物业管理方案
管理（深圳）有限公司受深圳发展有限公司委托，
对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理
法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。
一、概况
座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市
中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、
音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，
造型别致，气势宏伟。
小区占地面积 5400 平方米，总建筑面积 126263 平方米，
其中住宅面积 69107.63 平方米，写字楼面积 21978 平方米，
商业用房面积 14116 平方米，会所面积 5438 平方米，地下二
层停车库合计 15623.37 平方米。小区实行封闭管理。
二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法
<1>组织架构、人员编制
占地 5400 平方米，总建筑面积 126263 平方米，户型三
类，三幢 36-40 层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写
1字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分
上下两层三个出入口。小区二个通道，采取 24 小时全天候
保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物
业管理法规有关精神， （1000 平方米左右/管理人员 1 人），
本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下：
A、 管理层设 11 人。其中主任 1人，副主任 2人，助理
主任 1 人，助理员 4 人，财务 3 人。
B、 操作层 88 人。其中保安三个班共 48 人，维修班 14
人，清洁班 22 人（含花工 2 人）；炊事员 4 人。
以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙
的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。
C、 组织架构、人员编制网络图
<2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）
A、 管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，
持有物业管理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，
责任心强，有较强的管理、组织、协调能力和管理
领导艺术及物业管理经验。
B、 管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术
职称，持有物业管理上岗证书。爱岗敬业，责任心
强，有较强的管理、组织协调能力。
C、 助理主任：大专以上文化程度，具有一定的组织、
协调能力，经物业管理培训合格上岗。
2D、 助理员（采购主管） ：大专以上文化程度，30 岁以
下，具有房地产或建筑工程或机电设备专业知识，
会操作电脑者优先。经物业管理培训合格上岗。
E、 财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上
职称或会计证书和会计电算化证书齐备，两年以上
财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。
F、 保安员：高中以上文化，男性，30 岁以下，身高一
米七五以上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经
历者优先。班长和军训教员在部队任班长以上职务，
经岗前培训合格上岗。
G、 维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，
持有特殊工种操作证书，三年以上实际工作经历。
弱电工应懂低压间的供电、自动、联动工作原理，
并具备排除各种故障的能力，消防设备系统的专业
专职人员必须全面懂得消防设备系统原理和排除故
障的能力。，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，
懂维修安装技术，班长具备技师职称，具有一定的
组织协调能力。
H、 清洁绿化工：初中以上文化，30 岁以下，以女性为
主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，
经技能培训上岗。班长须高中以上文化，有两年以
