48_中华全国律师协会律师办理建筑物区分所有权法律业务操作指引

中华全国律师协会律师 办理建筑物区分所有权法律业务操作指引
中 华 全 国 律 师 协 会 律 师 办 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引
（ 中 华 全 国 律 师 协 会 发 布 2 0 1 3 年 6 月 汇 编 ）
时 效 性 ： 现 行 有 效
发 文 机 关 ： 中 华 全 国 律 师 协 会
发 文 日 期 ： 2 0 1 3 年 0 6 月 0 1 日
施 行 日 期 ： 2 0 1 3 年 0 6 月 0 1 日
效 力 级 别 ： 行 业 规 定
目 录
总 则 - 3 -
第 一 节 一 般 规 定 - 3 -
第 二 节 法 律 依 据 - 3 -
第 一 章 建 筑 物 区 分 所 有 权 专 有 部 分 专 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引 - 3 -
第 一 节 概 述 - 3 -
第 二 节 商 品 房 买 卖 合 同 的 签 订 - 3 -
第 三 节 经 营 性 用 房 问 题 - 3 -
第 四 节 车 库 、 车 位 的 问 题 - 3 -
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制 - 3 -
第 二 章 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 有 部 分 共 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引 - 3 -
第 一 节 概 述 - 3 -
第 二 节 建 筑 物 及 建 筑 区 划 内 公 共 设 施 、 公 共 场 所 问 题 - 3 -
第 三 节 专 项 维 修 资 金 问 题 - 3 -
第 四 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制 - 3 -
第 三 章 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 同 管 理 权 法 律 业 务 操 作 指 引 - 3 -
第 一 节 概 述 - 4 -
第 二 节 业 主 大 会 - 4 -
第 三 节 业 主 委 员 会 - 4 -
第 四 节 物 业 服 务 企 业 - 4 -
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制 - 4 -
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附 则 - 4 -
总 则 - 4 -
第 一 节 一 般 规 定 - 4 -
第 二 节 法 律 依 据 - 5 -
第 一 章 建 筑 物 区 分 所 有 权 专 有 部 分 专 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引 - 7 -
第 一 节 概 述 - 7 -
第 二 节 商 品 房 买 卖 合 同 的 签 订 - 7 -
第 三 节 经 营 性 用 房 问 题 - 9 -
第 四 节 车 库 、 车 位 的 问 题 - 1 1 -
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制 - 1 2 -
第 二 章 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 有 部 分 共 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引 - 1 4 -
第 一 节 概 述 - 1 4 -
第 二 节 建 筑 物 及 建 筑 区 划 内 公 共 设 施 、 公 共 场 所 问 题 - 1 5 -
第 三 节 专 项 维 修 资 金 问 题 - 1 7 -
第 四 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制 - 2 3 -
第 三 章 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 同 管 理 权 法 律 业 务 操 作 指 引 - 2 8 -
第 一 节 概 述 - 2 8 -
第 二 节 业 主 大 会 - 2 8 -
第 三 节 业 主 委 员 会 - 3 1 -
第 四 节 物 业 服 务 企 业 - 3 4 -
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制 - 4 5 -
附 则 - 5 0 -
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目 录
总 则
第 一 节 一 般 规 定
第 二 节 法 律 依 据
第一 章 建筑 物区 分所有 权专 有部分 专有权 法律 业务操 作指 引
第 一 节 概 述
第 二 节 商 品 房 买 卖 合 同 的 签 订
第 三 节 经 营 性 用 房 问 题
第 四 节 车 库 、 车 位 的 问 题
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
第二 章 建筑 物区 分所有 权共 有部分 共有权 法律 业务操 作指 引
第 一 节 概 述
第 二 节 建 筑 物 及 建 筑 区 划 内 公 共 设 施 、 公 共 场 所 问 题
第 三 节 专 项 维 修 资 金 问 题
第 四 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
第三 章 建筑 物区 分所有 权共 同管理 权法律 业务 操作指 引
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第 一 节 概 述
第 二 节 业 主 大 会
第 三 节 业 主 委 员 会
第 四 节 物 业 服 务 企 业
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
附 则
总 则
第 一 节 一 般 规 定
第 1 条 制 定 目 的
为 了 提 高 律 师 承 办 建 筑 物 区 分 所 有 权 相 关 业 务 水 平 ， 提 高 工 作 效 率 ， 减 少 律 师 执 业 中 的 疏 漏 ， 降 低 律
师 业 务 风 险 ， 为 委 托 人 提 供 更 优 质 的 法 律 服 务 ， 指 导 律 师 办 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 相 关 诉 讼 和 非 诉 业 务 ， 特
制 定 本 操 作 指 引 。
第 2 条 适 用 范 围
本 操 作 指 引 适 用 于 发 生 在 中 华 人 民 共 和 国 领 域 内 的 、 律 师 承 办 建 筑 物 区 分 所 有 权 相 关 业 务 ， 包 括 专 有
部 分 专 有 权 、 共 有 部 分 共 有 权 、 共 同 管 理 权 等 相 关 法 律 业 务 。
第 3 条 指 引 内 容
本 指 引 以 我 国 现 行 法 律 、 法 规 、 部 门 规 章 为 依 据 ， 就 相 关 业 务 的 操 作 程 序 、 规 范 、 注 意 事 项 及 风 险 提
示 与 防 范 等 内 容 ， 按 照 律 师 服 务 对 象 及 业 务 类 型 的 不 同 进 行 分 类 ， 涉 及 民 事 主 体 间 的 法 律 关 系 及 民 事 主 体
与 政 府 主 管 部 门 间 的 法 律 关 系 处 理 。
第 4 条 名 词 解 释
本 指 引 涉 及 较 多 专 业 名 词 ， 为 明 确 各 名 词 意 义 ， 特 对 如 下 相 关 名 词 进 行 解 释 ， 本 指 引 中 出 现 如 下 名 词 ，
均 按 本 解 释 的 内 容 确 定 ， 有 特 殊 说 明 的 除 外 ：
业 主 - - 依 法 享 有 建 筑 物 专 有 部 分 所 有 权 ， 或 者 基 于 商 品 房 买 卖 的 民 事 法 律 行 为 ， 已 经 合 法 占 有 建 筑 物
专 有 部 分 ， 但 尚 未 依 法 办 理 所 有 权 登 记 的 人 。
业 主 大 会 - - 由 一 个 物 业 管 理 区 域 内 全 体 业 主 组 成 ， 以 一 定 程 序 决 定 物 业 管 理 区 域 内 全 体 业 主 权 利 义 务
的 组 织 。
业 主 委 员 会 - - 由 组 成 业 主 大 会 的 业 主 依 照 法 定 程 序 选 举 或 者 更 换 ， 执 行 业 主 大 会 的 决 定 事 项 的 组 织 。
物 业 服 务 企 业 - - 依 法 设 立 、 具 有 独 立 法 人 资 格 ， 从 事 物 业 管 理 服 务 活 动 的 民 事 主 体 。
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前 期 物 业 服 务 企 业 - - 在 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业 之 前 ， 由 建 设 单 位 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 。
物 业 使 用 人 - - 物 业 的 承 租 人 、 借 用 人 或 者 其 他 物 业 使 用 人
前 期 物 业 服 务 合 同 - - 由 建 设 单 位 选 聘 的 ， 应 当 包 含 在 房 屋 买 卖 合 同 中 的 物 业 服 务 合 同 。
物 业 服 务 合 同 - - 由 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 与 全 体 业 主 或 业 主 委 员 会 签 订 的 物 业 服 务 合 同 。
物 业 资 料 - - 建 设 单 位 应 向 物 业 服 务 企 业 移 交 的 资 料 ：
（ 1 ） 竣 工 总 平 面 图 ， 单 体 建 筑 、 结 构 、 设 备 竣 工 图 ， 配 套 设 施 、 地 下 管 网 工 程 竣 工 图 等 竣 工 验 收 资
料 ；
（ 2 ） 设 施 设 备 的 安 装 、 使 用 和 维 护 保 养 等 技 术 资 料 ；
（ 3 ） 物 业 质 量 保 修 文 件 和 物 业 使 用 说 明 文 件 ；
（ 4 ） 物 业 管 理 所 必 需 的 其 他 资 料 。
建 筑 物 区 分 所 有 权 专 有 部 分 - - 建 筑 区 划 内 符 合 下 列 条 件 的 房 屋 ， 以 及 车 位 、 摊 位 等 特 定 空 间 ：
（ 1 ） 具 有 构 造 上 的 独 立 性 ， 能 够 明 确 区 分 ；
（ 2 ） 具 有 利 用 上 的 独 立 性 ， 可 以 排 他 使 用 ；
（ 3 ） 能 够 登 记 成 为 特 定 业 主 所 有 权 的 客 体 ；
以 及 ， 规 划 上 专 属 于 特 定 房 屋 ， 且 开 发 商 销 售 时 已 经 根 据 规 划 列 入 该 特 定 房 屋 买 卖 合 同 中 的 露 台 等 ，
属 于 专 有 部 分 的 组 成 部 分 。
共 有 部 分 - - 是 建 筑 区 划 内 排 除 专 有 部 分 以 外 ， 不 属 于 市 政 公 用 部 分 或 其 他 权 利 人 所 有 的 ， 为 业 主 共 同
所 有 的 部 分 。
经 营 性 用 房 - - 建 筑 物 内 规 划 用 于 各 类 商 业 服 务 、 生 产 经 营 （ 办 公 ） 等 经 营 性 活 动 的 房 屋 。
第 5 条 使 用 说 明
5 . 1 本 操 作 指 引 是 为 律 师 承 办 相 关 业 务 提 供 经 验 和 借 鉴 的 指 导 性 标 准 ， 不 具 有 强 制 性 或 规 范 性 。
5 . 2 本 操 作 指 引 所 陈 述 内 容 ， 是 根 据 处 理 一 般 业 务 和 经 验 制 定 ， 并 不 保 证 是 处 理 任 何 具 体 业 务 的 最 佳 方
案 ， 律 师 应 根 据 实 际 情 况 处 理 具 体 业 务 。
5 . 3 因 为 律 师 承 办 业 务 受 复 杂 的 具 体 情 况 和 环 境 影 响 ， 本 操 作 指 引 不 是 律 师 承 办 业 务 避 免 风 险 的 保 证 。
第 二 节 法 律 依 据
第 6 条 概 述
本 操 作 指 引 依 据 现 行 法 律 、 法 规 编 写 ， 以 《 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 》 为 核 心 依 据 ， 以 《 中 华 人 民 共 和
国 合 同 法 》 、 《 物 业 管 理 条 例 》 等 法 律 、 法 规 、 部 门 规 章 为 辅 助 。 此 方 面 法 规 原 则 性 较 强 ， 部 分 规 定 尚 存
许 多 需 要 完 善 之 处 。 对 于 缺 乏 具 体 法 律 依 据 的 ， 律 师 在 承 办 业 务 时 应 按 照 法 律 的 基 本 原 则 处 理 ， 同 时 应 积
累 经 验 ， 并 积 极 提 供 立 法 建 议 。
在 本 指 引 列 明 的 法 律 依 据 外 ， 律 师 在 承 办 业 务 时 应 注 意 地 方 法 规 、 规 章 、 行 政 规 范 性 文 件 的 规 定 ， 特
别 是 关 于 程 序 和 时 限 方 面 的 规 定 ， 更 应 给 予 足 够 关 注 。
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本 操 作 指 引 系 根 据 现 行 法 规 编 制 ， 承 办 相 关 律 师 应 充 分 注 意 法 律 、 法 规 的 制 定 、 修 改 、 废 除 情 况 ， 并
就 相 关 情 况 进 行 适 当 调 整 。
第 7 条 法 律 依 据
7 . 1 法 律 类 ：
《 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 》 （ 1 9 8 7 年 1 月 1 日 施 行 ）
《 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 》 （ 2 0 0 7 年 1 0 月 1 日 施 行 ）
《 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 》 （ 1 9 9 9 年 1 0 月 1 日 施 行 ）
《 中 华 人 民 共 和 国 建 筑 法 》 （ 2 0 1 1 年 4 月 2 2 日 修 正 ）
7 . 2 行 政 法 规 类 ：
《 物 业 管 理 条 例 》 （ 2 0 0 7 年 8 月 2 6 日 修 订 ）
《 建 设 工 程 质 量 管 理 条 例 》 （ 2 0 0 0 年 1 月 3 0 日 施 行 ）
《 社 会 团 体 登 记 管 理 条 例 》 （ 1 9 9 8 年 1 0 月 2 5 日 施 行 ）
《 地 名 管 理 条 例 》 （ 1 9 8 6 年 1 月 2 3 日 施 行 ）
7 . 3 部 门 规 章 类 ：
原 建 设 部 《 前 期 物 业 管 理 招 标 投 标 管 理 暂 行 办 法 》 （ 2 0 0 3 年 9 月 1 日 施 行 ）
原 建 设 部 《 物 业 服 务 企 业 资 质 管 理 办 法 》 （ 2 0 0 7 年 1 1 月 2 6 日 修 正 ）
原 建 设 部 《 前 期 物 业 服 务 合 同 （ 示 范 文 本 ） 》 （ 2 0 0 4 年 9 月 6 日 发 布 ）
原 建 设 部 、 财 政 部 《 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 办 法 》 （ 2 0 0 8 年 2 月 1 日 施 行 ）
原 建 设 部 《 商 品 房 销 售 管 理 办 法 》 （ 2 0 0 1 年 6 月 1 日 施 行 ）
原 建 设 部 《 房 屋 建 筑 工 程 质 量 保 修 办 法 》 （ 2 0 0 0 年 6 月 3 0 日 施 行 ）
原 建 设 部 《 商 品 住 宅 实 行 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 制 度 的 规 定 》 （ 1 9 9 8 年 9 月 1 日 施 行 ）
原 建 设 部 《 房 屋 登 记 办 法 》 （ 2 0 0 8 年 7 月 1 日 施 行 ）
住 房 和 城 乡 建 设 部 《 房 屋 登 记 簿 管 理 试 行 办 法 》 （ 2 0 0 8 年 5 月 6 日 施 行 ）
原 建 设 部 《 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面 积 分 摊 规 则 （ 试 行 ） 》 （ 1 9 9 5 年 1 2 月 1 日 施 行 ）
民 政 部 《 地 名 管 理 条 例 实 施 细 则 》 （ 1 9 9 6 年 6 月 1 8 日 施 行 ）
国 务 院 机 关 事 务 管 理 局 、 中 央 国 家 机 关 人 民 防 空 委 员 会 《 关 于 平 时 使 用 人 防 工 程 的 暂 行 规 定 》 （ 1 9 9 3
年 1 2 月 1 日 施 行 ）
住 房 和 城 乡 建 设 部 《 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 指 导 规 则 》 （ 2 0 1 0 年 1 月 1 日 施 行 ）
住 房 和 城 乡 建 设 部 《 物 业 承 接 查 验 办 法 》 （ 2 0 1 1 年 1 月 1 日 施 行 ）
7 . 4 司 法 解 释 类 ：
最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 （ 2 0 0 9 年 1 0 月 1
日 施 行 ）
最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 （ 2 0 0 9 年 1 0 月 1 日 施 行 ）
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最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 （ 2 0 0 3 年 6 月 1 日 施 行 ）
第一 章 建筑 物区 分所有 权专 有部分 专有权 法律 业务操 作指 引
第 一 节 概 述
第 8 条 专 有 部 分 的 界 定
参 见 总 则 部 分 第 4 条 " 建 筑 物 区 分 所 有 权 专 有 部 分 " 的 定 义 。
第 9 条 专 有 部 分 所 有 权 行 使 的 基 本 原 则
9 . 1 业 主 对 建 筑 物 专 有 部 分 享 有 占 有 、 使 用 、 收 益 和 处 分 的 权 利 。
9 . 2 业 主 行 使 专 有 部 分 所 有 权 应 依 照 业 主 公 约 行 使 ， 不 得 危 及 建 筑 物 的 安 全 ， 不 得 损 害 其 他 业 主 的 合 法
权 益 ， 主 要 包 括 ：
9 . 2 . 1 不 得 破 坏 建 筑 物 的 基 础 、 结 构 、 承 重 墙 体 及 公 用 设 施 ；
9 . 2 . 2 不 得 损 害 建 筑 物 的 整 体 外 观 ；
9 . 2 . 3 不 得 擅 自 改 变 建 筑 物 的 使 用 用 途 ；
9 . 2 . 4 不 得 妨 害 环 境 卫 生 及 其 他 业 主 的 安 全 ；
9 . 2 . 5 不 得 违 反 其 他 业 主 共 同 利 益 等 。
9 . 3 业 主 转 让 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 ， 其 对 共 有 部 分 享 有 的 共 有 和 共 同 管 理 的 权 利 应 随 建 筑 物 专
有 部 分 一 并 转 让 。
9 . 4 业 主 不 得 违 反 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 ， 将 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 。 业 主 将 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房
的 ， 除 遵 守 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 外 ， 应 当 经 有 利 害 关 系 的 业 主 同 意 。
第 二 节 商 品 房 买 卖 合 同 的 签 订
第 1 0 条 律 师 提 供 法 律 服 务 的 原 则
1 0 . 1 明 确 判 断 属 于 建 筑 物 及 建 筑 区 划 内 专 有 部 分 的 范 畴 ， 提 示 业 主 、 建 设 单 位 （ 开 发 商 ） 等 相 关 权 利
主 体 注 意 。
1 0 . 2 审 核 商 品 房 买 卖 合 同 及 其 附 件 ， 确 保 合 同 内 容 符 合 一 般 性 规 定 ：
1 0 . 2 . 1 建 筑 区 划 内 的 道 路 、 绿 地 、 其 他 公 共 场 所 、 公 用 设 施 及 物 业 服 务 用 房 、 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 的
维 修 资 金 、 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 等 属 于 业 主 共 有 ， 但 城 镇 公 共 道 路 、 城
镇 公 共 绿 地 及 明 示 属 于 个 人 的 绿 地 除 外 。 在 法 律 上 已 经 明 确 规 定 属 于 业 主 所 有 的 公 共 空 间 ， 建 设 单 位 与 业
主 在 合 同 中 不 得 约 定 其 权 利 归 属 。
1 0 . 2 . 2 建 筑 区 划 内 ， 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 位 、 车 库 的 归 属 ， 由 当 事 人 通 过 出 售 、 附 赠 或 者 出 租 等 方
式 约 定 。 上 述 车 位 、 车 库 应 当 首 先 满 足 业 主 的 需 要 。 在 没 有 满 足 业 主 需 要 之 前 ， 不 得 向 业 主 以 外 的 第 三 人
销 售 、 出 租 、 赠 与 。
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1 0 . 2 . 3 建 筑 区 划 内 的 绿 地 属 于 个 人 ， 应 予 以 明 示 。 没 有 按 法 律 规 定 明 示 的 ， 属 于 全 体 业 主 共 有 。
1 0 . 2 . 4 露 台 一 般 处 于 建 筑 物 顶 层 屋 顶 ， 屋 顶 作 为 建 筑 物 的 基 本 结 构 属 于 共 有 部 分 ， 但 如 果 经 批 准 的 建
筑 设 计 规 划 将 露 台 专 属 于 特 定 房 屋 ， 则 该 露 台 属 于 专 有 部 分 。
第 1 1 条 律 师 就 商 品 房 买 卖 合 同 签 订 （ 涉 及 专 有 部 分 内 容 ） 为 房 屋 买 受 人 （ 业 主 ） 提 供 法 律 服 务
各 地 房 地 产 业 管 理 部 门 为 规 范 商 品 房 交 易 ， 要 求 建 设 单 位 必 须 使 用 统 一 制 定 的 商 品 房 买 卖 合 同 范 本 。
但 建 设 单 位 往 往 在 合 同 范 本 的 基 础 上 添 加 附 件 ， 约 定 对 业 主 不 利 的 内 容 。 律 师 为 业 主 审 查 合 同 时 ， 应 当 对
范 本 中 需 填 写 的 内 容 以 及 附 件 部 分 进 行 着 重 审 查 ， 确 认 建 设 单 位 提 供 的 合 同 文 本 是 否 符 合 法 律 法 规 的 规 定 ，
是 否 存 在 不 利 于 业 主 或 侵 犯 业 主 利 益 的 条 款 。
1 1 . 1 审 查 、 确 定 合 同 约 定 的 建 筑 面 积 是 否 符 合 规 定 。 根 据 《 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面 积 分 摊
规 则 （ 试 行 ） 》 、 《 住 宅 设 计 规 范 》 等 规 定 ， 套 内 建 筑 面 积 应 由 房 屋 的 套 内 使 用 面 积 、 套 内 墙 体 面 积 两 部
分 组 成 ， 具 体 计 算 方 式 如 下 ：
1 1 . 1 . 1 套 内 使 用 面 积 ： 卧 室 、 起 居 室 、 厅 、 过 道 、 厨 房 、 卫 生 间 、 储 藏 室 、 壁 橱 等 分 户 门 内 面 积 的 总
和 ； 跃 层 住 宅 中 的 户 内 楼 梯 按 自 然 层 数 的 面 积 总 和 计 入 使 用 面 积 ； 烟 囱 、 通 风 道 、 管 道 井 均 不 计 入 使 用 面
积 ； 内 墙 面 装 修 厚 度 计 入 使 用 面 积 。
1 1 . 1 . 2 套 内 墙 体 面 积 ： 套 内 墙 体 分 为 公 共 墙 和 非 公 共 墙 两 种 。 其 中 套 （ 单 元 ） 与 套 （ 单 元 ） 、 套 （ 单
元 ） 与 共 有 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 墙 以 及 外 墙 （ 包 括 山 墙 ） 均 为 公 共 墙 ， 公 共 墙 的 划 分 方 式 《 中 华 人 民 共 和
国 物 权 法 》 并 未 作 明 确 规 定 ， 现 行 的 一 般 计 算 方 式 是 按 墙 体 水 平 面 积 的 一 半 计 入 套 内 墙 体 面 积 ； 套 （ 单 元 ）
内 的 分 隔 墙 为 非 公 共 墙 ， 按 墙 体 水 平 面 积 的 全 部 计 入 套 内 墙 体 面 积 。
阳 台 面 积 应 按 结 构 底 板 投 影 净 面 积 单 独 计 算 ， 不 计 入 每 套 使 用 面 积 或 建 筑 面 积 。
1 1 . 2 审 查 、 确 定 合 同 中 有 关 面 积 误 差 的 处 理 方 式 是 否 符 合 业 主 的 利 益 。
根 据 最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 商 品 房 买 卖 合 同 纠 纷 案 件 适 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 第 1 4 条 的 规 定 ， 建
设 单 位 交 付 使 用 的 房 屋 套 内 建 筑 面 积 或 者 建 筑 面 积 与 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 面 积 不 符 ， 合 同 有 约 定 的 ， 按 照
约 定 处 理 ； 合 同 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ， 按 照 以 下 原 则 处 理 ：
1 1 . 2 . 1 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3 % 以 内 （ 含 3 % ） ， 按 照 合 同 约 定 的 价 格 据 实 结 算 ， 业 主 因 此 请 求 解 除 合 同
的 ， 法 院 将 不 予 支 持 ；
1 1 . 2 . 2 面 积 误 差 比 绝 对 值 超 出 3 % ， 业 主 有 权 请 求 解 除 合 同 、 返 还 已 付 购 房 款 及 利 息 。 如 业 主 同 意 继 续
履 行 合 同 ， 房 屋 实 际 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积 的 ， 面 积 误 差 比 在 3 % 以 内 （ 含 3 % ） 部 分 的 房 价 款 应 由 业 主 按 照
约 定 的 价 格 补 足 ， 面 积 误 差 比 超 出 3 % 部 分 的 房 价 款 应 由 建 设 单 位 承 担 ， 所 有 权 归 业 主 ； 房 屋 实 际 面 积 小 于
合 同 约 定 面 积 的 ， 面 积 误 差 比 在 3 % 以 内 （ 含 3 % ） 部 分 的 房 价 款 及 利 息 应 由 建 设 单 位 返 还 业 主 ， 面 积 误 差 比
超 过 3 % 部 分 的 房 价 款 ， 业 主 有 权 要 求 建 设 单 位 双 倍 返 还 。
此 外 ， 商 品 房 买 卖 合 同 按 建 筑 面 积 计 价 的 ， 当 事 人 亦 可 在 合 同 中 约 定 套 内 建 筑 面 积 和 分 摊 的 共 有 建 筑
面 积 ， 如 建 筑 面 积 不 变 而 套 内 建 筑 面 积 发 生 误 差 以 及 建 筑 面 积 与 套 内 建 筑 面 积 均 发 生 误 差 时 约 定 按 照 上 述
司 法 解 释 的 方 式 或 约 定 其 他 方 式 处 理 。
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1 1 . 3 审 查 、 确 定 合 同 约 定 的 绿 地 、 车 库 及 车 位 、 露 台 等 内 容 是 否 符 合 规 划 要 求 。
1 1 . 3 . 1 建 设 单 位 如 出 售 或 附 赠 建 筑 规 划 区 内 部 分 绿 地 给 业 主 ， 则 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 的 附 图 中 应 显 示
该 部 分 绿 地 ， 且 具 有 与 公 共 空 间 隔 离 的 建 筑 结 构 ， 建 设 单 位 应 保 证 该 等 建 筑 结 构 符 合 建 设 规 划 要 求 （ 约 定
罚 则 ） 。
1 1 . 3 . 2 建 设 单 位 如 转 让 、 附 赠 或 出 租 车 库 、 车 位 给 业 主 ， 则 应 要 求 建 设 单 位 出 示 该 车 库 、 车 位 符 合 规
划 要 求 的 证 明 ， 并 对 符 合 规 划 作 出 保 证 （ 约 定 罚 则 ） 。 此 外 ， 还 应 查 清 该 地 下 车 位 是 否 属 于 人 防 地 下 室 。
业 主 使 用 属 于 人 防 地 下 室 改 造 的 车 库 、 车 位 时 ， 应 要 求 建 设 单 位 出 示 人 防 地 下 室 平 时 使 用 审 批 手 续 ，
