房地产企业的所得税处理

主 讲 人 ： 国 家 税 务 总 局 张 家 口 市 下 花 园 区 税 务 局 唐 金 龙

开 发 产 品 竣 工 证 明 材 料 报送 房 地 产 管 理 部 门 备 案开 发 产 品 已 经 投 入 使 用开 发 产 品 已 经 取 得 初 始产 权 证 明 已 备 案已 使 用已 拿 证

二 、 开 发 商 收 入 的 确 认全 款分 期贷 款 销 售 合 同 约 定 金 额 和 付 款 日 期 确 定收 入开 发 商 收 到 价 款 时 索 取 价 款 凭 证 时收 到 首 付 价 款 时 ， 余 下 的 银 行 转 账时 确 认 收 入

委 托 代 销委 托 代 销

（ 2019） 2019年 8月 ， 某 房 地 产 公 司 采 取 基 价 并 实 行 超 基 价 分 成 方 式 委 托 房地 产 企 业 销 售 开 发 产 品 ， 假 设 截 止 当 年 12月 31日 ， 房 地 产 企 业 、 中 介 公 司 以及 消 费 者 共 签 销 售 合 同 5000万 元 ， 其 中 房 地 产 公 司 获 得 基 价 4200万 元 ， 超 基价 分 成 500万 元 ， 房 地 产 公 司 企 业 所 得 税 的 应 税 收 入 是 多 少 ？ A:4200万 元 B： 4500万 元 C： 4700万 元 D:5000万 元

企 业 将 开 发 产 品 用 于 捐 赠 、 投 资 、 换 取 其 他 生 产 物 资 、 以 及 对 外 进 行 投资 等 行 为 ， 造 成 ， 房 屋 产 权 出 现 转 移 ， 我 们 也 把 他 看 成 一 种 销 售 行 为 ， 需 要确 认 收 入 。1.按 本 企 业 近 期 或 本 年 度 最 近 月 份 同 类 开 发 产 品 市 场 销 售 价 格 确 定 ：2.有 主 管 税 务 机 关 按 照 当 地 同 类 开 发 产 品 的 市 场 公 允 价 值 来 确 认 ；3.按 开 发 产 品 的 成 本 利 润 率 来 确 定 ， 但 不 得 低 于 15%， 具 体 比 例 由 主 管 税务 机 关 确 定 。房 地 产 的 视 同 销 售

土 地 征 用及 拆 迁 补偿 费 前 期 工 程费建 筑 安 装工 程 费

基 础 设 施建 设 费公 共 配 套设 施 费开 发 间 接费 六 项据 实扣 除

企 业 在 进 行 成 本 费 用 的 核 算 与 扣 除 时 ， 必 须 按 照 规 定 区 分 期 间 费 用 、 开发 产 品 计 税 成 本 、 已 销 开 发 产 品 费 用 和 未 销 开 发 产 品 计 税 成 本 。 企 业 发 生 的期 间 费 用 、 税 金 及 附 加 、 土 地 增 值 税 、 以 及 已 销 开 发 产 品 计 税 成 本 等 都 是 当期 按 规 定 扣 除 。 已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 =已 实 现 销 售 的 可 售 面 积 x 可 售 面 积 的 单 位 工程 成 本 可 售 面 积 的 单 位 工 程 成 本 =总 建 筑 成 本 /总 的 销 售 面 积 。按 规 定 扣 除 的 成 本 费 用

? 1.对 已 完 工 未 售 出 产 品 的 维 修 养 护 费 用 ： （ 当 期 据 实 扣 除 ）? 2.公 共 维 修 基 金 ： （ 移 交 时 扣 除 ）? 3.配 套 设 施 费? （ 三 看 ）? 4.企 业 提 供 保 证 金 ： 发 生 时 扣 除 ， 未 发 生 时 不 得 扣 除? 5.委 托 境 外 销 售 费 用 ： 不 超 过 委 托 收 入 10%的 ， 据 实 扣 除 。看 盈 利看 产 权看 赠 与 配 套 设 施 费单 独 核 算

若 产 权 属 于 全 体 业 主 且 属 于 非 营 利 性 的 项 目 ， 或 无 偿 赠 与 地 方 政 府 的 ，视 为 公 共 配 套 设 施 费若 属 于 盈 利 性 的 ， 或 产 权 归 企 业 所 有 ， 或 捐 赠 给 地 方 政 府 以 外 的 单 位 ，均 应 当 单 独 核 算 其 成 本 。

业 非 货 币 形 式 取 得 土 地 使 用 权 的 成 本 计 算? 非 货 币 形 式 是 指 以 开 发 的 产 品 、 股 权 或 其 他 固 定 资 产 来 取 得 土 地 使 用 权以 本 地 开 发 产 品 获 取

土 地 转 股 权 获 取以 其 他 地 开 发 产 品 获 取 暂 不 确 认 ， 分 房 后 以 房 子 的 公 允 价 值 和支 付 的 相 关 税 费 为 成 本立 即 确 认 ， 按 市 场 公 允 价 值 和 转 让 过 程中 支 付 的 相 关 税 费 为 成 本投 资 发 生 时 确 认 ， 按 土 地 的 公 允 价 值 和相 关 税 费 为 成 本

? 企 业 销 售 未 完 工 开 发 产 品 ， 应 当 按 照 预 计 毛 利 率 区 计 算 预 计 毛 利 额 ，计 入 当 期 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 ： 完 工 之 后 ， 结 算 实 际 毛 利 额 ，并 与 预 计 毛 利 额 之 间 的 差 额 计 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 。五 、 房 地 产 企 业 的 计 税 毛 利 率计 划 单 列 市以 上 的 城 市15% 地 级 市 城 区及 郊 区 10%经 济 适 用 房 、限 价 房 和 危房 3% 其 他 地 区5%

某 房 地 产 开 发 公 司 2019年 开 发 一 栋 写 字 楼 ， 相 关 资 料 如 下 ：1. 取 得 土 地 使 用 权 出 让 收 入 4000万 元 ， 市 政 配 套 设 施 600万 元 ， 缴 纳 契 税184万 元 ；2. 支 付 前 期 工 程 费 、 建 筑 安 装 工 程 费 、 基 础 建 设 工 程 费 共 计 6800万 元 ， 支付 公 共 配 套 设 施 费 400万 元 ；3. 写 字 楼 地 上 建 筑 面 积 12000平 方 米 ， 地 下 配 套 车 位 不 可 售 面 积 3000平 方米4. 公 司 采 取 基 价 并 实 行 超 基 价 分 成 委 托 代 销 写 字 楼 面 积 的 80%， 每 平 米 1.9万 元 ， 剩 余 面 积 自 用 ， 公 司 、 受 托 方 、 购 买 方 共 同 签 订 销 售 合 同 ， 取 得 不 含税 收 入 共 计 19200万 元5. 发 生 期 间 费 用 1500万 元 ， 缴 纳 城 建 和 两 项 附 加 、 城 镇 土 地 使 用 税 和 土 地增 值 税 共 计 2100万 元 。依 据 上 述 资 料 ， 回 答 以 下1.2019年 ， 公 司 的 企 业 所 得 税 的 应 税 收 入 是 多 少 ？2.该 公 司 2019年 企 业 所 得 税 税 前 应 扣 除 的 土 地 成 本 （ 含 契 税 ） 是 多 少 ？3.该 公 司 2019年 企 业 所 得 税 扣 除 土 地 成 本 以 外 的 开 发 成 本 是 多 少 ？

4.2019年 该 公 司 的 企 业 所 得 税 应 缴 纳 多 少 ？