上专业工作经验，组织纪律性强，具备一定的管理
3能力。
三、管理规章制度和管理服务内容
A、管理规章制度
各项管理规章制度均以 ISO9002 质量体系为蓝本，可结
合自身特点进行增删和完善。主要体系有：
人事工作手册； 办公室工作手册；
管理处工作手册； 清洁绿化手册；
安全保卫手册； 维修工作手册；
设备工作手册， 工程规章制度手册；
消防工作手册； 各类质量记录和表格。
4B、物业管理服务内容
物业的接管和验收
入伙
大堂
道口
停车库
保安服务
巡逻
监控、消防中心
住宅部分
维修服务
公共部分
装修
搬运物品
日常房屋管理服务
来访
投诉
清洁
清洁绿化服务
绿化
社区文化活动
5四、 管理服务分项标准和内容、措施
序 项目 国家及深 承诺 内容及措施
号 圳市指标 指标
1 98% 99%
房屋完好率 房屋外观无破损，无改
变使用功能，无乱搭
建，公用设施及通道无
随意占用。
2 98% 99%
房屋零修及时 接到维修单在承诺时
100% 100%
率、合格率 间内到达现场，零修及
时完成，急修不过夜。
3 100% 100%
维修质量合格 分项检查，结合部位严
率 格把关，按照工序一步
到位，杜绝返工。
4 98% 98%
管理费收缴率 按规定标准收取，在入
住同时办理银行托收。
不擅自提高收费标准，
不乱收费。
5 95% 98%
绿化完好率 区内绿化地布局合理
优美，花草树木与建筑
小品配置得当，专业人
员管理。
6 99% 99%
清洁、保洁率 区内实行卫生责任包
干，全天 12 小时保洁
制，楼梯周清扫擦拭二
次，清洗一次，垃圾日
产日清，卫生设施齐
全、完好。
7 90% 96%
道路完好率及 道路畅通无损坏，路面
使用率 平坦整洁，排水畅通，
无随意占道，无改变使
用功能。
68 100%
化粪池、雨水 定期疏通、清理，井盖
井、污水井完 齐全完好，保证排放通
好率 畅、无阻。
9 98%
排水管、明暗 排水畅通无堵、无积
沟完好率 水、无塌陷、无残缺。
10 95% 98%
路灯完好率 路灯完好无损，晚间正
常使用，定期检查、维
护保养，保持洁净。
11 95% 98%
公共文化娱 确保娱乐设施使用功
乐、休闲及小 能，定期正常使用，定
区雕塑完好率 期检查、维修保养，保
持洁净。
12 98% 98%
生活用水用电 定期对供水设备进行
供应率及水电 检查、保养，保证其完
费收缴率 好，按规定标准收费，
不擅自加价。
13 30% 30%
住房维修回访 接听住户报修电话铃
以上
率 声不超过 3 响，到达维
修现场不超过双方约
定时间，指定专人回
访，健全回访记录。
14
小区治安案件 0．2% 0．2% 24 小时巡逻，力保居
发生率 以下 民无被盗事件，年度无
重大刑事案件发生。
15 100% 100%
防火设备完好 定期检查维护，确保消
率，消防供水 防系统设备完好无损。
率
16
火灾发生率 0 ．1% 0．1% 加强消防宣传，增强居
以下 民防火意识，建立义务
消防队，定期演练，勤
检查，及时消除火灾隐
患。
17 1%
违章发生率 加强宣传和巡视，跟踪
7 95% 98%
违章处理率 管理，及时发现及时处
理，及回访记录。
18
住户有效投诉 0．8% 0．5% 按政策规定搞好各项
率 工作，提高管理人员素
95% 100%
住户投诉处理 质，定期征求居民意
率 见，主动改进工作，建
立回访制度。
19 100%
管理人员专业 及时组织无证人员参
培训合格率 加取证培训。
20 95% 96%
居民对物业管 教育员工视业主为衣
理满意率 食父母，全心全意为居
民服务，尽全力为居民
排忧解难。
21 100%
档案建立与完 加强硬件投入，指定专
好率 人全部实行电脑化管
理，确保档案齐全，管
理完善。
五、管理处物资装备配备方案
根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其
开办费（预算）如下：
A、 行政办公设备和办公用品 137840 元；
B、 保安装备、用品 103800 元；
C、 清洁、绿化工具用品 77340 元；
D、 维修工具用品 66665 元；
E、 员工食堂设备用品 110860 元；
F、 员工宿舍用品 104980 元。
以上费用合计 524145 元。
8管理处办公室设备、用品装备购置计划
（预算） 表1
设备名称 单位 数量 单价（元） 金额 备注
（元）
办公桌 张 14 650 9100 办公室11张（把） ，财 务
室3张（把）。
办公椅 把 14 400 5600
会议桌 张 1 3000 3000 开会、接待两用
会议椅 把 50 200 10000
电话 部 4 1000 4000
电脑 台 4 8500 34000
电脑台椅 套 4 1000 4000
打印机 台 4 3000 12000
复印机 台 1 20000 20000
传真机 台 1 3600 3600
1 2400 2400
饮水机 台
4 160 640
计算器 部 办公室、财务室各 2部。
1 2000 2000
保险柜 台