并 审 核 建 设 单 位 准 许 业 主 使 用 年 限 有 否 超 过 人 防 主 管 部 门 准 许 建 设 单 位 使 用 的 年 限 。
1 1 . 3 . 3 如 建 设 单 位 出 售 的 房 屋 附 带 露 台 的 ， 则 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 中 约 定 及 （ 或 ） 在 附 图 中 应 显 示 该
露 台 ， 且 具 有 与 公 共 空 间 隔 离 的 建 筑 结 构 ， 建 设 单 位 应 保 证 该 等 建 筑 结 构 符 合 建 设 规 划 要 求 （ 约 定 罚 则 ） 。
第 1 2 条 律 师 就 商 品 房 买 卖 合 同 签 订 （ 涉 及 专 有 部 分 内 容 ） 为 建 设 单 位 提 供 法 律 服 务
1 2 . 1 向 建 设 单 位 出 具 法 律 意 见 书 ， 告 知 哪 些 空 间 属 于 业 主 法 定 共 有 部 分 ， 哪 些 空 间 属 于 业 主 专 有 部 分 ，
哪 些 部 分 可 以 在 规 划 文 件 中 事 先 确 定 为 非 业 主 共 有 部 分 。
1 2 . 2 审 查 、 拟 制 商 品 房 买 卖 合 同 及 其 补 充 协 议 、 附 件 ， 确 保 约 定 内 容 不 得 违 反 《 中 华 人 民 共 和 国 物 权
法 》 等 法 律 法 规 的 强 制 性 规 定 ， 避 免 将 法 定 属 于 全 体 业 主 共 有 的 空 间 约 定 属 于 建 设 单 位 或 个 别 业 主 所 有 。
1 2 . 3 审 查 建 设 单 位 提 供 的 规 划 文 件 ， 确 定 可 以 通 过 合 同 约 定 转 让 权 属 的 绿 地 范 围 ， 并 提 示 建 设 单 位 ：
未 经 明 示 为 专 有 部 分 的 绿 地 （ 即 规 划 不 属 于 专 有 部 分 的 绿 地 ） 不 得 以 出 售 、 赠 与 等 方 式 承 诺 给 个 别 业 主 使
用 ， 也 不 得 就 绿 地 的 使 用 向 业 主 收 取 费 用 ， 否 则 ， 出 售 、 赠 与 条 款 无 效 ， 已 收 取 的 费 用 应 予 以 退 还 。 如 果
收 取 的 费 用 必 须 体 现 绿 地 价 值 的 ， 可 以 对 所 售 商 品 房 按 套 计 价 ， 并 将 绿 地 价 值 体 现 在 商 品 房 价 格 中 。
1 2 . 4 建 设 单 位 利 用 人 防 地 下 室 改 造 为 车 库 、 车 位 出 租 的 ， 应 提 示 建 设 单 位 ： 在 出 租 前 办 理 人 防 工 程 平
时 使 用 审 批 手 续 并 交 纳 相 关 使 用 费 ， 并 向 承 租 人 告 知 人 防 工 程 的 性 质 及 使 用 时 应 遵 守 相 关 人 防 法 律 法 规 。
1 2 . 5 审 查 建 设 单 位 提 供 的 规 划 文 件 ， 确 定 可 以 通 过 合 同 约 定 转 让 权 属 的 车 库 、 车 位 范 围 ， 拟 制 符 合 法
律 规 定 的 车 位 转 让 、 出 租 协 议 。
根 据 《 汽 车 库 建 筑 设 计 规 范 》 ， 汽 车 库 室 内 最 小 净 高 应 符 合 以 下 规 定 ： 微 型 车 、 小 型 车 2 . 2 0 米 ； 轻 型
车 2 . 8 0 米 ； 中 、 大 型 、 铰 接 客 车 3 . 4 0 米 。 如 汽 车 库 室 内 最 小 净 高 未 达 到 上 述 标 准 的 ， 则 不 能 以 车 库 的 名
义 出 售 、 出 租 或 者 赠 与 。
第 三 节 经 营 性 用 房 问 题
第 1 3 条 经 营 性 用 房 的 含 义 及 界 定
具 体 参 见 总 则 部 分 第 4 条 " 经 营 性 用 房 " 的 定 义 。
第 1 4 条 律 师 就 经 营 性 用 房 问 题 （ 涉 及 专 有 部 分 内 容 ） 为 业 主 提 供 法 律 服 务
1 4 . 1 购 买 经 营 性 用 房
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1 4 . 1 . 1 注 意 核 实 经 营 性 用 房 的 土 地 使 用 权 年 限 。 一 般 情 况 下 ， 商 品 房 用 地 的 土 地 使 用 年 限 为 ： 住 宅 用
地 7 0 年 ， 商 业 用 地 4 0 年 ， 商 住 、 酒 店 式 公 寓 、 办 公 用 房 、 工 业 用 房 5 0 年 。
1 4 . 1 . 2 与 住 宅 建 设 用 地 不 同 （ 住 宅 建 设 用 地 使 用 权 期 满 后 自 动 续 期 ） ， 规 划 用 途 为 经 营 性 用 房 的 建 设
用 地 使 用 权 期 满 后 ， 依 法 律 规 定 办 理 。
1 4 . 1 . 3 其 他 参 见 第 1 1 条 。
1 4 . 2 出 租 、 二 次 转 让 经 营 性 用 房
1 4 . 2 . 1 接 受 业 主 委 托 对 承 租 人 、 受 让 人 的 经 营 资 质 、 资 信 情 况 等 进 行 尽 职 调 查 。
1 4 . 2 . 2 起 草 、 审 查 、 修 改 经 营 性 用 房 的 租 赁 、 转 让 相 关 合 同 。 转 让 经 营 性 用 房 所 有 权 ， 其 对 共 有 部 分
享 有 的 共 有 和 共 同 管 理 的 权 利 义 务 应 一 并 转 让 。 此 外 ， 应 注 意 与 承 租 人 就 共 有 部 分 的 权 利 和 义 务 进 行 约 定 ，
如 约 定 共 有 部 分 权 利 受 到 侵 害 时 ， 要 求 承 租 人 及 时 通 知 业 主 行 使 相 关 权 利 。 另 需 注 意 约 定 物 业 管 理 费 的 交
纳 义 务 人 。
1 4 . 2 . 3 将 同 一 产 权 的 经 营 性 用 房 分 割 同 时 出 租 给 数 个 承 租 人 时 ， 应 注 意 与 数 个 承 租 人 明 确 承 租 经 营 性
用 房 的 具 体 位 置 及 范 围 、 承 租 方 转 租 的 限 制 、 多 个 承 租 主 体 优 先 购 买 权 、 共 有 部 分 权 利 义 务 的 安 排 等 内 容 。
1 4 . 2 . 4 协 助 办 理 租 赁 、 转 让 登 记 手 续 。 转 让 必 须 拟 制 书 面 合 同 ， 并 到 房 地 产 管 理 部 门 办 理 房 屋 过 户 手
续 。
1 4 . 2 . 5 注 意 提 示 业 主 、 承 租 人 ： 使 用 经 营 性 用 房 从 事 经 营 活 动 时 ， 不 得 影 响 其 他 业 主 的 正 常 居 住 和 生
活 环 境 的 安 全 或 安 宁 ， 否 则 其 他 业 主 有 权 请 求 排 除 妨 害 、 赔 偿 损 失 。 特 别 注 意 噪 声 、 油 烟 等 空 气 污 染 、 污
水 排 放 、 垃 圾 堆 放 等 应 符 合 小 区 管 理 规 定 及 国 家 、 地 方 标 准 ； 经 营 性 用 房 装 修 时 ， 应 事 先 经 过 有 关 部 门 的
批 准 （ 包 括 但 不 限 于 消 防 、 房 屋 安 全 鉴 定 等 部 门 ） 。
1 4 . 3 普 通 住 宅 转 变 为 经 营 性 用 房
1 4 . 3 . 1 协 助 业 主 与 居 委 会 、 业 主 委 员 会 、 有 利 害 关 系 的 其 他 业 主 进 行 协 商 ， 取 得 其 同 意 ， 并 起 草 有 利
害 关 系 业 主 的 同 意 函 等 文 件 。
业 主 将 普 通 住 宅 转 变 为 经 营 性 用 房 ， 除 遵 守 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 外 ， 应 符 合 业 主 公 约 的 约 定 并 事
先 取 得 有 利 害 关 系 的 其 他 业 主 的 同 意 ， 否 则 有 利 害 关 系 的 业 主 有 权 请 求 排 除 妨 害 或 恢 复 原 状 ， 造 成 损 害 的
还 应 承 担 赔 偿 责 任 。
根 据 最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 的 规 定 ， 本
栋 建 筑 物 内 的 其 他 业 主 ， 应 当 认 定 为 " 有 利 害 关 系 的 业 主 " 。 建 筑 区 划 内 ， 本 栋 建 筑 物 之 外 的 业 主 ， 主 张 与
自 己 有 利 害 关 系 的 ， 应 提 供 证 据 证 明 其 房 屋 价 值 、 生 活 质 量 受 到 或 者 可 能 受 到 不 利 影 响 。
1 4 . 3 . 2 协 助 业 主 或 承 租 人 办 理 工 商 登 记 手 续 。
第 1 5 条 律 师 就 经 营 性 用 房 问 题 （ 涉 及 专 有 部 分 内 容 ） 为 建 设 单 位 提 供 法 律 服 务
1 5 . 1 销 售 经 营 性 用 房
1 5 . 1 . 1 审 查 、 拟 制 经 营 性 用 房 买 卖 合 同 等 文 件 ， 注 意 提 示 建 设 单 位 ： 根 据 原 建 设 部 《 商 品 房 销 售 管 理
办 法 》 的 规 定 ， 销 售 经 营 性 用 房 时 ， 不 应 对 预 售 房 采 取 售 后 包 租 或 变 相 售 后 包 租 的 方 式 进 行 销 售 。
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1 5 . 1 . 2 其 他 参 见 第 1 2 条 。
1 5 . 2 出 租 经 营 性 用 房
1 5 . 2 . 1 接 受 建 设 单 位 委 托 对 承 租 人 经 营 资 质 、 资 信 情 况 等 进 行 尽 职 调 查 。
1 5 . 2 . 2 起 草 、 审 查 、 修 改 租 赁 合 同 ， 并 注 意 以 下 问 题 ：
（ 1 ） 应 注 意 与 承 租 人 就 共 有 部 分 的 权 利 和 义 务 ， 以 及 对 物 业 管 理 费 的 交 纳 进 行 约 定 。
（ 2 ） 应 在 协 议 中 要 求 承 租 人 使 用 经 营 性 用 房 从 事 经 营 活 动 时 ， 不 得 影 响 其 他 业 主 的 正 常 居 住 和 生 活
环 境 的 安 全 或 安 宁 ， 特 别 注 意 噪 声 、 油 烟 等 空 气 污 染 、 污 水 排 放 、 垃 圾 堆 放 等 应 符 合 小 区 管 理 规 定 及 国 家 、
地 方 标 准 ； 经 营 性 用 房 装 修 时 应 事 先 经 过 有 关 部 门 的 批 准 （ 包 括 但 不 限 于 消 防 、 房 屋 安 全 鉴 定 等 部 门 ） ，
如 给 其 他 业 主 或 建 设 单 位 造 成 损 失 的 ， 承 租 人 应 承 担 赔 偿 责 任 。
（ 3 ） 协 助 办 理 租 赁 登 记 手 续 。
（ 4 ） 提 示 开 发 商 根 据 当 地 税 务 部 门 的 规 定 交 纳 出 租 经 营 性 用 房 的 税 费 。
第 四 节 车 库 、 车 位 的 问 题
第 1 6 条 车 库 、 车 位 的 种 类
1 6 . 1 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 库 、 车 位
在 开 发 房 地 产 前 期 经 规 划 主 管 部 门 批 准 ， 在 建 筑 区 划 内 投 资 建 设 的 车 库 、 车 位 ， 其 作 为 建 筑 物 区 分 所
有 权 的 专 有 部 分 ， 建 设 单 位 可 以 出 售 、 附 赠 或 者 出 租 的 方 式 处 分 ， 并 应 首 先 满 足 业 主 的 需 要 。 在 没 有 首 先
满 足 业 主 需 要 之 前 ， 不 得 向 业 主 以 外 的 第 三 人 出 售 、 出 租 或 赠 与 。
1 6 . 2 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 其 他 共 有 的 场 所 停 放 汽 车 的 车 库 、 车 位
占 用 业 主 共 有 的 公 共 场 所 停 放 汽 车 的 车 库 、 车 位 ， 一 般 兼 具 其 他 功 能 ， 归 属 于 全 体 业 主 共 有 ， 其 开 发 、
使 用 、 经 营 、 管 理 等 权 利 也 由 业 主 通 过 业 主 大 会 或 业 主 委 员 会 行 使 。 本 指 引 第 三 章 详 细 论 述 ， 本 节 不 作 详
细 介 绍 。
1 6 . 3 利 用 人 防 地 下 室 停 放 汽 车 的 车 库 、 车 位
依 据 《 中 华 人 民 共 和 国 人 民 防 空 法 》 强 制 建 设 人 防 地 下 室 ， 其 建 筑 面 积 不 计 入 业 主 共 有 建 筑 面 积 ， 同
时 也 不 属 于 业 主 专 有 部 分 。 建 设 单 位 向 人 防 管 理 部 门 缴 纳 费 用 并 备 案 后 ， 可 将 人 防 地 下 室 开 发 成 用 于 停 放
汽 车 的 车 库 、 车 位 ， 但 不 应 损 失 其 功 能 、 设 施 ， 任 何 单 位 、 个 人 对 其 只 有 使 用 、 经 营 的 权 利 ， 不 享 有 所 有
权 。
第 1 7 条 律 师 就 车 库 、 车 位 问 题 为 业 主 提 供 法 律 服 务
1 7 . 1 对 合 同 约 定 的 车 库 、 车 位 进 行 调 查 ， 如 是 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 库 、 车 位 ， 则 可 签 订 转 让 、 赠 与 、
出 租 使 用 合 同 ； 如 果 是 人 防 地 下 室 改 造 的 车 库 、 车 位 ， 则 只 能 签 订 租 赁 使 用 合 同 ， 并 应 要 求 出 租 方 出 具 在
人 防 主 管 部 门 办 理 的 备 案 手 续 。
1 7 . 2 认 真 审 查 建 设 单 位 提 供 的 格 式 合 同 文 本 ， 确 认 是 否 存 在 损 害 业 主 利 益 的 内 容 。 提 出 修 改 意 见 ， 参
加 业 主 与 建 设 单 位 的 签 约 谈 判 。
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1 7 . 3 如 果 对 预 售 中 的 车 库 、 车 位 签 订 转 让 、 赠 与 、 承 租 合 同 ， 且 无 法 标 明 具 体 位 置 的 ， 律 师 可 以 帮 助
业 主 在 合 同 中 与 建 设 单 位 约 定 车 库 、 车 位 竣 工 交 付 时 ， 车 库 、 车 位 受 让 人 、 受 赠 人 、 承 租 人 确 定 车 库 、 车
位 具 体 位 置 的 程 序 、 方 式 。
第 1 8 条 律 师 就 车 库 、 车 位 问 题 为 建 设 单 位 提 供 法 律 服 务
1 8 . 1 注 意 提 示 建 设 单 位 ： 转 让 、 附 赠 、 出 租 车 位 时 ， 应 当 优 先 满 足 规 划 区 内 业 主 的 需 求 。
1 8 . 2 审 查 建 设 单 位 提 供 的 规 划 文 件 ， 明 确 人 防 地 下 室 改 造 的 车 库 、 车 位 范 围 ， 提 示 建 设 单 位 ： 只 能 就
该 等 车 位 签 订 租 赁 使 用 合 同 ， 并 应 配 合 人 防 管 理 部 门 日 常 的 维 护 、 管 理 及 使 用 人 防 地 下 室 的 工 作 。 并 且 ，
协 助 建 设 单 位 在 人 防 主 管 部 门 办 理 备 案 手 续 。
1 8 . 3 拟 制 有 关 车 库 、 车 位 的 销 售 、 租 赁 等 协 议 。 地 方 性 法 规 、 规 章 规 定 车 库 、 车 位 应 当 办 理 权 属 登 记
手 续 的 ， 应 提 示 建 设 单 位 协 助 业 主 办 理 车 库 、 车 位 权 属 登 记 手 续 。
1 8 . 4 预 售 时 无 法 确 定 合 同 约 定 车 库 、 车 位 具 体 位 置 的 ， 协 助 建 设 单 位 制 定 业 主 选 取 车 库 、 车 位 的 程 序 、
方 式 。
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
本 节 结 合 相 关 司 法 实 践 经 验 ， 对 常 见 的 涉 及 专 有 部 分 的 纠 纷 及 处 理 机 制 作 一 简 要 介 绍 。
第 1 9 条 建 设 单 位 与 业 主 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
1 9 . 1 建 设 单 位 交 付 房 屋 实 际 建 筑 面 积 与 商 品 房 买 卖 合 同 约 定 建 筑 面 积 存 在 误 差 的 纠 纷
1 9 . 1 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 建 设 单 位 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 ；
（ 2 ） 房 屋 产 权 证 ；
（ 3 ） 专 业 测 量 机 构 的 测 量 报 告 。
1 9 . 1 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 了 解 建 设 单 位 交 付 的 房 屋 面 积 应 当 是 多 少 ， 同 时 审 查 合 同 是 否 约 定 了
关 于 面 积 误 差 的 解 决 方 式 。 如 果 合 同 没 有 约 定 关 于 面 积 误 差 的 解 决 方 式 ， 则 可 参 照 第 1 1 . 2 款 内 容 解 决 。
（ 2 ） 房 屋 产 权 证 上 记 载 的 房 屋 建 筑 面 积 是 经 房 屋 测 量 管 理 部 门 测 量 后 确 定 的 ， 如 房 屋 产 权 证 上 记 载
的 建 筑 面 积 与 合 同 约 定 的 建 筑 面 积 存 在 误 差 ， 则 可 直 接 证 明 建 设 单 位 交 付 的 房 屋 建 筑 面 积 与 合 同 约 定 的 建
筑 面 积 不 符 。
（ 3 ） 如 果 业 主 认 为 房 屋 产 权 证 上 记 载 的 建 筑 面 积 与 交 付 房 屋 的 实 际 建 筑 面 积 有 误 差 ， 可 以 自 行 委 托
或 向 人 民 法 院 申 请 由 专 业 测 量 机 构 ， 依 据 《 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面 积 分 摊 规 则 （ 试 行 ） 》 与 《 建
筑 面 积 计 算 规 则 》 进 行 测 量 。
1 9 . 2 建 设 单 位 转 让 、 附 赠 、 出 租 车 库 、 车 位 与 业 主 的 纠 纷
1 9 . 2 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 建 设 单 位 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 车 库 、 车 位 转 让 、 附 赠 、 出 租 合 同 ；
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（ 2 ） 车 库 、 车 位 的 规 划 文 件 及 图 纸 ；
（ 3 ） 建 设 单 位 使 用 人 防 地 下 室 经 营 车 库 、 车 位 的 备 案 证 明 及 交 费 凭 证 。
1 9 . 2 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 建 设 单 位 与 业 主 签 署 的 车 库 、 车 位 转 让 、 附 赠 、 出 租 合 同 ， 了 解 产 生 纠 纷 的 车 库 、 车 位 的
具 体 位 置 ， 通 过 车 库 、 车 位 的 出 租 合 同 还 可 以 了 解 车 库 、 车 位 租 赁 的 期 限 。
（ 2 ） 通 过 规 划 文 件 可 以 了 解 产 生 纠 纷 的 车 库 、 车 位 是 否 为 规 划 用 于 停 放 汽 车 的 车 库 、 车 位 ， 如 果 车
库 、 车 位 系 占 用 共 有 道 路 或 业 主 共 有 场 所 而 建 ， 则 建 设 单 位 无 权 处 分 该 车 库 、 车 位 。
（ 3 ） 如 果 通 过 规 划 文 件 了 解 到 产 生 纠 纷 的 车 库 、 车 位 系 人 防 地 下 室 改 造 而 成 ， 则 应 要 求 建 设 单 位 出
具 在 人 防 主 管 部 门 备 案 的 证 明 及 交 费 凭 证 。 同 时 ， 应 注 意 出 租 车 库 、 车 位 的 合 同 期 限 不 应 长 于 备 案 使 用 的
期 限 。
1 9 . 3 建 设 单 位 与 业 主 约 定 特 定 绿 地 、 露 台 等 空 间 专 属 于 特 定 业 主 的 纠 纷
1 9 . 3 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 建 设 单 位 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 ；
（ 2 ） 绿 地 、 露 台 等 空 间 的 规 划 证 明 文 件 ；
（ 3 ） 交 付 使 用 时 绿 地 、 露 台 等 空 间 的 建 筑 状 况 。
1 9 . 3 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 建 设 单 位 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 了 解 合 同 中 关 于 产 生 纠 纷 的 绿 地 、
露 台 等 约 定 内 容 及 具 体 位 置 。
（ 2 ） 通 过 规 划 证 明 文 件 及 图 纸 ， 了 解 关 于 产 生 纠 纷 的 绿 地 、 露 台 等 空 间 在 规 划 设 计 时 是 否 利 用 墙 体 、
围 栏 等 建 筑 与 共 有 空 间 隔 离 开 ， 绿 地 、 露 台 等 空 间 是 否 有 通 向 公 共 空 间 的 公 用 通 道 。 如 果 产 生 纠 纷 的 绿 地 、
露 台 等 空 间 与 共 有 空 间 没 有 隔 离 设 施 ， 或 者 有 公 用 的 通 道 ， 则 该 绿 地 、 露 台 等 空 间 在 规 划 上 属 于 共 有 空 间 ，
建 设 单 位 不 得 通 过 合 同 转 让 、 附 赠 给 特 定 业 主 。
（ 3 ） 业 主 可 以 通 过 影 像 资 料 和 证 人 证 言 证 明 产 生 纠 纷 的 绿 地 、 露 台 等 空 间 交 付 时 的 状 况 ， 如 果 交 付
时 存 在 的 墙 体 、 围 栏 等 隔 离 设 施 与 规 划 图 纸 不 一 致 ， 说 明 建 设 单 位 擅 自 更 改 了 规 划 文 件 ， 交 付 时 绿 地 、 露
台 等 空 间 的 " 明 示 " 设 施 也 不 符 合 规 划 文 件 。
1 9 . 4 业 主 与 业 主 间 因 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 的 纠 纷
1 9 . 4 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 房 屋 产 权 证 ；
（ 2 ） 业 主 同 意 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 的 证 明 ；
（ 3 ） 工 商 登 记 部 门 关 于 经 营 性 用 房 业 主 或 使 用 者 的 登 记 信 息 ；
（ 4 ） 房 屋 价 值 或 生 活 质 量 受 到 或 可 能 受 到 经 营 活 动 影 响 的 证 明 。
1 9 . 4 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
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（ 1 ） 通 过 房 屋 产 权 证 记 载 的 房 屋 坐 落 位 置 可 以 证 明 相 关 业 主 是 否 为 法 律 规 定 的 " 有 利 害 关 系 的 业 主 " 。
同 一 栋 房 屋 的 业 主 为 当 然 的 " 有 利 害 关 系 的 业 主 " ， 同 一 规 划 区 内 的 业 主 则 需 举 证 证 明 其 房 屋 价 值 或 生 活 质
量 受 到 或 可 能 受 到 经 营 活 动 影 响 后 ， 才 具 备 " 有 利 害 关 系 的 业 主 " 的 资 格 。
（ 2 ） 业 主 同 意 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 的 证 明 ， 是 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 的 前 提 。 如 果 没 有 全 部 " 有 利
害 关 系 的 业 主 " 的 书 面 同 意 ， 相 关 业 主 或 物 业 的 使 用 者 将 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 则 当 然 不 合 法 。
（ 3 ） 将 住 宅 改 变 为 经 营 性 用 房 的 经 营 者 登 记 的 经 营 信 息 或 营 业 范 围 ， 可 以 直 接 证 明 住 宅 被 改 变 为 经
营 性 用 房 的 事 实 。
（ 4 ） 房 屋 价 值 或 生 活 质 量 受 到 或 可 能 受 到 经 营 活 动 影 响 的 证 明 ， 是 同 一 建 筑 区 划 ， 但 不 在 同 一 栋 房
屋 且 受 经 营 活 动 影 响 的 业 主 ， 是 " 有 利 害 关 系 的 业 主 " 行 使 权 利 的 前 提 条 件 。
第二 章 建筑 物区 分所有 权共 有部分 共有权 法律 业务操 作指 引
第 一 节 概 述
第 2 0 条 共 有 部 分 的 界 定
2 0 . 1 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 有 部 分 又 称 共 用 部 分 ， 是 建 筑 区 划 内 排 除 专 有 部 分 以 外 ， 不 属 于 市 政 公 用 部
分 或 其 他 权 利 人 所 有 的 ， 为 业 主 共 同 所 有 的 部 分 。
2 0 . 2 共 有 部 分 具 体 涉 及 以 下 内 容 ：
2 0 . 2 . 1 建 筑 物 设 施 中 排 除 专 有 部 分 以 外 的 共 有 部 分 ， 包 括 建 筑 物 的 基 础 、 承 重 结 构 、 外 墙 、 屋 顶 等 基
本 结 构 部 分 ， 通 道 、 楼 梯 、 大 堂 等 公 共 通 行 部 分 ， 消 防 、 公 共 照 明 等 附 属 设 施 、 设 备 、 避 难 层 、 设 备 层 或
者 设 备 间 等 结 构 部 分 ；
2 0 . 2 . 2 建 筑 区 划 内 排 除 业 主 专 有 部 分 、 市 政 公 用 部 分 或 者 其 他 权 利 人 所 有 的 场 所 、 设 施 等 ， 包 括 建 筑
区 划 内 的 道 路 、 绿 地 、 物 业 服 务 用 房 以 及 其 他 公 共 场 所 、 公 用 设 施 ；
2 0 . 2 . 3 建 筑 区 划 内 的 土 地 ， 依 法 由 业 主 共 同 享 有 建 设 用 地 使 用 权 ， 但 属 于 业 主 专 有 的 整 栋 建 筑 物 的 规
划 占 地 或 者 城 镇 公 共 道 路 、 绿 地 占 地 除 外 ；
2 0 . 2 . 4 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 的 维 修 基 金 ， 属 于 业 主 共 有 。
第 2 1 条 共 有 部 分 共 有 权 行 使 的 基 本 原 则
2 1 . 1 业 主 对 共 有 部 分 既 享 有 占 有 、 使 用 、 收 益 、 处 分 等 共 有 权 ， 同 时 又 共 同 承 担 相 应 的 义 务 ， 不 得 以
放 弃 权 利 为 由 ， 不 履 行 义 务 。
2 1 . 2 业 主 基 于 对 住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 特 定 使 用 功 能 的 合 理 需 要 ， 可 以 无 偿 利 用 屋 顶 以 及 与 其
专 有 部 分 相 对 应 的 外 墙 面 等 共 有 部 分 ， 但 不 得 违 反 法 律 、 法 规 、 管 理 规 约 ， 损 害 他 人 合 法 权 益 。
2 1 . 3 业 主 不 得 单 独 处 分 其 对 共 有 部 分 的 共 有 权 ， 对 共 有 部 分 权 利 的 转 让 要 附 随 于 业 主 转 让 建 筑 物 内 的
住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 一 并 转 让 。
2 1 . 4 有 关 共 有 权 行 使 的 重 大 事 项 要 经 由 业 主 共 同 决 定 。
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2 1 . 5 侵 害 共 有 部 分 权 益 的 ， 业 主 可 以 以 当 事 人 身 份 提 出 请 求 权 。
2 1 . 6 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 的 维 修 资 金 经 业 主 共 同 决 定 ， 可 以 用 于 电 梯 、 水 箱 等 共 有 部 分 的 维 修 。
第 二 节 建 筑 物 及 建 筑 区 划 内 公 共 设 施 、 公 共 场 所 问 题
第 2 2 条 律 师 提 供 法 律 服 务 的 基 本 范 畴
2 2 . 1 明 确 判 断 属 于 建 筑 物 及 建 筑 区 划 内 公 共 设 施 、 公 共 场 所 等 共 有 部 分 的 范 畴 ， 提 示 业 主 、 开 发 商 等
相 关 权 利 主 体 注 意 。
2 2 . 2 协 助 业 主 建 立 共 有 部 分 权 利 行 使 的 秩 序 ， 对 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 等 共 有 部 分 的 费 用 分 摊 、 收 益 分
配 等 事 项 达 成 约 定 。
2 2 . 3 协 助 业 主 行 使 对 共 有 部 分 的 权 利 。
