房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类,一类是房地产项目公司的股权收购,一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。一、涉及公司类的文件 1、公司营业执照正副本2、公司房地产开发资质证书3、公司章程4、公司历次股东会、董事会决议5、公司的税务登记证6、公司组织机构代码 证7、公司的银行开户证明和贷款卡8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况9、公司历次的注册和增资的验资报告通 过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。二、设计开发项目类文件1、“一书二证”建设用地批准书,建设用地规划许可 证,建设工程规划许可证2、国有土地使用权证3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4、发改委立项文件或可行性方案批复5、施工许可证6、 预售许可证7、大产权证或小产权证8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复9、项目扩初的批复10、项目各类市政配套部门的征询意见11 、项目的方案文本、扩初文本或施工图12、项目的地质勘探报告13、项目的各类验收报告14、项目面积测绘资料收购项目的报批报建或施工到 不同的阶段需提供以上的不同文件,由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解:1、项目土地取得的来源及合法性,土地使用的时间和原 始土地价格的多少,并结合财务调查了解土地款项的支付情况2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标3、依收购项目进展到不同的阶 段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整,是否合法4、如项目工程已实际开工,应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质 检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸,以确保今后竣工验收的合规性。三、涉及财务类的资料1、涉税文件:发票深绿采购的文件和税 收优惠、财务奖励类的文件;2、公司历年的报表及审计报告;3、公司的所有账本,包括:总账、明细账、现金日记账、成本台账等;4、银行及 非金融机构贷款的明细;5、对外担保的明细;6、开户银行的明细;通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用:1、了解注册资本和 历次增资的情况,检查注册资金的到位情况;2、了解企业的资金流向,重点检查往来款、应收应付款的情况;3、了解各类合同款项的支付情况, 预测和计算履行合同还应支付的款项;4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性,避免税务的风险;5、检查企业涉税事项:税 金是否依法足额缴纳,是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等;6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法;7、确保财务反应成本是否 合规合法,以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。四、公司的经济合同履行情况公司签订的所有合同,并重点检查一下合同 :1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同;2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同;3、 贷款合同及担保合同;4、以上合同的履行情况,包括:合同金额,合同的变更情况,已付款、未付款、应付款的情况,合同履行的进度情况,如: 设计、工程等的进度情况。此类尽职调查主要作用是,了解企业成立至今的经济活动,各类合同的金额及履行情况,判断可能产生的债权、债务,或 有负债、隐性负债,及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。 |
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