1 2500 2500
照相机 部
1 800 800
过胶机 部
3 500 1500
自行车 部
4 800 3200
文件柜 个
2 7000 14000
宣传柜 个 不锈钢
1 500 500
小区平面图 个
1 5000 5000
日常办公品 批
2 4500 9000
分体式空调 台 暂未编入计划总额内
137840
合计金额
9保安装备购置计划
（预算） 表 2
装备名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注
96 80 17640
夏装 套 每人两套
96 150 14400
冬装 套 每人两套
48 100 4800
迷彩服 套
48 35 1680
贝雷帽 顶
48 25 1200
武装袋 条
48 120 5760
军大衣 件
48 15 720
军胶鞋 双
15 100 1500
警棍 根
18 2700 48600
对讲机 部
3 4500 13500
打卡机 部 至少两部
1 4000 4000
训练器材 批
103800
合计金额
10清洁、绿化装备购置计划
（预算） 表 3
设备名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注
5 300 1500
垃圾推车 部
1 8600 8600
剪草机 台
1 15000 15000
抛光机 台
1 6000 6000
吸水机 台
1 6000 6000
洗池机 台
4 20000 800
不锈钢烟筒 个
15 380 5700
果皮箱 个
120 80 9600
垃圾桶 个
2 20 40
锄头 把
1 130 130
喷散头 个
2 50 100
剪枝刀 把
300 6 1800
胶水管 米
44 130 5270
工作服（冬） 套 每人 2套
44 100 4400
工作服（夏） 套 每人 2套
30 15 450
地刷 把 可分两次购
300 5 1500
毛巾 条 可分多次购
10 45 450
稀盐酸 桶 可分多次购
20 80 1600
去污粉 箱 可分多次购
10 100 1000
清洁精 箱 可分 2次购
40 20 800
地拖 把
40 15 600
地拖桶 个
4000 1800
黑色垃圾袋 个 0．45 收垃圾用，
可分 2次购
25000 3750
白色垃圾袋 个 0．15 分发用户，
可分多次购
77340
合计金额
11维修工具、用品装备购置计划
（预算） 表 4
设备名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注
2 500 1000
铝梯 架 5步梯
2 600 1200
铝梯 架 7步梯
1 800 800
铝锑 架 12步梯
2 260 520
万用表 块 数字式
2 400 800
北欧表 块 数字式
1 300 300
钳形电流表 块
1 850 850
两用扳手 套
1 850 850
套筒扳手 套
1 150 150
内六角扳手 套
1 200 200
活扳手 套
14 65 910
钢丝钳 把
11 75 825
剥线钳 把
14 65 910
尖嘴钳 把
2 200 400
管钳子 套
11 40 440
电工刀 把
6 50 300
螺丝刀 套
1 80 80
玻璃刀 把
11 20 220
试电笔 支
1 680 680
手电钻 台
1 8000 8000
进口冲击钻 台
1 2000 2000
管道疏通机 台
1 1500 1500
台钻 台
1 2800 2800
工作台 台
1 800 800
台钳 台
1 2400 2400
砂轮切割机 台
1 680 680
砂轮机 台
1 1200 1200
云石切割机 台
1 800 800
潜水泵 台
1 1000 1000
电焊机 台
1 1250 1250
手机锯 台
2 500 1000
值班桌 张
2 120 240
值班椅 把
28 400 11200
工作服 套 各二套
1 15000 1500
高空作业专 套 含高压泵
用工具
1 1200 1200
摇表 块
2 80 160
高压试电笔 支
1 4000 4000
维修材料 批
66665
合计金额
12员工食堂用品装备购置计划
（预算） 表 5
设备名称 单位 数量 单价（元） 金额 备注
1、含安装费
2 300 600
煤气灶 个
用 2、由环保
1 45000 45000
排油烟机 套
局验收通过
3、如没有开
1 20000 20000
化油污系 套
通煤气管道，
统 应另行考虑
燃料费用
3 800 2400
排风机 台
1 140
炒锅 个
1 120 120
汤锅 个
1 800 800
煤气饭锅 个
2 3500 7000
冷柜 台
1 3900 900
蒸笼 套
1 1000 1000
碗柜 个 木柜
1 3500 3500
菜板台 台
1 1500 1500
和面机 台
1 2000 2000
烤箱 台
1 1500 1500
压面机 台
1 1500 1500
绞肉机 台