2 2 . 3 . 1 协 调 业 主 构 建 对 共 有 部 分 的 占 有 、 使 用 、 收 益 、 处 分 秩 序 。 改 变 共 有 部 分 的 用 途 、 利 用 共 有 部
分 从 事 经 营 性 活 动 、 处 分 共 有 部 分 的 ， 应 当 由 业 主 共 同 决 定 ， 相 关 内 容 可 以 参 考 本 指 引 共 同 管 理 权 相 关 内
容 。
2 2 . 3 . 2 协 助 业 主 主 张 对 共 有 部 分 的 收 益 。 共 有 部 分 取 得 的 收 益 属 于 业 主 共 有 ， 开 发 商 、 物 业 服 务 企 业
等 无 权 处 分 该 收 益 ， 业 主 之 间 对 收 益 分 配 有 约 定 的 ， 按 照 约 定 ， 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ， 按 照 业 主 专
有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 的 比 例 确 定 分 配 。
2 2 . 3 . 3 协 助 业 主 、 业 主 大 会 向 某 些 业 主 提 出 对 共 有 部 分 费 用 分 摊 的 请 求 。 业 主 之 间 对 共 有 部 分 费 用 分
摊 有 约 定 的 ， 按 照 约 定 ， 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ， 按 照 业 主 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 的 比 例 确 定 。
2 2 . 3 . 4 协 助 业 主 行 使 共 有 部 分 物 上 请 求 权 ， 维 护 合 法 权 益 。
（ 1 ） 建 设 单 位 、 物 业 服 务 企 业 、 业 主 委 员 会 、 业 主 等 擅 自 占 用 建 筑 区 划 内 属 于 业 主 共 有 的 绿 地 、 道
路 、 其 他 公 共 场 所 、 公 用 设 施 、 物 业 服 务 用 房 或 者 改 变 其 使 用 功 能 的 ， 律 师 可 以 协 助 当 事 人 提 出 排 除 妨 害 、
恢 复 原 状 或 者 赔 偿 损 失 的 请 求 权 。
（ 2 ） 建 设 单 位 、 物 业 服 务 企 业 等 利 用 建 筑 区 划 内 业 主 共 有 部 分 从 事 盈 利 性 活 动 的 ， 律 师 可 以 协 助 当
事 人 提 出 返 还 扣 除 相 应 成 本 之 后 收 益 的 请 求 权 。
2 2 . 3 . 5 提 示 物 业 服 务 公 司 不 得 擅 自 利 用 和 改 变 建 筑 区 划 范 围 内 的 公 共 建 设 和 共 用 设 施 、 物 业 用 房 等 ，
确 有 必 要 时 ， 应 当 提 请 业 主 大 会 讨 论 决 定 同 意 后 ， 由 业 主 依 法 办 理 有 关 手 续 。
第 2 3 条 律 师 为 建 筑 物 设 施 内 公 共 设 施 、 公 共 场 所 相 关 问 题 提 供 法 律 服 务
2 3 . 1 建 筑 物 设 施 内 有 关 公 共 设 施 、 公 共 场 所 的 判 定 标 准
2 3 . 1 . 1 外 墙 ： 包 围 专 有 部 分 所 形 成 的 外 部 房 屋 基 本 结 构 ， 包 括 外 墙 结 构 体 和 外 墙 面 。
2 3 . 1 . 2 屋 顶 及 楼 顶 ： 屋 顶 是 指 连 接 上 下 层 房 屋 之 间 的 建 筑 基 本 结 构 ； 楼 顶 是 指 顶 层 房 屋 之 上 与 建 筑 物
上 层 空 间 隔 离 的 建 筑 结 构 。
2 3 . 1 . 3 楼 顶 平 台 ： 楼 顶 平 台 不 同 于 楼 顶 ， 是 指 楼 顶 上 的 一 定 空 间 。 楼 顶 平 台 并 不 当 然 属 于 业 主 共 有 ，
应 区 分 判 断 ：
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（ 1 ） 当 楼 顶 平 台 符 合 以 下 条 件 时 ， 应 当 认 定 为 顶 楼 业 主 专 有 部 分 的 组 成 部 分 ：
① 符 合 规 划 ；
② 具 备 构 造 上 的 独 立 性 ， 能 够 明 确 区 分 ；
③ 具 有 利 用 上 的 独 立 性 ， 可 以 排 他 使 用 ；
④ 建 设 单 位 销 售 时 已 经 根 据 规 划 列 入 该 特 定 房 屋 买 卖 合 同 。
（ 2 ） 当 楼 顶 平 台 为 建 筑 物 之 基 本 构 造 ， 具 有 共 用 性 质 ， 且 楼 顶 平 台 在 设 计 上 具 有 防 火 避 难 功 能 时 应
认 定 为 共 有 。
2 3 . 1 . 4 承 重 结 构 ： 直 接 将 本 身 自 重 与 各 种 外 加 作 用 力 系 统 地 传 递 给 基 础 地 基 的 主 要 结 构 构 件 和 其 连 接
接 点 ， 包 括 承 重 墙 体 、 立 杆 、 柱 、 框 架 柱 、 支 墩 、 楼 板 、 梁 、 屋 架 、 悬 索 等 。 简 单 的 判 断 标 准 是 看 拆 除 该
部 分 对 房 屋 主 体 结 构 是 否 会 有 不 利 影 响 。
2 3 . 1 . 5 避 难 层 ： 建 筑 高 度 超 过 1 0 0 m 的 公 共 建 筑 内 发 生 火 灾 时 供 人 员 临 时 避 难 使 用 的 楼 层 。
2 3 . 1 . 6 设 备 层 ： 专 用 于 布 置 机 电 设 备 等 的 楼 层 。
2 3 . 1 . 7 设 备 间 ： 每 一 幢 大 楼 的 适 当 地 点 设 置 电 信 设 备 和 计 算 机 网 络 设 备 ， 以 及 建 筑 物 配 线 设 备 ， 进 行
网 络 管 理 的 场 所 。
2 3 . 2 建 筑 物 共 有 部 分 发 生 自 然 损 坏 所 需 费 用 的 处 理 原 则 ：
2 3 . 2 . 1 依 据 《 物 权 法 》 的 规 定 ， 建 筑 物 共 有 部 分 发 生 自 然 损 坏 所 需 费 用 的 分 摊 ， 共 有 业 主 之 间 有 约 定
的 按 照 约 定 处 理 ； 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ， 按 照 业 主 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 的 比 例 确 定 。
2 3 . 2 . 2 针 对 《 物 权 法 》 ， 有 些 地 方 政 府 对 建 筑 物 共 有 部 分 发 生 自 然 损 坏 所 需 费 用 的 处 理 原 则 进 行 了 细
化 ， 如 2 0 1 0 年 1 2 月 2 3 日 修 订 的 《 上 海 市 住 宅 物 业 管 理 规 定 》 （ 上 海 市 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 3 1
号 ） ， 律 师 可 依 据 办 理 案 件 所 处 地 域 的 地 方 规 范 性 文 件 执 行 。
2 3 . 3 对 共 有 部 分 的 利 用
2 3 . 3 . 1 单 个 业 主 有 权 合 理 利 用 共 有 部 分
（ 1 ） 业 主 基 于 对 住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 特 定 使 用 功 能 的 合 理 需 要 ， 有 权 无 偿 利 用 屋 顶 以 及 与
其 专 有 部 分 相 对 应 的 外 墙 面 等 共 有 部 分 ； 但 不 得 以 盈 利 为 目 的 ； 不 得 违 反 法 律 、 法 规 、 管 理 规 约 ， 损 害 他
人 合 法 权 益 。 比 如 放 置 空 调 外 机 占 用 外 墙 面 ， 安 装 遮 阳 篷 占 用 外 墙 面 ， 放 置 太 阳 能 热 水 器 占 用 屋 顶 等 。
（ 2 ） 当 某 些 业 主 对 共 有 部 分 的 利 用 超 出 了 合 理 的 限 度 ， 侵 害 了 其 他 业 主 的 合 法 权 益 ， 律 师 可 以 协 助
受 损 害 业 主 提 出 侵 权 损 害 赔 偿 请 求 。
2 3 . 3 . 2 对 共 有 部 分 作 收 益 性 利 用
（ 1 ） 律 师 应 提 示 对 共 有 部 分 作 收 益 性 利 用 应 首 先 征 得 业 主 大 会 的 同 意 。
（ 2 ） 律 师 应 提 示 业 主 、 开 发 商 、 物 业 服 务 公 司 注 意 ， 法 律 规 定 为 业 主 共 有 的 部 分 ， 所 产 生 的 收 益 应
当 归 业 主 共 有 。 比 如 利 用 外 墙 面 做 广 告 、 利 用 电 梯 做 广 告 、 出 租 规 划 之 外 修 建 的 车 位 获 得 的 收 益 等 ， 都 应
当 属 于 业 主 共 有 。
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（ 3 ） 律 师 应 提 示 开 发 商 、 物 业 服 务 公 司 及 业 主 注 意 ， 其 无 权 处 分 建 筑 物 之 共 有 部 分 ， 无 权 处 分 所 获
得 的 收 益 也 应 当 返 还 业 主 共 有 。
（ 4 ） 律 师 可 以 协 助 业 主 主 张 其 对 共 有 部 分 所 产 生 的 收 益 。
第 2 4 条 律 师 为 建 筑 区 划 内 的 道 路 、 绿 地 等 相 关 问 题 提 供 法 律 服 务
2 4 . 1 建 筑 区 划 内 的 道 路
2 4 . 1 . 1 建 筑 区 划 内 的 道 路 属 于 业 主 共 有 ， 但 属 于 城 镇 公 共 道 路 的 除 外 。 判 断 是 否 为 城 镇 公 共 道 路 可 参
照 各 个 地 方 规 定 的 标 准 。
2 4 . 1 . 2 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 停 放 汽 车 的 车 位 ， 属 于 业 主 共 有 ， 具 体 内 容 参 见 本 指 引 第 一
章 第 四 节 相 关 内 容 。
2 4 . 2 建 筑 区 划 内 的 绿 地
2 4 . 2 . 1 建 筑 区 划 内 的 绿 地 属 于 业 主 共 有 ， 但 属 于 城 镇 公 共 绿 地 或 者 明 示 属 于 个 人 的 除 外 。
2 4 . 2 . 2 明 示 属 于 个 人 的 标 准 ：
（ 1 ） 规 划 确 定 为 个 人 所 有 ；
（ 2 ） 合 同 确 定 为 个 人 所 有 。
但 规 划 确 定 为 业 主 共 有 的 ， 合 同 约 定 为 个 人 所 有 的 无 效 。
2 4 . 2 . 3 规 划 上 专 属 于 特 定 房 屋 ， 且 建 设 单 位 销 售 时 已 经 根 据 规 划 列 入 该 特 定 房 屋 买 卖 合 同 的 绿 地 ， 应
认 定 为 该 特 定 房 屋 的 组 成 部 分 ， 非 业 主 共 有 。
2 4 . 3 物 业 服 务 用 房
2 4 . 3 . 1 物 业 服 务 用 房 属 于 业 主 共 有 。
2 4 . 3 . 2 律 师 应 提 示 开 发 商 物 业 服 务 用 房 的 归 属 为 法 律 强 制 规 定 ， 不 得 违 背 ， 也 不 取 决 于 其 建 造 房 屋 时
成 本 分 摊 的 情 况 。
2 4 . 3 . 3 律 师 应 提 示 小 区 的 物 业 服 务 公 司 在 未 经 业 主 允 许 的 情 况 下 ， 无 权 擅 自 利 用 和 改 变 物 业 服 务 用 房 。
2 4 . 4 小 区 的 会 所
小 区 内 的 会 所 除 非 开 发 商 通 过 合 同 的 形 式 将 其 作 为 小 区 的 共 有 部 分 外 ， 属 于 开 发 商 所 有 。
第 三 节 专 项 维 修 资 金 问 题
第 2 5 条 专 项 维 修 资 金 的 涵 义
专 项 维 修 资 金 （ 以 下 简 称 " 维 修 资 金 " ） ， 是 指 属 于 业 主 所 有 ， 专 项 用 于 物 业 保 修 期 满 后 物 业 共 用 部 位 、
共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 更 新 、 改 造 的 资 金 。
本 节 所 述 的 " 专 项 维 修 资 金 " 即 为 以 往 实 践 中 的 " 专 项 维 修 基 金 " ， 二 者 在 功 能 上 并 无 本 质 区 别 ， 为 相 互
承 接 关 系 。
第 2 6 条 专 项 维 修 资 金 交 存 合 法 性 的 审 查
2 6 . 1 首 期 住 宅 小 区 内 物 业 专 项 维 修 资 金 交 存 审 查
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2 6 . 1 . 1 专 项 维 修 资 金 交 存 主 体 资 格 的 审 查
下 列 物 业 的 业 主 应 当 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 ：
（ 1 ） 住 宅 ， 但 一 个 业 主 所 有 且 与 其 他 物 业 不 具 有 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 除 外 ；
（ 2 ） 住 宅 小 区 内 的 非 住 宅 或 者 住 宅 小 区 外 与 单 幢 住 宅 结 构 相 连 的 非 住 宅 。
上 述 所 列 物 业 属 于 出 售 公 有 住 房 的 ， 售 房 单 位 应 当 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 。
2 6 . 1 . 2 首 期 专 项 维 修 资 金 交 存 标 准 的 审 查
首 期 专 项 维 修 资 金 的 交 存 标 准 问 题 ， 分 为 商 品 性 质 的 物 业 和 公 有 住 房 性 质 的 物 业 两 种 不 同 标 准 ：
（ 1 ） 商 品 性 质 的 物 业 交 存 标 准 ： 按 照 业 主 所 拥 有 物 业 的 建 筑 面 积 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 ， 每 平 方 米
建 筑 面 积 交 存 首 期 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 数 额 为 当 地 住 宅 建 筑 安 装 工 程 每 平 方 米 造 价 的 5 % ～ 8 % 。
具 体 交 存 标 准 应 按 直 辖 市 、 市 、 县 人 民 政 府 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部 门 公 布 的 有 关 规 定 执 行 。
（ 2 ） 公 有 住 房 性 质 的 物 业 交 存 标 准 ： 业 主 按 照 所 拥 有 物 业 的 建 筑 面 积 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 ， 每 平
方 米 建 筑 面 积 交 存 首 期 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 数 额 为 当 地 房 改 成 本 价 的 2 % ； 售 房 单 位 按 照 多 层 住 宅 不 低 于 售
房 款 的 2 0 % 、 高 层 住 宅 不 低 于 售 房 款 的 3 0 % ， 从 售 房 款 中 一 次 性 提 取 住 宅 专 项 维 修 资 金 。
2 6 . 1 . 3 首 期 专 项 维 修 资 金 交 存 程 序 的 审 查
依 据 我 国 《 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 办 法 》 的 相 关 规 定 ， 维 修 资 金 的 交 存 实 行 专 户 存 储 的 基 本 原 则 ， 具
体 交 存 的 方 式 因 物 业 的 性 质 不 同 而 有 所 差 异 。
（ 1 ） 商 品 住 宅 及 毗 连 非 住 宅 维 修 资 金 的 交 存 ：
① 直 辖 市 、 市 、 县 人 民 政 府 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部 门 委 托 所 在 地 一 家 商 业 银 行 ， 专 户 设 立 住 宅 专 项 维
修 资 金 账 户 ；
② 专 项 维 修 资 金 专 户 开 立 后 ， 以 物 业 管 理 区 域 或 幢 为 单 位 设 账 ， 按 房 屋 门 号 设 立 分 账 ；
③ 业 主 应 在 办 理 房 屋 入 住 手 续 前 ， 将 首 期 维 修 资 金 存 入 维 修 资 金 专 户 。
（ 2 ） 公 有 住 房 专 项 维 修 资 金 的 交 存 ：
① 负 责 管 理 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 部 门 委 托 所 在 地 一 家 商 业 银 行 ， 专 户 设 立 公 有 住 房 专 项 维 修
资 金 账 户 ；
② 专 项 维 修 资 金 专 户 开 立 后 ， 以 售 房 单 位 为 单 位 设 账 ， 按 幢 设 分 账 ， 其 中 公 有 住 房 业 主 交 存 的 专 项 维
修 资 金 应 按 房 屋 门 号 设 立 分 户 账 ；
③ 公 有 住 房 业 主 应 在 办 理 房 屋 入 住 手 续 前 ， 将 首 期 专 项 维 修 资 金 存 入 专 项 维 修 资 金 专 户 或 交 由 售 房 单
位 代 为 交 存 。 售 房 单 位 应 在 收 到 售 房 款 之 日 起 3 0 日 内 ， 将 提 取 的 专 项 维 修 资 金 存 入 专 项 维 修 资 金 专 户 。
另 外 需 要 说 明 的 是 ， 交 存 专 项 维 修 资 金 是 业 主 办 理 入 户 手 续 的 必 备 程 序 ， 如 开 发 商 或 公 有 住 房 售 房 单
位 违 法 为 业 主 办 理 入 住 手 续 ， 将 面 临 责 令 限 期 改 正 或 3 万 元 以 下 罚 款 的 处 罚 。
2 6 . 2 交 存 非 住 宅 小 区 内 物 业 专 项 维 修 资 金 的 审 查
所 谓 " 非 住 宅 小 区 内 物 业 " ， 指 的 是 不 包 括 住 宅 小 区 内 的 非 住 宅 物 业 或 住 宅 小 区 外 与 住 宅 物 业 结 构 相 连
的 非 住 宅 物 业 在 内 的 其 他 非 住 宅 物 业 项 目 。
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从 目 前 来 看 ， 我 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 及 财 政 部 尚 未 出 台 " 非 住 宅 小 区 内 物 业 " 专 项 维 修 资 金 交 纳 及 管 理
使 用 的 相 关 规 定 。 但 是 ， 从 各 地 实 践 来 看 ， 有 些 地 方 政 府 已 经 出 台 了 相 关 的 政 策 法 规 ， 如 《 天 津 市 非 住 宅
物 业 交 存 专 项 维 修 资 金 的 意 见 》 （ 天 津 市 人 民 政 府 办 公 厅 2 0 0 8 年 1 2 月 3 1 日 发 布 ） ， 律 师 可 依 据 办 理 案 件
所 处 地 域 的 地 方 性 规 范 性 文 件 执 行 。
2 6 . 3 专 项 维 修 资 金 续 交 的 审 查
根 据 《 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 办 法 》 的 规 定 ， 业 主 分 户 账 面 住 宅 专 项 维 修 资 金 余 额 不 足 首 期 交 存 额 3 0 %
的 ， 应 当 及 时 续 交 。 因 此 ， 律 师 应 提 示 业 主 或 业 主 委 员 会 随 时 关 注 维 修 资 金 余 额 情 况 ， 如 维 修 资 金 余 额 不
足 法 定 比 例 时 ， 提 示 其 及 时 交 存 。
续 交 方 案 由 业 主 大 会 决 定 。 未 成 立 业 主 大 会 的 ， 续 交 的 具 体 管 理 办 法 由 直 辖 市 、 市 、 县 人 民 政 府 建 设
（ 房 地 产 ） 主 管 部 门 会 同 同 级 财 政 部 门 制 定 。
第 2 7 条 专 项 维 修 资 金 使 用 合 法 性 的 审 查
2 7 . 1 专 项 维 修 资 金 的 归 属
业 主 交 存 的 住 宅 专 项 维 修 资 金 属 于 业 主 所 有 。
从 公 有 住 房 售 房 款 中 提 取 的 住 宅 专 项 维 修 资 金 属 于 公 有 住 房 售 房 单 位 所 有 。
2 7 . 2 保 修 期 的 审 查 界 定
律 师 可 以 从 以 下 几 方 面 对 " 保 修 期 " 进 行 审 查 ：
2 7 . 2 . 1 在 保 修 期 内 ， 开 发 商 应 当 对 所 售 商 品 房 （ 住 宅 或 非 住 宅 ） 承 担 质 量 保 修 责 任 ， 并 对 造 成 的 损 失
承 担 赔 偿 责 任 。 因 不 可 抗 力 或 者 业 主 及 他 人 使 用 不 当 造 成 的 损 坏 ， 开 发 商 不 承 担 责 任 。
2 7 . 2 . 2 保 修 范 围 、 保 修 期 限 、 保 修 责 任 等 内 容 由 开 发 商 及 购 房 人 （ 业 主 ） 在 合 同 中 进 行 约 定 。
保 修 期 从 物 业 交 付 之 日 起 计 算 。
保 修 期 限 不 得 低 于 如 下 标 准 ： 屋 面 防 水 为 3 年 ； 墙 面 、 厨 房 和 卫 生 间 地 面 、 地 下 室 、 管 道 渗 漏 为 1 年 ；
墙 面 、 顶 棚 抹 灰 层 脱 落 为 1 年 ； 地 面 空 鼓 开 裂 、 大 面 积 起 沙 为 1 年 ； 门 窗 翘 裂 、 五 金 件 损 坏 为 1 年 ； 管 道
堵 塞 为 两 个 月 ； 供 热 、 供 冷 系 统 和 设 备 为 一 个 采 暖 期 或 供 冷 期 ； 卫 生 洁 具 为 1 年 ； 灯 具 、 电 器 开 关 为 6 个
月 ； 其 他 部 位 、 部 件 的 保 修 期 限 ， 由 开 发 商 及 购 房 人 （ 业 主 ） 自 行 约 定 。
2 7 . 2 . 3 保 修 期 限 亦 不 得 低 于 建 设 工 程 承 包 单 位 向 开 发 商 出 具 的 质 量 保 修 书 中 约 定 的 保 修 时 间 ， 该 保 修
期 自 工 程 竣 工 验 收 合 格 之 日 起 计 算 ， 且 不 得 低 于 如 下 标 准 ： 地 基 基 础 工 程 和 主 体 结 构 工 程 ， 为 设 计 文 件 规
定 的 该 工 程 的 合 理 使 用 年 限 ； 屋 面 防 水 工 程 、 有 防 水 要 求 的 卫 生 间 、 房 间 和 外 墙 面 的 防 渗 漏 为 5 年 ； 供 热
与 供 冷 系 统 为 两 个 采 暖 期 、 供 冷 期 ； 电 气 管 线 、 给 排 水 管 道 、 设 备 安 装 为 两 年 ； 装 修 工 程 为 两 年 ； 其 他 项
目 的 保 修 期 限 由 开 发 商 和 施 工 单 位 约 定 。
2 7 . 2 . 4 施 工 单 位 向 开 发 商 承 诺 的 保 修 期 限 与 开 发 商 向 业 主 承 诺 的 保 修 期 限 不 一 致 的 ， 以 承 诺 保 修 期 限
长 的 为 标 准 。
另 外 ， 需 要 说 明 的 是 ， 对 于 公 有 住 房 的 保 修 问 题 并 不 适 用 上 述 规 定 ， 由 国 家 及 各 地 方 政 府 出 台 的 有 关
公 有 住 房 售 后 维 修 的 办 法 或 细 则 进 行 调 整 。
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2 7 . 3 专 项 维 修 资 金 使 用 程 序 合 法 性 审 查
2 7 . 3 . 1 基 本 原 则
住 宅 专 项 维 修 资 金 的 使 用 ， 应 当 遵 循 方 便 快 捷 、 公 开 透 明 、 受 益 人 和 负 担 人 相 一 致 的 原 则 。
2 7 . 3 . 2 基 本 流 程 审 查
（ 1 ） 维 修 方 案 的 审 查
有 物 业 服 务 公 司 的 ， 依 据 业 主 、 业 主 委 员 会 或 者 居 民 委 员 会 的 意 见 及 查 勘 结 果 ， 物 业 服 务 公 司 提 出 维
修 计 划 建 议 ， 制 订 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 》 。
没 有 物 业 服 务 企 业 的 ， 业 主 、 业 主 委 员 会 或 者 居 民 委 员 会 提 出 使 用 建 议 ， 并 在 区 县 房 地 产 管 理 局 的 指
导 下 ， 委 托 相 关 单 位 制 订 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 》 。
《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 》 包 括 拟 维 修 和 更 新 、 改 造 的 项 目 、 费 用 预 算 、 列 支 范 围 、 发 生 危 及 房 屋 安
全 等 紧 急 情 况 以 及 其 他 需 临 时 使 用 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 情 况 的 处 置 办 法 等 。
（ 2 ） 业 主 确 认 程 序 的 审 查
业 主 委 员 会 、 物 业 服 务 公 司 或 其 他 部 分 业 主 召 开 业 主 大 会 ， 对 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 》 进 行 讨 论 、
决 议 并 公 示 。
（ 3 ） 办 理 备 案 审 查
物 业 服 务 企 业 或 者 业 主 到 项 目 所 在 地 的 区 县 房 地 产 管 理 局 办 理 专 项 维 修 资 金 使 用 备 案 ， 并 提 交 下 列 文
件 ：
① 专 项 维 修 资 金 账 面 余 额 证 明 ；
② 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 》 ；
③ 《 业 主 大 会 或 者 相 关 业 主 书 面 确 认 证 明 》 及 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 公 示 证 明 》 。
区 县 房 地 产 管 理 局 受 理 专 项 维 修 资 金 使 用 备 案 时 ， 文 件 齐 全 的 ， 应 当 在 接 件 后 规 定 的 工 作 日 内 出 具 《 专
项 维 修 资 金 使 用 备 案 证 明 》 。
如 需 动 用 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 ， 物 业 服 务 企 业 或 者 业 主 向 负 责 管 理 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资
金 的 部 门 申 请 列 支 。
（ 4 ） 开 户 划 款 审 查
物 业 服 务 企 业 或 者 相 关 单 位 持 区 县 房 地 产 管 理 局 或 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 审 核 部 门 开 具 的 《 专
项 维 修 资 金 使 用 备 案 证 明 》 ， 到 专 户 管 理 银 行 开 立 专 项 维 修 资 金 使 用 专 户 。 开 户 银 行 应 当 出 具 《 专 项 维 修
资 金 使 用 专 户 开 户 证 明 》 。
专 户 管 理 银 行 或 房 屋 维 修 资 金 管 理 中 心 等 主 管 部 门 自 接 到 《 专 项 维 修 资 金 使 用 备 案 证 明 》 、 《 专 项 维
修 资 金 使 用 专 户 开 户 证 明 》 、 《 工 程 招 投 标 证 明 》 及 工 程 施 工 合 同 后 ， 将 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 预 算 资 金
划 拨 到 专 项 维 修 资 金 使 用 专 户 。
（ 5 ） 竣 工 验 收 审 查
2 0 / 5 0中华全国律师协会律师 办理建筑物区分所有权法律业务操作指引
工 程 竣 工 后 ， 物 业 服 务 企 业 或 者 相 关 单 位 组 织 业 主 、 业 主 委 员 会 或 者 居 民 委 员 会 、 施 工 企 业 及 工 程 监
理 单 位 对 工 程 进 行 验 收 ， 并 签 署 《 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 验 收 报 告 》 。
（ 6 ） 决 算 审 查
物 业 服 务 企 业 或 者 相 关 单 位 按 照 决 算 费 用 填 写 《 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 决 算 费 用 分 摊 清 册 》 ， 并 进 行
公 示 。
决 算 费 用 未 超 过 工 程 预 算 金 额 或 者 在 约 定 范 围 内 的 ， 物 业 服 务 企 业 或 者 相 关 单 位 到 所 在 市 房 屋 维 修 资
金 管 理 中 心 办 理 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 决 算 核 减 手 续 ， 并 提 交 下 列 文 件 ：
① 《 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 决 算 费 用 分 摊 清 册 》 及 《 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 决 算 费 用 分 摊 清 册 公 示 证
明 》 ；
② 工 程 决 算 书 及 发 票 （ 查 验 原 件 留 存 复 印 件 ） ；
③ 《 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 验 收 报 告 》 。
专 户 管 理 银 行 或 房 屋 维 修 资 金 管 理 中 心 受 理 后 ， 按 照 分 摊 清 册 从 相 关 业 主 个 人 账 户 中 核 减 。
