功能性贬值的测算方法：功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本（四）经
济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需
求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行
高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。（
四）资产的经济性贬值的估算(1)间接计算法经济性贬值率=[1-(预计被利用生产能力/原设计生产能力)x]×100％式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。(2)直接计算法经济性贬值额=年收益损失额×(1-T)×(P／A，r,n）式中，（P／A，r，n）为年金现值系数。例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n）=16662230(元)第四节评估方法的选择一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，多种方法所得出的结果应该趋同。多种评估方法出现差异，可能的原因：1.某些方法的应用前提不具备；2.分析过程有缺陷；3.结构分析有问题；4.某些支撑评估结果的信息依据出现失真；5.评估师的职业判断有误。（二）资产评估方法之间的区别各种评估方法从不同角度表现资产的价值，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。（表2-4）二、资产评估方法的选择1.要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2.要受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。3.受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济参数的制约。4.资产评估人员在选择和运用评估方法时，如条件允许，应考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。