30 250-300 7500-900
长条饭桌 张
0
110 40 4400
圆凳 张
1 1500 1500
洗碗槽 个
8 150 1200
工作服 套
1 1400 1400
开水器 套
110860
合计金额
13
员工宿舍用品装备购置计划
（预算） 表 6
设备名称 单位 数量 单价 金额
（元）
102 150 15300
单人床 张
102 40 4080
床垫 张
102 250 25500
单人衣柜 个
80 45 3600
折叠椅 个
102 150 15300
单人写字 个
台
80 20 1600
暖水瓶 个
2 1400 2800
开水器 套
10 800 8000
电淋浴器 个
5 2000 10000
洗衣机 台
4 1600 6400
电视机 台 会议室 29英寸
正副主任 21英寸
助理主任 14英寸
1 9000 9000
音响、功 套
放 VCD
1 2000 2000
其它用品 批
104980
合计金额
14六、 物业管理用房设想
物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根
据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理
用房做如下设想：
〈一〉管理处办公室（应选在较为明显、方便业主
的位置，具有办公室与财务室相隔离措施）
〈二〉员工会议室（带卫生间功能）
〈三〉员工娱乐室（带卫生间功能）
〈四〉员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）
〈五〉员工宿舍
A、 助理主任以上为单间，带卫生间功能，面积
在 15 平方米以上；
B、 助理员、财务：分男女员工，2-4人一间，
带卫生间功能；
C、 保安、维修班，按人均 6 平方米安排；
D、 清洁工：男女员工，按人均 6 平方米安排；
E、 电工值班室一间；
F、 维修操作间一间；
G、 消防 24 小时值班室一间；
H、 总物资仓库一间，面积在 40 平方米以上。
15七、 物业管理员工薪金分配方案（参考意见）
物业是津房物业发展有限公司在深圳向现代化物业管理
领域进军的第一个物业，是津房物业发展有限公司不断发展
壮大以及培训、储备物业管理人才的基地，对于探索、探讨
物业管理发展方向有一定的积极作用。基于以上因素，特编
制以下方案：
项目
标 奖 年 年 年 年 年 年 年 年度
准 金 加 度 度 度 度 度 度 合计
工 班 福 过 探 办 伙 制
标准
资 费 利 节 亲 证 食 装
月/年
月/年
费 费 费 费 费 费
职别
2376/ 4248 2640 1000 2300 300 3840 2000 68600
1980/
主任
28512
23760
1560/ 1872/ 3656 2640 1000 2300 300 3840 2000 56920
副主任
18720 22464
助理主任
1210 1452/ 2330 2640 1000 1300 300 3840 1800 45154
/14520 17424
880/ 1056/ 1922 2640 1000 1100 3840 1600 35382
助理员
10560 12670
水电技工
680/ 816/ 1632 1800 800 0 0 384 600 26624
8160 9792
560/ 672/ 1344 1800 800 0 0 3840 600 23168
保安员
6720 8064
350/ 420/ 840 1800 800 0 0 3840 500 17020
清洁工
4200 5040
680/ 816/ 1632 1800 800 0 0 3840 600 26624
炊事员
8160 9792
7900/ 9480/ 17604 17760 7200 7000 900 30720 9700 299492
合计
94800 113760
16八、 社区文化活动
（一）社区文化活动安排
A、 年初根据实际编制《年度社区文化工作规划》 ，明确当
年社区文化活动的时间、场地、内容、人员、经费等
事项。
B、 每年共开二次业主代表座谈会，向业主发放一次社区
文化活动征询意见表，加强与业主的沟通，以便广泛
地听取业主对社区文化的要求，组织好社区文化活动。
C、 广泛发动小区内各层次人员，为搞好社区文化活动献
计献策，提高社区文化活动质量，对积极参与社区文
化活动并做出突出成绩者给予一定的奖励。
D、 年终搞好社区文化工作总结，使之不断发展、提高。
（二）社区文化活动
A、 充分利用现有的文化设施，因地制宜开展诸如健
美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富的文化、
娱乐、活动。
B、 充分利用小区内的露天空间、网球场、游泳池等场地，
开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。
（三）年度社区文化活动固定规划
17