2 7 . 3 . 3 特 殊 情 况 的 处 理
基 于 社 会 公 共 利 益 及 公 民 重 大 人 身 、 财 产 权 益 保 护 的 需 要 ， 我 国 《 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 办 法 》 第 2 4
条 特 别 规 定 ， 发 生 危 及 房 屋 安 全 等 紧 急 情 况 ， 需 要 立 即 对 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 维 修 和 更 新 、
改 造 的 ， 物 业 服 务 企 业 或 相 关 业 主 不 需 要 履 行 制 订 方 案 、 业 主 确 认 等 步 骤 ， 可 以 直 接 向 主 管 部 门 备 案 并 申
请 开 户 划 款 ， 并 及 时 进 行 维 修 、 改 造 、 更 新 。
发 生 前 述 情 况 后 ， 物 业 服 务 企 业 或 相 关 业 主 如 未 按 规 定 实 施 维 修 和 更 新 、 改 造 的 ， 直 辖 市 、 市 、 县 人
民 政 府 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部 门 可 以 组 织 代 修 ， 维 修 费 用 从 相 关 业 主 住 宅 专 项 维 修 资 金 分 户 账 中 列 支 ； 其
中 ， 涉 及 已 售 公 有 住 房 的 ， 应 当 从 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 中 列 支 。
2 7 . 4 专 项 维 修 资 金 费 用 分 摊 审 查
2 7 . 4 . 1 不 得 予 以 列 支 的 费 用
下 列 费 用 不 得 从 住 宅 专 项 维 修 资 金 中 列 支 ：
（ 1 ） 依 法 应 当 由 建 设 单 位 或 者 施 工 单 位 承 担 的 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 维 修 、 更 新 和 改 造 费 用 ；
（ 2 ） 依 法 应 当 由 相 关 单 位 承 担 的 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 通 讯 、 有 线 电 视 等 管 线 和 设 施 设 备 的 维
修 、 养 护 费 用 ；
（ 3 ） 应 当 由 当 事 人 承 担 的 因 人 为 损 坏 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 所 需 的 修 复 费 用 ；
（ 4 ） 根 据 物 业 服 务 合 同 约 定 ， 应 当 由 物 业 服 务 企 业 承 担 的 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 养
护 费 用 。
除 上 述 费 用 外 ， 在 保 修 期 满 后 ， 因 对 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 、 更 新 和 改 造 所 产 生 的 费 用 应 当
都 属 于 可 以 列 支 的 范 畴 。 从 各 地 实 践 来 看 ， 有 些 地 方 政 府 已 经 出 台 了 相 关 的 政 策 法 规 ， 律 师 可 依 据 办 理 案
件 所 处 地 域 的 地 方 性 规 范 性 文 件 执 行 。
2 7 . 4 . 2 费 用 的 分 摊
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住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ， 按 照 下 列 规 定 分 摊 ：
（ 1 ） 商 品 住 宅 之 间 或 者 商 品 住 宅 与 非 住 宅 之 间 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ，
由 相 关 业 主 按 照 各 自 拥 有 物 业 建 筑 面 积 的 比 例 分 摊 。
（ 2 ） 售 后 公 有 住 房 之 间 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ， 由 相 关 业 主 和 公 有 住 房
售 房 单 位 按 照 所 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 比 例 分 摊 ； 其 中 ， 应 由 业 主 承 担 的 ， 再 由 相 关 业 主 按 照 各 自 拥 有
物 业 建 筑 面 积 的 比 例 分 摊 。
（ 3 ） 售 后 公 有 住 房 与 商 品 住 宅 或 者 非 住 宅 之 间 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 和 更 新 、 改 造 费 用 ，
先 按 照 建 筑 面 积 比 例 分 摊 到 各 相 关 物 业 。 其 中 ， 售 后 公 有 住 房 应 分 摊 的 费 用 ， 再 由 相 关 业 主 和 公 有 住 房 售
房 单 位 按 照 所 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 比 例 分 摊 。
2 7 . 5 专 项 维 修 资 金 的 滚 存 审 查
下 列 资 金 应 当 转 入 住 宅 专 项 维 修 资 金 滚 存 使 用 ：
（ 1 ） 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 存 储 利 息 。
（ 2 ） 利 用 住 宅 专 项 维 修 资 金 购 买 国 债 的 增 值 收 益 。
利 用 住 宅 专 项 维 修 资 金 购 买 国 债 必 须 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 2 / 3 以 上 的 业 主 且 占 总 人 数 2 / 3 以 上
业 主 同 意 ， 并 且 只 能 用 于 购 买 新 发 行 的 国 债 ， 并 持 有 到 期 ， 不 得 利 用 住 宅 专 项 维 修 资 金 从 事 国 债 回 购 、 委
托 理 财 业 务 或 者 将 购 买 的 国 债 用 于 质 押 、 抵 押 等 担 保 行 为 。
（ 3 ） 利 用 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 经 营 的 ， 业 主 所 得 收 益 ， 但 业 主 大 会 另 有 决 定 的 除 外 。
（ 4 ） 住 宅 共 用 设 施 设 备 报 废 后 回 收 的 残 值 。
2 7 . 6 专 项 维 修 资 金 的 转 让 及 返 还
2 7 . 6 . 1 专 项 维 修 资 金 的 转 让
我 国 《 物 权 法 》 第 7 2 条 第 2 款 规 定 ： " 业 主 转 让 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 ， 其 对 共 有 部 分 享 有 的
共 有 和 共 同 管 理 权 利 一 并 转 让 。 " 因 此 ， 作 为 业 主 共 有 权 重 要 组 成 部 分 的 维 修 资 金 所 有 权 ， 房 屋 所 有 权 发 生
转 移 时 ， 亦 应 予 以 转 移 。
转 移 程 序 ： 房 屋 所 有 权 转 让 时 ， 业 主 应 当 向 受 让 人 说 明 住 宅 专 项 维 修 资 金 交 存 和 结 余 情 况 并 出 具 有 效
证 明 ， 该 房 屋 分 户 账 中 结 余 的 住 宅 专 项 维 修 资 金 随 房 屋 所 有 权 同 时 过 户 。 受 让 人 应 当 持 住 宅 专 项 维 修 资 金
过 户 的 协 议 、 房 屋 权 属 证 书 、 身 份 证 等 到 专 户 管 理 银 行 办 理 分 户 账 更 名 手 续 。
2 7 . 6 . 2 专 项 维 修 资 金 的 返 还
房 屋 灭 失 的 ， 按 照 以 下 规 定 返 还 住 宅 专 项 维 修 资 金 ：
（ 1 ） 房 屋 分 户 账 中 结 余 的 住 宅 专 项 维 修 资 金 返 还 业 主 ；
（ 2 ） 售 房 单 位 交 存 的 住 宅 专 项 维 修 资 金 账 面 余 额 返 还 售 房 单 位 ； 售 房 单 位 不 存 在 的 ， 按 照 售 房 单 位
财 务 隶 属 关 系 ， 收 缴 同 级 国 库 。
第 2 8 条 专 项 维 修 资 金 的 监 督 管 理
2 8 . 1 业 主 （ 业 主 委 员 会 ） 、 公 有 住 房 售 房 单 位 的 监 督
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业 主 （ 业 主 委 员 会 ） 、 公 有 住 房 售 房 单 位 有 权 行 使 如 下 监 督 制 度 ：
2 8 . 1 . 1 对 账 制 度 ： 专 户 管 理 银 行 应 当 每 年 至 少 一 次 向 直 辖 市 、 市 、 县 人 民 政 府 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部
门 ， 负 责 管 理 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 部 门 及 业 主 委 员 会 发 送 住 宅 专 项 维 修 资 金 对 账 单 。
负 责 管 理 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 部 门 及 业 主 委 员 会 ， 应 当 每 年 至 少 一 次 与 专 户 管 理 银 行 核 对 住
宅 专 项 维 修 资 金 账 目 。
2 8 . 1 . 2 公 示 公 告 制 度 ： 负 责 管 理 公 有 住 房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 部 门 及 业 主 委 员 会 应 向 业 主 、 公 有 住 房
售 房 单 位 公 布 维 修 资 金 账 目 的 下 列 情 况 ：
（ 1 ） 住 宅 专 项 维 修 资 金 交 存 、 使 用 、 增 值 收 益 和 结 存 的 总 额 ；
（ 2 ） 发 生 列 支 的 项 目 、 费 用 和 分 摊 情 况 ；
（ 3 ） 业 主 、 公 有 住 房 售 房 单 位 分 户 账 中 住 宅 专 项 维 修 资 金 交 存 、 使 用 、 增 值 收 益 和 结 存 的 金 额 ；
（ 4 ） 其 他 有 关 住 宅 专 项 维 修 资 金 使 用 和 管 理 的 情 况 。
2 8 . 1 . 3 复 核 制 度 ： 业 主 、 公 有 住 房 售 房 单 位 对 公 布 的 情 况 有 异 议 的 ， 可 以 要 求 复 核 ； 负 责 管 理 公 有 住
房 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 部 门 及 业 主 委 员 会 对 资 金 账 户 变 化 情 况 有 异 议 的 ， 可 以 要 求 专 户 管 理 银 行 进 行 复 核 。
2 8 . 1 . 4 公 开 查 询 制 度 ： 专 户 管 理 银 行 应 当 建 立 住 宅 专 项 维 修 资 金 查 询 制 度 ， 接 受 业 主 、 公 有 住 房 售 房
单 位 对 其 分 户 账 中 住 宅 专 项 维 修 资 金 使 用 、 增 值 收 益 和 账 面 余 额 的 查 询 。
2 8 . 2 政 府 行 政 部 门 的 监 督 管 理
2 8 . 2 . 1 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部 门 的 监 管 ： 建 设 （ 房 地 产 ） 主 管 部 门 应 当 每 年 至 少 一 次 与 专 户 管 理 银 行
核 对 住 宅 专 项 维 修 资 金 账 目 ， 如 对 资 金 账 户 变 化 情 况 有 异 议 的 ， 可 以 要 求 专 户 管 理 银 行 进 行 复 核 。
2 8 . 2 . 2 财 政 部 门 的 监 管 ： 住 宅 专 项 维 修 资 金 专 用 票 据 的 购 领 、 使 用 、 保 存 、 核 销 管 理 ， 应 当 按 照 财 政
部 以 及 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 财 政 部 门 的 有 关 规 定 执 行 ， 财 政 部 门 应 当 加 强 对 住 宅 专 项 维 修 资 金 收
支 财 务 管 理 和 会 计 核 算 制 度 执 行 情 况 的 监 督 。
2 8 . 2 . 3 审 计 部 门 的 监 管 ： 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 管 理 和 使 用 ， 应 当 依 法 接 受 审 计 部 门 的 审 计 监 督 。
第 四 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
近 年 来 ， 由 于 市 场 监 管 还 不 够 健 全 ， 法 制 建 设 还 不 够 完 善 ， 以 及 个 别 业 主 、 开 发 商 、 物 业 服 务 公 司 各
自 利 益 的 冲 突 ， 导 致 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 纠 纷 呈 现 增 多 的 趋 势 。 而 此 类 纠 纷 亦 逐 渐 成 为 许 多 业 主 、 开
发 商 及 物 业 服 务 公 司 的 大 难 题 。
在 这 种 诉 讼 需 求 下 ， 结 合 相 关 司 法 实 践 经 验 ， 对 常 见 的 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 等 纠 纷 及 相 关 处 理 机
制 作 一 简 要 的 介 绍 。
第 2 9 条 开 发 商 与 业 主 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
2 9 . 1 开 发 商 擅 自 向 个 别 业 主 销 售 楼 顶 、 平 台 等 公 共 场 所 、 公 用 设 施 等 纠 纷
2 9 . 1 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 开 发 商 的 销 售 广 告 及 宣 传 资 料 ；
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（ 2 ） 开 发 商 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 ；
（ 3 ） 建 筑 区 划 文 件 ；
（ 4 ） 房 屋 初 始 登 记 申 请 材 料 ；
（ 5 ） 房 屋 初 始 登 记 凭 证 。
2 9 . 1 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 从 法 律 上 或 其 使 用 功 能 上 推 定 涉 诉 物 业 是 否 为 共 用 部 位 ；
（ 2 ） 审 查 销 售 广 告 、 宣 传 资 料 及 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 中 关 于 商 品 房 面 积 及 设 计 图 纸 等 ， 是 否 包 含 涉
诉 物 业 归 属 的 约 定 ；
（ 3 ） 审 查 建 筑 区 划 文 件 ， 确 认 涉 诉 物 业 的 性 质 属 于 业 主 共 有 还 是 专 有 ；
（ 4 ） 通 过 房 屋 初 始 登 记 申 请 材 料 及 房 屋 初 始 登 记 凭 证 ， 审 查 业 主 共 有 的 公 共 场 所 、 公 用 设 施 和 物 业
服 务 用 房 登 记 状 况 ， 进 一 步 确 认 涉 诉 物 业 的 性 质 属 于 业 主 共 有 还 是 专 有 。
通 过 上 述 证 据 材 料 的 审 查 ， 如 能 够 确 定 开 发 商 出 售 的 涉 诉 物 业 属 于 公 共 场 所 、 公 用 设 施 或 物 业 服 务 用
房 ， 则 开 发 商 不 得 对 外 单 独 销 售 ， 否 则 应 承 担 相 应 的 违 约 责 任 。
2 9 . 2 保 修 期 内 开 发 商 的 保 修 责 任 纠 纷
2 9 . 2 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 开 发 商 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 及 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 ；
（ 2 ） 开 发 商 与 施 工 单 位 签 署 的 《 质 量 保 修 书 》 ；
（ 3 ） 开 发 商 向 业 主 出 示 的 商 品 房 入 住 文 件 ；
（ 4 ） 开 发 商 维 修 记 录 ；
（ 5 ） 涉 诉 物 业 质 量 鉴 定 报 告 ；
（ 6 ） 业 主 损 失 证 明 材 料 。
2 9 . 2 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 、 《 质 量 保 修 书 》 以 及 商 品 房 入 住 等 文 件 资 料 ， 了 解 并 掌 握 涉 讼 物 业
是 否 已 经 超 过 开 发 商 承 诺 的 及 法 定 的 维 修 期 限 。 如 已 超 过 保 修 期 ， 律 师 一 般 应 建 议 业 主 或 业 主 委 员 会 通 过
动 用 专 项 维 修 资 金 或 其 他 途 径 予 以 解 决 。
另 外 ， 在 司 法 实 践 中 还 存 在 房 屋 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 在 开 发 商 承 诺 的 保 修 期 内 就 已 经 存 在 质 量 瑕
疵 ， 但 是 业 主 或 业 主 委 员 会 直 至 保 修 期 满 后 才 提 起 诉 讼 ， 对 于 此 类 情 况 ， 开 发 商 是 否 应 承 担 保 修 责 任 ？ 律
师 应 通 过 收 集 审 查 相 关 证 据 ， 判 断 业 主 或 业 主 委 员 会 在 保 修 期 内 是 否 曾 经 向 开 发 商 主 张 维 修 权 利 以 及 是 否
超 过 诉 讼 时 效 。 对 此 ， 律 师 应 提 示 业 主 或 业 主 委 员 会 及 时 向 开 发 商 或 物 业 服 务 公 司 反 映 ， 并 保 存 好 相 应 的
书 面 凭 证 。
（ 2 ） 通 过 开 发 商 维 修 记 录 ， 初 步 确 认 及 核 实 涉 诉 物 业 质 量 瑕 疵 出 现 的 时 间 、 部 位 等 。
（ 3 ） 关 于 涉 诉 物 业 质 量 瑕 疵 问 题 ， 往 往 需 要 当 事 人 提 出 申 请 或 法 院 依 职 权 委 托 质 量 鉴 定 部 门 对 物 业
的 质 量 进 行 鉴 定 ， 以 确 定 责 任 的 归 属 。
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（ 4 ） 关 于 业 主 损 失 问 题 。 在 司 法 实 践 中 ， 由 于 物 业 共 用 部 位 质 量 瑕 疵 问 题 往 往 导 致 业 主 发 生 其 他 损
害 ， 如 由 于 屋 顶 漏 水 导 致 业 主 地 板 、 家 具 家 电 受 潮 而 发 生 损 坏 ， 对 于 这 部 分 损 失 ， 依 据 我 国 法 律 的 相 关 规
定 ， 开 发 商 亦 应 承 担 。 但 是 ， 律 师 在 提 出 此 项 诉 讼 请 求 中 应 重 点 把 握 三 方 面 因 素 ：
① 业 主 所 发 生 的 损 失 与 涉 诉 物 业 质 量 瑕 疵 之 间 是 否 存 在 因 果 关 系 ？
② 业 主 损 失 的 具 体 数 额 ？ 对 于 举 证 问 题 ， 律 师 可 以 申 请 法 院 对 业 主 所 发 生 的 损 失 进 行 鉴 定 。
③ 涉 诉 物 业 质 量 出 现 瑕 疵 后 ， 业 主 是 否 采 取 了 合 理 的 补 救 措 施 ？
2 9 . 3 专 项 维 修 资 金 的 缴 纳 与 入 住 手 续 纠 纷
2 9 . 3 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 开 发 商 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 ；
（ 2 ） 业 主 交 存 专 项 维 修 资 金 的 凭 证 ；
（ 3 ） 开 发 商 向 业 主 出 示 的 商 品 房 入 住 文 件 。
2 9 . 3 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 ， 重 点 审 查 开 发 商 承 诺 的 入 住 时 间 。
（ 2 ） 通 过 商 品 房 入 住 文 件 ， 结 合 业 主 交 存 专 项 维 修 资 金 的 凭 证 ， 审 查 业 主 是 否 在 入 住 之 前 按 照 法 律
规 定 的 标 准 及 时 间 交 存 专 项 维 修 资 金 。 如 前 所 述 ， 依 据 《 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 办 法 》 的 相 关 规 定 ， 是 否
缴 纳 维 修 资 金 不 再 是 办 理 产 权 登 记 的 前 置 条 件 ， 而 转 变 为 业 主 办 理 入 住 手 续 的 前 提 。 因 此 ， 在 司 法 实 践 中 ，
如 业 主 拒 绝 缴 纳 或 不 按 规 定 的 标 准 缴 纳 专 项 维 修 资 金 ， 开 发 商 有 权 拒 绝 交 房 ， 且 不 承 担 相 应 的 违 约 责 任 。
此 外 ， 需 要 说 明 的 是 ， 上 述 规 定 仅 限 于 住 宅 类 或 与 住 宅 毗 连 的 非 住 宅 物 业 的 情 形 ， 对 于 不 符 合 上 述 情
形 的 非 住 宅 物 业 ， 有 些 省 市 仍 规 定 开 发 商 及 业 主 应 在 办 理 产 权 登 记 之 前 缴 纳 ， 否 则 不 予 登 记 。
第 3 0 条 业 主 （ 业 主 委 员 会 ） 与 物 业 服 务 公 司 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
3 0 . 1 保 修 期 满 后 的 维 修 纠 纷
3 0 . 1 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 开 发 商 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 及 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 ；
（ 2 ） 开 发 商 与 施 工 单 位 签 署 的 《 质 量 保 修 书 》 ；
（ 3 ） 开 发 商 或 业 主 委 员 会 与 物 业 服 务 公 司 签 署 的 《 物 业 服 务 管 理 合 同 》 ；
（ 4 ） 物 业 服 务 公 司 维 修 全 部 文 件 ， 包 括 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 》 、 《 业 主 大 会 或 者 相 关 业 主 书 面
确 认 证 明 》 、 《 维 修 和 更 新 、 改 造 方 案 公 示 证 明 》 、 《 专 项 维 修 资 金 使 用 备 案 证 明 》 、 《 专 项 维 修 资 金 使
用 专 户 开 户 证 明 》 、 《 工 程 招 投 标 证 明 》 、 《 工 程 施 工 合 同 》 、 《 维 修 和 更 新 、 改 造 工 程 验 收 报 告 》 、 《 维
修 和 更 新 、 改 造 工 程 决 算 费 用 分 摊 清 册 》 等 ；
（ 5 ） 业 主 损 失 证 明 材 料 。
3 0 . 1 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
2 5 / 5 0中华全国律师协会律师 办理建筑物区分所有权法律业务操作指引
（ 1 ） 通 过 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 、 《 质 量 保 修 书 》 以 及 商 品 房 入 住 等 文 件 资 料 ， 了 解 并 掌 握 涉 讼 物 业
是 否 已 经 超 过 开 发 商 承 诺 的 及 法 定 的 维 修 期 限 。 如 已 超 过 保 修 期 ， 业 主 或 业 主 委 员 会 则 可 以 通 过 动 用 专 项
维 修 资 金 予 以 解 决 。
（ 2 ） 仔 细 审 查 《 物 业 服 务 管 理 合 同 》 ， 把 握 物 业 服 务 公 司 的 权 利 及 义 务 ， 特 别 是 物 业 服 务 公 司 对 于
维 修 方 面 的 权 利 及 义 务 。
（ 3 ） 对 专 项 维 修 资 金 的 申 请 、 使 用 、 结 算 程 序 等 内 容 及 相 关 文 件 的 合 法 性 进 行 审 查 ， 具 体 详 见 第 2 7
条 中 的 论 述 。
（ 4 ） 关 于 业 主 损 失 问 题 。 具 体 详 见 2 9 . 2 . 2 第 （ 4 ） 项 论 述 。
3 0 . 2 共 用 部 位 、 公 用 设 施 设 备 收 益 的 处 分 纠 纷
3 0 . 2 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 开 发 商 的 销 售 广 告 及 宣 传 资 料 ；
（ 2 ） 开 发 商 与 业 主 （ 买 受 人 ） 签 署 的 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 ；
（ 3 ） 建 筑 区 划 文 件 ；
（ 4 ） 房 屋 初 始 登 记 申 请 材 料 ；
（ 5 ） 房 屋 初 始 登 记 凭 证 ；
（ 6 ） 业 主 委 员 会 与 商 户 签 署 的 《 租 赁 合 同 》 或 其 他 经 营 合 同 ；
（ 7 ） 商 户 汇 款 记 录 或 支 付 凭 证 ；
（ 8 ） 业 主 大 会 关 于 利 用 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 所 得 经 营 性 收 益 的 处 分 决 议 ；
（ 9 ） 物 业 服 务 公 司 占 有 或 挪 用 经 营 性 收 益 的 相 关 证 据 ， 如 发 票 、 收 据 、 银 行 资 金 流 动 记 录 等 。
3 0 . 2 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 审 查 销 售 广 告 、 宣 传 资 料 、 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 、 建 筑 区 划 文 件 、 房 屋 初 始 登 记 申 请 材 料 、
房 屋 初 始 登 记 凭 证 等 证 据 材 料 ， 确 认 涉 诉 物 业 是 否 为 共 用 部 位 ， 具 体 详 见 2 9 . 1 . 1 中 的 论 述 。
（ 2 ） 业 主 委 员 会 诉 讼 主 体 资 格 。 关 于 这 个 问 题 ， 司 法 实 践 中 存 在 不 同 的 观 点 ， 第 一 种 观 点 认 为 ， 经
主 管 部 门 审 查 同 意 并 依 照 《 社 会 团 体 登 记 管 理 条 例 》 进 行 登 记 的 业 主 委 员 会 为 合 法 的 社 团 法 人 ， 代 表 住 宅
小 区 全 体 业 主 的 合 法 权 益 ， 具 有 诉 讼 主 体 资 格 。 第 二 种 观 点 认 为 ， 业 主 委 员 会 符 合 " 其 他 组 织 " 条 件 ， 就 房
地 产 开 发 企 业 未 向 业 主 委 员 会 移 交 住 宅 区 规 划 图 等 资 料 、 未 提 供 配 套 共 用 设 施 、 共 用 设 施 专 项 费 、 共 用 部
位 维 护 及 物 业 管 理 用 房 、 商 业 用 房 的 ， 可 以 自 己 的 名 义 提 起 诉 讼 ， 即 业 主 委 员 会 对 某 些 业 主 权 利 享 有 诉 权 。
第 三 种 观 点 认 为 ， 业 主 委 员 会 不 具 有 诉 讼 主 体 资 格 ， 不 能 以 自 己 的 名 义 提 起 诉 讼 。
我 国 最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 （ 征 求 意 见 稿 ） 》
第 1 3 条 曾 经 规 定 ： " 业 主 共 同 权 益 受 到 侵 害 、 妨 害 或 者 可 能 受 到 妨 害 的 ， 原 告 的 诉 讼 主 体 资 格 按 照 下 列 方
式 确 定 ： （ 一 ） 已 经 选 举 出 业 主 委 员 会 的 ， 为 业 主 委 员 会 … … "
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但 是 ， 最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 最 终 没 有
采 纳 此 项 意 见 。 因 此 ， 关 于 业 主 委 员 会 的 诉 讼 主 体 资 格 目 前 仍 没 有 明 确 的 规 定 ， 但 从 司 法 实 践 来 看 ， 出 现
此 类 纠 纷 一 般 可 依 照 我 国 《 民 事 诉 讼 法 》 第 5 4 条 关 于 共 同 诉 讼 的 规 定 执 行 。
（ 3 ） 通 过 审 查 《 租 赁 合 同 》 或 其 他 经 营 合 同 、 商 户 汇 款 记 录 或 支 付 凭 证 、 业 主 大 会 的 处 分 决 议 以 及
发 票 、 收 据 、 银 行 资 金 流 动 记 录 等 文 件 ， 确 定 物 业 服 务 公 司 占 有 或 挪 用 业 主 经 营 收 益 的 事 实 以 及 业 主 损 失
的 数 额 。
此 外 ， 除 前 述 提 到 的 两 种 常 见 纠 纷 外 ， 业 主 （ 业 主 委 员 会 ） 与 物 业 服 务 公 司 常 见 的 纠 纷 还 包 括 物 业 服
务 公 司 对 小 区 内 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 管 理 不 当 导 致 他 人 人 身 损 害 纠 纷 ； 因 小 区 内 发 生 财 产 被 盗 、 被 抢 、
人 身 伤 亡 等 安 全 管 理 纠 纷 ； 因 物 业 服 务 公 司 挪 用 维 修 资 金 、 拒 不 公 开 账 目 等 纠 纷 。 鉴 于 上 述 纠 纷 与 本 操 作
指 引 第 三 章 共 同 管 理 权 等 内 容 息 息 相 关 ， 在 此 不 再 一 一 列 举 。
第 3 1 条 业 主 与 业 主 相 邻 权 纠 纷 处 理 机 制
3 1 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 证 实 属 于 业 主 共 用 部 位 相 关 证 据 ， 具 体 详 见 2 9 . 1 的 论 述 ；
（ 2 ） 业 主 权 属 证 明 ， 如 房 屋 所 有 权 或 《 商 品 房 买 卖 合 同 》 等 ；
（ 3 ） 城 市 规 划 部 门 的 批 复 文 件 ；
（ 4 ） 有 利 害 关 系 业 主 书 面 同 意 的 文 件 ；
（ 5 ） 侵 权 人 实 施 侵 权 行 为 的 相 关 证 据 ， 如 经 过 公 证 的 照 片 等 ；
（ 6 ） 被 侵 权 人 损 失 的 证 明 材 料 。
3 1 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 通 过 2 9 . 1 中 所 述 相 关 证 据 ， 律 师 应 重 点 把 握 业 主 所 侵 害 的 部 位 是 否 为 业 主 共 用 部 分 ， 如 为 专 有
部 分 ， 则 可 参 照 本 操 作 指 引 第 一 章 执 行 ， 不 属 于 本 章 节 讨 论 的 范 围 。
（ 2 ） 通 过 业 主 的 权 属 证 明 ， 审 查 业 主 是 否 属 于 法 律 规 定 的 有 利 害 关 系 的 业 主 。 如 权 属 证 明 无 法 证 实 ，
则 需 要 提 供 对 有 利 害 关 系 的 业 主 通 风 、 采 光 、 通 行 、 排 水 、 环 境 等 造 成 影 响 的 其 他 证 据 。
（ 3 ） 关 于 侵 权 的 事 实 界 定 问 题 。 律 师 应 重 点 审 查 涉 嫌 侵 权 的 业 主 所 实 施 的 行 为 是 否 属 于 合 理 利 用 共
用 部 分 ， 如 为 合 理 利 用 则 不 应 构 成 侵 权 。
（ 4 ） 关 于 救 济 问 题 。 如 业 主 所 实 施 的 行 为 符 合 我 国 《 民 法 通 则 》 、 《 物 权 法 》 关 于 侵 权 的 界 定 ， 确
实 侵 害 业 主 共 用 部 位 合 法 权 利 ， 则 有 利 害 关 系 的 业 主 有 权 要 求 排 除 妨 害 、 恢 复 原 状 、 消 除 影 响 。 其 他 业 主
因 此 而 遭 受 其 他 损 害 的 ， 有 权 要 求 赔 偿 ， 具 体 详 见 2 9 . 2 中 的 论 述 。
此 外 ， 需 要 说 明 的 是 ， 律 师 在 处 理 此 类 纠 纷 的 过 程 中 ， 应 本 着 相 互 协 商 、 维 护 和 谐 邻 里 关 系 的 原 则 ，
力 争 此 类 纠 纷 妥 善 处 理 。 如 律 师 应 提 示 业 主 ， 可 以 在 其 他 业 主 实 施 侵 权 行 为 之 时 善 意 提 醒 并 予 以 制 止 。 如
果 业 主 善 意 的 提 醒 及 制 止 不 能 发 挥 很 好 的 作 用 ， 律 师 还 可 以 提 示 业 主 通 过 业 主 委 员 会 、 居 民 委 员 会 甚 至 规
划 部 门 的 协 调 予 以 解 决 。 如 上 述 救 济 途 径 仍 无 法 解 决 ， 律 师 再 建 议 业 主 向 法 院 提 起 诉 讼 似 乎 更 为 妥 当 。
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第三 章 建筑 物区 分所有 权共 同管理 权法律 业务 操作指 引
第 一 节 概 述
第 3 2 条 共 同 管 理 权 的 含 义
根 据 《 物 权 法 》 第 7 0 条 的 规 定 ， 共 同 管 理 权 ， 是 指 业 主 对 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 以
外 的 共 有 部 分 享 有 的 共 同 管 理 的 权 利 。
第 3 3 条 共 同 管 理 权 的 特 征
3 3 . 1 共 同 管 理 权 以 业 主 的 房 屋 所 有 权 为 基 础
共 同 管 理 权 是 业 主 基 于 对 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 以 外 的 共 有 部 分 的 所 有 权 ， 而 享 有
的 专 属 于 业 主 的 权 利 。 任 何 人 通 过 取 得 房 屋 所 有 权 就 自 然 取 得 共 同 管 理 权 ， 业 主 转 让 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经
营 性 用 房 ， 其 对 共 有 部 分 享 有 的 共 有 和 共 同 管 理 的 权 利 一 并 转 让 。 共 同 管 理 权 是 所 有 权 的 延 伸 ， 是 确 保 专
属 所 有 权 和 共 有 权 实 现 的 手 段 。 不 论 管 理 形 式 是 自 主 进 行 ， 还 是 委 托 他 人 ， 真 正 的 管 理 主 体 都 应 当 是 业 主
本 身 。
3 3 . 2 共 同 管 理 权 的 行 使 ， 通 过 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 实 现
业 主 通 过 成 立 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 ， 由 其 代 表 全 体 业 主 实 现 和 维 护 物 业 管 理 区 域 内 全 体 业 主 在 物 业
管 理 活 动 中 的 合 法 权 益 。 《 物 权 法 》 第 7 6 条 规 定 了 共 同 管 理 权 所 包 含 的 各 项 基 本 内 容 ， 同 时 由 业 主 大 会 制
定 的 管 理 规 约 可 以 更 详 细 地 约 定 在 每 个 特 定 物 业 管 理 区 域 内 共 同 管 理 权 所 含 的 内 容 、 行 使 方 式 、 处 理 机 制
等 事 项 。
只 有 一 个 业 主 的 ， 或 者 业 主 人 数 较 少 且 经 全 体 业 主 一 致 同 意 ， 决 定 不 成 立 业 主 大 会 的 ， 则 由 业 主 共 同
履 行 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 职 责 。
3 3 . 3 共 同 管 理 权 是 一 种 成 员 权
业 主 委 员 会 召 集 业 主 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 以 集 体 讨 论 或 书 面 征 求 意 见 的 形 式 作 出 合 法 有 效 的 业 主 大 会
会 议 决 定 ， 该 决 定 对 业 主 具 有 约 束 力 。 因 此 ， 共 同 管 理 权 是 一 种 成 员 权 ， 具 体 表 现 为 表 决 权 、 选 举 权 、 监
督 权 、 请 求 权 等 权 利 。
第 二 节 业 主 大 会
第 3 4 条 业 主 大 会 的 概 述
3 4 . 1 业 主 的 界 定
业 主 ， 是 指 房 屋 的 所 有 权 人 ， 主 要 包 括 以 下 两 种 ： 第 一 ， 依 法 登 记 取 得 或 者 根 据 《 物 权 法 》 第 二 章 第
三 节 规 定 取 得 建 筑 物 专 有 部 分 所 有 权 的 人 ； 第 二 ， 基 于 与 建 设 单 位 之 间 的 商 品 房 买 卖 民 事 法 律 行 为 ， 已 经
合 法 占 有 建 筑 物 专 有 部 分 ， 但 尚 未 依 法 办 理 所 有 权 登 记 的 人 。
3 4 . 2 业 主 大 会 的 界 定
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业 主 大 会 ， 是 由 同 一 个 物 业 管 理 区 域 内 的 全 体 业 主 组 成 的 ， 是 业 主 集 体 行 使 权 利 和 维 护 全 体 业 主 在 物
业 管 理 活 动 中 合 法 权 益 的 自 治 性 组 织 。 一 个 物 业 管 理 区 域 成 立 一 个 业 主 大 会 。 如 果 只 有 一 个 业 主 的 ， 或 者
业 主 人 数 较 少 且 经 全 体 业 主 一 致 同 意 ， 决 定 不 成 立 业 主 大 会 的 ， 由 业 主 共 同 履 行 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的
职 责 。
第 3 5 条 律 师 为 首 次 业 主 大 会 的 成 立 提 供 法 律 服 务
3 5 . 1 《 物 权 法 》 和 《 物 业 管 理 条 例 》 没 有 对 首 次 业 主 大 会 的 成 立 条 件 、 程 序 等 作 出 具 体 规 定 ， 住 房 和
城 乡 建 设 部 于 2 0 0 9 年 1 2 月 1 日 颁 布 的 《 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 指 导 规 则 》 （ 以 下 简 称 《 指 导 规 则 》 ） 对
此 却 作 出 了 较 为 具 体 的 规 定 。 另 外 ， 各 地 方 政 府 部 门 也 相 继 出 台 了 类 似 规 定 ， 因 此 ， 律 师 还 应 查 阅 物 业 所
在 地 已 颁 布 并 生 效 的 地 方 性 法 规 、 地 方 性 政 府 规 章 中 明 确 规 定 的 首 次 业 主 大 会 成 立 条 件 、 程 序 等 相 关 内 容 。
律 师 根 据 相 关 法 律 、 法 规 的 内 容 及 时 提 示 符 合 条 件 的 业 主 筹 备 首 次 业 主 大 会 ， 以 更 好 地 实 现 和 保 护 业 主 的
合 法 利 益 。
3 5 . 2 律 师 应 告 知 业 主 ， 物 业 所 在 地 已 颁 布 并 生 效 的 地 方 性 法 规 、 地 方 性 政 府 规 章 中 关 于 首 次 业 主 大 会
筹 备 组 的 组 成 人 员 （ 包 括 业 主 人 数 、 街 道 办 事 处 或 乡 镇 人 民 政 府 、 居 民 委 员 会 、 建 设 单 位 ） 、 筹 备 组 负 责
人 由 哪 方 担 任 、 筹 备 组 的 职 责 等 事 项 。
根 据 《 指 导 规 则 》 的 规 定 ， 首 次 业 主 大 会 会 议 筹 备 组 由 业 主 代 表 、 建 设 单 位 代 表 、 街 道 办 事 处 、 乡 镇
人 民 政 府 代 表 和 居 民 委 员 会 代 表 组 成 。 筹 备 组 成 员 人 数 应 为 单 数 ， 其 中 业 主 代 表 人 数 不 低 于 筹 备 组 总 人 数
的 一 半 ， 筹 备 组 组 长 由 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 的 代 表 担 任 。
律 师 应 提 示 业 主 ， 筹 备 组 成 员 名 单 、 筹 备 组 的 职 责 应 在 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 1 5 日 前 ， 以 书 面 形 式 在
物 业 管 理 区 域 内 公 示 ； 同 时 建 设 单 位 和 前 期 物 业 服 务 企 业 应 为 筹 备 组 开 展 工 作 提 供 条 件 ； 律 师 应 提 示 业 主 ，
筹 备 组 履 行 职 责 的 期 限 ， 应 当 到 首 次 业 主 大 会 会 议 选 举 业 主 委 员 会 之 日 终 止 。
3 5 . 3 律 师 应 提 示 首 次 业 主 大 会 应 当 讨 论 决 定 的 主 要 事 项 包 括 ：
3 5 . 3 . 1 业 主 大 会 议 事 规 则 ， 是 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 活 动 的 基 本 准 则 ， 主 要 内 容 包 括 ： 业 主 大 会 名 称
及 相 应 的 物 业 管 理 区 域 ； 业 主 委 员 会 的 职 责 ； 业 主 委 员 会 议 事 规 则 ； 业 主 大 会 定 期 会 议 的 时 间 、 形 式 和 议
事 方 式 ； 业 主 投 票 权 数 的 确 定 方 法 ； 业 主 代 表 的 产 生 方 式 ； 业 主 大 会 会 议 的 表 决 程 序 、 业 主 委 员 会 委 员 的
资 格 、 人 数 和 任 期 等 ； 业 主 委 员 会 换 届 程 序 和 补 选 方 法 等 ； 活 动 经 费 的 筹 集 、 使 用 和 管 理 等 ； 印 章 的 使 用
和 管 理 ； 其 他 关 于 业 主 大 会 的 重 大 事 项 等 。
3 5 . 3 . 2 管 理 规 约 ， 主 要 约 定 ： 物 业 的 使 用 、 维 护 、 管 理 ； 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 、 管 理 和 使 用 ； 物 业 共
用 部 分 的 经 营 与 收 益 分 配 ； 业 主 共 同 利 益 的 维 护 ； 业 主 共 同 管 理 权 的 行 使 ； 业 主 应 尽 的 义 务 ； 违 反 管 理 规
约 应 当 承 担 的 责 任 。 律 师 应 提 示 业 主 ， 合 法 通 过 的 管 理 规 约 ， 对 全 体 业 主 具 有 约 束 力 。
律 师 应 注 意 ， 物 业 所 在 地 是 否 有 房 屋 管 理 行 政 主 管 部 门 或 物 业 管 理 行 政 主 管 部 门 制 定 的 管 理 规 约 的 示
范 文 本 。 律 师 可 提 示 业 主 ， 可 以 前 述 管 理 规 约 的 示 范 文 本 为 基 础 ， 制 定 本 小 区 的 管 理 规 约 。
3 5 . 3 . 3 选 举 业 主 委 员 会 。
3 5 . 3 . 4 制 定 物 业 服 务 内 容 、 标 准 以 及 物 业 服 务 收 费 方 案 。
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3 5 . 3 . 5 选 聘 和 解 聘 物 业 服 务 企 业 。
3 5 . 3 . 6 筹 集 和 使 用 专 项 维 修 资 金 。
3 5 . 3 . 7 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 。
3 5 . 3 . 8 改 变 共 有 部 分 的 用 途 。
3 5 . 3 . 9 利 用 共 有 部 分 进 行 经 营 以 及 所 得 收 益 的 分 配 与 使 用 。
3 5 . 3 . 1 0 法 律 法 规 或 者 管 理 规 约 确 定 应 由 业 主 共 同 决 定 的 事 项 。
第 3 6 条 律 师 为 业 主 大 会 提 供 法 律 服 务
3 6 . 1 律 师 应 提 示 业 主 ， 以 下 事 项 由 业 主 共 同 决 定 ：
3 6 . 1 . 1 制 定 和 修 改 业 主 大 会 议 事 规 则 ；
3 6 . 1 . 2 制 定 和 修 改 管 理 规 约 ；
3 6 . 1 . 3 选 举 业 主 委 员 会 或 者 更 换 业 主 委 员 会 成 员 ；
3 6 . 1 . 4 选 聘 和 解 聘 物 业 服 务 企 业 ；
3 6 . 1 . 5 筹 集 和 使 用 专 项 维 修 资 金 ；
3 6 . 1 . 6 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 ；
3 6 . 1 . 7 有 关 共 有 和 共 同 管 理 权 利 的 其 他 重 大 事 项 。
3 6 . 2 业 主 大 会 会 议
3 6 . 2 . 1 业 主 大 会 会 议 分 为 定 期 会 议 （ 应 当 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 召 开 ） 和 临 时 会 议 。
有 下 列 情 况 之 一 的 ， 业 主 委 员 会 应 当 及 时 组 织 召 开 业 主 大 会 临 时 会 议 ： 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 2 0 %
以 上 且 占 总 人 数 2 0 % 以 上 业 主 提 议 的 ； 发 生 重 大 事 故 或 者 紧 急 事 件 需 要 及 时 处 理 的 ； 业 主 大 会 议 事 规 则 或 者
管 理 规 约 规 定 的 其 他 情 况 。
3 6 . 2 . 2 律 师 应 告 知 业 主 ， 业 主 委 员 会 负 责 业 主 大 会 会 议 的 召 集 。 业 主 委 员 会 未 按 业 主 大 会 议 事 规 则 的
规 定 组 织 召 开 业 主 大 会 定 期 会 议 ， 或 者 发 生 应 当 召 开 业 主 大 会 临 时 会 议 的 情 况 ， 业 主 委 员 会 不 履 行 组 织 召
开 会 议 职 责 的 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 可 以 责 令 业 主 委
员 会 限 期 召 开 ； 逾 期 仍 不 召 开 的 ， 可 以 由 物 业 所 在 地 的 居 民 委 员 会 在 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 的 指 导 和
监 督 下 组 织 召 开 。
3 6 . 2 . 3 律 师 应 提 示 业 主 ， 业 主 大 会 会 议 可 以 采 用 集 体 讨 论 或 书 面 征 求 意 见 的 形 式 。
根 据 会 议 讨 论 的 内 容 不 同 ， 业 主 大 会 决 定 筹 集 和 使 用 专 项 维 修 资 金 以 及 决 定 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附
属 设 施 设 备 ， 应 当 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 2 / 3 以 上 的 业 主 且 占 总 人 数 2 / 3 以 上 的 业 主 同 意 ； 制 定 和 修
改 业 主 大 会 议 事 规 则 ， 制 定 和 修 改 管 理 规 约 ， 选 举 业 主 委 员 会 或 者 更 换 业 主 委 员 会 成 员 ， 选 聘 和 解 聘 物 业
服 务 企 业 ， 决 定 有 关 共 有 和 共 同 管 理 权 利 的 其 他 重 大 事 项 ， 应 当 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 的 业 主
且 占 总 人 数 过 半 数 的 业 主 同 意 。
3 6 . 2 . 4 律 师 应 提 示 业 主 ， 可 以 委 托 代 理 人 参 加 业 主 大 会 会 议 ， 行 使 业 主 权 利 。
第 3 7 条 律 师 为 业 主 大 会 提 供 法 律 服 务 的 风 险 提 示
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3 7 . 1 律 师 应 告 知 业 主 ， 业 主 大 会 主 要 工 作 应 以 物 业 管 理 为 根 本 ， 不 得 从 事 与 物 业 管 理 无 关 的 活 动 ， 不
得 从 事 经 营 活 动 。
3 7 . 2 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 应 根 据 法 律 、 法 规 的 规 定 在 业 主 大 会 会 议 召 开 一 定 期 限 之 前 ， 将 该 次 会 议
召 开 的 时 间 、 地 点 、 参 加 人 员 、 讨 论 事 项 等 相 关 内 容 在 物 业 管 理 区 域 内 公 示 。
3 7 . 3 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 业 主 大 会 会 议 决 定 应 当 在 物 业 管 理 区 域 内 公 示 。
3 7 . 4 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 内 容 合 法 和 程 序 合 法 是 一 个 合 法 有 效 的 业 主 大 会 会 议 决 定 必 须 具 备 的 两 个
条 件 ， 才 对 全 体 业 主 具 有 合 法 约 束 力 。
3 7 . 5 律 师 应 提 示 业 主 ， 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 作 出 的 决 定 侵 害 业 主 合 法 权 益 或 者 违 反 法 律 规 定 的 程
序 的 ， 受 侵 害 的 业 主 有 权 请 求 人 民 法 院 予 以 撤 销 。 该 撤 销 权 应 当 在 知 道 或 者 应 当 知 道 业 主 大 会 或 者 业 主 委
员 会 作 出 决 定 之 日 起 一 年 内 行 使 。
3 7 . 6 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 在 召 开 业 主 大 会 前 要 核 对 业 主 身 份 ， 以 " 一 个 专 有 部 分 按 一 票 计 算 " 为 基 本
原 则 。
3 7 . 7 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 在 采 取 业 主 以 书 面 方 式 行 使 共 同 管 理 权 时 ， 要 注 意 资 料 送 达 地 点 的 准 确 性 ，
资 料 中 应 明 示 " 送 达 后 不 表 态 ， 视 为 同 意 " ， 以 避 免 业 主 事 后 提 出 " 送 达 不 及 时 " 的 抗 辩 。
律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 将 书 面 征 求 意 见 书 的 通 知 在 物 业 管 理 区 域 内 及 时 公 示 。
3 7 . 8 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 业 主 委 员 会 在 规 定 时 间 内 不 组 织 换 届 选 举 的 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产
行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 应 当 责 令 其 限 期 组 织 换 届 选 举 ； 逾 期 仍 不 组 织 的 ， 可 以 由 物
业 所 在 地 的 居 民 委 员 会 在 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 的 指 导 和 监 督 下 ， 组 织 换 届 选 举 工 作 。
律 师 应 提 示 业 主 ， 物 业 管 理 区 域 内 ， 可 以 召 开 物 业 管 理 联 席 会 议 。 物 业 管 理 联 席 会 议 由 街 道 办 事 处 、
乡 镇 人 民 政 府 负 责 召 集 ， 由 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 、 公 安 派 出 所 、 居 民 委 员 会 、 业 主 委 员 会 和 物 业 服
务 企 业 等 方 面 的 代 表 参 加 ， 共 同 协 调 解 决 物 业 管 理 中 遇 到 的 问 题 。
律 师 应 查 阅 物 业 所 在 地 已 颁 布 并 生 效 的 地 方 性 法 规 、 地 方 性 政 府 规 章 等 法 律 性 文 件 中 业 主 委 员 会 逾 期
履 行 业 主 委 员 会 职 责 时 ， 业 主 、 业 主 大 会 可 以 采 取 的 救 济 措 施 。
3 7 . 9 律 师 应 提 示 业 主 大 会 ， 当 业 主 授 权 他 人 参 加 业 主 大 会 或 者 以 书 面 形 式 表 达 其 意 见 时 ， 要 及 时 与 业
主 本 人 进 行 核 实 ， 以 避 免 在 没 有 书 面 授 权 书 的 情 形 下 业 主 事 后 提 出 代 理 人 无 权 代 理 的 抗 辩 理 由 否 认 行 为 的
有 效 性 。
第 三 节 业 主 委 员 会
第 3 8 条 业 主 委 员 会 的 界 定
业 主 委 员 会 是 由 业 主 大 会 选 举 出 的 代 表 组 成 的 业 主 大 会 的 执 行 机 构 。
第 3 9 条 律 师 为 业 主 委 员 会 提 供 法 律 服 务
3 9 . 1 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 的 主 要 职 责 包 括 以 下 事 项 ：
3 9 . 1 . 1 执 行 业 主 大 会 的 决 定 事 项 ；
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3 9 . 1 . 2 召 集 业 主 大 会 会 议 ， 报 告 物 业 管 理 的 实 施 情 况 ；
3 9 . 1 . 3 代 表 业 主 与 业 主 大 会 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 物 业 服 务 合 同 ；
3 9 . 1 . 4 及 时 了 解 业 主 、 物 业 使 用 人 的 意 见 和 建 议 ， 监 督 和 协 助 物 业 服 务 企 业 履 行 物 业 服 务 合 同 ；
3 9 . 1 . 5 监 督 管 理 规 约 的 实 施 ；
3 9 . 1 . 6 督 促 业 主 交 纳 物 业 服 务 费 及 其 他 相 关 费 用 ；
3 9 . 1 . 7 组 织 和 监 督 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 和 使 用 ；
3 9 . 1 . 8 调 解 业 主 之 间 因 物 业 使 用 、 维 护 和 管 理 产 生 的 纠 纷 ；
3 9 . 1 . 9 业 主 大 会 赋 予 的 其 他 职 责 。
3 9 . 2 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 应 当 向 业 主 公 布 如 下 情 况 和 资 料 ：
3 9 . 2 . 1 管 理 规 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 ；
3 9 . 2 . 2 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 的 决 定 ；
3 9 . 2 . 3 物 业 服 务 合 同 ；
3 9 . 2 . 4 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 、 使 用 情 况 ；
3 9 . 2 . 5 物 业 共 有 部 分 的 使 用 和 收 益 情 况 ；
3 9 . 2 . 6 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 用 于 停 放 汽 车 车 位 的 处 分 情 况 ；
3 9 . 2 . 7 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 工 作 经 费 的 收 支 情 况 ；
3 9 . 2 . 8 其 他 应 当 向 业 主 公 开 的 情 况 和 资 料 。
3 9 . 3 业 主 委 员 会 委 员
3 9 . 3 . 1 业 主 委 员 会 委 员 必 须 为 本 物 业 的 业 主 。 业 主 委 员 会 由 业 主 大 会 会 议 选 举 产 生 ， 由 5 至 1 1 人 单 数
组 成 。 业 主 委 员 会 委 员 应 当 是 物 业 管 理 区 域 内 的 业 主 ， 并 符 合 下 列 条 件 ：
（ 1 ） 具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 ；
（ 2 ） 遵 守 国 家 有 关 法 律 、 法 规 ；
（ 3 ） 遵 守 业 主 大 会 议 事 规 则 、 管 理 规 约 ， 模 范 履 行 业 主 义 务 ；
（ 4 ） 热 心 公 益 事 业 ， 责 任 心 强 ， 公 正 廉 洁 ；
（ 5 ） 具 有 一 定 的 组 织 能 力 ；
（ 6 ） 具 备 必 要 的 工 作 时 间 。
3 9 . 3 . 2 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 可 采 取 自 荐 、 推 荐 等 方 式 产 生 ， 筹 备 组 根 据 业 主 委 员 会 成 员 条 件 研 究 确
定 ， 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。
3 9 . 3 . 3 业 主 委 员 会 成 员 或 依 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 产 生 ， 但 业 主 委 员 会 主 任 、 副 主 任 必 须 在 业 主 委
员 会 成 员 中 以 选 举 方 式 产 生 。
3 9 . 3 . 4 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 业 主 委 员 会 委 员 出 现 下 列 情 形 时 职 务 应 当 自 行 终 止 ：
（ 1 ） 因 物 业 转 让 、 灭 失 等 原 因 不 再 是 业 主 的 ；
（ 2 ） 丧 失 民 事 行 为 能 力 的 ；
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（ 3 ） 依 法 被 限 制 人 身 自 由 的 ；
（ 4 ） 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 规 定 的 其 他 情 形 。