月份 活动内容 参加人员 备注
设电脑学习室、儿 全体业主、住户
常年
童活动中心、少年
学习室、老年活动
场、健身室、舞蹈
室、桌球室、四季
游泳池、网球场及
露天舞场等。
举办元旦棋类、球 管理处员工、全体 派发奖品，为业主
一季度
类等活动，举办春 业主及住户 送温暖
节联欢晚会活动，
开展学雷锋、义务
服务日活动
召开业主代表座 同上 派发奖品
二季度
谈会，听取业主多
方面的意见和建
议，改进工作，组
织五一文体活动，
举办以家庭为单
位的卡拉 OK 比
赛。
举办书法、绘画等 分少儿组、成年组
三季度
比赛活动，展览优
秀作品，提高文化
品位
组织国庆文体活 全体业主 派发奖品
四季度
动，参加公司举办
的文体活动，发放
业主意见征询书，
召开业主代表座
谈会，举办圣诞游
园活动。
根据全国或全市重大事件、重大节日、
临时性活动
重大活动内容，适时配合开展内容相一
致的文体活动。
（四）社区文化活动要求和效果
1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然
18有序；
2、贵在参与，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推动精
神文明建设；
3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照顾到
各层次的需求。
4、通过社区文化活动，达到小区居民间、业主与管理
处之间的沟通与团结。
九、便民服务
便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗
旨的重要一环，对此，按无偿与有偿划分服务内容。
（一） 无偿服务
A、 通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿
代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、
代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办
公室。
B、 义务活动
每半年组织义务清洗汽车（一天，限本小区业主、
住户车辆），责任部门为清洁班。
半年进行一次物业管理法规宣传咨询活动（一天） ，
责任部门为管理处办公室。
每年 1-2次家用小电器义务维修（一天） ，责任部门
为管理处维修班。
19C、 开展多种形式的文体活动，见年度社区文化活动规
划。
（二） 有偿服务
便民有偿服务项目价目表
序号 服务项目 单 位 收费标准 （元 ） 备 注
一 安装类
1 50.00-80.00
空调（窗式） 台 有预留孔
2 80.00-120.00
空调（窗式） 台 无预留孔，不含支架
3 150.00-250.00
空调（分体） 台 不含支架、配件
4 150.00-250.00
空调支架 副 铝合金
5 10.00-20.00
洗衣机 台 含调试
6 50.00-80.00 根据工作难易程度及工时确定
抽油烟机 台
7 20.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定
排风扇 台
8 80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定
热水器（电） 台
9 100.00-150.00 根据工作难易程度及工时确定
热水器（气） 台
10 80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定
玻璃 平方米
11 根据工作难易程度及工时确定
灯具、门铃等 个 30.00～120.00
12 150.00-300.00 根据工作难易程度及工时确定
防盗门 扇
13 30.00-50.00 根据工作难易程度及工时确定
水表 块
14 20.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定
水管 米
15 10.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定
阀门 个
16 80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定
洗手盆 个
17 80.00-100.00 根据工作难易程度及工时确定
洗菜盆 个
18 30.00-50.00 根据工作难易程度及工时确定
门锁 个
19 20.00-30.00 根据工作难易程度及工时确定
室内电路 米
二 维 修类
1 根据工作难易程度及工时确定
浴缸堵塞 个/次 30.00～80.00
2 根据工作难易程度及工时确定
浴缸漏水 个/次 30.00～80.00
3 根据工作难易程度及工时确定
洗手、菜盆堵 个/次 20.00～80.00
4 根据工作难易程度及工时确定
洗手、菜盆堵 个/次 20.00～50.00
5 根据工作难易程度及工时确定
马桶堵塞 个/次 10.00～100.00