3 9 . 3 . 5 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 业 主 委 员 会 委 员 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 由 业 主 委 员 会 1 / 3 以 上 委 员 或 者
持 有 2 0 % 以 上 投 票 权 的 业 主 提 议 ， 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 根 据 业 主 大 会 的 授 权 ， 可 以 决 定 是 否 终 止 其 委 员
资 格 ：
（ 1 ） 以 书 面 方 式 提 出 辞 职 请 求 的 ；
（ 2 ） 不 履 行 委 员 职 责 的 ；
（ 3 ） 利 用 委 员 资 格 谋 取 私 利 的 ；
（ 4 ） 拒 不 履 行 业 主 义 务 的 ；
（ 5 ） 侵 害 他 人 合 法 权 益 的 ；
（ 6 ） 因 其 他 原 因 不 宜 担 任 业 主 委 员 会 委 员 的 。
3 9 . 4 业 主 委 员 会 会 议
3 9 . 4 . 1 律 师 应 查 阅 物 业 所 在 地 已 颁 布 并 生 效 的 地 方 性 法 规 、 地 方 政 府 规 章 等 法 律 性 文 件 中 有 关 业 主 委
员 会 会 议 的 议 事 细 则 ， 协 助 业 主 委 员 会 制 定 业 主 委 员 会 工 作 制 度 。
3 9 . 4 . 2 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 应 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 、 业 主 委 员 会 工 作 制 度 开 展 工 作 ， 经 1 / 3 以
上 业 主 委 员 会 成 员 提 议 或 者 业 主 委 员 会 主 任 认 为 有 必 要 的 ， 应 当 召 开 业 主 委 员 会 会 议 。
3 9 . 4 . 3 业 主 委 员 会 会 议 一 般 由 主 任 召 集 并 主 持 ， 主 任 因 故 缺 席 不 能 履 行 职 责 的 ， 可 由 副 主 任 召 集 并 主
持 。 业 主 委 员 会 委 员 不 能 委 托 代 理 人 参 加 会 议 。
3 9 . 4 . 4 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 召 开 会 议 应 当 有 超 过 半 数 成 员 出 席 ， 作 出 的 决 定 必 须 经 全 体 成 员 半 数
以 上 同 意 。 在 进 行 表 决 时 ， 每 一 位 委 员 有 一 票 表 决 权 。
3 9 . 4 . 5 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 应 当 于 会 议 召 开 7 日 前 ， 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 业 主 委 员 会 会 议 的 内
容 和 议 程 ， 听 取 业 主 的 意 见 和 建 议 。 业 主 委 员 会 会 议 应 当 制 作 书 面 记 录 并 存 档 ， 业 主 委 员 会 会 议 作 出 的 决
定 ， 应 当 有 参 会 委 员 的 签 字 确 认 ， 并 自 作 出 决 定 之 日 起 3 日 内 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。
第 4 0 条 律 师 为 业 主 委 员 会 提 供 法 律 服 务 的 风 险 提 示
4 0 . 1 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 应 自 业 主 委 员 会 选 举 产 生 之 日 起 3 0 日 内 ， 向 物 业 所 在 地 的 区 、 县 人 民 政
府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 备 案 。 备 案 手 续 需 要 的 文 件 有 ： 业 主 大 会 和 业 主 委 员
会 选 举 情 况 、 业 主 大 会 议 事 规 则 、 管 理 规 约 、 业 主 大 会 决 定 的 其 他 重 大 事 项 。
律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 上 述 文 件 内 容 如 有 变 更 的 ， 业 主 委 员 会 应 及 时 向 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府
备 案 ， 备 案 后 由 业 主 委 员 会 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。
4 0 . 2 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 在 其 委 员 出 现 3 9 . 3 . 4 所 列 情 形 时 ， 应 及 时 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 业 主
委 员 会 成 员 职 务 终 止 的 ， 应 当 在 终 止 之 日 起 3 日 内 将 其 保 管 的 有 关 资 料 、 印 章 和 财 物 移 交 业 主 委 员 会 。
律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 在 业 主 委 员 会 委 员 缺 员 时 ， 应 及 时 在 业 主 大 会 会 议 补 选 。 业 主 委 员 会 委 员 人
数 不 足 总 数 的 1 / 2 时 ， 应 当 召 开 业 主 大 会 临 时 会 议 ， 重 新 选 举 业 主 委 员 会 。
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4 0 . 3 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 召 集 业 主 大 会 会 议 时 ， 应 在 业 主 大 会 会 议 召 开 前 1 5 日 ， 以 公 告 方 式 告 知
全 体 业 主 ， 以 避 免 采 用 书 面 通 知 方 式 无 法 送 达 或 送 达 不 及 时 等 情 形 。
4 0 . 4 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 在 业 主 委 员 会 换 届 时 ， 新 一 届 业 主 委 员 会 有 权 在 一 定 期 限 内 要 求 原 业 主
委 员 会 移 交 其 保 管 的 档 案 资 料 、 印 章 和 其 他 属 于 全 体 业 主 共 同 所 有 的 财 物 。
4 0 . 5 律 师 应 协 助 业 主 委 员 会 建 立 工 作 档 案 。 工 作 档 案 一 般 包 括 下 列 内 容 ：
4 0 . 5 . 1 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 会 议 记 录 ；
4 0 . 5 . 2 业 主 大 会 决 议 、 业 主 委 员 会 决 定 等 书 面 材 料 ；
4 0 . 5 . 3 业 主 大 会 议 事 规 则 、 管 理 规 约 和 物 业 服 务 合 同 ；
4 0 . 5 . 4 业 主 委 员 会 选 举 及 备 案 资 料 ；
4 0 . 5 . 5 专 项 维 修 资 金 筹 集 及 使 用 账 目 ；
4 0 . 5 . 6 业 主 及 业 主 代 表 的 名 册 ；
4 0 . 5 . 7 业 主 的 意 见 和 建 议 。
4 0 . 6 律 师 应 告 知 业 主 委 员 会 ， 其 主 要 工 作 应 以 物 业 管 理 为 根 本 ， 不 得 从 事 与 物 业 管 理 无 关 的 活 动 ， 不
得 从 事 经 营 活 动 。
4 0 . 7 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 应 做 好 业 主 大 会 会 议 和 业 主 委 员 会 会 议 的 书 面 记 录 并 存 档 。 业 主 大 会 作
出 的 决 议 、 业 主 委 员 会 会 议 决 定 由 出 席 会 议 的 人 员 签 字 后 存 档 。
4 0 . 8 律 师 应 提 示 业 主 委 员 会 ， 根 据 《 物 权 法 》 、 最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用
法 律 若 干 问 题 的 解 释 》 的 规 定 ， 业 主 委 员 会 在 物 业 纠 纷 中 具 备 独 立 的 诉 讼 主 体 资 格 ， 可 以 自 己 的 名 义 参 加
诉 讼 。
第 四 节 物 业 服 务 企 业
第 4 1 条 物 业 服 务 企 业 的 概 念
物 业 服 务 企 业 ， 是 指 依 法 设 立 、 具 有 独 立 法 人 资 格 ， 从 事 物 业 管 理 服 务 活 动 的 企 业 。 物 业 服 务 企 业 应
当 按 照 物 业 管 理 行 政 主 管 部 门 核 定 的 资 质 等 级 从 事 物 业 管 理 服 务 活 动 ， 其 中 从 事 物 业 服 务 的 人 员 应 当 取 得
相 应 的 资 格 证 书 ， 并 定 期 参 加 物 业 管 理 相 应 的 职 业 教 育 培 训 。
第 4 2 条 律 师 认 定 物 业 服 务 企 业 能 否 承 接 某 项 物 业 管 理 项 目 应 注 意 的 法 律 问 题
律 师 在 为 建 设 单 位 或 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业 时 ， 要 注 意 实 施 承 接 查 验 的 物 业 是 否 具 备 法 律 、 法 规
要 求 的 条 件 、 物 业 服 务 企 业 的 资 质 等 级 条 件 以 及 物 业 服 务 企 业 所 承 接 的 物 业 项 目 类 型 是 否 与 其 所 具 有 的 资
质 相 适 应 。
4 2 . 1 住 房 和 城 乡 建 设 部 《 物 业 承 接 查 验 办 法 》 就 实 施 承 接 查 验 的 物 业 的 条 件 规 定 如 下 ：
4 2 . 1 . 1 建 设 工 程 竣 工 验 收 合 格 ， 取 得 规 划 、 消 防 、 环 保 等 主 管 部 门 出 具 的 认 可 或 者 准 许 使 用 文 件 ， 并
经 建 设 行 政 主 管 部 门 备 案 ；
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4 2 . 1 . 2 供 水 、 排 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 通 信 、 公 共 照 明 、 有 线 电 视 等 市 政 公 用 设 施 设 备 按 规 划 设 计
要 求 建 成 ， 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 已 安 装 独 立 计 量 表 具 ；
4 2 . 1 . 3 教 育 、 邮 政 、 医 疗 卫 生 、 文 化 体 育 、 环 卫 、 社 区 服 务 等 公 共 服 务 设 施 已 按 规 划 设 计 要 求 建 成 ；
4 2 . 1 . 4 道 路 、 绿 地 和 物 业 服 务 用 房 等 公 共 配 套 设 施 按 规 划 设 计 要 求 建 成 ， 并 满 足 使 用 功 能 要 求 ；
4 2 . 1 . 5 电 梯 、 二 次 供 水 、 高 压 供 电 、 消 防 设 施 、 压 力 容 器 、 电 子 监 控 系 统 等 共 用 设 施 设 备 取 得 使 用 合
格 证 书 ；
4 2 . 1 . 6 物 业 使 用 、 维 护 和 管 理 的 相 关 技 术 资 料 完 整 齐 全 ；
4 2 . 1 . 7 法 律 、 法 规 规 定 的 其 他 条 件 。
4 2 . 2 原 建 设 部 《 物 业 管 理 企 业 资 质 管 理 办 法 》 规 定 的 物 业 服 务 企 业 资 质 等 级 的 条 件 如 下 ：
4 2 . 2 . 1 一 级 资 质 ：
（ 1 ） 注 册 资 本 人 民 币 5 0 0 万 元 以 上 。
（ 2 ） 物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业 类 的 专 职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 3 0 人 。 其
中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 2 0 人 ， 工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 。
（ 3 ） 物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书 。
（ 4 ） 管 理 两 种 类 型 以 上 物 业 ， 并 且 管 理 各 类 物 业 的 房 屋 建 筑 面 积 分 别 占 下 列 相 应 计 算 基 数 的 百 分 比
之 和 不 低 于 1 0 0 ％ ：
A . 多 层 住 宅 2 0 0 万 平 方 米 ；
B . 高 层 住 宅 1 0 0 万 平 方 米 ；
C . 独 立 式 住 宅 （ 别 墅 ） 1 5 万 平 方 米 ；
D . 办 公 楼 、 工 业 厂 房 及 其 他 物 业 5 0 万 平 方 米 。
（ 5 ） 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 ， 有 优 良
的 经 营 管 理 业 绩 。
4 2 . 2 . 2 二 级 资 质 ：
（ 1 ） 注 册 资 本 人 民 币 3 0 0 万 元 以 上 。
（ 2 ） 物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业 类 的 专 职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 2 0 人 。 其
中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 1 0 人 ， 工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 。
（ 3 ） 物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书 。
（ 4 ） 管 理 两 种 类 型 以 上 物 业 ， 并 且 管 理 各 类 物 业 的 房 屋 建 筑 面 积 分 别 占 下 列 相 应 计 算 基 数 的 百 分 比
之 和 不 低 于 1 0 0 ％ ：
A . 多 层 住 宅 1 0 0 万 平 方 米 ；
B . 高 层 住 宅 5 0 万 平 方 米 ；
C . 独 立 式 住 宅 （ 别 墅 ） 8 万 平 方 米 ；
D . 办 公 楼 、 工 业 厂 房 及 其 他 物 业 2 0 万 平 方 米 。
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（ 5 ） 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 ， 有 良 好
的 经 营 管 理 业 绩 。
4 2 . 2 . 3 三 级 资 质 ：
（ 1 ） 注 册 资 本 人 民 币 5 0 万 元 以 上 。
（ 2 ） 物 业 管 理 专 业 人 员 以 及 工 程 、 管 理 、 经 济 等 相 关 专 业 类 的 专 职 管 理 和 技 术 人 员 不 少 于 1 0 人 。 其
中 ， 具 有 中 级 以 上 职 称 的 人 员 不 少 于 5 人 ， 工 程 、 财 务 等 业 务 负 责 人 具 有 相 应 专 业 中 级 以 上 职 称 。
（ 3 ） 物 业 管 理 专 业 人 员 按 照 国 家 有 关 规 定 取 得 职 业 资 格 证 书 。
（ 4 ） 有 委 托 的 物 业 管 理 项 目 。
（ 5 ） 建 立 并 严 格 执 行 服 务 质 量 、 服 务 收 费 等 企 业 管 理 制 度 和 标 准 ， 建 立 企 业 信 用 档 案 系 统 。
4 2 . 3 原 建 设 部 《 物 业 管 理 企 业 资 质 管 理 办 法 》 规 定 的 物 业 服 务 企 业 依 资 质 能 够 承 接 物 业 管 理 项 目 的 范
围 ：
一 级 资 质 物 业 服 务 企 业 可 以 承 接 各 种 物 业 管 理 项 目 。
二 级 资 质 物 业 服 务 企 业 可 以 承 接 3 0 万 平 方 米 以 下 的 住 宅 项 目 和 8 万 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 项 目 的 物 业 管
理 业 务 。
三 级 资 质 物 业 服 务 企 业 可 以 承 接 2 0 万 平 方 米 以 下 的 住 宅 项 目 和 5 万 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 项 目 的 物 业 管
理 业 务 。
第 4 3 条 物 业 管 理 服 务
物 业 管 理 按 照 选 聘 物 业 服 务 企 业 的 主 体 和 物 业 服 务 企 业 提 供 物 业 管 理 的 阶 段 可 分 为 两 大 类 ： 第 一 类 是
前 期 物 业 管 理 ， 是 指 住 宅 物 业 的 建 设 单 位 在 业 主 大 会 成 立 前 ， 由 建 设 单 位 以 招 标 投 标 方 式 选 聘 具 有 相 应 资
质 的 物 业 服 务 企 业 ； 投 标 人 少 于 3 个 或 者 住 宅 规 模 较 小 的 ， 经 物 业 所 在 地 的 区 、 县 物 业 管 理 行 政 主 管 部 门
批 准 ， 采 用 协 议 方 式 选 聘 具 有 相 应 资 质 的 物 业 服 务 企 业 。 第 二 类 是 指 由 业 主 、 业 主 大 会 选 聘 物 业 服 务 企 业
提 供 物 业 服 务 。
4 3 . 1 律 师 为 物 业 服 务 企 业 前 期 物 业 管 理 提 供 法 律 服 务
根 据 建 住 房 〔 2 0 0 3 〕 1 3 0 号 《 前 期 物 业 管 理 招 标 投 标 管 理 暂 行 办 法 》 的 规 定 ， 住 宅 及 同 一 物 业 管 理 区 域
内 非 住 宅 的 建 设 单 位 ， 应 当 通 过 招 投 标 的 方 式 选 聘 具 有 相 应 资 质 的 物 业 管 理 企 业 。 招 投 标 一 般 要 经 过 招 标 、
投 标 、 开 标 、 评 标 和 中 标 几 个 环 节 。
4 3 . 1 . 1 律 师 在 物 业 服 务 企 业 投 标 之 前 的 调 查 与 审 核 。
（ 1 ） 应 了 解 物 业 所 在 行 政 区 域 人 民 政 府 以 及 其 建 设 行 政 主 管 部 门 和 房 地 产 行 政 主 管 部 门 对 于 物 业 管
理 招 投 标 的 有 关 规 定 ， 如 必 须 通 过 招 投 标 选 定 前 期 物 业 服 务 企 业 的 项 目 规 模 、 招 投 标 的 程 序 和 具 体 要 求 ；
（ 2 ） 确 认 招 标 建 设 单 位 的 招 标 行 为 以 及 其 所 委 托 招 标 的 代 理 机 构 招 标 行 为 的 合 法 性 。
4 3 . 1 . 2 律 师 为 物 业 服 务 企 业 准 备 投 标 资 格 预 审 文 件 。
投 标 资 格 预 审 文 件 一 般 应 当 包 括 资 格 预 审 申 请 书 格 式 、 申 请 人 须 知 ， 以 及 需 要 投 标 申 请 人 提 供 的 企 业
资 格 文 件 、 业 绩 、 技 术 装 备 、 财 务 状 况 和 拟 派 出 的 项 目 负 责 人 与 主 要 管 理 人 员 的 简 历 、 业 绩 等 证 明 材 料 。
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4 3 . 1 . 3 律 师 协 助 物 业 服 务 企 业 制 订 投 标 方 案 、 参 与 草 拟 或 审 查 投 标 书 等 相 关 投 标 文 件 ， 并 在 提 交 投 标
文 件 的 截 止 时 间 前 以 密 封 方 式 完 成 投 标 文 件 的 提 交 、 补 充 、 修 改 和 撤 回 行 为 ， 并 妥 善 保 存 招 标 人 出 具 的 标
明 签 收 人 和 签 收 时 间 的 凭 证 。
投 标 文 件 应 当 包 括 以 下 内 容 ：
（ 1 ） 投 标 函 ， 包 括 物 业 管 理 服 务 费 、 管 理 目 标 及 其 他 履 约 承 诺 等 ；
（ 2 ） 技 术 部 分 ， 包 括 服 务 的 内 容 和 标 准 、 人 员 配 备 、 主 要 工 作 环 节 运 行 程 序 及 检 查 方 法 、 物 业 服 务
企 业 的 内 部 管 理 制 度 ；
（ 3 ） 商 务 部 分 ， 包 括 物 业 管 理 服 务 费 、 特 约 服 务 费 、 其 他 委 托 代 理 服 务 费 等 收 费 标 准 报 价 ， 物 业 管
理 服 务 费 收 费 形 式 以 及 相 应 的 项 目 财 务 收 支 测 算 ；
（ 4 ） 资 信 部 分 ， 包 括 营 业 执 照 副 本 复 印 件 、 资 质 等 级 证 书 副 本 复 印 件 、 管 理 业 绩 、 项 目 主 要 管 理 人
员 资 格 证 书 等 情 况 。
4 3 . 1 . 4 律 师 为 物 业 服 务 企 业 草 拟 前 期 物 业 服 务 合 同
（ 1 ） 前 期 物 业 服 务 合 同 的 主 要 内 容 ：
A . 物 业 项 目 基 本 情 况 ， 包 括 但 不 限 于 物 业 名 称 （ 地 名 核 准 名 称 或 暂 定 名 ） 、 类 型 （ 即 普 通 住 宅 、 经 济
适 用 住 房 、 公 寓 、 别 墅 、 办 公 或 商 业 ） 、 坐 落 位 置 、 建 筑 面 积 （ 应 注 明 预 测 面 积 、 实 测 面 积 或 房 屋 所 有 权
证 记 载 面 积 ） 、 物 业 管 理 区 域 四 至 、 规 划 平 面 图 和 委 托 的 物 业 构 成 明 细 。
B . 物 业 服 务 内 容 与 质 量 ， 包 括 但 不 限 于 在 物 业 管 理 区 域 内 ， 物 业 服 务 企 业 提 供 的 前 期 物 业 管 理 服 务 （ 物
业 共 用 部 位 的 维 修 、 养 护 和 管 理 ， 物 业 共 用 设 施 设 备 的 运 行 、 维 修 、 养 护 和 管 理 ， 物 业 共 用 部 位 和 相 关 场
地 的 清 洁 卫 生 ， 垃 圾 的 收 集 、 清 运 及 雨 、 污 水 管 道 的 疏 通 ， 公 共 绿 化 的 养 护 和 管 理 ， 车 辆 停 放 管 理 ， 公 共
秩 序 维 护 、 安 全 防 范 等 事 项 的 协 助 管 理 ， 装 饰 装 修 管 理 服 务 ， 物 业 档 案 资 料 管 理 ） 、 双 方 约 定 由 物 业 服 务
企 业 提 供 的 其 他 服 务 、 物 业 服 务 企 业 提 供 的 前 期 物 业 管 理 服 务 应 达 到 的 质 量 标 准 。
C . 物 业 服 务 费 用 ， 包 括 物 业 服 务 收 费 方 式 （ 明 确 所 约 定 收 费 方 式 下 的 物 业 服 务 开 支 项 目 ） 、 交 纳 物 业
服 务 费 用 的 起 始 时 间 以 及 此 后 交 纳 时 限 、 物 业 服 务 资 金 收 支 情 况 争 议 的 约 定 解 决 方 式 。
D . 物 业 的 经 营 与 管 理 ， 包 括 但 不 限 于 停 车 场 收 费 方 式 、 物 业 管 理 区 域 内 的 会 所 所 有 权 归 属 、 物 业 管 理
区 域 内 属 于 全 体 业 主 所 有 的 停 车 场 、 会 所 及 其 他 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 备 设 施 经 营 收 益 分 配 等 。
E . 物 业 的 承 接 查 验 。
F . 物 业 的 使 用 与 维 护 。
G . 专 项 维 修 资 金 的 缴 存 、 管 理 、 使 用 和 续 筹 。
H . 违 约 责 任 。
I . 其 他 事 项 ， 包 括 但 不 限 于 合 同 期 限 、 合 同 期 满 时 乙 方 应 移 交 全 体 业 主 的 共 有 财 产 和 资 料 、 业 主 与 物
业 使 用 人 的 连 带 责 任 等 。
（ 2 ） 律 师 为 物 业 服 务 企 业 签 订 前 期 物 业 服 务 合 同 时 的 风 险 提 示 ：
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A . 律 师 应 注 意 ， 可 以 根 据 建 住 房 〔 2 0 0 4 〕 1 5 5 号 《 建 设 部 关 于 印 发 〈 前 期 物 业 服 务 合 同 （ 示 范 文 本 ） 〉
的 通 知 》 为 物 业 服 务 企 业 制 定 前 期 物 业 服 务 合 同 。 但 应 注 意 该 范 本 适 用 于 自 房 屋 出 售 之 日 起 至 业 主 委 员 会
与 物 业 管 理 企 业 签 订 的 《 物 业 管 理 合 同 》 生 效 时 止 的 物 业 管 理 。 在 执 行 过 程 中 ， 当 事 人 可 根 据 实 际 情 况 ，
对 范 本 有 关 条 款 予 以 选 择 、 调 整 。
B . 前 期 物 业 服 务 合 同 是 由 建 设 单 位 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 ， 应 当 采 取 书 面 方 式 。
C . 前 期 物 业 服 务 合 同 应 当 包 含 在 建 设 单 位 与 物 业 买 受 人 签 订 的 买 卖 合 同 中 。 物 业 服 务 企 业 要 提 示 建 设
单 位 在 物 业 销 售 前 将 前 期 物 业 服 务 合 同 的 内 容 向 物 业 买 受 人 明 示 ， 并 要 求 物 业 买 受 人 在 购 买 新 建 房 屋 时 ，
对 前 期 物 业 服 务 合 同 予 以 书 面 确 认 ， 从 而 明 确 在 前 期 物 业 管 理 期 间 ， 建 设 单 位 、 业 主 、 前 期 物 业 管 理 企 业
之 间 的 权 利 义 务 关 系 。
D . 前 期 物 业 服 务 合 同 可 以 约 定 期 限 ， 但 是 ， 期 限 未 满 、 业 主 委 员 会 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服 务 合
同 生 效 的 ， 前 期 物 业 服 务 合 同 终 止 。 前 述 前 期 物 业 服 务 合 同 的 解 除 权 ， 应 先 由 业 主 大 会 按 照 《 物 权 法 》 第
7 6 条 规 定 的 程 序 作 出 解 聘 前 期 物 业 服 务 企 业 的 决 定 ， 再 由 业 主 委 员 会 向 前 期 物 业 服 务 企 业 提 出 解 除 物 业 服
务 合 同 的 请 求 ， 该 前 期 物 业 服 务 合 同 即 告 解 除 。
4 3 . 1 . 5 前 期 物 业 服 务 中 物 业 的 保 修 责 任 承 担 问 题
（ 1 ） 建 设 单 位 应 当 按 照 国 家 规 定 的 保 修 期 限 和 保 修 范 围 ， 承 担 物 业 的 保 修 责 任 。
根 据 1 9 9 8 年 《 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 》 的 规 定 ， 前 期 物 业 保 修 责 任 是 指 建 设 单 位 有 对 物 业 竣 工
验 收 后 在 保 修 期 内 出 现 不 符 合 工 程 建 筑 强 制 性 标 准 和 合 同 约 定 的 质 量 缺 陷 ， 予 以 保 证 修 复 的 责 任 。 虽 然 前
期 物 业 服 务 企 业 按 照 前 期 物 业 服 务 合 同 对 物 业 进 行 维 修 、 养 护 、 管 理 ， 但 前 期 物 业 管 理 一 般 处 于 建 设 单 位
的 物 业 保 修 期 间 内 ， 在 保 修 期 间 与 范 围 内 的 房 屋 维 修 由 建 设 单 位 承 担 首 要 责 任 。
（ 2 ） 前 期 物 业 服 务 中 物 业 的 保 修 责 任 承 担 中 律 师 应 注 意 的 问 题
① 根 据 1 9 9 8 年 建 设 部 下 发 的 《 商 品 住 宅 实 行 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 制 度 的 规 定 》 的 规 定 ，
建 设 单 位 应 当 按 照 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 的 约 定 ， 承 担 保 修 责 任 。
保 修 期 限 和 保 修 范 围 具 体 内 容 如 下 ：
a . 物 业 的 地 基 基 础 和 主 体 结 构 在 合 理 使 用 寿 命 年 限 内 承 担 保 修 。
b . 正 常 使 用 情 况 下 物 业 各 部 位 、 部 件 的 保 修 范 围 和 保 修 期 限 （ 从 建 设 单 位 将 竣 工 验 收 的 物 业 交 付 用 户
使 用 之 日 起 计 算 的 最 低 法 定 期 限 ） 为 ： 屋 面 防 水 为 3 年 ； 墙 面 、 厨 房 和 卫 生 间 地 面 、 地 下 室 、 管 道 渗 漏 为 1
年 ； 墙 面 、 顶 棚 抹 灰 层 脱 落 为 1 年 ； 地 面 空 鼓 开 裂 、 大 面 积 起 沙 为 1 年 ； 门 窗 翘 裂 、 五 金 件 损 坏 为 1 年 ；
管 道 堵 塞 为 两 个 月 ； 供 热 、 供 冷 系 统 和 设 备 为 一 个 采 暖 期 或 供 冷 期 ； 卫 生 洁 具 为 1 年 ； 灯 具 、 电 器 开 关 为 6
个 月 。
c . 其 他 部 位 的 保 修 期 限 ， 由 房 地 产 开 发 企 业 与 用 户 自 行 约 定 。
d . 房 地 产 开 发 企 业 可 以 自 行 延 长 上 述 保 修 期 限 。
② 商 品 住 宅 出 售 后 ， 建 设 单 位 委 托 前 期 物 业 服 务 企 业 承 担 维 修 责 任 的 ， 应 在 《 住 宅 质 量 保 证 书 》 中 明
示 保 修 期 限 与 保 修 范 围 。
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③ 保 修 期 限 与 保 修 范 围 以 外 的 物 业 维 修 、 保 养 ， 由 前 期 物 业 管 理 企 业 按 照 《 前 期 物 业 服 务 合 同 》 的 约
定 承 担 。
4 3 . 1 . 6 前 期 物 业 服 务 范 围 应 注 意 的 问 题
（ 1 ） 在 前 期 物 业 服 务 合 同 中 应 明 确 约 定 物 业 服 务 费 用 所 包 含 的 服 务 范 围 ， 主 要 包 括 物 业 共 用 部 位 的
维 修 、 养 护 和 管 理 ， 物 业 共 用 设 施 设 备 的 运 行 、 维 修 、 养 护 和 管 理 ， 物 业 共 用 部 位 和 相 关 场 地 的 清 洁 卫 生 ，
垃 圾 的 收 集 、 清 运 及 雨 、 污 水 管 道 的 疏 通 ， 公 共 绿 化 的 养 护 和 管 理 ， 车 辆 停 放 管 理 ， 公 共 秩 序 维 护 、 安 全
防 范 等 事 项 的 协 助 管 理 ， 装 饰 装 修 管 理 服 务 ， 物 业 档 案 资 料 管 理 。
（ 2 ） 根 据 《 物 业 承 接 查 验 办 法 》 的 相 关 规 定 ， 前 期 物 业 服 务 合 同 应 当 包 含 物 业 承 接 查 验 的 内 容 。 前
期 物 业 服 务 合 同 就 物 业 承 接 查 验 的 内 容 没 有 约 定 或 者 约 定 不 明 确 的 ， 建 设 单 位 与 物 业 服 务 企 业 可 以 协 议 补
充 。 不 能 达 成 补 充 协 议 的 ， 按 照 国 家 标 准 、 行 业 标 准 履 行 ； 没 有 国 家 标 准 、 行 业 标 准 的 ， 按 照 通 常 标 准 或
者 符 合 合 同 目 的 的 特 定 标 准 履 行 。
（ 3 ） 在 前 期 物 业 服 务 合 同 中 应 明 确 约 定 物 业 服 务 应 达 到 的 质 量 标 准 ， 作 为 物 业 服 务 企 业 收 取 物 业 费
用 实 现 物 业 有 偿 服 务 的 依 据 。
（ 4 ） 物 业 服 务 企 业 对 单 个 业 主 其 物 业 的 专 有 部 分 提 供 维 修 、 养 护 等 服 务 时 ， 服 务 内 容 和 费 用 应 由 双
方 另 行 约 定 ， 此 项 维 修 、 养 护 服 务 并 不 属 于 前 期 物 业 服 务 合 同 的 物 业 服 务 范 围 。
4 3 . 1 . 7 前 期 物 业 费 的 交 纳 义 务 主 体
（ 1 ） 已 售 出 的 物 业 ， 物 业 费 由 业 主 交 纳 。
（ 2 ） 纳 入 物 业 管 理 范 围 的 已 竣 工 但 尚 未 出 售 ， 或 者 因 建 设 单 位 （ 商 品 房 开 发 商 ） 原 因 未 能 按 时 交 给
物 业 买 受 人 的 物 业 ， 物 业 费 应 由 建 设 单 位 全 额 交 纳 。
（ 3 ） 前 期 物 业 服 务 合 同 中 明 确 约 定 应 由 建 设 单 位 向 前 期 物 业 服 务 企 业 交 纳 物 业 费 的 物 业 ， 物 业 费 由
建 设 单 位 交 纳 。
（ 4 ） 物 业 租 赁 的 情 形 ， 业 主 与 物 业 使 用 人 对 前 期 物 业 费 承 担 连 带 交 纳 义 务 。
4 3 . 1 . 8 前 期 物 业 服 务 企 业 进 驻 物 业 时 应 注 意 的 问 题
（ 1 ） 物 业 服 务 企 业 的 提 前 介 入
《 前 期 物 业 管 理 委 托 合 同 》 签 订 后 ， 律 师 可 以 向 物 业 服 务 企 业 提 示 其 可 与 建 设 单 位 商 议 提 前 介 入 整 个
房 地 产 项 目 的 规 划 设 计 、 主 体 工 程 施 工 、 装 修 等 过 程 。 由 此 物 业 服 务 企 业 可 以 从 物 业 管 理 的 专 业 角 度 对 规
划 设 计 、 施 工 、 装 修 提 出 相 关 整 改 和 完 善 意 见 ， 以 便 开 发 建 设 的 物 业 更 合 理 、 更 人 性 化 ， 使 物 业 服 务 企 业
今 后 能 顺 利 地 管 理 该 物 业 ， 减 少 与 业 主 的 矛 盾 与 冲 突 ， 也 能 使 物 业 更 好 地 保 值 增 值 ， 有 利 于 建 设 单 位 品 牌
实 力 的 塑 造 与 延 续 。
（ 2 ） 物 业 查 验
根 据 《 物 业 承 接 查 验 办 法 》 的 相 关 规 定 ， 物 业 服 务 企 业 在 进 驻 新 建 物 业 后 ， 应 当 对 物 业 共 用 部 位 、 共
用 设 施 设 备 进 行 现 场 查 验 和 验 收 ， 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 现 场 查 验 时 应 当 与 建 设 单 位 签 订 物 业 承 接
查 验 协 议 作 为 前 期 物 业 服 务 合 同 的 补 充 协 议 ， 与 前 期 物 业 服 务 合 同 具 有 同 等 的 法 律 效 力 ， 物 业 承 接 查 验 协
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议 应 当 对 物 业 承 接 查 验 基 本 情 况 、 存 在 的 问 题 、 解 决 方 法 及 其 时 限 、 双 方 的 权 利 义 务 、 违 约 责 任 等 事 项 作
出 明 确 约 定 。
另 外 ， 律 师 还 应 提 示 物 业 服 务 企 业 的 是 ， 在 进 行 现 场 查 验 时 应 当 形 成 书 面 记 录 。 查 验 记 录 应 当 包 括 查
验 时 间 、 项 目 名 称 、 查 验 范 围 、 查 验 方 法 、 存 在 问 题 、 修 复 情 况 以 及 查 验 结 论 等 内 容 ， 查 验 记 录 应 当 由 建
设 单 位 和 物 业 服 务 企 业 参 加 查 验 的 人 员 签 字 确 认 。
① 实 施 物 业 承 接 查 验 依 据 的 主 要 文 件 ：
a . 物 业 买 卖 合 同 ；
b . 临 时 管 理 规 约 ；
c . 前 期 物 业 服 务 合 同 ；
d . 物 业 规 划 设 计 方 案 ；
e . 建 设 单 位 移 交 的 图 纸 资 料 ；
f . 建 设 工 程 质 量 法 规 、 政 策 、 标 准 和 规 范 。
② 物 业 承 接 查 验 的 程 序 ：
a . 确 定 物 业 承 接 查 验 方 案 ；
b . 移 交 有 关 图 纸 资 料 ；
c . 查 验 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 ；
d . 解 决 查 验 发 现 的 问 题 ；
e . 确 认 现 场 查 验 结 果 ；
f . 签 订 物 业 承 接 查 验 协 议 ；
g . 办 理 物 业 交 接 手 续 。
③ 物 业 服 务 企 业 需 要 查 验 的 内 容 ：
a . 共 用 部 位 ： 一 般 包 括 建 筑 物 的 基 础 、 承 重 墙 体 、 柱 、 梁 、 楼 板 、 屋 顶 以 及 外 墙 、 门 厅 、 楼 梯 间 、 走
廊 、 楼 道 、 扶 手 、 护 栏 、 电 梯 井 道 、 架 空 层 及 设 备 间 等 ；
b . 共 用 设 备 ： 一 般 包 括 电 梯 、 水 泵 、 水 箱 、 避 雷 设 施 、 消 防 设 备 、 楼 道 灯 、 电 视 天 线 、 发 电 机 、 变 配
电 设 备 、 给 排 水 管 线 、 电 线 、 供 暖 及 空 调 设 备 等 ；
c . 共 用 设 施 ： 一 般 包 括 道 路 、 绿 地 、 人 造 景 观 、 围 墙 、 大 门 、 信 报 箱 、 宣 传 栏 、 路 灯 、 排 水 沟 、 渠 、
池 、 污 水 井 、 化 粪 池 、 垃 圾 容 器 、 污 水 处 理 设 施 、 机 动 车 （ 非 机 动 车 ） 停 车 设 施 、 休 闲 娱 乐 设 施 、 消 防 设
施 、 安 防 监 控 设 施 、 人 防 设 施 、 垃 圾 转 运 设 施 以 及 物 业 服 务 用 房 等 。
（ 3 ） 物 业 资 料 的 移 交
律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 办 理 新 建 物 业 承 接 验 收 手 续 时 ， 有 权 要 求 建 设 单 位 在 相 关 法 律 法 规 规 定
的 期 限 内 向 物 业 服 务 企 业 移 交 有 关 物 业 的 资 料 并 制 作 移 交 手 续 凭 证 。 根 据 《 物 业 承 接 查 验 办 法 》 的 规 定 ，
现 场 查 验 2 0 日 前 ， 建 设 单 位 应 当 向 物 业 服 务 企 业 移 交 下 列 资 料 ：
A . 竣 工 总 平 面 图 ， 单 体 建 筑 、 结 构 、 设 备 竣 工 图 ， 配 套 设 施 、 地 下 管 网 工 程 竣 工 图 等 竣 工 验 收 资 料 。
4 0 / 5 0中华全国律师协会律师 办理建筑物区分所有权法律业务操作指引
B . 共 用 设 施 设 备 清 单 及 其 安 装 、 使 用 和 维 护 保 养 等 技 术 资 料 。
C . 供 水 、 供 电 、 供 气 、 通 信 、 有 线 电 视 等 准 许 使 用 文 件 。
D . 物 业 质 量 保 修 文 件 和 物 业 使 用 说 明 文 件 。
E . 承 接 查 验 所 必 需 的 其 他 资 料 。
未 能 全 部 移 交 前 款 所 列 资 料 的 ， 建 设 单 位 应 当 列 出 未 移 交 资 料 的 详 细 清 单 并 书 面 承 诺 补 交 的 具 体 时 限 。
（ 4 ） 物 业 管 理 用 房 的 移 交
律 师 在 物 业 服 务 企 业 进 驻 物 业 前 ， 应 查 明 建 设 单 位 在 申 请 办 理 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 时 ， 是 否 也 办 理 了
物 业 管 理 用 房 的 房 屋 所 有 权 登 记 ； 该 物 业 管 理 用 房 的 配 置 是 否 符 合 相 关 规 定 。 建 设 单 位 应 以 无 偿 的 方 式 向
前 期 物 业 服 务 企 业 交 付 物 业 管 理 用 房 。 业 主 可 在 成 立 业 主 大 会 或 决 定 不 成 立 业 主 大 会 之 后 ， 再 与 前 期 物 业
服 务 企 业 约 定 物 业 管 理 用 房 的 使 用 方 式 和 费 用 等 相 关 事 项 。
4 3 . 1 . 9 前 期 物 业 服 务 结 束 时 交 接 应 注 意 的 问 题
前 期 物 业 合 同 到 期 ， 或 业 主 、 业 主 大 会 另 行 选 聘 了 物 业 服 务 企 业 ， 前 期 物 业 服 务 企 业 将 相 关 物 业 管 理
用 房 以 及 《 物 业 管 理 条 例 》 第 2 9 条 规 定 的 资 料 交 还 业 主 委 员 会 。
律 师 应 提 示 前 期 物 业 服 务 企 业 ， 在 新 的 物 业 服 务 合 同 生 效 前 与 新 物 业 服 务 合 同 中 的 甲 方 （ 即 业 主 大 会
或 业 主 委 员 会 ） 和 乙 方 （ 新 物 业 服 务 企 业 ） ， 就 交 接 时 间 、 交 接 内 容 、 交 接 查 验 、 交 接 前 后 的 责 任 等 事 项
进 行 约 定 。 交 接 时 间 应 确 定 具 体 时 点 ， 时 点 前 责 任 由 前 期 物 业 服 务 企 业 承 担 ， 时 点 后 责 任 由 新 的 物 业 服 务
企 业 承 担 。
律 师 应 提 示 前 期 物 业 服 务 企 业 与 业 主 委 员 会 实 际 交 接 时 ， 要 制 作 好 交 接 项 目 明 细 登 记 ， 双 方 对 交 接 情
况 签 字 认 可 。
4 3 . 1 . 1 0 物 业 交 接 后 应 注 意 的 问 题
（ 1 ） 物 业 交 接 的 备 案 手 续
律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 物 业 交 接 后 的 3 0 日 内 ， 持 下 列 文 件 向 物 业 所 在 地 的 市 、 县 （ 区 ） 房 地 产
行 政 主 管 部 门 办 理 备 案 手 续 ：
A . 前 期 物 业 服 务 合 同 ；
B . 临 时 管 理 规 约 ；
C . 物 业 承 接 查 验 协 议 ；
D . 建 设 单 位 移 交 资 料 清 单 ；
E . 查 验 记 录 ；
F . 交 接 记 录 ；
G . 其 他 承 接 查 验 有 关 的 文 件 。
建 设 单 位 和 物 业 服 务 企 业 应 当 将 物 业 承 接 查 验 备 案 情 况 书 面 告 知 业 主 。
（ 2 ） 承 接 查 验 资 料 的 妥 善 保 管
物 业 服 务 企 业 应 当 将 承 接 查 验 有 关 的 文 件 、 资 料 和 记 录 建 立 档 案 并 妥 善 保 管 。
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物 业 承 接 查 验 档 案 属 于 全 体 业 主 所 有 。 前 期 物 业 服 务 合 同 终 止 ， 业 主 大 会 选 聘 新 的 物 业 服 务 企 业 的 ，
原 物 业 服 务 企 业 应 当 在 前 期 物 业 服 务 合 同 终 止 之 日 起 1 0 日 内 ， 向 业 主 委 员 会 移 交 物 业 承 接 查 验 档 案 。
4 3 . 2 律 师 为 物 业 服 务 公 司 物 业 管 理 提 供 法 律 服 务
律 师 为 物 业 服 务 企 业 草 拟 物 业 服 务 合 同 ：
（ 1 ） 物 业 服 务 合 同 的 主 要 内 容 ：
物 业 项 目 基 本 情 况 、 物 业 服 务 内 容 （ 包 括 但 不 限 于 物 业 交 接 、 物 业 服 务 企 业 应 提 供 的 服 务 内 容 等 ） 、
物 业 服 务 标 准 、 物 业 服 务 期 限 、 物 业 服 务 的 相 关 费 用 、 共 用 部 位 、 共 用 设 施 收 益 及 分 配 、 双 方 权 利 义 务 、
合 同 终 止 、 违 约 责 任 、 争 议 解 决 、 附 则 。
（ 2 ） 律 师 为 物 业 服 务 企 业 签 订 前 期 物 业 服 务 合 同 时 的 风 险 提 示 ：
① 律 师 应 注 意 ， 可 根 据 物 业 所 在 地 工 商 行 政 管 理 部 门 或 建 设 委 员 会 出 台 的 物 业 服 务 合 同 的 示 范 文 本 ，
制 定 本 物 业 服 务 合 同 。
② 物 业 服 务 合 同 是 物 业 服 务 企 业 与 代 表 业 主 大 会 的 业 主 委 员 会 订 立 ， 应 当 采 取 书 面 形 式 。
③ 物 业 服 务 合 同 的 期 限 一 般 不 低 于 两 年 。 物 业 服 务 合 同 期 限 届 满 的 3 个 月 前 ， 物 业 服 务 企 业 可 以 与 业
主 大 会 协 商 续 约 事 宜 。 双 方 续 约 的 ， 应 当 重 新 签 订 物 业 服 务 合 同 。 双 方 不 再 续 约 的 ， 物 业 服 务 企 业 应 当 书
面 告 知 街 道 办 事 处 或 者 乡 镇 人 民 政 府 ， 并 到 物 业 所 在 地 的 区 、 县 行 政 主 管 部 门 备 案 ， 并 继 续 按 照 合 同 约 定
做 好 服 务 ， 协 助 业 主 大 会 选 聘 新 的 物 业 服 务 企 业 ； 业 主 应 当 按 时 交 纳 物 业 管 理 服 务 费 ， 至 合 同 终 止 。
④ 提 前 解 除 物 业 服 务 合 同 的 ， 解 除 合 同 的 一 方 应 当 在 3 个 月 前 将 解 除 时 间 、 原 因 书 面 告 知 合 同 另 一 方 。
物 业 服 务 企 业 应 当 书 面 告 知 街 道 办 事 处 或 者 乡 镇 人 民 政 府 ， 并 到 物 业 所 在 地 的 区 、 县 行 政 主 管 部 门 备 案 后 ，
在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。
第 4 4 条 物 业 服 务 企 业 提 供 物 业 服 务 过 程 中 应 注 意 的 问 题
4 4 . 1 物 业 费 的 交 纳
4 4 . 1 . 1 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 在 订 立 物 业 服 务 合 同 时 ， 对 物 业 管 理 费 用 的 收 费 方 式 以 及 具 体 标 准 、
物 业 费 交 纳 时 间 、 物 业 服 务 内 容 、 物 业 服 务 标 准 要 有 明 确 约 定 。
4 4 . 1 . 2 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 提 供 物 业 服 务 要 以 物 业 服 务 合 同 中 的 物 业 服 务 标 准 为 依 据 ， 并 要 留
有 以 物 业 服 务 标 准 为 蓝 本 的 实 际 工 作 记 录 ， 以 作 为 日 后 按 质 按 量 收 取 物 业 费 的 依 据 。
4 4 . 1 . 3 在 物 业 出 租 的 情 形 中 ， 业 主 与 物 业 使 用 人 对 物 业 费 的 承 担 可 以 自 行 约 定 ， 但 业 主 承 担 连 带 交 纳
责 任 。 因 此 ， 在 物 业 使 用 人 不 交 纳 物 业 费 的 情 形 下 ， 物 业 服 务 企 业 有 权 向 业 主 收 缴 。
4 4 . 1 . 4 未 售 出 物 业 的 物 业 费 ， 由 建 设 单 位 交 纳 ， 或 物 业 服 务 企 业 与 建 设 单 位 在 物 业 服 务 合 同 中 另 行 约
定 。
4 4 . 1 . 5 业 主 欠 缴 物 业 费 ， 律 师 可 以 为 物 业 服 务 企 业 提 供 催 收 等 法 律 服 务 。 一 般 情 况 下 ， 律 师 应 告 知 物
业 服 务 企 业 ， 先 通 过 发 律 师 函 的 方 式 向 业 主 催 收 ， 对 个 别 业 主 经 催 收 仍 未 交 纳 物 业 费 的 ， 可 以 对 其 提 起 民
事 诉 讼 。
4 4 . 2 为 业 主 的 物 业 专 有 部 分 提 供 维 修 养 护 或 特 约 服 务 的 收 费
4 2 / 5 0中华全国律师协会律师 办理建筑物区分所有权法律业务操作指引
物 业 服 务 企 业 可 以 提 供 对 物 业 服 务 合 同 约 定 范 围 之 外 的 维 修 养 护 或 特 约 服 务 ， 律 师 应 告 知 物 业 服 务 企
业 ， 可 以 在 物 业 区 域 的 显 著 位 置 ， 将 对 专 有 部 分 提 供 维 修 养 护 或 特 约 服 务 的 收 费 内 容 、 收 费 标 准 和 收 费 项
目 进 行 公 示 ， 也 可 以 事 先 与 个 别 业 主 另 行 书 面 约 定 。
4 4 . 3 物 业 的 验 收 与 交 接
律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 与 业 主 委 员 会 办 理 物 业 验 收 手 续 ， 主 要 涉 及 物 业 管 理 用 房 的 无 偿 移 交 、 共 用
建 筑 和 共 用 设 备 的 验 收 、 物 业 资 料 的 移 交 。 移 交 手 续 要 制 作 交 接 项 目 明 细 登 记 ， 双 方 对 交 接 情 况 签 字 认 可 。
业 主 委 员 会 应 当 向 物 业 服 务 企 业 移 交 的 资 料 主 要 有 ：
（ 1 ） 竣 工 总 平 面 图 ， 单 体 建 筑 、 结 构 、 设 备 的 竣 工 图 ， 附 属 配 套 设 施 、 地 下 管 网 工 程 竣 工 图 等 资 料 ；
（ 2 ） 物 业 竣 工 验 收 资 料 ；
（ 3 ） 共 用 设 施 设 备 安 装 、 使 用 、 维 护 和 保 养 技 术 资 料 ；
（ 4 ） 物 业 质 量 保 证 书 和 使 用 说 明 书 ；
（ 5 ） 物 业 管 理 需 要 的 其 他 资 料 。
新 的 物 业 服 务 企 业 取 代 原 前 期 物 业 服 务 企 业 的 ， 会 存 在 前 期 物 业 服 务 企 业 以 各 种 理 由 不 退 出 物 业 管 理
区 域 ， 从 而 阻 碍 新 物 业 服 务 企 业 顺 利 交 接 工 作 的 情 形 ， 律 师 应 协 助 业 主 委 员 会 、 新 的 物 业 服 务 企 业 与 原 前
期 物 业 服 务 企 业 进 行 沟 通 ， 要 求 政 府 有 关 部 门 指 导 、 监 督 。 不 移 交 有 关 资 料 的 ， 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府
房 地 产 行 政 主 管 部 门 责 令 限 期 改 正 ； 逾 期 仍 不 移 交 有 关 资 料 的 ， 对 建 设 单 位 、 物 业 服 务 企 业 予 以 通 报 ， 处 1
万 元 以 上 1 0 万 元 以 下 的 罚 款 。
4 4 . 4 公 共 建 筑 和 共 用 设 施 的 使 用 与 维 护 修 理
4 4 . 4 . 1 律 师 应 告 知 物 业 服 务 企 业 ， 改 变 公 共 建 筑 和 共 用 设 施 用 途 的 程 序 ， 即 必 须 先 经 业 主 和 业 主 大 会
同 意 ， 再 由 业 主 办 理 相 关 手 续 。 但 物 业 管 理 区 域 内 按 照 规 划 建 设 的 公 共 建 筑 和 共 用 设 施 不 得 改 变 其 用 途 。
擅 自 改 变 物 业 管 理 区 域 内 按 照 规 划 建 设 的 公 共 建 筑 和 共 用 设 施 用 途 的 ， 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房 地
产 行 政 主 管 部 门 责 令 限 期 改 正 ， 给 予 警 告 ， 并 按 照 个 人 实 施 该 行 为 的 ， 处 1 0 0 0 元 以 上 1 万 元 以 下 的 罚 款 ；
单 位 实 施 该 行 为 的 ， 处 5 万 元 以 上 2 0 万 元 以 下 的 罚 款 ； 所 得 收 益 ， 用 于 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 、 共
用 设 施 设 备 的 维 修 、 养 护 ， 剩 余 部 分 按 照 业 主 大 会 的 决 定 使 用 。
4 4 . 4 . 2 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 对 物 业 公 共 建 筑 、 共 用 设 施 进 行 维 修 、 养 护 时 ， 应 依 照 物 业 服 务 合
同 约 定 的 相 关 标 准 ， 并 做 好 施 工 维 护 记 录 。 同 时 ， 有 权 请 求 相 关 业 主 和 物 业 使 用 人 给 予 配 合 。
4 4 . 5 共 用 部 位 、 共 用 设 施 的 使 用 与 维 护 修 理
4 4 . 5 . 1 律 师 应 协 助 物 业 服 务 企 业 制 作 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 的 大 中 修 、 更 新 、 改 造 的 书 面 报 告 ，
并 要 求 业 主 大 会 或 业 主 委 员 会 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 大 中 修 、 更 新 、 改 造 的 竣 工 出 具 验 收 证 明 。
4 4 . 5 . 2 物 业 服 务 企 业 有 权 利 用 共 用 部 位 、 共 用 设 施 从 事 经 营 活 动 。 律 师 应 注 意 物 业 服 务 合 同 中 对 共 用
部 位 、 共 用 设 施 所 有 权 的 明 确 约 定 ， 因 为 共 用 部 位 、 共 用 设 施 可 能 为 全 体 业 主 共 有 ， 也 可 能 为 部 分 业 主 共
有 。 在 物 业 服 务 企 业 需 要 利 用 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 从 事 经 营 活 动 时 ， 律 师 应 根 据 物 业 服 务 合 同 中 对 该
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部 分 所 有 权 的 约 定 ， 事 先 征 得 相 关 业 主 和 业 主 大 会 的 同 意 ， 同 时 从 事 经 营 活 动 时 不 得 影 响 房 屋 安 全 和 正 常
使 用 。
擅 自 利 用 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 经 营 的 ， 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 责
令 限 期 改 正 ， 给 予 警 告 ， 并 按 照 个 人 实 施 该 行 为 的 ， 处 1 0 0 0 元 以 上 1 万 元 以 下 的 罚 款 ； 单 位 实 施 该 行 为
的 ， 处 5 万 元 以 上 2 0 万 元 以 下 的 罚 款 。
4 4 . 5 . 3 前 项 收 益 ， 可 由 物 业 服 务 企 业 代 业 主 大 会 收 取 ， 用 于 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施
设 备 的 维 修 、 养 护 ， 剩 余 部 分 按 照 业 主 大 会 的 决 定 使 用 。
4 4 . 5 . 4 物 业 服 务 企 业 对 共 用 部 分 承 担 维 修 、 养 护 义 务 。 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 对 物 业 共 用 部 位 进
行 维 修 、 养 护 时 ， 应 依 照 物 业 服 务 合 同 约 定 的 相 关 标 准 ， 并 做 好 施 工 维 护 记 录 。 同 时 ， 有 权 请 求 相 关 业 主
和 物 业 使 用 人 给 予 配 合 。
4 4 . 5 . 5 物 业 服 务 企 业 对 侵 害 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 行 为 ， 律 师 应 告 知 物 业 服 务 企 业 有 权 要 求
侵 害 人 停 止 侵 害 、 排 除 妨 害 、 恢 复 原 状 。
4 4 . 6 物 业 管 理 用 房 的 使 用
4 4 . 6 . 1 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 物 业 管 理 用 房 是 建 设 单 位 根 据 各 地 法 律 规 范 性 文 件 要 求 而 配 备 的 ，
所 有 权 为 全 体 业 主 共 有 。 物 业 管 理 用 房 在 建 设 单 位 对 物 业 做 初 始 房 屋 所 有 权 登 记 时 ， 也 一 并 对 物 业 管 理 用
房 做 好 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 。 物 业 服 务 企 业 无 偿 使 用 物 业 用 房 。
4 4 . 6 . 2 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 只 有 在 业 主 和 业 主 大 会 同 意 的 前 提 下 ， 物 业 服 务 企 业 才 可 以 改 变 物
业 管 理 用 房 的 用 途 。 否 则 未 经 业 主 大 会 同 意 ， 物 业 服 务 企 业 擅 自 改 变 物 业 管 理 用 房 的 用 途 的 ， 由 县 级 以 上
地 方 人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 责 令 限 期 改 正 ， 给 予 警 告 ， 并 处 1 万 元 以 上 1 0 万 元 以 下 的 罚 款 ； 有 收 益
的 ， 所 得 收 益 用 于 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 、 养 护 ， 剩 余 部 分 按 照 业 主 大 会 的
决 定 使 用 。
4 4 . 7 房 屋 的 装 饰 、 装 修
4 4 . 7 . 1 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 对 新 入 住 的 业 主 告 知 房 屋 装 饰 、 装 修 中 的 禁 止 行 为 和 注 意 事 项 ， 并
与 业 主 签 订 相 关 协 议 ， 如 果 因 为 业 主 改 变 房 屋 承 重 墙 、 破 坏 房 屋 防 水 等 行 为 ， 而 给 其 他 业 主 造 成 损 失 的 ，
由 该 业 主 自 行 承 担 法 律 责 任 。
4 4 . 7 . 2 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 业 主 在 物 业 管 理 区 域 内 实 施 违 反 有 关 物 业 装 饰 、 装 修 和 使 用 等 方 面
法 律 、 法 规 规 定 的 行 为 ， 物 业 服 务 企 业 有 权 制 止 ， 并 应 当 及 时 向 有 关 行 政 管 理 部 门 报 告 。
4 4 . 8 物 业 服 务 企 业 的 安 全 防 范 义 务
4 4 . 8 . 1 律 师 应 审 查 物 业 服 务 合 同 中 对 物 业 服 务 企 业 承 担 的 安 全 防 范 义 务 的 区 域 范 围 、 安 全 防 范 内 容 ，
约 定 应 明 确 安 全 防 范 法 定 义 务 与 约 定 义 务 。
4 4 . 8 . 2 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 物 业 区 域 内 发 生 安 全 事 故 时 ， 物 业 服 务 企 业 有 救 助 义 务 ， 要 注 意