6 根据工作难易程度及工时确定
马桶漏水 个/次 30.00～80.00
7 根据工作难易程度及工时确定
地漏疏通 个/次 5.00～60.00
20根据工作难易程度及工时确定
8
水龙头漏水 个/次 5.00～15.00
根据工作难易程度及工时确定
9
水表漏水 个/次 20.00～30.00
根据工作难易程度及工时确定
10
抽油烟机 台 50.00～80.00
根据工作难易程度及工时确定
11
排风扇 台 10.00～20.00
根据工作难易程度及工时确定
12
热水器(电) 台 50.00～100.00
根据工作难易程度及工时确定
13 100.00-200.00
热水器(气) 台
根据工作难易程度及工时确定
14 20.00-50.00
室内电路 米
根据工作难易程度及工时确定
15
电话 部 20.00～30.00
根据工作难易程度及工时确定
16
电源插座 个/次 10.00～20.00
根据工作难易程度及工时确定
17
电表箱开关 个/次 20.00～30.00
根据工作难易程度及工时确定
18
修补瓷砖 平方米 10.00～30.00
根据工作难易程度及工时确定
19 10.00-20.00
刷油漆 平方米
不含电脑板、压缩机
20 100.00-200.00
空调(窗式) 台
不含电脑板、压缩机
21 200.00-250.00
空调(分体) 台
根据工作难易程度及工时确定
22
灯具 个 20.00～60.00
含料
23 15.00-30.00
铝合金拉手 个
根据工作难易程度及工时确定
24
各类门 个 20.00～80.00
三 保洁类
根据工作难易程度及工时确定
1 50.00-80.00
清洗抽油烟机 台
根据工作难易程度及工时确定
2 10.00-20.00
排风扇 台
根据工作难易程度及工时确定
3 10.00-20.00
空调过滤网 个/次
根据房间大小确定
4 15.00-25.00
房间清洁 时/人
2 2
根据房间大小确定
5
室内全面清理 元/M 2 元/M
2 2
根据房间大小确定
6
木地板打蜡 元/M 湿蜡 1.5 元/M
2 2
根据房间大小确定
7
木地板打蜡 元/M 干蜡 3.5 元/M
四 租赁类
1
房屋 套 半月租金
2
车位 个 半月租金
五 其他类
小件物品不含搬运费
1 10.00-30.00
代办购物 次/人
注：1、表中除特别指明外均不含材料费。
2、 表中未涉及到的服务项目，可参照市场价格收费，无市场价格的项
目按实际工料成本加15%管理费收费，其计算公式：收费价格=工料
成本（1+15%）。
21十、管理服务模式设想
受津房物业发展有限公司委托，依据《深圳经济特区
住宅物业管理条例》和《实施细则》以及《代管合同》对物
业管理进行指导式代管。
（一）推行综合一体化管理模式，编制组织架构、人员定编
定岗方案，对小区的房屋及公用设施的使用、维修、保养及
管理、清洁卫生、公共秩序、车辆行驶、停泊、社区文化等
事项实施高起点、高标准、全方位的综合一体化管理服务。
（二）推行 24 小时封闭式物业管理服务方式，保安实行 24
小时三班倒全天侯值班，实行分片定点、不定时定线巡逻、
监控以及正确果断处置突发事件。对所有人员、车辆的出入
做到记录明确。对清洁工作实行全天保洁。维修实行 24 小
时值班制，在约定和规定的时间内对维修项目进行修复或处
理。对管理层要求全年 365 天有人值班。遇有重大事项按质
量管理体系有关规定处理。
（三）推行智能化管理手段。建立小区闭路电视监控系统、
配备录相记录设备，确保小区安全。完善小区对讲系统，业
主随时可直接与保安值班室联系，实现访客、住户和管理处
三方之间的通讯畅通。
（四）完善监督机制。促进物业依法、科学、民主管理。入
伙前与辖区公安派出所、街道办事处等有关政府部门联系，
请其指导监督协助的管理。在入伙（入住）达到法规规定的
22比例以后，认真组织召开第一次业主大会，选举产生业主管
理委员会，建立民主管理、民主监督体系，积极配合市、区
住宅局搞好管理人员上岗培训，虚心接受行业主管部门指
导、考核，支持其对小区的正确执法检查。设立住户投诉箱，
接受业主和住户的广泛监督。
（五）建立科学合理的服务质量考评制度。管理处的一
切工作，尤其是清洁、保安、维修三大工作，必须严格按管
理公司ISO9002 质量体系进行规范、操作、检查、考评。
（六）严格奖罚制度，推行激励机制。管理处成立以后，要
根据ISO9002 质量体系要求，结合单位实际，制定、完善各
种奖励制度。
通过引进管理（深圳）有限公司的ISO9002 质量体系，
使管理服务有起步高、标准高、效果佳、提高快的效果；让
业主感受到安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环
境；使管理工作的每个环节都制度化、标准化、程序化；使
每个员工都学会、掌握规范的语言行为；从而提高企业自身
的管理水平，赢得广大业主和住户的信赖。
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