保 护 事 故 现 场 ， 以 便 有 关 部 门 调 查 取 证 。
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4 4 . 8 . 3 物 业 服 务 企 业 对 物 业 管 理 区 域 内 违 反 有 关 治 安 、 环 保 、 物 业 装 饰 、 装 修 和 使 用 等 方 面 法 律 、 法
规 规 定 的 行 为 ， 物 业 服 务 企 业 应 当 制 止 ， 并 及 时 向 有 关 行 政 管 理 部 门 报 告 。
4 4 . 9 第 三 人 行 为 危 及 公 共 利 益 及 他 人 合 法 利 益 ， 物 业 服 务 企 业 维 护 后 有 权 收 取 相 关 费 用
物 业 服 务 企 业 在 物 业 出 现 危 及 安 全 、 危 及 公 共 利 益 及 他 人 合 法 权 益 、 影 响 观 瞻 或 者 影 响 他 人 正 常 使 用
的 情 况 时 ， 如 果 责 任 人 不 履 行 维 修 养 护 义 务 的 ， 经 业 主 大 会 同 意 后 ， 物 业 服 务 企 业 可 以 维 修 、 养 护 ， 由 此
产 生 的 维 修 、 养 护 费 用 ， 由 责 任 人 承 担 。 责 任 人 拒 绝 支 付 维 修 、 养 护 费 用 的 ， 物 业 服 务 企 业 可 以 向 人 民 法
院 提 起 诉 讼 。
4 4 . 1 0 物 业 服 务 的 转 委 托 应 注 意 的 问 题
律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 将 物 业 管 理 区 域 内 的 专 项 服 务 业 务 委 托 给 专 业 服 务 企 业 时 ， 委 托 所 得 收
益 应 用 于 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 维 修 、 养 护 ， 剩 余 部 分 按 照 业 主 大 会 的 决 定 使 用 ；
如 果 给 业 主 造 成 损 失 的 ， 由 物 业 服 务 企 业 承 担 ， 但 物 业 服 务 企 业 可 以 向 直 接 责 任 人 追 偿 。 同 时 ， 律 师 要 提
示 物 业 服 务 企 业 ， 不 得 将 全 部 物 业 管 理 委 托 给 他 人 。
4 4 . 1 1 物 业 服 务 合 同 终 止 应 注 意 的 问 题
律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 物 业 服 务 合 同 终 止 时 ， 应 当 将 物 业 管 理 用 房 和 相 关 资 料 交 还 给 业 主 委 员
会 ， 并 做 好 登 记 记 录 。 在 与 业 主 大 会 选 聘 的 新 物 业 服 务 企 业 交 接 工 作 时 ， 应 当 就 查 验 结 果 做 好 登 记 ， 并 由
查 验 各 方 签 字 。
4 4 . 1 2 公 示 义 务
律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 在 物 业 管 理 区 域 内 的 显 著 位 置 ， 将 服 务 内 容 、 服 务 标 准 和 收 费 项 目 、 收 费
标 准 、 实 际 收 支 、 物 业 管 理 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 运 行 状 况 的 报 告 、 专 项 维 修 资 金 使 用 情 况 以 及 利 用 共
用 部 位 、 共 用 设 施 的 经 营 收 益 等 有 关 情 况 在 物 业 管 理 区 域 内 进 行 公 示 。
第 五 节 常 见 纠 纷 及 处 理 机 制
根 据 《 物 权 法 》 第 7 0 条 的 规 定 ， 共 同 管 理 权 ， 是 指 业 主 对 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 以
外 的 共 有 部 分 享 有 的 共 同 管 理 的 权 利 。 该 法 第 7 6 条 界 定 了 业 主 共 同 决 定 的 重 要 事 项 。 共 同 管 理 权 纠 纷 中 主
要 涉 及 以 下 主 体 ： 业 主 、 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 、 物 业 服 务 企 业 （ 含 前 期 物 业 服 务 企 业 ） 、 建 设 单 位 、 物
业 使 用 人 。
按 照 常 见 纠 纷 中 涉 及 的 客 体 不 同 ， 可 以 将 共 同 管 理 纠 纷 分 为 以 下 几 类 ：
第 4 5 条 物 业 管 理 自 治 权 纠 纷
4 5 . 1 业 主 侵 犯 全 体 业 主 共 同 利 益 纠 纷
4 5 . 1 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 物 业 管 理 规 约 。
（ 2 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 决 定 。
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（ 3 ） 个 别 业 主 实 施 最 高 人 民 法 院 《 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解
释 》 第 1 5 条 所 列 行 为 的 证 据 。 具 体 内 容 如 下 ：
业 主 违 反 法 律 、 法 规 、 国 家 相 关 强 制 性 标 准 、 管 理 规 约 ， 或 者 违 反 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 依 法 作 出 的
决 定 ， 实 施 下 列 行 为 的 ， 可 以 认 定 为 《 物 权 法 》 第 8 3 条 第 2 款 所 称 的 其 他 " 损 害 他 人 合 法 权 益 的 行 为 " ：
① 损 害 房 屋 承 重 结 构 ， 损 害 或 者 违 章 使 用 电 力 、 燃 气 、 消 防 设 施 ， 在 建 筑 物 内 放 置 危 险 、 放 射 性 物 品
等 危 及 建 筑 物 安 全 或 者 妨 碍 建 筑 物 正 常 使 用 ；
② 违 反 规 定 破 坏 、 改 变 建 筑 物 外 墙 面 的 形 状 、 颜 色 等 损 害 建 筑 物 外 观 ；
③ 违 反 规 定 进 行 房 屋 装 饰 、 装 修 ；
④ 违 章 加 建 、 改 建 ， 侵 占 、 挖 掘 公 共 通 道 、 道 路 、 场 地 或 者 其 他 共 有 部 分 。
4 5 . 1 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 审 查 管 理 规 约 的 内 容 合 法 性 和 程 序 有 效 性 。
（ 2 ） 审 查 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 决 定 的 内 容 合 法 性 和 程 序 有 效 性 。
（ 3 ） 律 师 应 协 助 业 主 大 会 制 定 书 面 的 业 主 大 会 会 议 程 序 规 定 ， 告 知 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 ， 合 法 有
效 的 业 主 大 会 会 议 决 定 才 对 业 主 具 有 有 效 性 。
（ 4 ） 律 师 应 提 示 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 ， 在 该 类 纠 纷 中 具 有 合 法 的 民 事 诉 讼 主 体 资 格 ， 有 权 依 照 法
律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 ， 要 求 行 为 人 停 止 侵 害 、 消 除 危 险 、 排 除 妨 害 、 赔 偿 损 失 。 另 外 ， 如 果 业 主 拒 付 物
业 服 务 费 ， 不 交 存 专 项 维 修 资 金 以 及 实 施 其 他 损 害 业 主 共 同 权 益 行 为 的 ， 业 主 大 会 还 可 以 在 管 理 规 约 和 业
主 大 会 议 事 规 则 中 对 其 共 同 管 理 权 的 行 使 予 以 限 制 。
4 5 . 2 违 反 业 主 大 会 议 事 规 则 的 纠 纷
4 5 . 2 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 业 主 大 会 会 议 议 事 规 则 。
（ 2 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 会 议 决 定 、 会 议 内 容 记 录 等 相 关 资 料 。
4 5 . 2 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 律 师 应 协 助 业 主 大 会 制 定 书 面 的 、 具 有 合 法 性 的 业 主 大 会 议 事 规 则 、 会 议 程 序 规 定 ， 并 告 知 业
主 大 会 、 业 主 委 员 会 ， 应 在 会 议 召 开 程 序 合 法 性 的 同 时 ， 保 证 内 容 合 法 性 ， 才 能 使 得 会 议 决 定 合 法 有 效 。
（ 2 ） 审 查 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 会 议 决 定 的 内 容 合 法 性 以 及 程 序 的 有 效 性 。
（ 3 ） 律 师 应 提 示 受 侵 害 业 主 ， 业 主 大 会 会 议 召 开 程 序 违 法 ， 剥 夺 个 别 业 主 行 使 共 同 管 理 权 的 ， 受 侵
害 的 业 主 可 以 自 己 的 名 义 请 求 人 民 法 院 予 以 撤 销 。
（ 4 ） 律 师 应 提 示 业 主 ， 在 要 求 召 开 临 时 业 主 大 会 时 ， 如 果 业 主 委 员 会 不 予 召 集 的 ， 依 照 管 理 规 约 或
业 主 大 会 议 事 规 则 由 一 定 比 例 业 主 或 其 他 相 关 组 织 召 集 。
（ 5 ） 律 师 应 告 知 受 侵 害 业 主 ， 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 会 议 决 定 ， 侵 犯 业 主 合 法 权 益 的 ， 业 主 有 权 要
求 法 院 予 以 撤 销 。 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 作 出 的 决 定 违 反 法 律 、 法 规 规 定 的 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产
主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 ， 应 当 责 令 限 期 改 正 或 者 撤 销 其 决 定 ， 并 通 告 全 体 业 主 。
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4 5 . 3 共 用 设 施 设 备 在 专 有 部 分 内 侵 犯 业 主 利 益 纠 纷
4 5 . 3 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 物 业 资 料 。
（ 2 ） 房 屋 买 卖 合 同 。
4 5 . 3 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 物 业 资 料 可 以 明 确 物 业 共 用 设 施 设 备 的 位 置 。
（ 2 ） 房 屋 买 卖 合 同 可 以 明 确 物 业 专 有 部 分 的 位 置 。
（ 3 ） 审 查 共 用 设 施 是 否 存 在 占 用 业 主 专 有 部 分 的 空 间 的 事 实 。
（ 4 ） 审 查 业 主 与 建 设 单 位 之 间 ， 是 否 就 物 业 共 用 设 施 占 用 业 主 专 有 部 分 情 形 在 房 屋 买 卖 合 同 之 外 达
成 过 特 殊 或 补 充 协 议 ， 以 及 审 查 该 特 殊 或 补 充 协 议 的 有 效 性 。
（ 5 ） 律 师 应 告 知 业 主 ， 从 业 主 的 利 益 角 度 ， 共 用 设 施 的 存 在 占 用 了 业 主 的 空 间 ， 加 重 了 业 主 的 义 务
同 时 存 在 侵 害 业 主 一 定 权 益 的 可 能 性 ， 比 如 共 用 设 施 出 现 故 障 从 而 给 业 主 个 人 财 产 造 成 损 失 。 因 此 ， 律 师
应 提 示 业 主 ， 在 购 房 初 期 可 以 与 开 发 商 协 商 ， 就 共 用 设 施 的 管 理 和 维 护 、 对 业 主 适 当 经 济 补 偿 等 内 容 达 成
特 殊 协 议 ， 以 免 日 后 纠 纷 发 生 时 进 行 协 商 的 困 难 。
第 4 6 条 业 主 与 建 设 单 位 、 前 期 物 业 服 务 企 业 之 间 的 物 业 管 理 服 务 纠 纷
4 6 . 1 建 设 单 位 选 聘 的 前 期 物 业 服 务 企 业 侵 犯 业 主 合 法 利 益 纠 纷
4 6 . 1 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 调 查 前 期 物 业 服 务 企 业 与 建 设 单 位 之 间 是 否 存 在 隶 属 、 挂 靠 关 系 。
（ 2 ） 前 期 物 业 服 务 企 业 的 资 质 。
（ 3 ） 前 期 物 业 服 务 合 同 。
（ 4 ） 物 业 承 接 查 验 协 议 。
4 6 . 1 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 审 查 前 期 物 业 服 务 企 业 是 否 具 备 承 接 该 物 业 的 资 质 。
（ 2 ） 审 查 前 期 物 业 服 务 合 同 的 有 效 性 。
（ 3 ） 物 业 承 接 查 验 协 议 的 有 无 及 有 效 性 。
（ 4 ） 律 师 应 提 示 业 主 ， 前 期 物 业 服 务 企 业 必 须 与 建 设 单 位 分 业 经 营 ， 这 将 有 利 于 建 设 单 位 与 物 业 服
务 企 业 各 司 其 职 、 各 负 其 责 ， 也 有 利 于 小 区 管 理 的 延 续 性 ， 确 保 业 主 获 得 优 质 满 意 的 服 务 。 对 于 由 建 设 单
位 派 生 出 来 的 物 业 服 务 企 业 ， 通 过 形 式 的 公 平 竞 争 的 招 投 标 机 制 成 为 前 期 物 业 服 务 企 业 ， 容 易 出 现 对 于 房
屋 质 量 等 问 题 不 重 视 ， 以 及 建 设 单 位 和 物 业 服 务 企 业 之 间 互 相 " 踢 皮 球 " 的 现 象 。 尤 其 是 在 涉 及 建 设 单 位 利
益 时 ， 物 业 服 务 企 业 常 对 建 设 单 位 予 以 袒 护 ， 造 成 业 主 与 物 业 服 务 企 业 之 间 的 矛 盾 加 重 。
（ 5 ） 律 师 应 提 示 业 主 ， 承 接 新 建 物 业 前 ， 物 业 服 务 企 业 和 建 设 单 位 应 按 照 国 家 有 关 规 定 和 前 期 物 业
服 务 合 同 的 约 定 ， 共 同 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 检 查 和 验 收 。 物 业 交 接 后 ， 如 因 建 设 单 位 未 能
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按 照 物 业 承 接 查 验 协 议 的 约 定 ， 及 时 解 决 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 存 在 的 问 题 ， 导 致 业 主 人 身 、 财 产
安 全 受 到 损 害 的 ， 建 设 单 位 应 当 依 法 承 担 相 应 的 法 律 责 任 。
（ 6 ） 律 师 应 提 示 业 主 ， 入 住 物 业 的 业 主 在 符 合 条 件 后 ， 一 定 要 及 时 召 开 业 主 大 会 会 议 成 立 业 主 大 会 ，
来 维 护 自 身 的 权 益 。
4 6 . 2 建 设 单 位 侵 犯 业 主 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 所 有 权 或 使 用 权 的 纠 纷
4 6 . 2 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
（ 1 ） 物 业 资 料 。
（ 2 ） 临 时 管 理 规 约 。
4 6 . 2 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
（ 1 ） 物 业 资 料 可 以 明 确 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 位 置 ， 可 以 明 确 物 业 公 共 设 施 设 备 的 位 置 。
（ 2 ） 临 时 管 理 规 约 的 内 容 可 以 明 确 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 、 物 业 公 共 设 施 设 备 的 登 记 明 细 项
目 ， 以 确 定 业 主 共 同 管 理 权 的 涉 及 范 围 。
（ 3 ） 调 查 建 设 单 位 是 否 在 物 业 销 售 前 将 临 时 管 理 规 约 向 物 业 买 受 人 明 示 ， 并 予 以 说 明 。
（ 4 ） 律 师 应 提 示 业 主 ， 依 法 享 有 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 所 有 权 或 者 使 用 权 ， 建 设 单 位 不 得
擅 自 处 分 。
（ 5 ） 律 师 应 告 知 业 主 ， 建 设 单 位 违 反 法 律 、 法 规 、 临 时 管 理 规 约 ， 擅 自 处 分 小 区 公 共 设 施 设 备 ， 侵
犯 业 主 公 共 利 益 时 ， 必 须 以 业 主 大 会 的 名 义 起 诉 建 设 单 位 。
第 4 7 条 业 主 与 物 业 服 务 企 业 之 间 的 纠 纷
4 7 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
4 7 . 1 . 1 物 业 服 务 合 同 。
4 7 . 1 . 2 业 主 与 物 业 服 务 企 业 之 间 订 立 的 特 殊 协 议 。
4 7 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
4 7 . 2 . 1 审 查 物 业 服 务 合 同 的 合 法 有 效 性 。
4 7 . 2 . 2 审 查 物 业 管 理 的 权 责 是 否 在 物 业 服 务 合 同 中 明 确 。
4 7 . 2 . 3 律 师 应 注 意 物 业 服 务 企 业 公 开 作 出 的 服 务 承 诺 及 制 定 的 服 务 细 则 ， 应 当 认 定 为 物 业 服 务 合 同 的
组 成 部 分 。
4 7 . 2 . 4 审 查 业 主 与 物 业 服 务 企 业 之 间 订 立 的 特 殊 协 议 的 合 法 有 效 性 。
4 7 . 2 . 5 律 师 应 提 示 受 损 害 业 主 ， 在 与 物 业 服 务 企 业 协 商 不 成 的 情 况 下 ， 业 主 的 维 权 措 施 应 该 是 ： 向 物
业 服 务 企 业 的 主 管 部 门 、 小 区 所 在 市 （ 县 、 区 ） 的 居 住 小 区 管 理 办 公 室 、 土 地 管 理 局 、 物 价 局 、 消 费 者 协
会 等 部 门 投 诉 ， 也 可 以 申 请 有 关 部 门 调 解 或 者 直 接 向 人 民 法 院 提 起 诉 讼 。
4 7 . 2 . 6 律 师 应 提 示 受 损 害 业 主 ， 《 物 业 管 理 条 例 》 规 定 ， 物 业 服 务 企 业 未 能 履 行 物 业 服 务 合 同 的 约 定 ，
导 致 业 主 人 身 、 财 产 安 全 受 到 损 害 的 ， 应 当 依 法 承 担 相 应 的 法 律 责 任 。 在 此 要 注 意 ： 第 一 ， 应 明 确 物 业 服
务 企 业 提 供 的 服 务 性 质 ， 是 仅 仅 对 公 共 设 施 设 备 的 管 理 ， 还 是 负 有 保 护 业 主 人 身 、 财 产 安 全 之 责 。 第 二 ，
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明 确 物 业 服 务 企 业 收 取 的 物 业 管 理 费 包 含 所 提 供 服 务 的 项 目 ， 业 主 与 物 业 服 务 企 业 的 权 利 义 务 应 当 对 等 ，
尤 其 是 否 包 括 保 护 业 主 人 身 、 财 产 安 全 的 费 用 。 第 三 ， 承 担 法 律 责 任 必 须 以 行 为 人 主 观 上 有 过 错 为 前 提 ，
只 有 在 法 律 有 明 确 规 定 的 情 况 下 才 能 适 用 无 过 错 原 则 。 在 物 业 服 务 合 同 中 应 明 确 物 业 管 理 公 司 的 权 利 义 务 ，
只 有 在 有 过 错 的 情 况 下 物 业 管 理 公 司 才 承 担 对 其 不 利 的 法 律 后 果 。
4 7 . 2 . 7 律 师 应 告 知 业 主 ， 物 业 服 务 企 业 在 物 业 管 理 区 域 内 承 担 安 全 防 范 义 务 ， 保 障 业 主 的 安 全 。 因 此
业 主 在 遭 受 第 三 人 人 身 侵 权 行 为 时 ， 保 安 人 员 应 依 约 定 履 行 安 全 防 范 义 务 ， 如 保 安 人 员 未 履 行 相 应 安 保 义
务 ， 物 业 服 务 企 业 应 承 担 一 定 的 不 利 法 律 后 果 。 除 了 在 物 业 管 理 区 域 内 ， 物 业 服 务 合 同 还 应 明 确 约 定 在 物
业 管 理 区 域 之 外 但 保 安 人 员 能 够 发 现 并 控 制 侵 害 的 合 理 区 域 内 ， 是 否 负 有 一 定 的 对 业 主 人 身 、 财 产 安 全 的
保 障 义 务 。
4 7 . 2 . 8 律 师 应 提 示 业 主 ， 物 业 服 务 企 业 有 权 进 入 业 主 专 有 住 宅 进 行 维 修 活 动 。 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供
热 、 通 信 、 有 线 电 视 等 单 位 ， 因 依 法 承 担 物 业 管 理 区 域 内 相 关 管 线 和 设 施 设 备 维 修 、 养 护 的 责 任 ， 相 关 单
位 均 有 权 利 进 入 业 主 的 住 宅 内 ， 对 共 用 设 施 进 行 维 修 和 养 护 。 业 主 应 履 行 协 助 配 合 义 务 。 业 主 拒 绝 物 业 服
务 企 业 进 入 专 有 住 宅 进 行 维 修 ， 从 而 给 其 他 业 主 财 产 造 成 损 失 的 ， 该 业 主 要 承 担 相 应 的 赔 偿 责 任 。
第 4 8 条 物 业 使 用 人 违 反 法 律 、 法 规 、 管 理 规 约 和 物 业 服 务 合 同 的 纠 纷
4 8 . 1 律 师 应 收 集 的 主 要 证 据 包 括 ：
4 8 . 1 . 1 收 集 物 业 承 租 出 租 情 况 登 记 表 。
4 8 . 1 . 2 物 业 服 务 合 同 。
4 8 . 1 . 3 管 理 规 约 。
4 8 . 2 律 师 应 重 点 审 查 的 重 要 内 容 及 注 意 的 事 项 包 括 ：
4 8 . 2 . 1 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 ， 应 及 时 了 解 物 业 区 域 内 房 屋 的 承 租 情 形 ， 并 做 好 登 记 工 作 。 物 业 承
租 出 租 情 况 登 记 表 ， 以 确 定 物 业 使 用 人 在 业 主 （ 房 屋 出 租 人 ） 或 物 业 使 用 人 （ 房 屋 承 租 人 ） 拒 绝 协 助 做 好
登 记 工 作 时 ， 物 业 服 务 企 业 可 以 通 过 辖 区 公 安 机 关 以 及 辖 区 民 警 了 解 并 登 记 相 关 物 业 承 租 出 租 情 况 。
4 8 . 2 . 2 审 查 物 业 服 务 合 同 的 有 效 性 。 根 据 有 效 的 物 业 服 务 合 同 ， 确 定 业 主 的 具 体 权 利 义 务 ， 审 查 管 理
规 约 的 有 效 性 。
合 法 有 效 的 管 理 规 约 、 物 业 服 务 合 同 ， 是 追 究 实 施 违 法 行 为 物 业 使 用 人 责 任 的 基 础 ， 因 此 ， 律 师 应 在
业 主 大 会 制 定 管 理 规 约 、 物 业 服 务 企 业 与 业 主 大 会 或 业 主 委 员 会 签 订 物 业 服 务 合 同 时 ， 提 示 其 明 示 业 主 有
关 物 业 承 租 出 租 的 告 知 并 登 记 义 务 。
4 8 . 2 . 3 律 师 应 提 示 业 主 、 物 业 服 务 企 业 ， 在 不 违 反 法 律 、 法 规 、 管 理 规 约 和 物 业 服 务 合 同 的 有 关 规 定 、
约 定 的 前 提 下 ， 物 业 使 用 人 就 物 业 管 理 活 动 中 的 权 利 义 务 可 由 业 主 和 物 业 使 用 人 自 行 约 定 。 物 业 使 用 人 违
反 《 物 业 管 理 条 例 》 和 管 理 规 约 的 规 定 ， 有 关 业 主 应 当 承 担 连 带 责 任 。
4 8 . 2 . 4 律 师 应 提 示 业 主 、 物 业 服 务 企 业 ， 业 主 与 物 业 使 用 人 之 间 的 房 屋 租 赁 合 同 中 涉 及 物 业 管 理 活 动
中 权 利 义 务 的 内 容 ， 如 果 违 反 法 律 、 法 规 、 管 理 规 约 和 物 业 服 务 合 同 的 有 关 规 定 、 约 定 ， 业 主 、 物 业 使 用
人 要 承 担 连 带 民 事 责 任 。
4 9 / 5 0中华全国律师协会律师 办理建筑物区分所有权法律业务操作指引
4 8 . 2 . 5 律 师 应 提 示 物 业 服 务 企 业 注 意 ， 业 主 、 物 业 使 用 人 违 反 法 律 、 法 规 和 管 理 规 约 规 定 ， 拒 绝 、 阻
碍 物 业 服 务 企 业 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 维 修 、 养 护 的 ， 物 业 服 务 企 业 可 以 向 人 民 法 院 提 起 诉
讼 ， 排 除 妨 害 ； 造 成 损 失 的 ， 由 违 规 行 为 的 业 主 或 者 物 业 使 用 人 承 担 赔 偿 责 任 。
附 则
本 操 作 指 引 付 梓 之 时 ， 适 逢 我 国 《 物 权 法 》 颁 布 5 周 年 。 虽 然 我 国 关 于 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 立 法 较 晚 ，
但 是 在 《 物 权 法 》 出 台 之 前 ， 随 着 我 国 经 济 体 制 的 改 革 ， 特 别 是 住 房 体 制 改 革 的 逐 步 深 入 ， 我 国 传 统 的 共
有 关 系 和 邻 里 关 系 发 生 了 重 大 的 变 化 ， 呈 现 出 许 多 新 的 特 点 。 与 此 同 时 ， 建 筑 物 区 分 所 有 权 制 度 所 涉 及 的
各 个 主 体 由 于 方 方 面 面 因 素 的 整 合 ， 存 在 利 益 的 博 弈 和 冲 突 ， 纠 纷 亦 呈 上 升 趋 势 。 如 何 在 此 番 改 革 的 大 背
景 下 充 分 发 挥 律 师 的 作 用 ， 维 护 社 会 的 和 谐 与 稳 定 ， 成 为 一 项 重 要 的 课 题 ， 亦 是 本 操 作 指 引 所 追 求 的 目 的
所 在 。
依 据 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 法 律 性 质 及 其 特 点 ， 本 操 作 指 引 分 为 五 部 分 。 总 则 、 第 一 章 " 建 筑 物 区 分 所 有
权 专 有 部 分 专 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引 " 、 第 二 章 " 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 有 部 分 共 有 权 法 律 业 务 操 作 指 引 " 、 第
三 章 " 建 筑 物 区 分 所 有 权 共 同 管 理 权 法 律 业 务 操 作 指 引 " 、 附 则 。
每 一 部 分 又 根 据 其 可 能 涉 及 的 内 容 分 为 各 小 节 ， 依 此 类 推 。
本 操 作 指 引 原 则 上 从 建 筑 物 区 分 所 有 权 中 的 相 对 性 来 确 定 各 方 当 事 人 ， 仅 限 于 建 筑 物 区 分 所 有 权 中 的
主 体 ， 并 从 各 方 主 体 来 阐 述 ， 其 他 方 面 原 则 上 不 属 于 本 操 作 指 引 所 阐 述 的 范 围 。
本 操 作 指 引 中 有 部 分 内 容 可 能 存 在 重 复 ， 如 车 库 、 车 位 问 题 ， 业 主 委 员 会 职 权 问 题 以 及 常 见 纠 纷 及 处
理 机 制 等 问 题 。 出 于 体 例 的 考 虑 ， 对 于 前 述 已 经 论 述 的 相 关 问 题 ， 除 特 别 需 要 外 ， 一 般 简 要 提 示 ， 不 再 论
述 。
本 操 作 指 引 的 制 定 参 阅 了 国 内 法 学 界 一 些 著 名 学 者 的 理 论 、 观 点 ， 同 时 ， 本 操 作 指 引 还 参 阅 了 全 国 各
级 法 院 的 相 关 司 法 判 例 ， 在 此 一 并 表 示 感 谢 。
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